我國社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)存在的問題與對策
——以大連市為例

文/賈廣葆

遍布于城市大街小巷、馬路沿線、樓宇之間的各種便利店、專賣店、小超市、餐飲店、生鮮市場、快遞站、小商鋪服務(wù)網(wǎng)點等社區(qū)商業(yè)小店蓬勃發(fā)展、茁壯成長，方便了居民生活，促進了商業(yè)市場發(fā)展，日漸成為社區(qū)居民、大眾消費的首要選擇。而作為社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要承載體的房產(chǎn)，如何適應(yīng)這一新的社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢？怎樣更好管理社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)，發(fā)揮其更大作用？本文將對此進行研究。

一、社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的類型

一是原住宅區(qū)配套建設(shè)的商業(yè)房產(chǎn)，主要是國家統(tǒng)一建設(shè)住宅時配建一定比例的商業(yè)配套房產(chǎn)網(wǎng)點，即在計劃經(jīng)濟時代各級政府統(tǒng)一建設(shè)的以政府確定租金、房管處代表國家經(jīng)營管理的國有非居住直管商業(yè)房產(chǎn)，比如大連市建設(shè)的分布于各街道和各居民住宅區(qū)、方便居民日常生活的大大小小的糧油店、雜貨店、小食店、副食蔬菜店等，上世紀九十年代中后期，這些非居住直管商業(yè)房產(chǎn)，相繼劃歸市商業(yè)局經(jīng)營管理。隨著城市更新、舊區(qū)改造、房地產(chǎn)發(fā)展，這部分商業(yè)房產(chǎn)逐步萎縮，取而代之的是新的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)。

二是企業(yè)單位自建的商業(yè)房產(chǎn)，主要是一些大中型廠礦、大學(xué)、醫(yī)院、研究所、政府機關(guān)等為解決干部、職工住房問題而修建的家屬樓，即在計劃經(jīng)濟時代各企業(yè)單位在其劃撥土地上建設(shè)住宅時按一定住戶比例配建的住戶日常生活需要的商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點，以食雜店、糧油店、小百貨店為主，其分布以家屬樓中間地帶為主，有的分布在市中心區(qū)域，也有的分布在城鄉(xiāng)接合部，基本圍繞家屬樓而設(shè)立。隨著企業(yè)“關(guān)停并轉(zhuǎn)”、大學(xué)外遷以及城市更新，這部分商業(yè)房產(chǎn)大多隨著家屬樓產(chǎn)權(quán)移交經(jīng)個人買斷、拆遷改造等，或轉(zhuǎn)型發(fā)展，或轉(zhuǎn)由他人經(jīng)營，或有償移交民營物業(yè)企業(yè)管理，或因拆遷改造而滅失。

三是歷史遺留的老式建筑商業(yè)房產(chǎn)，主要是歷史上形成的、具有時代記憶的一些商業(yè)房產(chǎn)，比如圍繞大連老廣場周邊、帶有濃厚俄羅斯及日本等國家建筑色彩的一些商業(yè)房產(chǎn)，大連1949 年前形成的一些商業(yè)街區(qū)，比如東關(guān)街市場、青泥洼商圈、天津街商業(yè)一條街以及二十世紀七八十年代的一些老舊建筑等。這些商業(yè)房產(chǎn)建筑特色、面積大小不一，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以品牌店、便利店、咖啡店、小型餐飲、美容美發(fā)等為主。此類商業(yè)房產(chǎn)屬于歷史老建筑，且又位于城市中心區(qū)域，因此，大部分得以保存其歷史原有面貌。

四是沿街底層“住改商”商業(yè)房產(chǎn)。城市一些沿街老舊住宅區(qū)和上世紀末開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其底層基本都規(guī)劃為居住用途，但由于城市居民對生活質(zhì)量的要求提高，而商業(yè)網(wǎng)點配套相對落后，一些沿街住宅、小區(qū)沿馬路底層住宅相繼“住改商”，一些大大小小、業(yè)態(tài)各異的養(yǎng)生館、口腔治療室、棋牌店、美發(fā)理發(fā)室、藥房、二手房中介、小超市等方便居民生活的便利店應(yīng)運而生。

