關(guān)于個(gè)人房產(chǎn)稅的征收建議

[摘要]目前，對(duì)于房產(chǎn)稅改革的呼聲不斷，文章從我國(guó)現(xiàn)有房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀入手，通過(guò)分析房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出對(duì)完善我國(guó)征收個(gè)人房產(chǎn)稅的政策建議和配套措施建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅;問(wèn)題;政策建議

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008144

1986年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，標(biāo)志著我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅。2018年，李克強(qiáng)總理在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議中作政府工作報(bào)告，其中重要一條是穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法，筆者認(rèn)為，這傳遞了征收個(gè)人房產(chǎn)稅的政策信號(hào)。

1我國(guó)房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀及改革試點(diǎn)中存在的問(wèn)題

11我國(guó)房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

111稅基太窄

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)這四個(gè)區(qū)域征收，農(nóng)村房屋暫不征收，《國(guó)家稅務(wù)總局房產(chǎn)稅宣傳提綱》中解釋道，因?yàn)樾轮袊?guó)成立以來(lái)，城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速，國(guó)家花費(fèi)巨大投資建設(shè)城鎮(zhèn)地區(qū)，企業(yè)應(yīng)為國(guó)家籌集資金做出貢獻(xiàn)，加快四化建設(shè)。然而，經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，國(guó)家為農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)也做出了相當(dāng)大的努力，城鄉(xiāng)一體化的趨勢(shì)日益明顯，甚至有些農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度已遠(yuǎn)超部分城市，再把農(nóng)村地區(qū)排除在房產(chǎn)稅征收范圍之外是不合理的。

112計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)

房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除10%～30%后的余值，其扣除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，若無(wú)房產(chǎn)原值，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)的折余價(jià)值不能反映房產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值，由此確定的房產(chǎn)稅也不能調(diào)節(jié)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的房產(chǎn)收益，對(duì)于使用價(jià)值相同而不同年度所建的房產(chǎn)，其折余價(jià)值具有很大差異，據(jù)此征收對(duì)于納稅人不公平。

113稅率不合理

房產(chǎn)稅稅率區(qū)分生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用和出租用，前者按房產(chǎn)余值以12%計(jì)算繳納，后者按租金收入以12%計(jì)算繳納，稅率差距10倍，這顯然不科學(xué)，為投機(jī)者提供了可操作的空間。

114稅收優(yōu)惠不完善

個(gè)人所擁有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，是鑒于我國(guó)城鎮(zhèn)居民當(dāng)年住房的實(shí)際狀況，配合住房制度改革，鼓勵(lì)居民自建房、購(gòu)房，提高居住質(zhì)量。經(jīng)過(guò)三十多年國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸繁榮，人民住房條件得到極大提高，1986年的情況早已不復(fù)存在，面對(duì)現(xiàn)狀，修正不適宜的規(guī)定勢(shì)在必行。

12上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的內(nèi)容及存在的問(wèn)題

121征收對(duì)象

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中，兩地征收對(duì)象明顯不同。上海對(duì)存量房不征收房產(chǎn)稅，對(duì)本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房征收，對(duì)非本市居民家庭的新購(gòu)房征收;重慶對(duì)本市居民存量房即征收房產(chǎn)稅，對(duì)非本市居民新購(gòu)的第二套及以上普通住房征收。上海對(duì)外來(lái)人口新購(gòu)房即開(kāi)始征收，而重慶對(duì)本市居民更嚴(yán)苛。兩地征收對(duì)象差異較大，征收范圍較窄，因戶口的不同而采取不同的政策不利于人口的自由流動(dòng)，會(huì)限制人才跨區(qū)域發(fā)展，征收對(duì)象不統(tǒng)一導(dǎo)致區(qū)域之間的稅負(fù)不公平。

