房地產(chǎn)公司精裝修項目成本控制的研究

郎文丹

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)精裝修工程越來越得到人們的推崇。從房地產(chǎn)開發(fā)成本形成的角度而言，裝修成本占比將越來越高?；诖?，提出了裝修成本管理理念、加強項目前期階段的成本核算、監(jiān)督施工過程的成本管理控制策略，使房產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中能夠有足夠的競爭優(yōu)勢去占據(jù)更大的市場份額。本文通過分析當(dāng)前建筑工程中精裝修工程成本管理的意義，探討設(shè)計、招投標、工程施工階段全過程如何進行成本控制，明確有效的管理可以降低工程成本，尋求各種方法以增加產(chǎn)品附加值，優(yōu)化裝修效果，提高經(jīng)濟效益，最后總結(jié)淺析工作中的一些管理思路及方法。

關(guān)鍵詞 精裝修工程 成本 房地產(chǎn)

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快速，使得我國居民的居住條件得到了有效改善，而且對我國經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮了非常重要的作用。精裝修住宅成為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，一方面在社會節(jié)奏加快的現(xiàn)狀下，精裝修住宅成為大多數(shù)消費者的首選;另一方面，基于政府要提高整體小區(qū)住宅品質(zhì)以及避免野蠻裝修所帶來的各種問題的考慮，大力提倡精裝修住宅。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，特別是近兩年“房住不炒”政策的不斷深入，房產(chǎn)公司的利潤空間已經(jīng)大幅縮小，為使公司擴大利潤空間，實現(xiàn)效益最大化，本文對當(dāng)前建筑工程中精裝修工程成本管理控制的意義進行分析。

一、精裝修成本控制的意義

精裝修成本控制，主要是對在整個精裝修項目完工過程中消耗的資源，如裝修用材、人工費用、管理費用等開支，在不影響裝修質(zhì)量的情況下，通過準確核算、監(jiān)督，把相關(guān)費用盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)，保證成本目標的順利實現(xiàn)，力爭將成本降到最低，使公司獲得利益最大化。

精裝修工程成本對項目投資影響重大，工程建設(shè)周期較長，且成本管理工作相對復(fù)雜，因此房產(chǎn)公司在項目裝修的各個階段都需要監(jiān)督控制，發(fā)現(xiàn)問題隨時糾正，將成本控制在核算范圍內(nèi)，在工程質(zhì)量不受影響的情況下，提高項目的裝修效果、檔次所帶來的經(jīng)濟效益。

因此，如何合理管控精裝修房的成本費用，利用最低成本達到最理想的效果，使公司在激烈的競爭中脫穎而出，成為了房地產(chǎn)開發(fā)公司最關(guān)心的重要問題。

二、精裝修成本控制的內(nèi)容

精裝修項目從工程的設(shè)計開始到工程施工結(jié)束，成本控制都應(yīng)貫穿其中。這些過程歸納有以下幾個主要階段：項目的設(shè)計階段，招標階段及施工階段。本文著重討論設(shè)計階段的成本控制，因為設(shè)計階段是成本控制的源頭，尤其是針對效果類的精裝修來講更為重要，效果圖方案一旦確定，其成本就已經(jīng)成為定局，裝飾面的量也就確定了。

（一）設(shè)計階段的成本管理

良好的設(shè)計可以體現(xiàn)項目的風(fēng)格和品位，使相應(yīng)成本的投入與產(chǎn)出即銷售價格成正比。設(shè)計階段項目過程中的成本管理主要是審核裝修圖紙是否準確、工程數(shù)量是否齊全、工藝做法是否詳細等，因為項目預(yù)算成本都是按照裝修圖紙來核算的，圖紙如果不準確，預(yù)算就不準確。

1.審核裝修設(shè)計圖紙

裝修設(shè)計圖都是按房產(chǎn)的平面圖的尺寸來設(shè)計的，因此必須認真審核圖紙中具體的尺寸是否準確，方位朝向是否正確，空間布局是否合理，基本使用功能是否完整等。設(shè)計圖應(yīng)盡量簡約、實用、環(huán)保、體現(xiàn)風(fēng)格。簡約裝修可以避免不必要的浪費，減少污染，美化環(huán)境?！拜p裝修，重裝飾”的觀念已深入人心，簡約裝修還可以讓客戶根據(jù)自身喜好選擇合適的家具，可以優(yōu)化房間的裝飾效果和使用功能，并且合理的價位也是家裝總造價不超標的保障。