五是新開發(fā)的商品住宅小區(qū)配套社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)。從本世紀初開始，大連市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)嚴格按一定比例配備住宅小區(qū)商業(yè)房產(chǎn)。這些新開發(fā)的住宅小區(qū)，其沿街一、二層大多以商業(yè)房產(chǎn)名義出售或出租，有的將整棟樓房作為商業(yè)經(jīng)營用房，比如酒店、賓館、洗浴中心、超市、游泳館、農(nóng)貿(mào)市場等。

六是大型綜合性商業(yè)市場，主要是居住人口較多的大型住宅社區(qū)開發(fā)建設(shè)的集商業(yè)百貨、超市、餐飲、休閑、文化、娛樂、健身等于一體的綜合性市場。比如遍布大連全市各居住區(qū)的萬達廣場、華潤超市、大商市場等。

二、社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)特點

一是分布呈現(xiàn)多元化特點。分布、布局多元化是社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)最突出的特點，社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)隨著社區(qū)誕生而產(chǎn)生，依社區(qū)建設(shè)而建設(shè)，依社區(qū)居民需求而發(fā)展，有的分布在城市中心黃金地段，有的分布在城市外圍區(qū)域，有的分布在城市廣場周邊居住區(qū)，有的則分布在公交樞紐、地鐵站點附近，還有的分布在城市郊區(qū)大中型居住區(qū)周邊。

二是類型呈現(xiàn)多樣化特點。房產(chǎn)類型多樣化是社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)最重要的特點，充分體現(xiàn)了不同歷史階段的時代印記。既有建筑年代比較早的老式建筑，也有二十世紀七八十年代建設(shè)的老舊建筑，還有二十世紀九十年以后建設(shè)的住宅小區(qū)，尤其是住房商品化以來，住宅小區(qū)的規(guī)劃都配以一定比例的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)，這些老式建筑、老舊建筑、新建建筑等都包含各種類型的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)。

三是產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)復(fù)雜化的特點。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜化是社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)最根本的特點，由于社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)生于歷史各個時期，各個時期的商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也不盡相同。既有產(chǎn)權(quán)歸國家所有、由房管部門管理的非居住直管公房，也有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)單位所有的非居住自管公房；既有實行房改后個人買斷產(chǎn)權(quán)的“房改房”，又有尚未實行房改的“使用權(quán)房”；既有個人、單位投資購買并自己經(jīng)營或經(jīng)租經(jīng)營的商業(yè)房產(chǎn)，又有開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的租賃商業(yè)房產(chǎn)。這些復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)，給社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營管理帶來挑戰(zhàn)。

四是體量呈現(xiàn)小型化的特點。體量小型化是社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)最顯著的特點。第一，從分布區(qū)域來看，雖然很多年輕人的生活需求都是通過電商快遞來解決，但諸如油鹽醬醋茶等生活必需品總是需要在社區(qū)附近購買，這就為小型化的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)提供了存在的基礎(chǔ)；第二，從消費方式來看，現(xiàn)代消費方式的快速升級，沖破了完全不能適應(yīng)市場的傳統(tǒng)百貨模式，取而代之的是業(yè)態(tài)豐富、體驗多樣、方便快捷的小體量的商業(yè)模式；第三，從消費人群來看，社區(qū)主要居住人群為年輕人、家庭主婦、兒童和老年人，社區(qū)商業(yè)能夠針對社區(qū)中的不同人群來滿足其消費需求，發(fā)揮社區(qū)商業(yè)生活化的功能；第四，從服務(wù)功能來看，小型化的社區(qū)商業(yè)可以充分顯示“一站式服務(wù)”功能，比如提供訂飛機火車票、代收水電氣手機費、快遞送寄、家政服務(wù)等的集商業(yè)服務(wù)、生鮮配送、物流服務(wù)、生活服務(wù)等功能于一身的小型化的智慧型“綜合體”社區(qū)小店，這就為小型化的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)提供了發(fā)展壯大的條件。

