小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑

黃子明

【內(nèi)容摘要】小產(chǎn)權(quán)房成為房地產(chǎn)市場中的一個顯著問題，其滋生出較多沖突，現(xiàn)階段司法實踐和政府都缺乏良好的處理依據(jù)。本文主要從小產(chǎn)權(quán)房基本情況分析入手，闡明其內(nèi)涵和發(fā)展現(xiàn)狀，并細致深入地從產(chǎn)權(quán)制度、征地補償制度和缺乏法律認可及保護方面，研究小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)問題，還以此為基礎(chǔ)，提出了一些科學可行的改革路徑，為小產(chǎn)權(quán)房的未來走向提供一定的探討方向。

【關(guān) 鍵 詞】小產(chǎn)權(quán)房;法律癥結(jié);改革路徑

中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）02-0135-02

一、前言

近些年來商品房價格持續(xù)上漲，社會公眾在房地產(chǎn)市場方面的關(guān)注度較高，小產(chǎn)權(quán)房更是作為當前社會的一個突出現(xiàn)象，受到人們的普遍關(guān)注。房屋產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是沒有大小之分的，小產(chǎn)權(quán)房也并不屬于標準的法律術(shù)語，其實質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)房?，F(xiàn)階段法律不保護小產(chǎn)權(quán)房，一旦其在買賣過程中產(chǎn)生法律糾紛，通常法院會認定該買賣合同無效，且小產(chǎn)權(quán)房也不在政府機關(guān)的監(jiān)管范圍之內(nèi)，這就導致當其遇到一些公共設(shè)施維護、房屋質(zhì)量問題時，同樣得不到相應的權(quán)益保護。但是不容忽視的是，小產(chǎn)權(quán)房交易卻始終存在，如何從法律層面予以改革是社會需要重點思考的問題。

二、小產(chǎn)權(quán)房基本情況

小產(chǎn)權(quán)房是近些年來的一種社會現(xiàn)象，其是以農(nóng)村集體土地為基礎(chǔ)進行建設(shè)的，主要銷售對象并不是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部人員，這種住宅在整個建設(shè)環(huán)節(jié)中都沒有繳納土地出讓金方面的費用，因而沒有產(chǎn)權(quán)證書[1]。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中，以農(nóng)村集體用地或者農(nóng)民自身“宅基地”為基礎(chǔ)，其不論是規(guī)劃用地，還是施工建造，又或是銷售環(huán)節(jié)，都不需要由國家相關(guān)部門的審批，不需要經(jīng)歷復雜手續(xù)環(huán)節(jié)，再加上其建設(shè)成本較為低廉，開發(fā)商將會獲取到豐富的利潤，這樣就導致市面上始終有大量的小產(chǎn)權(quán)房房源。

隨著社會經(jīng)濟水平持續(xù)上升，城市建設(shè)腳步加快，城市人口數(shù)量的激增，帶來更多的住房需求，整個房地產(chǎn)行業(yè)市場價格居高不下，使得小產(chǎn)權(quán)房面臨著更多的市場空間。在開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的過程中，能夠良好滿足當前市場的多元化需求，且在不斷開發(fā)的過程中，村集體、村民、鄉(xiāng)政府以及開發(fā)商都會獲取到一定利潤，這也就促使小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)。國家針對小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和流通情況做了嚴格規(guī)定，要求規(guī)范農(nóng)村集體土地的建設(shè)工作，只能夠由農(nóng)村村民使用小產(chǎn)權(quán)房。

三、小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)

（一）產(chǎn)權(quán)制度

在《土地管理法》《物權(quán)法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)法律的規(guī)定下，農(nóng)民集體所有土地是不得用于非農(nóng)建設(shè)的，這是禁止其進入到市場交易之中，從法律層面來看，農(nóng)民集體所有的土地并不能被稱為是“所有權(quán)”，因為其不具備法律意義上的處分、轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押以及出租等權(quán)利[2]。在現(xiàn)階段土地價格持續(xù)上漲的時代背景下，農(nóng)民集體想要利用小產(chǎn)權(quán)房這個機會，獲取更多經(jīng)濟利潤。集體土地使用權(quán)是不應該進入到一級市場進行流轉(zhuǎn)的，由此可看，城鄉(xiāng)二元在實際用地的體制方面存在著不平等情況。

（二）征地補償制度

現(xiàn)行法律在集體經(jīng)濟組織范圍方面的規(guī)定還不夠明確細致，從而使得農(nóng)村土地集體所有權(quán)產(chǎn)生虛化的問題。在征用農(nóng)村土地并予以補償后，補償款是發(fā)放給集體經(jīng)濟組織的，集體概念有模糊不清的情況，同時在集體中的農(nóng)民個體也存在著一定的模糊性，主要表現(xiàn)在權(quán)利義務方面，這會容易造成真正需要補償?shù)霓r(nóng)民無法得到真正補償，無法良好保障失地農(nóng)民的合理權(quán)益。

（三）缺乏法律認可和保護

現(xiàn)行法律并沒有明確保護小產(chǎn)權(quán)房，其在實際規(guī)劃、建設(shè)以及銷售方面都缺乏良好的法律保護，且政府相關(guān)部門監(jiān)管力度不夠大。很多小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量得不到有效保障，一旦其出現(xiàn)故障問題，無法有效解決此類問題，此外，小產(chǎn)權(quán)房的買賣糾紛，也得不到法律的保障。對于小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議效力來說，存在著明顯的不確定情況，很多農(nóng)民在出售小產(chǎn)權(quán)房之后，面對大幅度增值的社會背景，想要收回原有的房屋，并以更高價格出售，從而獲取到更多的經(jīng)濟利潤。由于法律并不保護小產(chǎn)權(quán)房，一般法院會判定合同無效，由原房主回收房產(chǎn)，這樣會損害到買受人的利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房法律改革途徑

