《民法典》中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解讀

李瑩瑩

《民法典》涉及社會生活的方方面面，是公民、法人和其他組織的行動指南針。我們生活在社區(qū)中，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾問題如何解決；業(yè)主能否更換滿意的物業(yè)服務(wù)公司；業(yè)主的個人財產(chǎn)在小區(qū)被高空拋物砸壞該怎么辦；物業(yè)公司能否對拒不交納物業(yè)費的業(yè)主采取停水停電的方式催收物業(yè)費；面對違規(guī)飼養(yǎng)烈性犬的業(yè)主物業(yè)該怎么辦……這些生活中的大大小小問題可以在2021 年1 月1 日施行的《民法典》中找到答案。

《民法典》對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了修改，業(yè)主共同決定的重大事項及表決權(quán)部分的修改對于業(yè)主行使權(quán)利產(chǎn)生怎樣的影響；《民法典》增加了物業(yè)服務(wù)合同之后，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主有哪些權(quán)利義務(wù)；同時，《民法典》侵權(quán)責(zé)任編中也有不少關(guān)于管理人的義務(wù)的規(guī)定，以上種種無疑會對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該如何履行義務(wù)、維護(hù)權(quán)利呢？

一、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)

（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種不動產(chǎn)物權(quán)，是由一棟建筑存在多個所有權(quán)人產(chǎn)生的。隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，高層或多層建筑大量出現(xiàn)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)也應(yīng)運而生。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)分為兩部分，一部分是業(yè)主對業(yè)主專有部分享有所有權(quán)，另一部分是對小區(qū)內(nèi)公共道路、公共綠地等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對專有部分享有所有權(quán)是很好理解的，對共有部分的權(quán)利如何理解呢？共有分兩種方式，一種是共同共有，一種是按份共有，對此《民法典》沒有作出明確說明，但是明確了業(yè)主共有部分費用分?jǐn)?、收益分配的原則。例如，電梯維修費用、小區(qū)公共區(qū)域維護(hù)費用由業(yè)主共同分?jǐn)?，在電梯里、小區(qū)公共區(qū)域的墻壁上張貼廣告的收入由業(yè)主共同分配。

（二）業(yè)主共同決定重大事項及表決權(quán)

《民法典》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定較《物權(quán)法》作出了部分修改，修改重點集中在業(yè)主共同決定重大事項及表決權(quán)和維修資金的使用上。《民法典》第二百七十八條將業(yè)主共同決定的重大事項內(nèi)容增加了一項，這一改變使得業(yè)主或者管理人不能隨意改變共有部分的用途。例如將公共綠地改建為停車場，利用共有部分從事經(jīng)營活動,或者將公共道路上建造的停車位對外出租等行為作出不可隨意更改的規(guī)定，這體現(xiàn)了對全體業(yè)主意愿的尊重。使用維修資金的表決相比《物權(quán)法》提高了參與表決業(yè)主占比（從1/2 提高至2/3），降低了通過表決的業(yè)主占比（從1/2 降低至1/3）。對于第六至第八項重大事項，參與表決的業(yè)主占比不變，降低了通過表決的業(yè)主占比（從2/3 降低至1/2）。這一改變要求業(yè)主委員會或者物業(yè)管理人要征求更廣大業(yè)主的意見，這樣更有利于通過表決形成決議，提高議事效率?！睹穹ǖ洹返倪@一規(guī)定相比《物權(quán)法》在整體上降低了業(yè)主共同決定重大事項的表決通過比例，使得使用、籌集維修資金等業(yè)主共同決定重大事項更容易通過業(yè)主大會的表決。

現(xiàn)在回答文章開頭提出的問題：業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？如何簽訂物業(yè)服務(wù)合同？《民法典》對物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)人給出了明確的定義。物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人為全體業(yè)主，但是如果由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主逐一簽訂合同顯然不太現(xiàn)實。為了提高訂約效率，避免發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)合同的訂立需要遵循法定的程序。選聘物業(yè)服務(wù)人屬于上文提及的《民法典》第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定的重大事項之一，該條款給出了選聘物業(yè)服務(wù)人的法定程序，依法選定物業(yè)服務(wù)人后，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三）物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)

《民法典》明確了物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力，雖然業(yè)主沒有單獨與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但是業(yè)主有支付物業(yè)費的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)，業(yè)主不得以不需要接受服務(wù)為由拒付物業(yè)費。業(yè)主拒不交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人不得以斷水、斷電、斷燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

（四）維修資金的使用

《民法典》第二百八十一條對于維修資金應(yīng)該用在哪些方面給出了更具體的說明，同時明確維修資金的情況應(yīng)當(dāng)定期公布，這一規(guī)定增加了維修資金的透明度。同時規(guī)定了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以在緊急情況下申請使用維修資金，這一規(guī)定可避免出現(xiàn)電梯故障等緊急情況還需要業(yè)主大會開會表決才能動用維修資金的問題，使得維修資金能夠真正發(fā)揮作用，保障業(yè)主的安全。

（五）《民法典》對業(yè)主任意棄置垃圾等損害他人合法權(quán)益行為的規(guī)范

業(yè)主不得任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、侵占通道等，業(yè)主大會或業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)業(yè)主有損害他人合法權(quán)益的行為后，除有權(quán)要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失外，還有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀?！睹穹ǖ洹访鞔_了合法權(quán)益受到損害的有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴的權(quán)利，這一條為受到侵害的當(dāng)事人指明了維權(quán)途徑；有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理，這一規(guī)定明確了有關(guān)行政主管部門的責(zé)任，比《物權(quán)法》規(guī)定的向人民法院起訴更具便利性。