2.確定審核工程項目及數(shù)量

審核時，應(yīng)參照圖紙核對預(yù)算書中各工程項目的具體數(shù)量。特別注意不要遺漏一些重要的項目，遺漏的項目在現(xiàn)場施工時，不可避免地要辦理增項手續(xù)，增加意料之外的開支，所以需要審核清楚，盡量不遺漏、不修改，以免造成不必要的浪費。

3.確定施工工藝做法

精裝修設(shè)計圖紙上不但要有項目名稱，還要有關(guān)鍵的工藝做法，并詳細地說明。如果具體的施工工藝和工序不同，會直接影響精裝修過程的施工質(zhì)量和預(yù)算造價。在滿足裝修效果的同時，盡量選用簡單成熟的施工做法，避免施工中考慮不周導(dǎo)致返工、造成后期成本增加。

4.制定預(yù)算方案

在明確設(shè)計圖紙的基礎(chǔ)上，同步制定預(yù)算方案，提升方案設(shè)計的合理性、科學(xué)性、可行性。完善的方案預(yù)算對精裝修工程造價具有重要影響，可以為下一階段招投標成本控制提供可靠依據(jù)。

（二）招投標階段的成本控制

精裝修項目工程承包合同在考慮施工單位資質(zhì)、工期和項目管理等常規(guī)因素外，更重要的是要避免與建筑安裝總承包工程的銜接問題，這些都要在招標文件中說明，分清自己的工作職責(zé)，明確責(zé)任以及后續(xù)的質(zhì)量保障。避免以后出現(xiàn)質(zhì)量問題而產(chǎn)生相互之間的推諉，使房產(chǎn)公司增加不必要的后續(xù)支出。

精裝修作為最后完工的分包工程之一，屬收官之作，為確保工期，可以從合同方面著重強調(diào)這些因素，使投標單位充分理解工程情況，在招標階段可要求其提供書面保證如期保質(zhì)竣工，保證項目順利交付，減少資金長期墊付造成的資金使用成本。

（三）施工階段的成本控制

施工階段在項目的成本管理過程中，是非常重要的階段。此階段涉及的業(yè)務(wù)單位較多，精裝修工程施工單位、材料供應(yīng)商、工程質(zhì)量主管部門等各種風(fēng)險和不確定因素同時影響著施工過程。為有效預(yù)防此階段出現(xiàn)的成本問題，一方面要對費用加強管理，特別是加強對簽證、工程變更費用的管理;另一方面要對項目要求達到規(guī)定的質(zhì)量、時限、費用預(yù)算進行一系列的組織、控制與協(xié)調(diào)。這個階段特別應(yīng)加強對施工過程的日常質(zhì)量監(jiān)管，日常的質(zhì)量監(jiān)管不但能控制項目工程質(zhì)量，達到預(yù)期的目標，防患于未然，而且能使工程后期減少維修保養(yǎng)費用，有利于降低工程成本。應(yīng)建立專門的質(zhì)量控制小組來組織開展工程質(zhì)量的各項管理工作，對每道工序的質(zhì)量加以控制。尤其對容易發(fā)生質(zhì)量問題的地方認真研究，制定可行的解決辦法，切實做到預(yù)防為主。比如，在日常的監(jiān)管工作中，應(yīng)該嚴格監(jiān)管廚房、衛(wèi)生間、洗衣機周圍管道的滲漏情況，避免后期出現(xiàn)質(zhì)量問題，返工成本巨大。對隱蔽工程、工序間交接檢查驗收執(zhí)行監(jiān)理制度，保證在整個施工過程中控制好重點關(guān)鍵部位的施工。

三、加強精裝修項目成本控制的措施

精裝修工程屬于系統(tǒng)性工程，存在很多不確定性因素，施工前必須進行全面的工程量核算，在確保裝修質(zhì)量的基礎(chǔ)上，應(yīng)該全力以赴地控制好材料成本和人工成本，降低裝修造價，加強成本全局化管理工作。具體措施如下：

