投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用

韓韋

摘要：我國(guó)推出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式已十余年，然而卻較少被上市公司選用。這十余年中我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式已無(wú)法真實(shí)、客觀地反映公司的價(jià)值，因此公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)上市公司中落地執(zhí)行并發(fā)揮作用是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。文章以上市公司為例，探討了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，希望能為其他企業(yè)選擇該計(jì)量模式提供經(jīng)驗(yàn)的借鑒，并有助于該計(jì)量模式的發(fā)展與推廣。文章首先梳理了上市公司采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的制度依據(jù)，從決策有用觀及其信息視角論證了公允價(jià)值計(jì)量滿足決策有用性目標(biāo)，它比成本計(jì)量模式更符合資本市場(chǎng)對(duì)會(huì)計(jì)信息的要求。其次根據(jù)投資性房地產(chǎn)的不同階段或特殊時(shí)點(diǎn)，包括公允價(jià)值計(jì)量模式的首次采用、采用后期、自行建造階段、持有改變時(shí)以及資產(chǎn)處置時(shí)，全過(guò)程地分析了相關(guān)會(huì)計(jì)處理及對(duì)損益和稅收的影響。最后對(duì)上市公司如何提高信息的可靠性給出了四點(diǎn)建議：選擇權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu);避免使用第三層次公允價(jià)值計(jì)量;加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的信息披露;完善公司治理機(jī)制。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值計(jì)量;決策有用性;會(huì)計(jì)處理

一、緒論

近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，特別是一線城市，房地產(chǎn)的市值已大幅上升，使得以成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重不符，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得不到保證。因此，引入公允價(jià)值模式是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。

以房地產(chǎn)上市公司金融街控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金融街”）為例，該公司于2008年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，同年持有3個(gè)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，均位于北京市二環(huán)以內(nèi)的金融街區(qū)域，建筑面積18萬(wàn)平方米，賬面公允價(jià)值31.22億元。其中金融街購(gòu)物中心項(xiàng)目，建筑面積9.34萬(wàn)平方米，投資成本16.3億元，截至2018年年末的賬面公允價(jià)值為35.6億元，公允價(jià)值變動(dòng)增值19.3億元。如果公司選用成本計(jì)量模式，按使用年限45年估算2007年至2018年的折舊額為4.2億元，2018年年末的賬面價(jià)值為12.1億元，平均每平方米的單位價(jià)值僅為12848元。作為北京市二環(huán)以內(nèi)的購(gòu)物中心，其賬面價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)值。

截至2018年年末，金融街已持有14個(gè)在租的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目均位于北京、上海、天津等中心城市，建筑面積90萬(wàn)平方米，投資成本248億元，賬面公允價(jià)值為320億元，其中公允價(jià)值變動(dòng)增值72億元。假如公司采用成本計(jì)量模式并計(jì)提折舊，則兩種計(jì)量模式下的賬面價(jià)值相差100億元左右，由此可見(jiàn)，成本計(jì)量模式下公司的價(jià)值被嚴(yán)重低估。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的制度依據(jù)

為了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，2006年財(cái)政部頒布了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，公允價(jià)值出現(xiàn)在金融工具、企業(yè)合并、非貨幣性資產(chǎn)交換、投資性房地產(chǎn)等17個(gè)具體準(zhǔn)則中。其中第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)（CAS 3）首次把投資性房地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)在會(huì)計(jì)報(bào)表中單獨(dú)列示，而之前此類房地產(chǎn)是作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)核算且采用歷史成本計(jì)量模式。CAS 3對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量給出了兩種方式供企業(yè)選擇，一是成本模式，二是在一定條件下才能采用的公允價(jià)值模式。

2006年美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）發(fā)布了《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第157號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，以此為藍(lán)本，2011年國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）制定了《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》。2014年我國(guó)發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》（CAS 39），重新定義了公允價(jià)值的概念，對(duì)公允價(jià)值究竟該如何計(jì)量集中給出了方法并提出了要求。CAS 39體現(xiàn)了我國(guó)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的緊密趨同及對(duì)公允價(jià)值這一計(jì)量模式的認(rèn)同。