122稅率

上海采用06%的統(tǒng)一比例稅率，對(duì)于應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍的，稅率為04%。重慶為不同比例稅率，以應(yīng)稅房產(chǎn)交易單價(jià)與上兩年度主城九區(qū)新建住房單價(jià)相比較，前者在后者3倍以下的，稅率05%;在3～4倍的，稅率1%;4倍以上的稅率為12%，非本市居民新購(gòu)第二套以上的普通住房，稅率為05%。稅率偏低且兩地實(shí)行比例不一致，對(duì)于試點(diǎn)期間為檢驗(yàn)效果可以采取不同稅率，房產(chǎn)稅立法實(shí)施后，應(yīng)采取統(tǒng)一稅率，促進(jìn)區(qū)域之間的公平。

123計(jì)稅依據(jù)

上海在試點(diǎn)初期計(jì)稅依據(jù)參照市場(chǎng)價(jià)格確定評(píng)估值，暫按市場(chǎng)交易價(jià)格70%計(jì)算。重慶試點(diǎn)初期為房產(chǎn)交易價(jià)，未來(lái)以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)。兩地未來(lái)按照房產(chǎn)評(píng)估值可以真實(shí)地反映每一處房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的增加價(jià)值。

124稅收減免

上海對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的減免規(guī)定具體列出了五條，其中一條確定了人均60平方米的免征面積，另外出臺(tái)了針對(duì)引進(jìn)人才和非本市居民的房產(chǎn)稅退稅政策;重慶市主要規(guī)定了對(duì)農(nóng)村地區(qū)免征房產(chǎn)稅和具備相應(yīng)條件的外來(lái)人口退稅政策，區(qū)分存量獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)住宅，前者免稅面積為180平方米后者為100平方米。兩個(gè)試點(diǎn)地區(qū)對(duì)于稅收減免這一部分都比較寬松，減免政策有很大差異。房產(chǎn)稅立法實(shí)施前，應(yīng)進(jìn)行充分調(diào)研，配合其他政策的實(shí)施，綜合考慮各地土地條件、人口條件，制定出因地適宜的減免政策。

2我國(guó)征收個(gè)人房產(chǎn)稅的政策建議

21擴(kuò)大征稅范圍

國(guó)家對(duì)農(nóng)村地區(qū)建設(shè)投放了大量資金，教育質(zhì)量、醫(yī)療水平與城市的界限逐漸邊緣化，差異不明顯，在全面開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅后，建議將農(nóng)村地區(qū)納入征稅范圍，保證城市、農(nóng)村之間的橫向公平。此外，不應(yīng)在房屋套數(shù)上作為納稅與否的區(qū)分，應(yīng)將第一套房也納入征稅范圍，避免部分納稅人的投機(jī)活動(dòng)。通過(guò)綜合評(píng)估，設(shè)定人均基本住房面積為免征面積，以此來(lái)作為納稅與否的區(qū)分。

22采用市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值

現(xiàn)行房產(chǎn)稅中對(duì)于經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)，以原值作為計(jì)稅依據(jù)，這沒(méi)有反映出房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，國(guó)家未獲得因經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而產(chǎn)生房產(chǎn)增值的部分收益，未能公平地調(diào)節(jié)行業(yè)之間的收益分配;在上海、重慶兩地試點(diǎn)過(guò)程中，計(jì)稅依據(jù)是交易價(jià)值，房?jī)r(jià)高企形勢(shì)下，未能反映出房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。全面開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅后，應(yīng)采用能真實(shí)反映房產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。

23使用超額累進(jìn)稅率

現(xiàn)行試點(diǎn)中，稅率均采用比例稅率，根據(jù)房產(chǎn)交易單價(jià)和市場(chǎng)單價(jià)比較，選擇不同稅率，房屋價(jià)值由房屋單價(jià)和面積兩個(gè)因素共同決定，不能僅憑單價(jià)的高低來(lái)選擇稅率的高低，建議以房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)判斷，設(shè)置全國(guó)統(tǒng)一的累進(jìn)稅率表。根據(jù)家庭所擁有的房產(chǎn)總價(jià)值，扣除基本住房面積所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，比照累進(jìn)稅率表，計(jì)算出具體的稅額。