為切實有效維護房地產(chǎn)市場的正常運行和流通，科學掌控好經(jīng)濟組織運行效果，需要注重建立健全小產(chǎn)權(quán)房方面的法律法規(guī)。

（一）確保土地確權(quán)

集體土地所有權(quán)主體發(fā)生虛化，是小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)所在，在實際解決這一問題的過程中，需要合理確定好該主體地位。

首先，要能夠高度重視土地所有制方面的問題，遵守《憲法》的立法精神，從法律層面持續(xù)完善土地制度。在法律制度層面準確規(guī)定好如何準確劃分集體所有權(quán)中的“集體”，針對農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)主體情況加以明確，切實保障農(nóng)村土地所有者的權(quán)利，這樣在土地非農(nóng)化的發(fā)展進程中，充分有效地保障農(nóng)民所應該享有的各項權(quán)益。

其次，持續(xù)完善土地管理法規(guī)，為土地利用與流轉(zhuǎn)方面進行科學細致的規(guī)定。房地產(chǎn)市場運行中涉及到較多方面的內(nèi)容，為更好提升規(guī)范市場運行效果，需要積極構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，增強其統(tǒng)一性。針對集體土地和國有土地進行細致規(guī)定，確保其具備同等價值，按照同價同權(quán)的要求進行管控，從而充分保障農(nóng)民的合法權(quán)益[3]。在逐步保障城鄉(xiāng)土地流通效果，使其具備同等價值的環(huán)節(jié)中，以市場為重要手段，開展科學調(diào)控工作，使得國有土地使用權(quán)能夠維持正常出讓狀態(tài)，這樣土地、商品房、小產(chǎn)權(quán)的價格都會有所降低，不可忽視的是，當土地之間的差距減少，會逐步縮小商品房和小產(chǎn)權(quán)房在市場流通中所表現(xiàn)出的價格差距。

再者，健全集體土地收益權(quán)，確保農(nóng)民能夠獲取到應該享有的土地各項收益，這樣將能夠讓農(nóng)民充分享受到城市化進程中經(jīng)濟發(fā)展成果。

（二）持續(xù)健全征地補償

首先，堅持著公平與合理的原則，明確征地補償?shù)膶嶋H利益主體。在現(xiàn)行《土地管理法》的基礎(chǔ)上，良好結(jié)合現(xiàn)實社會的變化情況，科學完善法律法規(guī)，明確國家征用土地的的具體法律依據(jù)，細致準確規(guī)定好農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民個體的具體范圍，為切實保障他們的經(jīng)濟效益和合法權(quán)益，提供良好的法律支撐。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是補償主體，在實際政府征地活動進行中，要說明民事法律關(guān)系屬性，也就是征地雙方在法律地位是平等的，商品交換雙方可以自行協(xié)議好具體補償措施，在具體征地環(huán)節(jié)需要始終遵循著等價有償、平等自愿的原則。

其次，不斷豐富農(nóng)村集體土地征地的補償方式，為實際安置失地農(nóng)民提供更為科學合理的措施和方案。在實際構(gòu)建征地補償制度的過程中，要能夠結(jié)合不同受償主體的具體情況和需求進行制定。（1）農(nóng)民以土地為基本生活來源的情況下，在征地活動中，要盡可能給農(nóng)民提供一些替代地進行補償;（2）農(nóng)民以城市打工為主要來源的情況，這些農(nóng)民僅僅保留著自身的農(nóng)民身份，其正常生活狀態(tài)已經(jīng)不再以農(nóng)村生活為主，在實際予以補償?shù)倪^程中，可以使用土地債券補償或者征地補償費入股方式，這樣能夠起到良好的安置效果。在實際補償和安置失地農(nóng)民的過程中，需要盡量尊重他們的個人意愿，以合適補償方式進行，使得他們可以擁有著較為穩(wěn)定的社會保障作為支撐。

（三）小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

對于小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議和買賣合同來說，在實際認定其法律效力時，需要依賴現(xiàn)有法律。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于合同無效的情形，因而其在當前法律層面依然得不到保護[4]。需要注意到的是，現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房更多是作為一種社會現(xiàn)象而存在，為有效處理和保障小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方的權(quán)益，約束該項買賣行為，可以限制集體土地的使用，明確小產(chǎn)權(quán)房買賣行為的有效性，而對于已經(jīng)建成的和出售的小產(chǎn)權(quán)房，需要讓農(nóng)民補繳相關(guān)稅費，如土地出讓金。

五、結(jié)束語

住房問題是現(xiàn)階段的重要社會問題，小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到眾多普通民眾的權(quán)益，其中滋生出的一些糾紛，法律層面還沒有給出科學準確的規(guī)定作為依據(jù)，且政府部門也缺乏良好的處理根據(jù)，本文從產(chǎn)權(quán)制度、征地補償制度以及法律保護角度進行分析和研究，主張要針對這些制度進行持續(xù)有效的完善，從法律層面保護小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的有效性。

參考文獻：

[1]汪維清，張葦錕，王劍楠，et al.農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房中的非市場購買風險偏好——對農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的思考[J].中國房地產(chǎn)，620（27）：64-73.

[2]寧西，周磊.農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體缺位與對策研究——基于土地法律制定視角[J].現(xiàn)代農(nóng)村科技，No.563（7）：11-13.

[3]索國興.論集體建設(shè)用地使用權(quán)市場化的法律規(guī)制[D].河北經(jīng)貿(mào)大學，2015.

[4]王寒.小產(chǎn)權(quán)房民事權(quán)益的法律思考[J].延邊教育學院學報，2017，31（2）：27-30.