論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要性

胡進(jìn)

摘 要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速前進(jìn)，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越發(fā)突顯，行業(yè)地位已上升到影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，其發(fā)展不僅可以增加國(guó)家財(cái)政收入，還能帶動(dòng)各種相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也是穩(wěn)定社會(huì)、安定人民生活的基本前提與條件，一直受到國(guó)家與國(guó)民的重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)很明顯，包括所需的資金規(guī)模大、項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，以及項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程程序復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目會(huì)因國(guó)家環(huán)境變化和企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)帶來(lái)若干風(fēng)險(xiǎn)和影響，不確定性較大，所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前進(jìn)行可行性研究有著非常重要的意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展投資可行性研究，指的是開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目是否進(jìn)行投資前進(jìn)行的全面論證分析，為了有效降低由于決策失誤、沖動(dòng)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的損失，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。這里所說(shuō)的可行性研究包括對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的政治經(jīng)濟(jì)、資源環(huán)境、技術(shù)方案、市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、社會(huì)效益等方面進(jìn)行整體評(píng)價(jià)和分析，由此推斷該項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面是否具備可行性，并據(jù)此開(kāi)展下一步的工作。當(dāng)前，中國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前缺乏詳細(xì)而全面的可行性研究，由此帶來(lái)各種風(fēng)險(xiǎn)。有些項(xiàng)目即使做了可行性研究，因方法欠科學(xué)、調(diào)查不全面、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、分析不嚴(yán)謹(jǐn)、立場(chǎng)不公正、評(píng)價(jià)不客觀等原因而使得這個(gè)研究成了擺設(shè)，偏離了本身的目標(biāo)和方向。本文重點(diǎn)闡述房地產(chǎn)可行性研究的相關(guān)背景理論和包含內(nèi)容，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的必要性和重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目;投資;可行性研究

一、房地產(chǎn)可行性研究的背景

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)飛速前進(jìn)、實(shí)現(xiàn)發(fā)展的主要途徑，近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)事業(yè)的發(fā)展做出了杰出貢獻(xiàn)。也正是因此，國(guó)內(nèi)近幾年房地產(chǎn)業(yè)投資興起，越來(lái)越多的投資者涌入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資的熱潮中，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速擴(kuò)張，泡沫越發(fā)嚴(yán)重，隨后國(guó)家為了給市場(chǎng)降溫，出臺(tái)了一系列針對(duì)性的調(diào)控措施。

在過(guò)去30年時(shí)間里，中國(guó)超過(guò)3億人口由農(nóng)村實(shí)現(xiàn)了城市化，平均住房條件得到改善。70年代時(shí)我國(guó)的人均住房面積不到10平方米。到2020年時(shí)，城市和農(nóng)村地區(qū)的人均住房面積分別提高至38和49平方米。然而，除了人均住房面積的增加，房?jī)r(jià)的上漲更加引得起關(guān)注?，F(xiàn)在平均房?jī)r(jià)大約是年收入的10倍;在一些大城市，如北京和上海，房?jī)r(jià)與收入之比更是高達(dá)20至35倍。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的火爆的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也在逐步增大，科學(xué)系統(tǒng)的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的前提條件，分析論證項(xiàng)目所處環(huán)境、建設(shè)方案以及經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)企業(yè)科學(xué)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、避免潛在風(fēng)險(xiǎn)、達(dá)到預(yù)期收益發(fā)揮重要的作用。

二、房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容

房地產(chǎn)可行性研究根據(jù)項(xiàng)目的不同，編制內(nèi)容可能會(huì)有差異，主要包含以下內(nèi)容，其中項(xiàng)目定位和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)最為關(guān)鍵。

（1）項(xiàng)目總體簡(jiǎn)介。包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目四至，周邊配套情況等。

（2）市場(chǎng)宏觀環(huán)境。一方面從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境分析發(fā)展趨勢(shì)，另一方面從項(xiàng)目所在城市和區(qū)域的環(huán)境方面進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析。

（3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析。通過(guò)市場(chǎng)環(huán)境分析和項(xiàng)目SWOT分析，確定項(xiàng)目初步定位，可分為項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目客戶定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位和項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位等。

