從住房租賃經(jīng)營模式分類看我國代管模式的未來

文/羅憶寧

采用合理的住房租賃經(jīng)營模式分類方法，有利于社會各界科學地認識和分析住房租賃行業(yè)，有利于出臺有針對性的行業(yè)政策。在中國大陸地區(qū)，目前最常見的分類是按照是否自持物業(yè)將住房租賃企業(yè)經(jīng)營模式劃分為輕資產(chǎn)模式和重資產(chǎn)模式。一般而言，輕資產(chǎn)模式指的是租賃企業(yè)租賃他人物業(yè)從事住房租賃經(jīng)營活動，重資產(chǎn)模式指的是租賃企業(yè)自持物業(yè)從事住房租賃經(jīng)營活動。但是在實踐中，單單輕資產(chǎn)模式就涉及租賃經(jīng)紀、代管、包租三種形式。事實上，租賃經(jīng)紀屬于經(jīng)紀行業(yè)的范疇，而代管和包租才屬于住房租賃行業(yè)的范疇。這三種形式實質(zhì)上完全不同，但因為界定不清而常常被混淆。因此，有必要引入一種更科學的住房租賃經(jīng)營模式分類方法，并重新審視住房租賃行業(yè)。

一、住房租賃經(jīng)營模式的劃分

按照房屋產(chǎn)權(quán)主體、出租主體和運營主體的不同，應(yīng)將住房租賃企業(yè)經(jīng)營模式分為自營、包租和代管三種。

1.自營模式。指的是住房租賃企業(yè)作為房東和租客簽訂租賃合同，由企業(yè)直接接待租客、管理住房，即房屋出租服務(wù)和經(jīng)營管理服務(wù)均由企業(yè)提供。

2.代管模式。指的是房東和租客簽訂租賃合同，同時二者與住房租賃企業(yè)簽訂代管合同，由住房租賃企業(yè)負責日常管理、維修、收取租金等事務(wù)，即房東將房屋使用權(quán)直接轉(zhuǎn)移給租客的同時，將房屋的經(jīng)營管理服務(wù)轉(zhuǎn)移給住房租賃企業(yè)。

3.包租模式。指的是房東先與住房租賃企業(yè)簽訂長期租賃合同，隨后住房租賃企業(yè)與租客簽訂住房租賃合同，即房東將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方機構(gòu)，第三方機構(gòu)將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移給租客，同時提供運營服務(wù)。

通俗地說，自營模式就是“我的房子，我來出租，我來管理”，代管模式就是“你的房子，你來出租，我來管理”，包租模式就是“你的房子，我來轉(zhuǎn)租，我來管理”。

二、中外代管模式的實踐

根據(jù)以上分類可以發(fā)現(xiàn)，我國自營模式和包租模式發(fā)展較快，代管模式的發(fā)展則暫時滯后。而從發(fā)達國家如美國、英國、日本的情況看，代管模式具有非常重要的地位。在美國和日本，代管機構(gòu)的毛利潤率可達15%—25%，十分可觀。據(jù)美國人口調(diào)查局的數(shù)據(jù)，2015 年美國4300萬套出租房中，有22%由房屋托管公司代為管理。據(jù)日本國土交通省的統(tǒng)計，2011 年1458 萬套租賃住宅中，有22.6%為房東自主管理，37.6%為包租，39.8%為代管。

（一）日本：東急不動產(chǎn)控股集團

東急不動產(chǎn)控股集團(東急不動産ホールディングス株式會社)是一家從事不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，其業(yè)務(wù)包含開發(fā)、買賣、租賃、管理、中介、建設(shè)、定制住宅及老年住宅等板塊，并依照不同業(yè)務(wù)成立了六家子公司，專營租賃住宅管理的是東急住宅 LEASE 株式會社。東急住宅 LEASE 株式會社主要負責管理的租賃住宅中，代管住宅規(guī)模達9.7 萬套，主要向客戶提供住宅代管、租客審查、糾紛處理、代墊租金等服務(wù)。

（二）中國：廈門市優(yōu)望天地社區(qū)

代管模式在中國大陸地區(qū)剛剛起步，優(yōu)望公寓是其中管理規(guī)模較大的一家。優(yōu)望公寓的大部分項目屬于包租模式，采用代管模式的項目還較少。