為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)上市公司的信息披露行為，提高信息披露質(zhì)量，深圳證券交易所結(jié)合監(jiān)管實(shí)踐和市場(chǎng)需求，2015年制定并發(fā)布了《深圳證券交易所行業(yè)信息披露指引第3號(hào)——上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》，并于2017年最新修訂，其中對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)需披露的內(nèi)容做了詳細(xì)的規(guī)定。

三、公允價(jià)值計(jì)量的理論基礎(chǔ)

會(huì)計(jì)目標(biāo)是會(huì)計(jì)理論研究的基石，不同的會(huì)計(jì)目標(biāo)影響著不同會(huì)計(jì)計(jì)量的選擇。早在70年代美國(guó)會(huì)計(jì)界就已經(jīng)形成受托責(zé)任觀和決策有用觀兩個(gè)流派。受托責(zé)任觀下的會(huì)計(jì)目標(biāo)是向委托方客觀、公正地反映其受托管理的情況，強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)信息的可靠性，會(huì)計(jì)計(jì)量選擇歷史成本計(jì)量模式。決策有用觀下的會(huì)計(jì)目標(biāo)是向信息使用者提供有利于決策的會(huì)計(jì)信息。在當(dāng)今資本市場(chǎng)，受托責(zé)任觀下特定的委托方已擴(kuò)展為現(xiàn)有或潛在的投資者、債權(quán)人及其他利益相關(guān)者，要向他們提供對(duì)決策有用的信息，即反映企業(yè)價(jià)值的信息，因此公允價(jià)值被引入會(huì)計(jì)計(jì)量就成為必然，它比成本計(jì)量模式更符合資本市場(chǎng)對(duì)會(huì)計(jì)信息的要求。

公允價(jià)值信息的有用性可從信息視角進(jìn)行論證，信息視角的基本前提是有效市場(chǎng)假說(shuō)，即在有效的市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值始終與企業(yè)價(jià)值同步發(fā)生變動(dòng)。如果公司發(fā)布的信息引致其股價(jià)發(fā)生變動(dòng)，就證明該信息改變了投資行為，它就是有用的。按照這一邏輯，美國(guó)及其他一些國(guó)家研究人員對(duì)公允價(jià)值信息的有用性進(jìn)行了實(shí)證研究，從金融工具到非金融工具，研究結(jié)果證明公允價(jià)值信息對(duì)信息使用者的決策是有用的，其中Dietrich et al.研究了英國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的有用性，由此表明公允價(jià)值計(jì)量符合決策有用性目標(biāo)。

四、不同時(shí)期的會(huì)計(jì)處理及對(duì)損益和稅金的影響

（一）首次采用

CAS 3規(guī)定，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并同時(shí)滿足兩個(gè)條件的情況下，企業(yè)可選用公允價(jià)值計(jì)量模式，而且一旦采用就不得再轉(zhuǎn)為成本模式。上市公司宣告并實(shí)際開(kāi)始采用公允價(jià)值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量為首次采用。首次采用屬于會(huì)計(jì)政策變更，會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法，將政策變更以前的估值影響數(shù)調(diào)整報(bào)表的期初數(shù)，包括投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值、留存收益及遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債，不影響變更當(dāng)年的利潤(rùn)。變更當(dāng)年發(fā)生的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)年損益。準(zhǔn)則的這項(xiàng)規(guī)定一定程度上對(duì)上市公司可能借會(huì)計(jì)政策變更來(lái)進(jìn)行盈余管理的行為起到了遏制作用。

金融街于2008年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，2008年追溯調(diào)增了投資性房地產(chǎn)期初賬面價(jià)值17.57億元，增加遞延所得稅負(fù)債4.39億元（17.5725%），并增加了期初的留存收益。2008年由于金融危機(jī)，當(dāng)年發(fā)生的公允價(jià)值變動(dòng)損失3884萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)年損益，年末投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值較期初減少了3884萬(wàn)元。因此，首次采用對(duì)資產(chǎn)和所有者權(quán)益的期初數(shù)影響較大，但對(duì)當(dāng)年的利潤(rùn)沒(méi)有影響。

