談房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境及解決對(duì)策

侯娜

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，在其項(xiàng)目立項(xiàng)、土地交易、房地產(chǎn)建設(shè)和房地產(chǎn)銷售每個(gè)環(huán)節(jié)都必須有大量的資金作保障。房地產(chǎn)企業(yè)的資金融通是否順暢，是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，“限購(gòu)”在擴(kuò)容，范圍在擴(kuò)大，“限貸”在升級(jí)，“限價(jià)”是趨勢(shì)。在此背景下，本文簡(jiǎn)要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)、融資方式及融資現(xiàn)狀，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資困境提出解決建議，以期解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 融資方式 融資困境 解決對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資概念

房地產(chǎn)企業(yè)融資是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資的總和。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要特點(diǎn)

1.開(kāi)發(fā)資金需求量龐大。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程均離不開(kāi)資金支持，由于金額巨大，因此僅靠房地產(chǎn)企業(yè)自有資金基本不可能完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，所以房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)行外部融資。

2.受政策影響大。近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家調(diào)控政策影響很大，融資風(fēng)險(xiǎn)很高。

3.地域存在明顯的差異。金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸要求條件嚴(yán)苛，金融機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的地區(qū)（三線及以下的中小城市）的房地產(chǎn)企業(yè)往往采取緊縮的授信口徑，提高準(zhǔn)入門(mén)檻，而對(duì)于北上廣等一、二線城市則采取相對(duì)寬松的信貸政策。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義

房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中獲得成功，除了依靠自身的管理能力、技術(shù)人員的水平以及在以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中贏得的口碑外，還取決于其融資的能力。如果房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資能力，不能把資金事先安排妥當(dāng)，即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得了開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，也很可能由于流動(dòng)資金缺乏，資金周轉(zhuǎn)困難而無(wú)法完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。所以，房地產(chǎn)融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)意義重大，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.有助于企業(yè)發(fā)展壯大。房地產(chǎn)企業(yè)如果有足夠的融資能力，資金充裕，就可以順利高效地完成在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，按時(shí)交房，這樣就能按時(shí)回款，從而取得更多的資金，形成一種良性循環(huán)，接下來(lái)可以順利開(kāi)展新的項(xiàng)目、開(kāi)拓更多的市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)占有率，使房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展壯大。

2.有助于提高開(kāi)發(fā)商品的品質(zhì)，增強(qiáng)品牌效應(yīng)。有了強(qiáng)大的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更注重客戶的需求，更多地了解市場(chǎng)，從客戶需求出發(fā)，創(chuàng)造出更適合客戶需求的商品。近年來(lái)，客戶更注重舒適的生活環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)為了迎合市場(chǎng)需求，房屋交付標(biāo)準(zhǔn)也在改變，從原來(lái)的毛坯房變成精裝房，而且向智能化轉(zhuǎn)變，這些均需要強(qiáng)大的資金支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式包括定金與預(yù)收款、銀行貸款、民間借貸、私募股權(quán)基金融資、房地產(chǎn)投資信托等。

（一）定金與預(yù)收款

定金與預(yù)收款是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍運(yùn)用的融資方式。在房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般為開(kāi)工之時(shí)，由房地產(chǎn)企業(yè)向意向購(gòu)房者出售預(yù)期住房，一般收取5%～50%不等金額的房款，預(yù)售協(xié)議在交房前可以轉(zhuǎn)讓，一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，該行為收取的定金與預(yù)收款可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的資金問(wèn)題，且融資成本較低，容易獲得，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是最可行的融資方式。但是房屋預(yù)售之前產(chǎn)生的大量的資金流出，還是會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的資金壓力。