優(yōu)望公寓廈門優(yōu)望天地社區(qū)項目屬于代管項目。廈門市天地公司作為業(yè)主，通過公開招標方式，將項目整體委托給優(yōu)望公寓，由優(yōu)望公寓負責產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計、裝修管理、招租服務(wù)、維修運營和處理糾紛等。業(yè)主與租客簽訂租賃合同，同時業(yè)主、租客和優(yōu)望公寓簽訂三方托管協(xié)議。優(yōu)望公寓收取租金的10%作為運營管理費。項目共有近900 間公寓，經(jīng)過優(yōu)望公寓的總體策劃，除了統(tǒng)一提供多種風格的裝修外，還將部分成套的大戶型改造為多個小戶型按間出租，提供個人租房、企業(yè)員工住房、湖里區(qū)人才公寓三類住房產(chǎn)品。產(chǎn)品推出后受到市場的歡迎，出租率保持在95%以上。

三、中國大陸地區(qū)發(fā)展代管模式的必要性

盡管中國大陸地區(qū)目前只出現(xiàn)了面向企業(yè)提供代管服務(wù)的住房租賃企業(yè)，還未有成規(guī)模、專業(yè)化的面向個人房東提供代管服務(wù)的住房租賃企業(yè)，但從日本住房租賃市場的發(fā)展經(jīng)驗看，面向個人房東的代管業(yè)務(wù)即將受到關(guān)注。

（一）有利于個人房東降低管理成本，規(guī)范市場秩序

在個人房東自營模式中，房東需要親自篩選租客、維修、收租、處理租賃糾紛等，費時費力，若房東自住住房和出租住房距離較遠，在低租金回報率條件下，房東出租意愿不強，往往使住房長期空置，造成住房資源浪費。在代管模式下，房東可通過支付代管服務(wù)費，指示代管機構(gòu)按其要求篩選租客，并將日常維修、收取租金押金、處理租賃糾紛等工作一并轉(zhuǎn)移給代管機構(gòu)，從而降低自己的管理成本。

中國大陸地區(qū)的普租市場長期面臨黑中介、黑二房東層出不窮的困擾，究其原因，還是房東管理成本太高，出于免除出租瑣事的考慮，往往將住房轉(zhuǎn)租給不規(guī)范的個人二房東。而在代管模式下，住房租賃企業(yè)能向房東和租客兩端提供規(guī)范的專業(yè)服務(wù)，加之其更易監(jiān)管，可對黑二房東形成擠出效應(yīng)。

（二）有利于房東和住房租賃企業(yè)增加收益

相比包租模式，在代管模式下，個人和住房租賃企業(yè)可以獲得較大的收益，降低投資風險。

假設(shè)房東有一套市場租金為每月5000 元的住房需要出租。

代管模式下，代管費用參照日本租賃服務(wù)業(yè)以月租金的5%計算，同樣假設(shè)空置期為每年一個月（空置期仍收取代管服務(wù)費），第一年房東收益為52250 元。由于其后幾年租金上漲的收益均歸房東所有，在更長的時間段內(nèi)，房東收益會比包租模式更高。假設(shè)租金每年上漲5%，則房東三年總收入達163930 元。住房租賃企業(yè)收取月租金5%的代管服務(wù)費，三年總收入為9458 元。

包租模式下，租賃企業(yè)收房價格為市場價的95%，企業(yè)與業(yè)主約定租賃期為三年，每年租金不變，每年空置期為一個月（不收租金）。因此，每年房東收益為52250 元，三年總收入為156750元。企業(yè)共投入15000元的裝修成本，裝修和空置期共兩個月，最終以5500 元的價格出租，每年租金價格上漲5%，三年共收入197065 元，扣除其他運營成本，凈利潤為25315 元。

表2 三年租賃期限的房東和租賃企業(yè)收益測算

需要注意的是，兩種模式下住房租賃企業(yè)的資金投入是不同的，包租模式下企業(yè)需要負擔房屋租金、裝修費、維修費、員工工資等支出，也需要承擔房屋空置風險，代管模式下企業(yè)只需要負擔員工工資，不需要承擔房屋空置風險。相比之下，代管模式的風險更低，資金回報率更高。

（三）有利于挖掘個人和企業(yè)的存量房源

當前市場環(huán)境下，分散式租賃企業(yè)對挖掘個人存量住房起到了非常大的作用。清華大學房地產(chǎn)研究所2019 年6 月發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，36%的出租房源在委托給分散式租賃企業(yè)前處于空置狀態(tài)，分散式租賃企業(yè)的進入使租賃住房增加了6.7%，如允許采用“N+1”模式，租賃住房將增加9%。但在“分散式租賃企業(yè)吃差價推高房租”的輿論影響下，一些業(yè)主拒絕將住房委托給分散式租賃企業(yè)，如能引入代管模式，相信能吸引更多業(yè)主出租空置住房。