（一）降低裝修造價

第一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場上裝修材料的種類繁多，質(zhì)量參差不齊，對此貨比三家永遠是適用的。同一品種材料，因來源不同，價格也不同，故對用量大的材料，應(yīng)采用集團或一級代理采購，這樣既可以使精裝修工程材料的質(zhì)量得到保證，同時又能降低采購單價，保證裝飾效果，還可滿足不同檔次項目的需求。

第二，同類裝修材料應(yīng)減少其選用的種類數(shù)目，用材種類越少，整體色彩越和諧，風(fēng)格協(xié)調(diào)性越好，而且數(shù)量大的同一種材料又可以進行集團或一級代理采購，不僅可以減少材料采購金額，而且還可以減少裝修過程中更換不同工種的施工人員需要的人工費。

第三，選材既要講究美觀實用，又要體現(xiàn)質(zhì)量檔次，比如地板和墻面材料，生產(chǎn)工藝高檔的仿真材料有時更實用，價格也比原木實木便宜很多。貴重材料的選用要恰到好處，頂尖的物品能提升裝修品位，但并不需要太多，只要幾個重要的部位用到，能起到畫龍點睛的作用即可，比如地暖、中央空調(diào)的安裝，衛(wèi)生間洗臉臺鏡子上可以安裝除霧設(shè)置，臨街窗戶用隔音玻璃，設(shè)置智能開關(guān)等。

第四，嚴格把控材料的質(zhì)量驗收庫存管理。材料采購須憑采購計劃進行，購入材料須通過見證抽樣、見證抽檢，數(shù)據(jù)合格后方可清點進行入庫處理，不允許僅憑經(jīng)驗、目測或感觀評價其質(zhì)量。已經(jīng)入庫的材料必須由專人負責(zé)保管，領(lǐng)用需按工程預(yù)算量審批進行材料出庫處理，為杜絕資源浪費，每月進行物資消耗盤點，并按工程進度進行成本分析。

（二）堅持員工合理利用的原則

人才是企業(yè)發(fā)展的動力，人力成本也是企業(yè)非常大的支出。現(xiàn)實中，有很多企業(yè)希望帶領(lǐng)自己的團隊進行管理施工，員工缺乏合理利用，人浮于事、相互包庇、責(zé)任不清的現(xiàn)象常有發(fā)生。為杜絕后患，各類用工應(yīng)納入公司人力資源統(tǒng)一管理，完善員工招聘配置，以公平、合理的競爭機制吸引人才，加強員工培訓(xùn)，進行績效考核，充分發(fā)揮員工工作積極性，從而提高工作效率，降低人力成本，保障公司整體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

（三）加強成本全局化管理

為及時掌握工程項目的整體情況，公司工程項目部應(yīng)定期匯報工程施工進度，制定合理的施工方案，縮短工程交付期，與施工單位協(xié)調(diào)一致，縮短驗收時間，節(jié)省費用開支。預(yù)算部門要及時掌握成本實際消耗，分析預(yù)算差距，并迅速采取有效措施，將成本控制工作落實到具體人員，發(fā)生問題專人負責(zé)。財務(wù)部主管工程項目的財務(wù)工作，應(yīng)按合同支付節(jié)點及時付清款項，根據(jù)需要合理調(diào)度資金。

四、結(jié)語

精裝修項目的成本控制管理是在把控整個項目的質(zhì)量和進度的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)最終的管理目標而開展的一系列活動。房地產(chǎn)公司在努力做好設(shè)計階段成本管理的前提下，在施工過程中要精益求精，通過過程中成本管理的有效實施，特別要做好材料成本、人工成本的管理工作，加強成本全局化管理，在確保裝修質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量將成本降到最低，以實現(xiàn)投資和收益最大化。

（作者單位為安吉豐虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1] 劉歡.房地產(chǎn)裝修成本控制與管理[J].納稅，2017（10）：61.

[2] 駱國峰.芻議房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題[J].河南建材，2018（06）：226-227.

[3] 游榮.房地產(chǎn)住宅批量精裝修項目管理研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（12）：157-158.