二、物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利義務(wù)

（一）物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利義務(wù)

年過六旬的李女士將其所在小區(qū)物業(yè)公司訴至法院，稱其所在樓層樓梯間的燈壞了，致使其下樓梯時因視線受阻不慎摔倒，造成大腿骨折，請求法院判決物業(yè)公司依法賠償醫(yī)藥費等費用。法院審理認(rèn)為物業(yè)公司有承擔(dān)公共區(qū)域照明設(shè)施的維修義務(wù)，物業(yè)公司未履行義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)權(quán)利損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。上述糾紛發(fā)生時《民法典》尚未實施，案件的裁判依據(jù)是什么呢？《物權(quán)法》沒有專門規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同，只是在其第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”對物業(yè)服務(wù)合同有所涉及。為補充法律的不足，2009 年，最高人民法院通過了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，指導(dǎo)司法實踐中出現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的處理。

《民法典》合同編第二十四章對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了具體規(guī)定，明確了物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利義務(wù)和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)人有妥善維修物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分，采取合理措施保護(hù)業(yè)主人身財產(chǎn)安全的義務(wù)。《民法典》對物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)作出了明確規(guī)定，有利于維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，推動物業(yè)服務(wù)法治化、規(guī)范化發(fā)展。

（二）《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府應(yīng)急處置措施的規(guī)定

在《民法典》之前，沒有法律對物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府應(yīng)急處置措施這一義務(wù)作出規(guī)定，但是行政法規(guī)和地方法規(guī)對物業(yè)服務(wù)人的安全防護(hù)義務(wù)和協(xié)助配合政府應(yīng)急措施等義務(wù)作出了明確規(guī)定。在一些緊急而又涉及面廣的突出事件中，需要廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施，協(xié)助承擔(dān)大量具體工作。因此，《民法典》明確了物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施，同時明確了業(yè)主的配合義務(wù)。

（三）《民法典》侵權(quán)責(zé)任編中有關(guān)管理人的規(guī)定

第一，《民法典》侵權(quán)責(zé)任編第八章規(guī)定，高度危險活動區(qū)域或者高度危險物存放區(qū)管理人應(yīng)當(dāng)采取足夠安全措施并盡到充分警示義務(wù)，如果仍有人未經(jīng)許可進(jìn)入該區(qū)域活動而受到損害，管理人能夠證明自己已經(jīng)盡到義務(wù)的，可以減輕或者免除責(zé)任。

第二，《民法典》侵權(quán)責(zé)任編第十章建筑物和物件損害責(zé)任中有不少是有關(guān)管理人的規(guī)定。陽臺上的花盆掉落、空調(diào)外機(jī)墜落、樓頂瓦片脫落造成他人損害，業(yè)主、租戶、物業(yè)服務(wù)人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。如果損害的發(fā)生有其他的責(zé)任人，例如空調(diào)外機(jī)的墜落是安裝空調(diào)的工作人員操作不當(dāng)造成的，則承擔(dān)了侵權(quán)責(zé)任的業(yè)主、租戶或者物業(yè)服務(wù)人有權(quán)向其追償。

第三，對于高空拋物現(xiàn)象，《民法典》是如何規(guī)定的？因高空拋物受到損害的當(dāng)事人應(yīng)該如何維護(hù)自己權(quán)利？1.《民法典》將從建筑物中拋擲物品規(guī)定為法律所禁止的行為。2.高空拋物致人損害由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。3.發(fā)生高空拋物造成他人損害的情形后，有關(guān)機(jī)關(guān)有責(zé)任查清責(zé)任人。4.經(jīng)調(diào)查難以確定具體責(zé)任人的，為了使被侵權(quán)人依法得到救助，由可能造成損害的建筑物使用人補償。5.增加規(guī)定建筑物的管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施；未采取必要措施的，依法承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

第四，林木致人損害的情況。林木的所有人或者管理人對自己沒有過錯的行為承擔(dān)證明責(zé)任，不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。林木的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)合理地維護(hù)林木，采取保護(hù)措施、警示措施防止林木危害他人安全。例如，所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)及時修剪干枯的枝干，防止其斷裂砸傷行人或者車輛；應(yīng)當(dāng)固定好新栽的樹木，防止樹木傾倒致人損害；對于可能存在的危險應(yīng)該盡到警示義務(wù)。

三、結(jié)語

《民法典》中業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分對業(yè)主共同決定重大事項的法定程序作出了具體規(guī)定，業(yè)主可以依法行使自己的權(quán)利，例如選擇或者更換物業(yè)服務(wù)人、籌集或使用維修資金、改變共有部分用途等；規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人或者管理人有義務(wù)執(zhí)行政府依法作出的應(yīng)急處置措施，業(yè)主有依法配合的義務(wù)；對業(yè)主違規(guī)飼養(yǎng)寵物、隨意棄置垃圾、占用通道等損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行了規(guī)范?！睹穹ǖ洹分行略龅奈飿I(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。侵權(quán)責(zé)任編中有關(guān)高空拋物、林木致人損害等規(guī)定也對業(yè)主和管理人的行為進(jìn)行了規(guī)范。

《民法典》與人們的生活息息相關(guān)，是對既有法律的繼承和發(fā)揚，是我國民事立法的一座豐碑。充分認(rèn)識《民法典》的重大意義，以《民法典》的實施為契機(jī)，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹《民法典》，細(xì)致解讀《民法典》中關(guān)于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有利于維護(hù)業(yè)主權(quán)利，規(guī)范業(yè)主行為，促進(jìn)物業(yè)管理的法治化、正規(guī)化，有利于合理解決糾紛，營造和諧美好的生活氛圍。