淺析經(jīng)濟(jì)發(fā)展引發(fā)的小區(qū)車位、車庫法律歸屬問題

(青島大學(xué) 山東 青島 266071)

一、當(dāng)前我國小區(qū)車位、車庫歸屬問題的現(xiàn)狀

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平得到了驚人的發(fā)展，與此同時，人們的消費(fèi)水平也在逐步提高，人們對于購買汽車的欲望越來越大，汽車已經(jīng)成為很多家庭中不可缺少的交通工具；但是，小區(qū)車位、車庫的數(shù)量仍然跟不上私家車數(shù)量；供求矛盾的擴(kuò)大使得小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾糾紛越來越大。當(dāng)前，小區(qū)的停車位歸屬問題已有定論，爭議不大，《物權(quán)法》第74條第三款對此進(jìn)行了規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所有”；此外，停車位作為小區(qū)業(yè)主的公攤面積，在買房時已計入購房的價格，所以停車位理應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共有的部分；但是小區(qū)車庫就不一樣了，小區(qū)車庫由開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主非共有部分上修建的，其歸屬問題一直模糊不清，有部分學(xué)者認(rèn)為其屬于開發(fā)商所有，因?yàn)橘彿繒r，開發(fā)商已經(jīng)與購房人在合同中明確約定小區(qū)車庫不屬于業(yè)主所有，由開發(fā)商所有。另外一部分學(xué)者認(rèn)為，小區(qū)車庫應(yīng)當(dāng)由小區(qū)業(yè)主所有，因?yàn)樾^(qū)車庫在業(yè)主共有的土地上修建的，理應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主所有。

二、當(dāng)前我國關(guān)于小區(qū)車位、車庫歸屬問題的法律規(guī)定及不足之處

《物權(quán)法》第74對于小區(qū)車位、車庫的歸屬問題進(jìn)行一些規(guī)定，第一款是“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”；第二款是“建筑區(qū)劃內(nèi)，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。第三款是“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所有”。但從該法條我們可以看出一些不足之處，如該法條只對車位、車庫進(jìn)行了原則性的抽象規(guī)定，但是該規(guī)定比較模糊，也沒有規(guī)定遇到此糾紛時該如何解決。因此，亟需有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)立法進(jìn)行完善。

三、小區(qū)車位、車庫的法律性質(zhì)

當(dāng)前，關(guān)于小區(qū)車位、車庫的法律性質(zhì)仍然模糊不清，需要不斷的探討。從主物與從物的關(guān)系來看，主物是購房人購買的房屋，而車位、車庫作為房屋的基本配套設(shè)施，其是房屋的從物，根據(jù)從物附屬主物的法律規(guī)定，車位、車庫不能作為開發(fā)商單獨(dú)所有的物體進(jìn)行買賣，車位、車庫連同房屋應(yīng)一并由業(yè)主所有。從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度來看，當(dāng)前我國法律對于車位已有相對明確的規(guī)定，車位屬于業(yè)主所有；但是對于車庫的歸屬，仍然模糊不清，仍然需要通過相關(guān)立法去明確，只有這樣，才能保證小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商利益的平衡。從民法添附的角度來看，小區(qū)的車位、車庫和房屋結(jié)合在一起，才能構(gòu)成一個完整的整體，才能發(fā)揮完整的功能，也只有把二者結(jié)合在一起，才能形成一個新的物，對新的物的所有權(quán)是業(yè)主與開發(fā)商簽訂房屋合同所取得。

四、造成我國小區(qū)車位、車庫歸屬問題存在的原因

1.小區(qū)人多地少的供求矛盾

在我國，有很多小區(qū)都面臨這樣的現(xiàn)狀：“小區(qū)車位、車庫的數(shù)量緊張，整體數(shù)量少，收費(fèi)高，不能滿足業(yè)主的停車需求”，深層次的原因在于小區(qū)人多地少的供求矛盾。這樣就導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理部門的糾紛越來越大，從而出現(xiàn)小區(qū)車位、車庫的所有權(quán)到底是歸開發(fā)商所有還是歸全體小區(qū)業(yè)主所有的問題。

2.相關(guān)立法規(guī)定存在不完善之處

盡管我國物權(quán)法第74條規(guī)定了有關(guān)小區(qū)車位、車庫的歸屬的問題；但是該規(guī)定相對來說比較抽象，沒有規(guī)定當(dāng)當(dāng)事人之間約定不明或者沒有約定時該怎樣處理。又如物權(quán)法第74條第二款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”此款規(guī)定實(shí)質(zhì)上把小區(qū)車庫的歸屬權(quán)劃給了開發(fā)商，如果小區(qū)業(yè)主需要使用車庫，可以通過向開發(fā)商購買、出租等方式，這就在一定程度上導(dǎo)致了開發(fā)商處于優(yōu)勢地位，而業(yè)主處于劣勢地位，從而使小區(qū)車庫的價格越來越高，這也在很大程度上面導(dǎo)致小區(qū)車庫歸屬權(quán)糾紛的存在。

五、緩解小區(qū)車位、車庫歸屬問題的建議

1.通過相關(guān)政策鼓勵開發(fā)商多建造符合需求的車位、車庫

由于人們消費(fèi)水平不斷提高，人們追求更高層次的需求，人們對于自家私家車有車位、車庫的需求也越來越大；而產(chǎn)生小區(qū)車位、車庫歸屬權(quán)糾紛的一個主要原因就是開發(fā)商建造的小區(qū)車位、車庫的數(shù)量比較少，不能滿足當(dāng)前小區(qū)業(yè)主的需求。因此，相關(guān)部門通過緊密合作，信息共享，發(fā)揮政府的產(chǎn)業(yè)扶持等手段，出臺相關(guān)優(yōu)惠政策讓開發(fā)商多建造車位、車庫，以滿足人們的需求。

2.完善相關(guān)立法的缺陷

我國物權(quán)法第74條對車位、車庫歸屬問題的規(guī)定存在很多模糊之處，不利于維護(hù)社會的公平公正。我國預(yù)計在2020年將頒布民法典，我相信此問題在完善過的立法中將會得到一個很好的解決，從而更好的平衡小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間的利益。