相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)采用差異稅率，對(duì)不同地區(qū)、檔次及類別房產(chǎn)，使用不同稅率。不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的差異、不同檔次的房產(chǎn)，已在房產(chǎn)價(jià)值中體現(xiàn)了出來(lái)，在累進(jìn)稅率表上已做區(qū)分，不必再設(shè)置稅率上的差異。不同類別的房產(chǎn)，比如經(jīng)營(yíng)用和出租用的房產(chǎn)，可以采用和個(gè)人生活房產(chǎn)選擇不同的稅率。

24合理確定減免范圍

征收個(gè)人房產(chǎn)稅，要保障居民基本的居住權(quán)利，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上確定合理的免征面積，應(yīng)以家庭人均為單位。

3我國(guó)個(gè)人房產(chǎn)稅征收的配套建設(shè)

31完善整合房產(chǎn)稅稅制

目前我國(guó)房屋交易、持有環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)的稅種繁多、稅制復(fù)雜，其中有些是不合理的。例如，在土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承受了巨額土地出讓金，國(guó)家作為所有者讓渡其資產(chǎn)使用權(quán)而收取租金本無(wú)可厚非，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，必會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，終端消費(fèi)者既要承擔(dān)高額的出讓金，又要承擔(dān)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，兩者之間雖不存在重復(fù)征稅，但雙重的高額稅負(fù)是不科學(xué)的，深化房產(chǎn)稅改革應(yīng)規(guī)范稅費(fèi)關(guān)系，簡(jiǎn)化收費(fèi)項(xiàng)目。

32健全房屋價(jià)值評(píng)估體系

以評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，需要健全的價(jià)值評(píng)估體系。房屋價(jià)值的評(píng)估關(guān)系重大，應(yīng)具備權(quán)威性與專業(yè)性，建議在房產(chǎn)部設(shè)立房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)評(píng)估人員，利用技術(shù)手段，考慮地理位置、公共配套設(shè)施等多維度因素，客觀評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，將結(jié)果公示，接受各界監(jiān)督。

33加大住房保障建設(shè)和監(jiān)督力度

在試點(diǎn)中，房產(chǎn)稅收入用作保障性住房和公租房的建設(shè)，但沒(méi)有出臺(tái)具體的措施，也未被大眾所監(jiān)督。因此，在征收房產(chǎn)稅時(shí)，加大對(duì)廉租房、保障房的建設(shè)不能停留于制度建議層面，應(yīng)落實(shí)到實(shí)施操作層面。政府應(yīng)考慮人口密度，在各區(qū)域建立與之適應(yīng)的保障房，公開(kāi)并接受監(jiān)督;對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要有政策支持，引導(dǎo)其開(kāi)發(fā)商品房的同時(shí)增加質(zhì)量相同價(jià)格低廉的保障性住房。

34建立獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制

房產(chǎn)稅不以收入為前提，有可能出現(xiàn)納稅人無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源但需繳納房產(chǎn)稅的情況，會(huì)導(dǎo)致納稅人避稅、逃稅、抗稅等行為;個(gè)人房產(chǎn)稅是以家庭為單位征收，范圍廣難度大，我國(guó)居民納稅意識(shí)普遍不高，是征收房產(chǎn)稅的一大挑戰(zhàn)。要完善房產(chǎn)信息登記制度，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，稅務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)聯(lián)合，根據(jù)信息登記情況，將房產(chǎn)落實(shí)到具體家庭，嚴(yán)格征管。對(duì)按規(guī)定納稅的居民，給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，例如提供便捷的納稅流程或優(yōu)惠待遇;對(duì)未按規(guī)定納稅的居民，實(shí)施嚴(yán)格懲罰，情節(jié)嚴(yán)重的，采取法律手段。

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[作者簡(jiǎn)介]王莉（1994—），女，漢族，山西運(yùn)城人，現(xiàn)就讀于長(zhǎng)安大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，會(huì)計(jì)學(xué)碩士學(xué)位。