（二）采用后期

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，因此必然會(huì)增加利潤(rùn)。在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債日需對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并確認(rèn)期末公允價(jià)值，高于其賬面余額的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，扣除所得稅費(fèi)用后的余額影響當(dāng)期凈利潤(rùn)。由于企業(yè)所得稅法不認(rèn)可會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值模式，因此該變動(dòng)額應(yīng)作為稅會(huì)暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。同時(shí)，由于企業(yè)不計(jì)提折舊或攤銷，實(shí)務(wù)中稅務(wù)一般也不允許在所得稅前列支，因此公允價(jià)值模式比成本模式增加了企業(yè)所得稅的實(shí)際支出，而成本模式則是在資產(chǎn)處置時(shí)才一次性承擔(dān)該稅負(fù)。另外，持有期間如果發(fā)生與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，比如改擴(kuò)建，如果滿足資本化條件，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

（三）自行建造階段

對(duì)于企業(yè)自建的房地產(chǎn)，如果在建造階段公司董事會(huì)作出書面決議，確認(rèn)該項(xiàng)資產(chǎn)將用于經(jīng)營(yíng)賺取租金且短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化，則可作為自建投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。投資性房地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前，實(shí)際發(fā)生的成本通過(guò)“投資性房地產(chǎn)——在建”科目進(jìn)行歸集;達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，公允價(jià)值與竣工時(shí)賬面實(shí)際成本的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。在實(shí)務(wù)中，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)可認(rèn)定為完成竣工驗(yàn)收手續(xù)。

（四）持有目的改變時(shí)

房地產(chǎn)的持有目的一般有三種：出租、自用和出售。當(dāng)持有目的由自用或者出售改為出租時(shí)，需對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原固定資產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益，不影響當(dāng)期損益，只有當(dāng)未來(lái)處置時(shí)才可以結(jié)轉(zhuǎn)到損益，這也體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的謹(jǐn)慎性原則。

當(dāng)持有目的由出租改為自用或者出售時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為固定資產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，如果前期公允價(jià)值變動(dòng)為正值，那么以后的折舊和攤銷金額將相應(yīng)增大，從而減少公司利潤(rùn)。

（五）資產(chǎn)處置時(shí)

投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或者毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)以前年度累計(jì)的公允價(jià)值變動(dòng)至其他業(yè)務(wù)收入或者支出，若該資產(chǎn)以前存在轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值部分計(jì)入其他綜合收益的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期損益。

五、提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量可靠性的建議

（一）選擇權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)

采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，需持續(xù)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。公司可自行評(píng)估，也可聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并未強(qiáng)制要求必須聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)，但在目前我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還不夠完善、交易信息還不夠透明的情況下，建議公司還是選擇權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值。評(píng)估機(jī)構(gòu)在從事各類評(píng)估業(yè)務(wù)中積累了豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，其專業(yè)能力更強(qiáng)，保持獨(dú)立性的可能性更大，評(píng)估結(jié)果也更容易被信息使用者接受。相反，公司自行評(píng)估時(shí)，管理層操縱盈余的主觀可能性更大，難免讓人有所疑慮。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估涉及很多的估計(jì)和假設(shè)，增加了會(huì)計(jì)師事務(wù)所的工作難度和風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)能力強(qiáng)的事務(wù)所會(huì)對(duì)公司進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)和執(zhí)行有效性進(jìn)行評(píng)估，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的勝任能力、專業(yè)素質(zhì)和客觀性進(jìn)行判斷，對(duì)上市公司管理層進(jìn)行監(jiān)督，他們通過(guò)額外的審計(jì)程序來(lái)分析估值報(bào)告所采用的方法是否符合公允價(jià)值準(zhǔn)則的規(guī)定，評(píng)估的數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠。因此，權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)可以更加公允地反映資產(chǎn)的價(jià)值，增強(qiáng)信息使用者對(duì)公司信息的可信度。