從優(yōu)望公寓、樂乎公寓等服務(wù)企業(yè)房東的案例看，代管模式對挖掘和盤活機構(gòu)存量房源可以起到很大的作用。自持物業(yè)的企業(yè)往往不具備運營大型租賃物業(yè)的能力，如果自建住房租賃業(yè)務(wù)體系，人力資源投入和管理成本較大，而且專業(yè)程度有限，成效往往不佳。引入專業(yè)化的代管機構(gòu)，實質(zhì)上就是將設(shè)計方案、改造裝修、租客篩選、維修維護、收取租金、退租退押等租賃業(yè)務(wù)外包，能夠獲得更好的租金收益和更高的運營效益，降低租賃業(yè)務(wù)的綜合運營成本，讓企業(yè)專注于核心業(yè)務(wù)發(fā)展。

（四）有利于機構(gòu)提供多元化服務(wù)滿足多層次需求

從服務(wù)內(nèi)容角度來看，代管模式可以提供菜單式服務(wù)，以多元化的服務(wù)應(yīng)對市場多層次的需求。從日本的實踐看，房東可以自由選擇經(jīng)紀服務(wù)、住房設(shè)計、裝修改造服務(wù)、管理服務(wù)和附加服務(wù)等，特別是房東在代管模式下能夠選擇租戶，要求企業(yè)對租戶進行篩選以規(guī)避風險（常見篩選標準有收入穩(wěn)定、家庭式租賃、租約較長等）。房東在代管模式下還可以選擇設(shè)計裝修、配置家電家具等服務(wù)，獲得更高的租金收益和享受租金上漲的收益。這樣的菜單式服務(wù)，能滿足房東多樣化的需求。

四、中國大陸地區(qū)代管模式發(fā)展的展望

（一）代管模式發(fā)展的路徑

住房產(chǎn)權(quán)主體和運營主體的分離是社會精細化分工的大勢所趨，代管業(yè)務(wù)有望成為住房租賃行業(yè)未來三到五年內(nèi)的新增長點。代管模式的需求方主要是有閑置住房的個人業(yè)主和自持物業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)業(yè)主。預(yù)計在REITs 落地后，住房租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)方和運營方的分離將變得非常普遍，大批存量物業(yè)上市需要專業(yè)管理機構(gòu)的深度介入，面向企業(yè)端的代管業(yè)務(wù)會首先得到快速發(fā)展，而企業(yè)端代管業(yè)務(wù)的發(fā)展，會對普租市場產(chǎn)生積極的影響，面向個人房東的代管業(yè)務(wù)也將陸續(xù)展開。

從城市來看，一、二線城市市場接受度高、房東管理成本高，代管模式可能最先開展，而在租賃需求平衡的三、四線城市，代管模式的發(fā)展速度可能比較慢，但這確實是一種可提高租賃市場機構(gòu)滲透率、規(guī)范租賃市場的有效路徑。

（二）代管模式的供給主體

未來，可能參與發(fā)展代管模式的主要有以下幾類企業(yè)。

一是傳統(tǒng)的經(jīng)紀機構(gòu)。經(jīng)紀機構(gòu)掌握租客信息，開展代管服務(wù)的引流、獲客成本較低，也可以讓本身利潤微薄的租賃中介行業(yè)有更好的服務(wù)延伸。經(jīng)紀機構(gòu)在各個區(qū)域都有分店，面向個人分散房源開展代管業(yè)務(wù)，上門帶看、維修響應(yīng)速度都較快，居間撮合的中介和提供代管服務(wù)的房管可以是同一人，能夠給房東和房客帶來更好的服務(wù)體驗。

二是已開展包租業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)。與包租業(yè)務(wù)相比，開設(shè)代管業(yè)務(wù)有三大好處：第一，消除了空置期風險。采用包租模式，房源獲取成本高，企業(yè)最大的風險來源于空置期，因而會存在房屋裝修完當天就出租的現(xiàn)象。而在代管模式下，空置期風險屬于業(yè)主，企業(yè)只需提供裝修改造、租客管理、運營等其擁有規(guī)?；瘍?yōu)勢的服務(wù)，不需要趕工期來壓縮空置期，一定程度上可解決裝修污染問題。第二，降低了資本投入。代管模式的資金投入比包租模式小，這在一定程度上可以減輕目前輕資產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的資金壓力。第三，租金由房東確定。機構(gòu)不能吃差價，自然減少了爭議，同時租金下跌的風險也由房東承擔。這類企業(yè)主要面向個人業(yè)主提供服務(wù)。