（二）銀行貸款

統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來(lái)自銀行貸款，大大高于國(guó)際水平，由此可見(jiàn)，銀行貸款在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式中占據(jù)著重要地位，也揭示了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款過(guò)分依賴的不正常狀態(tài)。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行來(lái)看，銀行貸款貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程。在“房住不炒”的樓市調(diào)控政策背景下，近年來(lái)各大商業(yè)銀行提高了開(kāi)發(fā)貸款利率和按揭貸款利率，抬高了房地產(chǎn)業(yè)的貸款審批門(mén)檻，加大了監(jiān)管力度，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資渠道。

（三）民間借貸

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸發(fā)展起來(lái)，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)程度較高的地區(qū)。在銀行借貸受到限制的情況下，民間借貸確實(shí)是一種較好的方式，但是民間借貸的市場(chǎng)不規(guī)范，容易誘發(fā)各種民間借貸的糾紛，而且民間借貸的成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，所以應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。

（四）私募股權(quán)融資

私募股權(quán)融資，是指企業(yè)通過(guò)私募形式對(duì)私有企業(yè)即非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，在交易實(shí)施過(guò)程中還考慮了將來(lái)的退出機(jī)制，即通過(guò)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式，出售持股獲利。私募股權(quán)基金融資主要通過(guò)非公開(kāi)方式針對(duì)少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人股權(quán)，一般不需要披露交易細(xì)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)進(jìn)行的。相比銀行貸款、上市融資，房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資是一種便利、靈活、快捷的融資方式。

（五）房地產(chǎn)投資信托融資

房地產(chǎn)投資信托（REIT）實(shí)際上由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃，它是在銀行貸款不斷受限的條件下產(chǎn)生的。相對(duì)于銀行貸款而言，它享有融資成本低、籌集資金靈活的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)它享有有限責(zé)任、集中管理、自有進(jìn)出轉(zhuǎn)讓等優(yōu)惠條件。在這一利益的吸引下，房地產(chǎn)企業(yè)愿意選擇這類融資方式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

中國(guó)建設(shè)報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1～8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，國(guó)內(nèi)貸款17322億元，增長(zhǎng)98%，利用外資81億元，增長(zhǎng)1.3倍，自籌資金36036億元，增長(zhǎng)3.1%，定金與預(yù)收款38377億元，增長(zhǎng)8.3%，個(gè)人按揭貸款17449億元，增長(zhǎng)11.8%。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)企業(yè)各種融資方式下，同比都有所增長(zhǎng)，但是一些限制性因素的存在還是會(huì)制約房地產(chǎn)業(yè)融資。

（一）房地產(chǎn)政策調(diào)控趨嚴(yán)，融資渠道變窄

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年1～10月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)出臺(tái)475條次，已經(jīng)超過(guò)2018年全年450條，持續(xù)刷新房地產(chǎn)政策調(diào)控紀(jì)錄。作為資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要大量的貨幣資金來(lái)支持。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布，金融機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管力度，國(guó)家強(qiáng)調(diào)去杠桿，銀行信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)有可能無(wú)法從銀行取得信貸資金，資金不充裕會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。國(guó)家貨幣政策的收緊，對(duì)資金的運(yùn)作嚴(yán)格把控、融資準(zhǔn)入條件的提高，增加了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程。

（二）民間借貸市場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)管不到位

民間借貸在一定程度上緩解了企業(yè)資金的困難，但是目前借貸市場(chǎng)不規(guī)范，利率很高，有的月利率甚至高達(dá)3%之多，民間借貸是在金融監(jiān)管體系之外，存在交易隱蔽、監(jiān)管不到位、法律地位不確定、風(fēng)險(xiǎn)不易監(jiān)控、容易滋生非法集資、洗錢犯罪等問(wèn)題。

（三）私募股權(quán)融資在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用不廣泛

近年來(lái)，私募股權(quán)融資在我國(guó)發(fā)展迅速，但是在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用不是很廣泛。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資還處于發(fā)展階段，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距。目前私募股權(quán)融資的資金來(lái)源主要是外資，而且私募股權(quán)融資缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)，退出渠道不完善。