三、社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)存在的問題

一是規(guī)劃布局不盡合理，區(qū)域分布差異明顯。規(guī)劃布局、是社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。很長一段時間以來，我國一些城市的大、中型住宅小區(qū)商業(yè)房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計布局不盡合理，人口入住與商業(yè)網(wǎng)點配套不同步，社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)區(qū)域分布有多有少，差異明顯。一方面，集中式的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)規(guī)劃布局比例過大，沿馬路一排、二排甚至三排的房產(chǎn)底層都規(guī)劃為商業(yè)公建，造成大量社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)空置，形成房產(chǎn)資源浪費。另一方面，一些城市社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)比例過小、體量過小，方便居民日常生活的銷售蔬菜、水果、副食、小吃的便利店嚴重缺乏。以大連市為例，位于中心城區(qū)西側(cè)、擁有三四個封閉住宅小區(qū)的星海廣場大型社區(qū)，位于近郊、擁有六七個封閉或半封閉住宅小區(qū)的體育新城大型社區(qū)，位于城市外圍、占地一百多萬平方米的特大型住宅小區(qū)金石灘旅游度假社區(qū)，以及旅順塔河灣、羊頭洼等大型住宅社區(qū)，規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的各種中小型農(nóng)貿(mào)市場、超市、便利店便很是缺乏。

二是房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，管理方式單一。從時間階段來說，社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)有早期遺留下來的房產(chǎn)，主要坐落在老市區(qū)以及歷史建筑的周邊，有上世紀七八十年代政府開發(fā)建設(shè)職工住宅時配建的一定比例的商業(yè)用房，有政府和企業(yè)單位開發(fā)建設(shè)的直管、自管公房，有上世紀九十年代住房商品化以后開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)時配建的一定比例的商業(yè)用房，還有沿街沿路底層住宅改建的商業(yè)用房，以及軍隊休養(yǎng)人員住宅小區(qū)配一定比例的“軍產(chǎn)商業(yè)用房”，等等。種類繁多的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)使得其產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣：有市場化的、擁有70年或40年產(chǎn)權(quán)的房屋；有國家擁有產(chǎn)權(quán)、居民享有使用權(quán)的直管公房或企業(yè)單位擁有產(chǎn)權(quán)、職工享有使用權(quán)的自管公房，有居民購買產(chǎn)權(quán)的“房改房”，等等。管理方式的單一主要表現(xiàn)在：仍然是傳統(tǒng)的“出租”與“承租”，我出租房、你承租房。一些社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)管理基本上仍停留在房屋出租合同簽訂和收取房屋租金等常規(guī)方式上，同市場化理念相互脫節(jié)，缺乏貼合市場、靈活、前沿化、市場化的管理方式，一部分社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)管理架構(gòu)、經(jīng)營目標、管理方式不清晰不明確，致使社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的市場贏利能力、房產(chǎn)協(xié)同作用、商業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)等難以有效發(fā)揮。

三是房屋租金定價隨意，租戶承租方式簡單，租賃雙方缺乏契約精神。租金定價和承租方式是社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的重要一環(huán)，而社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)恰恰在租金定價和承租方式上存在問題。其一，房屋租金定價測定方式單一，基本都是出租方自行確定，房屋租賃價格主觀性較強；其二，房屋租金定價方法簡單，其定價基本上以社區(qū)周邊同類型、同業(yè)態(tài)、同地段、同一裝修風(fēng)格、同一材料的房產(chǎn)租金價格作為依據(jù)；其三，房屋租金漲幅波動大，租金標準不盡統(tǒng)一，有的戶主隨意漲租，有的租金漲幅過大，有的則一味考慮租金收益而沒有考慮業(yè)態(tài)對租金的影響；其四，房屋租賃嚴重缺乏契約精神，把房屋租賃合同當(dāng)作一紙空文，租賃戶隨意改變合同所定的時限、租金標準，違背合同約定，誰價高給誰，承租戶違反合同規(guī)定，拖欠、拒交房租，改變房屋結(jié)構(gòu)，隨意轉(zhuǎn)租他人等。

