住房公積金對房地產(chǎn)市場調(diào)控作用簡析

■張錦斌

（三明市住房公積金管理中心）

伴隨我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也日益繁榮壯大，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中重要的組成部分。1991年，在借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，上海市率先建立起住房公積金制度，隨后逐步向全國鋪開。住房公積金制度實(shí)施近三十年的實(shí)踐證明，它不僅為繳存職工實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房夢提供了有力的支持，同時也是國家和各級政府對房地產(chǎn)市場實(shí)施調(diào)控對重要手段。

1 住房公積金功能概述

《住房公積金管理條例》中明確定義，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。長期性、專用性和累積性是住房公積金最本質(zhì)的特征[1]。

從我國實(shí)踐來看，住房公積金主要用于滿足繳存職工購、建住房的需求。通過住房公積金低存低貸這一制度設(shè)計，減輕繳存職工住房貸款還貸壓力，為繳存職工解決首套或改善性住房提供必要支持，是我國房地產(chǎn)市場重要組成部分，為住房消費(fèi)提供了堅實(shí)有力保障。

2 住房公積金在房地產(chǎn)市場中調(diào)控作用

2.1 有力提升居民購房意愿

住房公積金對居民購房行為的支持主要體現(xiàn)在以下三個方面，一是繳存職工通過提取個人賬戶存儲余額用于支付購房首付款，緩解購房支付壓力；二是利用住房公積金貸款低利率優(yōu)勢，降低購房信貸支付成本；三是充分利用個人賬戶每月繳存額，減輕住房貸款還款壓力。

我國住房公積金2018年年度報告顯示，2018年全國住房公積金住房消費(fèi)類提取11718.33億元、個人住房貸款發(fā)放金額10218.53億元。結(jié)合中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)來看，截止2018年末，全國金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額達(dá)25.75萬億元，其中住房公積金個人住房貸款余額為4.98萬億元、建設(shè)銀行4.75萬億元、工商銀行4.54萬億元、農(nóng)業(yè)銀行3.66萬億元、中國銀行3.15萬億元，住房公積金貸款余額規(guī)模最大，制度成效明顯。各地市住房公積金管理機(jī)構(gòu)通過資金投放，很大程度上促進(jìn)了住房消費(fèi)、提升了繳存職工購房意愿。

2.2 有力支持保障性住房建設(shè)

根據(jù)財政部《關(guān)于印發(fā)住房公積金財務(wù)管理辦法的通知》（財綜字〔1999〕59號文件）等相關(guān)規(guī)定，住房公積金增值收益在計提了貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后，余額提取用于城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金，用于保障性住房建設(shè)。2018年，我國各級住房公積金管理機(jī)構(gòu)合計提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設(shè)補(bǔ)充資金502.69億元，累計提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設(shè)補(bǔ)充資金3365.48億元，為保障性住房建設(shè)提供了充分的資金支持。

2.3 有力支持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展

2018年，全國各級住房公積金管理機(jī)構(gòu)通過辦理住房消費(fèi)類提取、發(fā)放個人住房貸款（含公轉(zhuǎn)商貼息貸款）投入房地產(chǎn)市場資金共計22080.88億元，占全國商品住宅銷售額的17.47%；支持貸款職工購建住房面積2.87億平方米，占全國商品住宅銷售面積的19.42%。

由于住房公積金投入房地產(chǎn)市場資金量巨大，因此作為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，住房公積金提取、貸款政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場起到不可忽視的重要作用。一方面當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣甚至蕭條時，可采取寬松的提取和貸款政策，用以提振居民住房消費(fèi)熱情，刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展；另一方面當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱情況時，可采取緊縮性的提取、貸款政策，進(jìn)一步抑制住房消費(fèi)需求。通過多種政策手段的綜合運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行的政策調(diào)控。

3 制約住房公積金調(diào)控作用發(fā)揮的主要因素

3.1 住房公積金制度覆蓋面低

2018年，全國住房公積金實(shí)繳單位291.59萬個，實(shí)繳職工14436.41萬人。以福建省為例，截至2019年末，福建省住房公積金實(shí)繳單位12.42萬個，實(shí)繳職工416.38萬人。福建省統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年福建省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險人數(shù)1137.34萬人，其中參保的職工938.2萬人、參保的離退休人員199.14萬人。與城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險參保職工相比，住房公積金繳存人數(shù)僅為養(yǎng)老保險繳納人數(shù)44.38%，住房公積金制度覆蓋面處于較低水平。