（4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)分析。包括項(xiàng)目建設(shè)方案、市政配套和開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、環(huán)境評(píng)價(jià)等。

（5）項(xiàng)目投資估算。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，施工周期、營(yíng)銷費(fèi)用等各個(gè)方面的成本來(lái)進(jìn)行估算。

（6）資金的籌措。項(xiàng)目資金籌措需要對(duì)資金的來(lái)源和償還計(jì)劃進(jìn)行分析。具體需要分析資金的籌集方式和資金成本，在制定償還計(jì)劃時(shí)需要綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目在銷售過(guò)程中的回款情況以及相關(guān)的現(xiàn)金流出情況等。

（7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。從項(xiàng)目角度出發(fā)，對(duì)其盈利能力、償債能力等進(jìn)行綜合的分析，主要內(nèi)容一般包含銷售收入和成本預(yù)測(cè)、編制現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表等。同時(shí)利用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，一般運(yùn)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含兩部分，第一是財(cái)務(wù)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)例如投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期，第二是財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，例如凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動(dòng)態(tài)投資回收期等。

（8）風(fēng)險(xiǎn)分析。從管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出相應(yīng)的防范措施[33]。

（9）社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。從項(xiàng)目帶來(lái)的社會(huì)效益和環(huán)境效益，及對(duì)社會(huì)、環(huán)境改善、本地區(qū)人們的居住條件和國(guó)家財(cái)政稅收做出貢獻(xiàn)的程度等。

（10）結(jié)論與建議。對(duì)項(xiàng)目做出可行性判斷，并且對(duì)項(xiàng)目存在的問(wèn)題提出合理化建議。

三、房地產(chǎn)可行性研究的作用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)表明，前期決策是關(guān)鍵因素，如何做好前期決策，可行性研究是重要的方法。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的早期，市場(chǎng)尚未成熟，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在摸索階段，更多的是憑經(jīng)驗(yàn)和投機(jī)，可行性研究沒(méi)有得到重視。隨著市場(chǎng)的成熟和不斷規(guī)范，早期的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不再適用，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要完備的開(kāi)發(fā)流程，詳細(xì)的前期決策，才能確保項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，獲得預(yù)期的項(xiàng)目收益。因此，項(xiàng)目可行性非常重要，其作用如下：

1、可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策，根據(jù)可行性研究報(bào)告中的各項(xiàng)測(cè)算，包括但不限于市場(chǎng)規(guī)模、成本構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)效益估算等，來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)估提供參考意見(jiàn)。

2、可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工前，要去政府發(fā)改委、規(guī)劃局等部門進(jìn)行立項(xiàng)備案、報(bào)批，可研報(bào)告也是政府審批的相關(guān)材料。

3、可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金規(guī)模大，詳細(xì)的資金測(cè)算環(huán)節(jié)必不可少。在可行性研究中，需要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容編制項(xiàng)目投資估算，測(cè)算項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)測(cè)算結(jié)果評(píng)判項(xiàng)目的收益性和風(fēng)險(xiǎn)性，決定項(xiàng)目的融資額度。因此，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可作為企業(yè)資金籌措的重要依據(jù)。

4、可行性研究是項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)的依據(jù)?？尚行匝芯恐邪隧?xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、初步設(shè)計(jì)方案等，項(xiàng)目后期編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)都要以此為參考依據(jù)。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上述可以看出，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)前，開(kāi)展項(xiàng)目可行性研究意義重大?？尚行匝芯客ㄟ^(guò)相關(guān)方法和工具，例如定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合、宏觀分析和具體項(xiàng)目相結(jié)合，對(duì)擬投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目區(qū)域位置、產(chǎn)品定位、周邊競(jìng)品等進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行綜合分析與系統(tǒng)論證，從而得出科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)結(jié)論，為企業(yè)提供科學(xué)規(guī)范的數(shù)據(jù)支持，減少企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的盲目性，可以減少或避免出現(xiàn)企業(yè)在項(xiàng)目投資和建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的各種失誤;也能為各級(jí)環(huán)保部門審查項(xiàng)目提供科學(xué)的環(huán)境影響依據(jù)，這在日益重視綠色建設(shè)、環(huán)境保護(hù)的今天顯得尤為重要。

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