四是公有住房“住改商”還存在一些問題和難點。社區(qū)有許多商業(yè)網(wǎng)點用房是公有住房“住改商”而來的，這在一些老社區(qū)沿街、沿馬路底層尤為明顯，但在“住改商”中存在一些管理漏洞。其一，違反公有住房管理規(guī)定，隨意“住改商”。一些社區(qū)房屋底層住戶不經(jīng)房管部門批準，隨意將住房改成商業(yè)經(jīng)營用房，或出租或自己經(jīng)營，擾亂了公有住房的正常管理。其二，住戶任意進行房屋裝飾裝修，嚴重損壞房屋結(jié)構(gòu)，帶來房屋安全隱患。一些“住改商”住戶為了自身商業(yè)經(jīng)營的需要而擴大經(jīng)營面積，或開挖地下，或加高加寬，或搭建外圍墻面，改變房屋原有規(guī)劃結(jié)構(gòu)，有的甚至破壞房屋的承重結(jié)構(gòu)，給房屋帶來嚴重安全隱患。其三，公有住房“住改商”實際上是把本應(yīng)該用于居住的房屋，變成了商業(yè)經(jīng)營用房，而公有住房是計劃經(jīng)濟時代福利性的住房類型，一旦變成商業(yè)用房，本應(yīng)由國家所有的房屋資產(chǎn)經(jīng)營收益或租金收益就變?yōu)閭€人所有，致使國有公有住房資產(chǎn)嚴重流失。其四，亂租轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴重，主要體現(xiàn)在人員比較密集的沿街區(qū)域，有的業(yè)主不講合同約定，誰給的租金高就租給誰，致使“二房東”、“三房東”層出不窮。其五，拖欠房租、欠交協(xié)議租金屢見不鮮。一些社區(qū)“住改商”用房，按規(guī)定除了繳納住房政策性租金外，還應(yīng)按月繳納“住改商”商業(yè)經(jīng)營收益、房管部門與承租戶雙方約定的協(xié)議性租金，但在實際房屋管理中，協(xié)議性租金很難順利收齊，有的經(jīng)營性租戶千方百計拒交、少交協(xié)議性租金。

四、創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的對策分析

一是土地在規(guī)劃、供應(yīng)、利用和用途變更上，進一步向社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)傾斜，大力支持和發(fā)展社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)。

土地規(guī)劃、供應(yīng)、利用和用途變性等，對社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)起著舉足輕重的作用。其一，用地和指標根據(jù)社區(qū)規(guī)劃布局，更多地向社區(qū)商業(yè)用地傾斜，并具體加以落實，解決社區(qū)商業(yè)建設(shè)短板問題，像杭州、上海、成都、武漢等城市一樣，住宅小區(qū)開發(fā)到哪里，小店小鋪就分布到哪里。其二，社區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)要積極穩(wěn)妥，既要按照土地供應(yīng)總體規(guī)劃，統(tǒng)籌推進，又要實事求是，依據(jù)社區(qū)居住小區(qū)的特點，按照居住人員分布、商業(yè)網(wǎng)點布局和商業(yè)人氣氛圍，有的放矢，同時，土地供應(yīng)大力支持中小商業(yè)網(wǎng)點。其三，社區(qū)商業(yè)用地應(yīng)利用一切可利用的土地，比如社區(qū)周邊低效土地、廢棄廠房、集中供暖停用的鍋爐房、居委會空余房地產(chǎn)等，開發(fā)建設(shè)滿足社區(qū)居民需要的各種各樣的商業(yè)網(wǎng)點。

二是按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，分門別類，區(qū)別施策，抓好社區(qū)各類商業(yè)房產(chǎn)的管理。

其一，將個人購買的產(chǎn)權(quán)房明確為私人商業(yè)用房，若自行經(jīng)營，主要抓好經(jīng)營稅收和物業(yè)管理，若租賃他人經(jīng)營，主要抓好商業(yè)業(yè)態(tài)的選定、租金的測定，科學(xué)合理確定租賃價格，明確租金漲幅標準和調(diào)整時限，充分維護租賃雙方的利益。