（四）金融體系不完善，缺乏相應(yīng)的政策支持和專業(yè)的融資人才

目前，我國(guó)金融市場(chǎng)體系不健全、不完善，缺乏相應(yīng)的政策，而且房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)資金運(yùn)作人才缺乏，使房地產(chǎn)融資更加困難。房地產(chǎn)企業(yè)想要進(jìn)行多樣化的融資，缺乏相應(yīng)的政策支持，相應(yīng)的法律法規(guī)不夠健全，人才隊(duì)伍嚴(yán)重缺乏，很多房地產(chǎn)企業(yè)融資還是靠財(cái)務(wù)人員，并沒(méi)有建立專門(mén)的融資團(tuán)隊(duì)或者部門(mén)，這大大增加了融資風(fēng)險(xiǎn)。

四、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的對(duì)策

（一）完善相關(guān)的法律制度，建立優(yōu)良的融資環(huán)境

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要擴(kuò)張，融資就顯得尤為重要。不斷規(guī)范已經(jīng)頒布的房地產(chǎn)融資法律法規(guī)，并制定新的適應(yīng)房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)能得到相關(guān)法律的保護(hù)，使房地產(chǎn)企業(yè)融資能順利地進(jìn)行。為了進(jìn)一步解決企業(yè)的資金缺口問(wèn)題，民間借貸需要一定的法律支撐，因此應(yīng)對(duì)民間借貸運(yùn)作機(jī)制賦予一定的法律地位，建立符合國(guó)情的民間借貸機(jī)構(gòu)，對(duì)于危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民間借貸機(jī)構(gòu)予以打擊、整頓。應(yīng)完善房地產(chǎn)金融法律制度，以規(guī)范融資方式、創(chuàng)建優(yōu)良的融資環(huán)境，最大限度地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)金融正常有序發(fā)展。

（二）使房地產(chǎn)企業(yè)融資合理合法化，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制

為了規(guī)避可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，需要建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，使房地產(chǎn)融資得到有效的保護(hù)。尤其應(yīng)加強(qiáng)民間借貸活動(dòng)的監(jiān)管，設(shè)立一定的準(zhǔn)入條件，建立民間借貸風(fēng)險(xiǎn)保障金制度，成立專門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，使民間借貸更加規(guī)范化，提高民間借貸資金的使用效率，實(shí)現(xiàn)借貸雙贏。加強(qiáng)各監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)網(wǎng)合作，推動(dòng)建立信息資源共享和信息交流機(jī)制，以減少監(jiān)管漏洞，提高監(jiān)管效率，降低監(jiān)管成本，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資快速發(fā)展。

（三）創(chuàng)新融資模式，建立多元化的融資渠道

從目前我國(guó)房地產(chǎn)融資情況來(lái)看，銀行信貸是企業(yè)的主要融資渠道，由于銀行信貸政策不斷收緊，企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式，建立多元化的融資體系。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)，選擇適合自己企業(yè)的融資方，如戰(zhàn)略合作、房地產(chǎn)證券化及海外融資等;同時(shí)也可以運(yùn)用多種融資渠道相結(jié)合的方式，緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題。只有不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品多元化，才能高效地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身管理，加強(qiáng)融資人才隊(duì)伍建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、信用管理等，使企業(yè)有完善的內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)現(xiàn)有人員融資方面的培訓(xùn)，并引進(jìn)專業(yè)的融資人才，以增強(qiáng)企業(yè)自身實(shí)力，便于融資工作順利進(jìn)行。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中受國(guó)家宏觀政策的影響，融資渠道狹窄，融資制度不夠完善。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)要穩(wěn)定與持續(xù)健康發(fā)展，就必須拓寬融資渠道，進(jìn)行多元化融資，建立健全房地產(chǎn)業(yè)法律制度，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè);同時(shí)也要注重自身的管理，構(gòu)建規(guī)范、有序、合理的房地產(chǎn)融資環(huán)境，為其健康發(fā)展提供有力的保障。

（作者單位為青海金晟置業(yè)有限公司）

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