近年來，各地市陸續(xù)出臺歸集擴(kuò)面相關(guān)優(yōu)惠政策，部分地市甚至對新開戶的繳存職工給予一定的財政補(bǔ)助，意圖將新市民、個體工商戶、進(jìn)城務(wù)工人員、自由職業(yè)者納入住房公積金制度覆蓋范圍。但由于住房公積金繳存強(qiáng)制性不足，導(dǎo)致將住房公積金由“制度覆蓋”向“人群覆蓋”推進(jìn)難度較大，歸集擴(kuò)面政策效果不明顯，制度覆蓋面增長緩慢，影響住房公積金制度作用發(fā)揮[2]。

3.2 資金使用率地區(qū)不平衡

各地住房公積金管理中心采用屬地管理原則，在《住房公積金管理條例》這一框架下，各地市住房公積金政策不盡一致。一方面在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較均衡、房地產(chǎn)市場較活躍地區(qū)，住房公積金使用率高居不下，普遍存在資金短缺的問題。另一方面在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是中西部地區(qū)，住房公積金使用率低，資金沉淀浪費(fèi)嚴(yán)重。由于各地市之間缺乏資金相互融通的渠道，無法合理調(diào)劑資金余缺，住房公積金制度效能發(fā)揮進(jìn)一步受到制約。

3.3 住房貸款中公積金貸款占比不高

按目前利率水平，5年期及以上住房公積金貸款年利率為3.25%，較年限相同的商業(yè)貸款具有明顯的利率優(yōu)勢，能夠顯著降低購房人房貸支出成本?！陡＝ㄊ∽》抗e金2019年度報告》顯示，2019年福建省繳存職工通過申請住房公積金貸款，節(jié)約購房利息支出102.92億元。

盡管如此，公積金貸款在個人住房貸款中的占比仍然不高，2019 年，福建省住房公積金年末個人住房貸款市場占有率為11.85%。鑒于住房公積金貸款辦理周期較長、流程相對繁瑣等因素，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鼓勵購房人采用商業(yè)住房貸款，并給予一定的購房優(yōu)惠。影響公積金貸款市場占比最主要的因素在于最高貸款額度較低，以廈門市為例，公積金借款最高額度120萬元，按廈門市2019年12月商品住宅成交均價4.8萬元計算，100平方米住房價格為480萬元，公積金貸款僅能滿足25%資金需求。

4 進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的建議

4.1 擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面

一是建立數(shù)據(jù)匯聚平臺，實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)、醫(yī)保、工商等部門信息共享，為歸集擴(kuò)面工作提供必要的信息來源。二是采取靈活多樣的繳存方式，在全國為企業(yè)減稅降負(fù)呼聲日益高漲的情況下，應(yīng)針對地區(qū)和企業(yè)實(shí)際，采取多種繳存比例并行、個人和單位可采取不同繳存比例等方式，滿足企業(yè)和職工繳存需求。

4.2 進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金政策性住房金融職能

目前，我國尚未建立全國性的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，從住房公積金制度運(yùn)行的實(shí)際來看，這一制度實(shí)質(zhì)上履行了很重要的住房金融職能。正是基于現(xiàn)實(shí)的考量，2019年，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開發(fā)的指導(dǎo)意見》中明確提出：構(gòu)建新型住房供給體系，支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，探索住房公積金制度改革。

因此，當(dāng)務(wù)之急是對《住房公積金管理條例》進(jìn)行修訂，探索行業(yè)垂直管理，提升住房公積金管理中心管理和服務(wù)水平，進(jìn)行住房公積金制度改革。只有進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金政策性住房金融職能，不斷提升資金運(yùn)用水平、提高資金使用效果，住房公積金在房地產(chǎn)市場調(diào)控作用才能充分發(fā)揮[3]。

4.3 建立全國性的資金結(jié)算平臺

搭建全國性的資金結(jié)算平臺，建立一套規(guī)則明晰、運(yùn)行有效的資金調(diào)撥體系，對住房公積金資金進(jìn)行全國范圍內(nèi)的統(tǒng)籌管理。在各中心按規(guī)定提足貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用、提取和貸款備用金等資金等情況下，將結(jié)余資金以一定利率水平有償劃撥至資金結(jié)算平臺。資金結(jié)算平臺根據(jù)各地需求及時進(jìn)行資金調(diào)撥，不斷提升住房公積金資金使用效率，也進(jìn)一步促進(jìn)住房公積金閑置資金的保值增值，同時為各級政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展提供必要資金支持。