其二，對黨政機關(guān)單位在劃撥土地上建造并進行商業(yè)經(jīng)營活動的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)，依據(jù)黨政機關(guān)不得進行商業(yè)經(jīng)營活動的有關(guān)規(guī)定，政府有關(guān)部門應(yīng)依照相關(guān)規(guī)定及時將其收回，明確房產(chǎn)歸屬；對劃撥辦公用房改作商業(yè)經(jīng)營用房或出租他人用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)恢復(fù)其原辦公功能或由房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一收回、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；機關(guān)單位利用其擁有的房產(chǎn)開辦零售、食堂、洗浴、理發(fā)、洗衣等服務(wù)性網(wǎng)點，有對外進行商業(yè)經(jīng)營活動的，應(yīng)由房產(chǎn)管理部門根據(jù)其經(jīng)營收入收取一定比例，這樣，既防止了國有資產(chǎn)的流失，增加了國有房產(chǎn)的增值，又能有效防止單位“小金庫”或腐敗產(chǎn)生。

其三，對歷史形成的劃撥土地上建造的工人俱樂部、劇院、體育場館等全民服務(wù)性的公共設(shè)施改行經(jīng)營商場、酒店、賓館等或出租進行經(jīng)營活動的，應(yīng)按規(guī)定向國有資產(chǎn)管理部門交納一定比例的經(jīng)營收益或辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，將劃撥土地變性為出讓土地，辦理商業(yè)不動產(chǎn)權(quán)利證書。

其四，對撤并、滅失、拆遷改造的國企所有的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)，除了用這些房產(chǎn)安置的國企職工和原房產(chǎn)使用單位應(yīng)獲得補償外，代表國家管理國有房產(chǎn)的房產(chǎn)管理部門也應(yīng)代表國家得到一定比例產(chǎn)權(quán)補償；改制為民營企業(yè)或私人企業(yè)的原國企所有的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)，應(yīng)由第三方評估這些商業(yè)房產(chǎn)的價值，一部分預(yù)留買斷國有企業(yè)職工國有身份，一部分收歸國有資產(chǎn)管理部門；對撤并的國企單位留下的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)，應(yīng)繼續(xù)保留其社區(qū)商業(yè)活動功能，方便居民生活，可由新單位管理或由房管部門管理；對城市改造需拆遷的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)，除了補償房產(chǎn)使用單位外，代表國家管理國有房產(chǎn)的房管部門應(yīng)得到一定比例的產(chǎn)權(quán)補償。

其五，各類社區(qū)住房改成社區(qū)商業(yè)經(jīng)營活動用房，既要發(fā)揮社區(qū)沿街住房的商業(yè)功能，方便社區(qū)居民生活，又要合理合法合規(guī)進行管理，防止國有資產(chǎn)流失。對居民購買的社區(qū)底層商品住房改成方便社區(qū)居民生活的商業(yè)經(jīng)營用房的，在不破壞住房結(jié)構(gòu)和不妨礙鄰居居住的前提下，應(yīng)加以鼓勵，在商業(yè)業(yè)態(tài)上加以指導(dǎo)。同時，對住房居住功能改成公建商業(yè)功能的，應(yīng)按公建商業(yè)土地出讓標準收取一定比例的土地收益金；對社區(qū)公有住房大量改成商業(yè)經(jīng)營用房的，要辦理一定的審批手續(xù)，即經(jīng)過公有住房管理部門審核批準，并經(jīng)過鄰居簽字同意，公有住房戶主與房管單位簽訂協(xié)議，戶主除繳納居住租金外，還需按照協(xié)議約定，繳納一定比例的協(xié)議性租金；對歷史上形成的劃撥土地上建造的使用權(quán)居住用房改成社區(qū)商業(yè)用房的，因住戶購買時繳納了除土地出讓金以外的建安費等有關(guān)費用，所以，此類用房在進行商業(yè)經(jīng)營或出租經(jīng)營時，房主應(yīng)繳納一定比例的土地收益金；解困房、安居房、經(jīng)濟適用房、公租房等政策性住房，按規(guī)定不能“住改商”；對老居住社區(qū)大量存在的廢棄鍋爐房、多余的居委會用房，可因地制宜改成社區(qū)中小型生鮮蔬菜市場、農(nóng)貿(mào)市場、便民小食店等，以滿足社區(qū)居民多元化的生活需求。