（二）避免采用第三層次公允價(jià)值計(jì)量

為提高公允價(jià)值計(jì)量和披露的一致性和可比性，CAS 39將公允價(jià)值計(jì)量所使用的輸入值劃分為三個(gè)層次，最優(yōu)是第一層次，即活躍市場(chǎng)上未經(jīng)調(diào)整的報(bào)價(jià);第二層次是除第一層次輸入值外直接或間接可觀察的輸入值;第三層次是不可觀察的輸入值。第三層次輸入值是在幾乎很少存在市場(chǎng)交易活動(dòng)的情況下進(jìn)行的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，其結(jié)果基于諸多假設(shè)，給公司管理層留下了進(jìn)行盈余管理的空間。因此，從提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)避免采用第三層次的估值而直接選用成本計(jì)量模式。

（三）加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)信息的披露

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)應(yīng)用的時(shí)間還不長(zhǎng)，其估值技術(shù)也比較復(fù)雜，因此加強(qiáng)對(duì)相關(guān)信息的披露，能夠幫助投資者獲得和正確理解相關(guān)信息，從而進(jìn)行科學(xué)的決策。對(duì)上市公司而言，積極主動(dòng)地向市場(chǎng)傳遞公司的信息，能夠提高公司在資本市場(chǎng)的形象，贏得信息使用者的信任。

隨著投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用，國(guó)家相關(guān)制度也在不斷完善中。目前上市公司信息披露主要依據(jù)的是CAS 3、CAS 39及深交所行業(yè)信息披露指引第3號(hào)文件。公司除了按照以上規(guī)定進(jìn)行披露外，還可進(jìn)一步細(xì)化披露的內(nèi)容，比如列示單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的原始投資成本和公允價(jià)值、估值使用的市場(chǎng)交易價(jià)格及其來(lái)源、投資性房地產(chǎn)抵押貸款情況、公司有關(guān)的制度體系和董事會(huì)決議、評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、審計(jì)機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)措施等，讓信息使用者能夠更加清楚、直觀地獲得公司的相關(guān)信息。

（四）完善公司治理機(jī)制

公司治理機(jī)制決定著上市公司會(huì)計(jì)政策的選擇，從而影響著會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。完善的公司治理機(jī)制能夠降低管理層的機(jī)會(huì)主義，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、可靠性，從而保護(hù)投資者的利益。建議從監(jiān)督機(jī)制上，明確和完善股東大會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層以及監(jiān)事會(huì)的相關(guān)職權(quán)，通過(guò)增加外部獨(dú)立董事、擴(kuò)大監(jiān)事會(huì)權(quán)力等方式對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督;從激勵(lì)機(jī)制上，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益帶來(lái)的利潤(rùn)影響因素剔除，減少公司管理層操縱利潤(rùn)的動(dòng)機(jī);通過(guò)完善公司制度來(lái)規(guī)范整個(gè)估值過(guò)程中的各方行為，制度中可明確估值方法，規(guī)定由具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，并以此作為公允價(jià)值的入賬基礎(chǔ)，避免公司管理層操縱估值進(jìn)而影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)的行為發(fā)生;明確由公司總部財(cái)務(wù)部牽頭負(fù)責(zé)公司所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估工作，統(tǒng)一與公司管理層、外部評(píng)估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)接，不斷建立和完善相關(guān)制度并監(jiān)督執(zhí)行;公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)判斷能力，以滿足處理日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和掌握新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則運(yùn)用的要求。

六、結(jié)語(yǔ)

盡管投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際運(yùn)用中仍有盈余操縱的嫌疑，在大眾眼中還有一些疑慮，但我們不能以回避的態(tài)度對(duì)待這一問(wèn)題。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不斷提高，公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)不斷提升，國(guó)家監(jiān)管體系逐步完善，通過(guò)各方經(jīng)驗(yàn)的積累，公允價(jià)值計(jì)量的可靠性會(huì)不斷加強(qiáng)，信息使用者對(duì)公允價(jià)值信息的理解會(huì)不斷深入，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司也會(huì)越來(lái)越多。

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