三是覆蓋住房租賃全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)企業(yè)。對大型物業(yè)而言，產(chǎn)權(quán)主體和運營主體的分離是非常普遍的，具有設(shè)計、裝修、金融等優(yōu)勢，能夠覆蓋租賃全產(chǎn)業(yè)鏈的住房服務(wù)企業(yè)，能為業(yè)主提供更全面的代管服務(wù)。這一類企業(yè)的服務(wù)對象主要是大型物業(yè)的持有者。

（三）代管業(yè)務(wù)的市場地位展望

代管模式的市場份額占比將不斷提升。從當前中國大陸地區(qū)各種租賃企業(yè)經(jīng)營模式的市場占比來看，自營模式仍是主流，占比在95%左右（自營模式中，個人業(yè)主約占99%，機構(gòu)業(yè)主占比不足1%），包租模式占比約為5%，代管模式剛剛起步，幾乎可以忽略不計。隨著住房租賃市場的發(fā)展，租賃住房的產(chǎn)權(quán)方和運營管理方將逐漸分離，自營模式仍將占一定比例，但大部分租賃業(yè)務(wù)將逐漸轉(zhuǎn)為包租模式和代管模式。

代管模式市場規(guī)模可觀。目前，中國大陸的住房空置率較高，大量存量住房亟待盤活。據(jù)中金公司數(shù)據(jù)，中國大陸的狹義住房空置率約為12.1%。如前所述，在當前一線城市由住房租賃企業(yè)（大多數(shù)為分散式包租模式）出租的住房比例約為10%，分散式租賃企業(yè)的進入使租賃住房增加了6.7%，36%的住房在出租給分散式租賃企業(yè)前處于空置狀態(tài)。代管模式能挖掘的存量房源理應(yīng)同樣可觀。根據(jù)原鏈家研究院的估算，住房租賃市場的交易規(guī)模在2025 年左右將達到3 萬億的規(guī)模，假設(shè)其中20%采取代管模式，管理費為月租金的5%—10%，則代管模式每年的代管服務(wù)費收入規(guī)模將達到300 億—600 億元?？紤]到代管模式還將帶動上下游的設(shè)計、裝修、維修、安保、金融、保險等行業(yè)，其對經(jīng)濟發(fā)展所起的作用將十分可觀。

（四）代管業(yè)務(wù)的管理政策展望

通過以上分析可知，代管模式能夠更好地契合市場需求，在住房租賃市場中的前景十分廣闊。那么，代管模式需要怎樣的配套政策呢？

第一，要厘清租賃經(jīng)紀、代管和包租三種經(jīng)營模式的基本定義，區(qū)分其各自職責。在實踐中，不少地方主管部門沒有分清三者的定義，而將其統(tǒng)稱為輕資產(chǎn)模式。只有明確界定了三者的定義和職責，才能更好地出臺有針對性的政策，有的放矢。此外，還應(yīng)規(guī)定，在簽訂服務(wù)合同時，企業(yè)需在合同上明確標示其經(jīng)營方式是屬于經(jīng)紀、代管還是包租，以方便消費者選擇。

第二，分業(yè)和混業(yè)經(jīng)營相結(jié)合。租賃經(jīng)紀和代管是允許混業(yè)經(jīng)營的，因為租賃企業(yè)自始至終只是為租賃交易行為提供服務(wù)，沒有吃租金差價，這也有利于為消費者提供完整的服務(wù)。包租和代管也是允許混業(yè)經(jīng)營的，兩者都屬于租賃服務(wù)的范疇，在合同上明確標示其屬于代管業(yè)務(wù)還是包租業(yè)務(wù)即可。但是，租賃經(jīng)紀和包租是必須分業(yè)經(jīng)營的，因為包租業(yè)務(wù)的收益來源于為房屋帶來的租金增值，可以吃租金差價，這與租賃經(jīng)紀行業(yè)不允許吃差價存在沖突。

第三，建立住房租賃企業(yè)備案和從業(yè)人員準入制度。從世界范圍看，美國、日本、中國臺灣等國家和地區(qū)對從事代管業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)實行了機構(gòu)備案和人員準入制度。日本的《租賃住房管理業(yè)登記制度》（賃貸住宅管理業(yè)の登録制度）中規(guī)定，從事代管的機構(gòu)和管理人員均在國土交通部平臺登記。美國有高門檻的注冊物管經(jīng)理（CPM）職業(yè)資格認證制度；日本有租賃不動產(chǎn)經(jīng)營管理士，通過考試后方可進入租賃行業(yè)，執(zhí)業(yè)兩年后才能正式獲得證書，目前持證的管理士約有5 萬人；中國臺灣地區(qū)規(guī)定租賃住宅管理人員必須參加租賃住宅管理人員資格訓練，測驗合格獲得證書后才能從事該行業(yè)。