房地產(chǎn)開發(fā)各階段納稅籌劃研究

胡磊

摘 要 本文主要探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)和意義，結(jié)合自己的思考提出納稅籌劃的優(yōu)化策略，希望有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高納稅籌劃工作的效率和水平，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 納稅籌劃 特點(diǎn) 意義 優(yōu)化策略

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)

（一）收益與風(fēng)險(xiǎn)相平衡

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在遵循相關(guān)法律法規(guī)的前提下進(jìn)行納稅籌劃，在獲得節(jié)稅效益的同時(shí)必須考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此在納稅籌劃的過程中，財(cái)務(wù)人員要明確節(jié)稅風(fēng)險(xiǎn)與收益間存在的關(guān)系，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下開展納稅籌劃工作，從而實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡。

（二）成本效益

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時(shí)，關(guān)鍵的目標(biāo)在于對(duì)成本進(jìn)行管控，并且為企業(yè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益。因此對(duì)企業(yè)而言，開展納稅籌劃工作必須從多個(gè)角度出發(fā)，將成本效益作為主要導(dǎo)向，然后制定出最優(yōu)的納稅籌劃方案，逐漸落實(shí)企業(yè)納稅籌劃的目標(biāo)。

（三）事先籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理過程中，要從根本上避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，需要確保納稅籌劃工作能夠貫穿于企業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)和階段，并且結(jié)合相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，事先開展全方位的納稅籌劃工作，制定有效的納稅策劃規(guī)劃，逐漸實(shí)現(xiàn)企業(yè)降稅減負(fù)的目標(biāo)，從而為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在大環(huán)境政策的影響下，明確納稅籌劃的目標(biāo)：稅負(fù)最輕、稅后利潤(rùn)最大化、企業(yè)價(jià)值最大化。因此，企業(yè)必須完善自身的納稅籌劃工作，納稅籌劃具有超前性，它能夠有效結(jié)合企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，合理籌劃各期的應(yīng)交稅費(fèi)，且稅務(wù)籌劃的出發(fā)點(diǎn)是合理、合法避稅，這有利于企業(yè)降低稅務(wù)成本，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向，增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的優(yōu)化策略

（一）成立初期選擇合理的組織形式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織形式能夠影響納稅問題，原獨(dú)立核算原則已不再使用新企業(yè)所得稅核算標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織形式分為兩種，分別是子公司和分公司。子公司是具有獨(dú)立法人資格，能夠承擔(dān)民事法律責(zé)任與義務(wù)的實(shí)體。不同于子公司，分公司不具有獨(dú)立法人資格，民事責(zé)任由公司承擔(dān)，相關(guān)稅務(wù)承擔(dān)問題也會(huì)隨之發(fā)生改變。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期初成立時(shí)應(yīng)當(dāng)全面考慮相關(guān)債務(wù)再確定其組織形式，為后續(xù)稅務(wù)籌劃工作奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）銷售過程中對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行合理確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的稅點(diǎn)和應(yīng)繳稅費(fèi)與企業(yè)的收入息息相關(guān)，因此稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)可以從此開始。以分期確認(rèn)收入可以讓法定收入確認(rèn)時(shí)間與實(shí)際收入時(shí)間一致或晚于實(shí)際收入時(shí)間，如可以在租金、特許權(quán)使用費(fèi)的收取上先于合同約定的期限，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就能有較為充足的現(xiàn)金納稅，并享受該筆資金差額的時(shí)間價(jià)值。因此，統(tǒng)籌當(dāng)年應(yīng)繳稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向和資金周轉(zhuǎn)需求，利用委托銷售、分期收款等方法，調(diào)控企業(yè)每期收入，以此減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)繳稅費(fèi)。

（三）運(yùn)營(yíng)過程中利用固定資產(chǎn)折舊

固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，其所產(chǎn)生的折舊費(fèi)用能夠直接影響企業(yè)當(dāng)期損益。固定資產(chǎn)折舊法有兩種，一是直線折舊法，是根據(jù)固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限，攤銷每期折舊費(fèi);二是加速折舊法，前期企業(yè)承擔(dān)的折舊費(fèi)大，后期將逐漸減少。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)折舊的方法，調(diào)控企業(yè)每期所承擔(dān)的稅費(fèi)。同時(shí)，固定資產(chǎn)折舊的年限也能影響企業(yè)的每期利潤(rùn)，在稅法允許的情況下，縮短折舊年限，有利于加速成本收回，可以使后期成本費(fèi)用前移，從而使前期會(huì)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生后移。

（四）協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部和外部關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展離不開企業(yè)內(nèi)部和外部的作用，那么稅務(wù)籌劃工作就是利用內(nèi)外部所產(chǎn)生的信息合理籌劃企業(yè)各項(xiàng)稅務(wù)關(guān)系。對(duì)內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門應(yīng)保持良好的信息溝通，這樣才能及時(shí)獲取真實(shí)有效的收入和成本信息，第一時(shí)間提出稅務(wù)籌劃的方法，減少企業(yè)稅負(fù);對(duì)外，要與稅務(wù)局保持穩(wěn)定的關(guān)系，不定時(shí)與稅務(wù)局交流學(xué)習(xí)有助于把握最新政策變化狀態(tài)，立即調(diào)整和改善稅務(wù)籌劃方案。如果在計(jì)劃稅務(wù)籌劃安排時(shí)有疑惑，還可以立即與繳稅機(jī)關(guān)溝通詢問，聽取繳稅機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)，以減少不必要的麻煩。

（五）避免稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，且大部分工作是在前期的統(tǒng)籌工作中。若企業(yè)一味追求企業(yè)利潤(rùn)而忽視籌劃工作的后續(xù)跟蹤工作，很容易使企業(yè)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)工作貫徹到整個(gè)稅務(wù)籌劃策略中，及時(shí)跟蹤策略產(chǎn)生的效果，若發(fā)生偏離預(yù)期效果，就需要及時(shí)調(diào)整策略，降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向，最重要的是要保證稅務(wù)籌劃的各項(xiàng)工作在合法、合理的基礎(chǔ)上順利開展。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)是減少公司的繳稅成本費(fèi)用，在新企業(yè)所得稅施行的過程中，企業(yè)應(yīng)提高對(duì)稅務(wù)籌劃工作的重視，及時(shí)調(diào)整企業(yè)稅務(wù)方向，提高稅務(wù)人員的綜合素質(zhì)，在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外部之間的信息溝通，選擇合適的稅務(wù)籌劃方法，規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。減少企業(yè)稅務(wù)成本的同時(shí)，引導(dǎo)企業(yè)朝著正確、健康的方向發(fā)展，只有這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化，在行業(yè)中增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

（作者單位為重慶新華書店集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司）

參考文獻(xiàn)

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