三是建立科學(xué)、規(guī)范、可操作的用于社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租金定價、租戶評價、承租信用、房產(chǎn)運營、資產(chǎn)監(jiān)督管理的一整套機制體系。

社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)同其他行業(yè)房產(chǎn)一樣，都應(yīng)有一套運行的機制體系。

其一，對于租金測定，必須科學(xué)合理地精確測定社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的基準租金，按照房產(chǎn)所處土地等級、所處區(qū)域、經(jīng)營業(yè)態(tài)、人氣氛圍、裝修程度、租期長短以及租賃市場行情等，制定一套符合市場標準的房產(chǎn)租賃定價機制體系。

其二，對于房產(chǎn)租賃價格評估，必須確定規(guī)范的社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租賃價格評估方式，準確測定評估房產(chǎn)租賃價格，可聘請權(quán)威、有信譽、有實力的第三方評估公司，對房產(chǎn)的租賃價格進行實事求是的評估，以完善社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租賃定價機制。

其三，對于租戶評價，必須合理選擇承租社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的租賃戶，按照社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)業(yè)態(tài)性質(zhì)、類型和經(jīng)營項目等，編寫設(shè)計商業(yè)項目可行性計劃、項目評標書，內(nèi)容主要有租金價格、租金漲幅標準、租賃期限、房產(chǎn)拆遷退租標準、物業(yè)管理、協(xié)議租金、裝修標準等，依據(jù)承租戶的評價結(jié)果，制定租戶評價機制。

其四，對于信用必須按照現(xiàn)代契約精神，合理約定社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方、租賃方雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，最終建立社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租賃雙方信用機制。

其五，對于房產(chǎn)監(jiān)督管理，主要抓好社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險管理，通過事前防范管理、事中監(jiān)督管理、事后總結(jié)管理，使事前、事中、事后監(jiān)督管理與房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)經(jīng)營、租金收繳、協(xié)議租金確定等相互補充、相互促進。同時，制定符合市場經(jīng)濟特點、維護雙方利益、適應(yīng)新時代社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展要求的經(jīng)營管理制度。

四是科學(xué)合理布局，設(shè)計創(chuàng)新，多業(yè)態(tài)多元化發(fā)展。

其一，從社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位來說，社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)應(yīng)力求做到經(jīng)濟效益和社會公益效果二者的相互統(tǒng)一，立足于社區(qū)居民消費特點，依據(jù)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)類型，針對大大小小、遍布社區(qū)的沿街商鋪、配套商業(yè)網(wǎng)點、農(nóng)貿(mào)市場、超市等商業(yè)房產(chǎn)，因地制宜、因房而設(shè)，因人而定，突出商業(yè)房產(chǎn)業(yè)態(tài)特色，避免千篇一律，方便居民生活，使商業(yè)資產(chǎn)定位布局多元化、業(yè)態(tài)多樣化。

其二，社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)業(yè)態(tài)應(yīng)力求做到個體性與普遍性、大眾性與特殊性相結(jié)合，結(jié)合社區(qū)商業(yè)房屋結(jié)構(gòu)類型、戶型面積、規(guī)劃設(shè)計、裝修類型等，定位布局與其相適應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，堅持差異化定位布局和錯位化業(yè)態(tài)選擇，既規(guī)劃好社區(qū)居民日常生活所需要的生活類商業(yè)配套，又合理布局餐飲、文體休閑以及洗浴、理發(fā)等便民商業(yè)體，滿足社區(qū)各個階層群體的需要。

其三，社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)要設(shè)計創(chuàng)新。從生活的細化功能入手，順應(yīng)社區(qū)消費者的需求，打造和培育社區(qū)商業(yè)消費空間及主題區(qū)域，給商業(yè)業(yè)態(tài)增添更多、更好、更符合居民需求的附加值。同時，社區(qū)商業(yè)也要注重商品品牌的植入，科學(xué)準確定位和構(gòu)建適應(yīng)社區(qū)居民需求的業(yè)態(tài)分布，并在功能區(qū)域框架下，更多地在居民消費升級的驅(qū)動下主動創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)，為社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造新的面貌。