《民法典》不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則的解釋論

高圣平 羅 帥

學(xué)說上認(rèn)為，所有權(quán)人不因抵押權(quán)的設(shè)立而喪失其所有權(quán)，因此，所有權(quán)人就其所有物仍然享有處分權(quán)能。是故，在設(shè)立抵押權(quán)后，抵押人依然有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權(quán)人不得因此主張轉(zhuǎn)讓合同無效或所有權(quán)移轉(zhuǎn)無效。①就不動產(chǎn)抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，我國實定法上從完全禁止到限制轉(zhuǎn)讓、自由轉(zhuǎn)讓，再到限制轉(zhuǎn)讓，體現(xiàn)了不同經(jīng)濟(jì)社會背景下的不同政策考量。學(xué)說和裁判就此爭論不斷，解釋論②、立法論③、裁判實踐觀點(diǎn)④，均有承認(rèn)不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的論述。《民法典》第406條承認(rèn)了抵押權(quán)追及效力，是對《物權(quán)法》第191條限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則做了全面修正?！睹穹ǖ洹返盅簷?quán)追及效力規(guī)則將如何展開適用，尚待交易實踐和審判實踐來檢驗。本文擬以不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力為核心，探討抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的相關(guān)問題，以求教于同仁。⑤

一、《民法典》第406條的價值目的轉(zhuǎn)向

《物權(quán)法》第191條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！痹摋l第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！边@一規(guī)則的規(guī)范意旨在于，通過嚴(yán)格限制抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，維護(hù)抵押權(quán)人和抵押財產(chǎn)第三取得人的利益。⑥依此規(guī)則，抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以注銷其上抵押負(fù)擔(dān)為前提，第三取得人所取得的是沒有物上負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)，自無所謂抵押權(quán)的追及效力問題。⑦裁判的發(fā)展表明，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓合同的效力雖不受影響，但第三取得人尚無法取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)。⑧

而《民法典》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！痹摋l第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”其中，“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，是指抵押權(quán)不因抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而受損害⑨，亦即抵押人在抵押權(quán)設(shè)定后，將抵押財產(chǎn)的所有權(quán)讓與第三人的，原抵押權(quán)仍隨抵押財產(chǎn)之所在而存在，出現(xiàn)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)條件成就等情形時，抵押權(quán)人可以追及至抵押財產(chǎn)之所在而行使抵押權(quán)，得依《民法典》第410條之規(guī)定就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。⑩由此可見，《民法典》明確承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力。

抵押權(quán)追及效力規(guī)則與限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則所要實現(xiàn)的價值目的大相徑庭。與限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則相比，抵押權(quán)追及效力規(guī)則能更好地實現(xiàn)保障抵押權(quán)、促進(jìn)物盡其用和平衡當(dāng)事人間利益的價值目的。

(一)物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用

《民法典》物權(quán)編是調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系(第205條)，彰顯著《物權(quán)法》的兩大基本功能，即定分止?fàn)幒臀锉M其用。其中，物盡其用是以資源的有限性為基本前提，通過各種物權(quán)制度促進(jìn)物的效用充分實現(xiàn)。抵押權(quán)追及效力規(guī)則使需用不動產(chǎn)的市場主體，在不能以租賃等債權(quán)方式獲得不動產(chǎn)利用權(quán)時，取得存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動產(chǎn)所有權(quán)。而限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則剝奪了抵押人在抵押權(quán)實現(xiàn)之前的處分權(quán)，忽視了潛在受讓人對不動產(chǎn)的利用需求。

第一，限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則的適用實踐表明，負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動產(chǎn)存在市場需求。不動產(chǎn)抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易典型的是房屋轉(zhuǎn)按揭交易。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋時，雖未經(jīng)抵押權(quán)人同意，但轉(zhuǎn)讓雙方約定由受讓人繼續(xù)按期交納銀行按揭貸款，將償還按揭貸款的義務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓人。少數(shù)裁判認(rèn)為，這種約定既保障了抵押權(quán)人的利益，也符合意思自治原則，不違反法律規(guī)定。多數(shù)法院恪守限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，買受人能否替代抵押人完全取決于抵押權(quán)人是否同意?！疤崆扒鍍敾蛱岽妗本哂屑铀儋I受人還款義務(wù)到期的效果，抵押人及其受讓人的期限利益喪失殆盡。在抵押人無力清償按揭貸款，而買受人愿意取得負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動產(chǎn)的情形之下，不承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，無疑限制了不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不利于物盡其用經(jīng)濟(jì)效用的實現(xiàn)。此外，限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還制約著用抵押財產(chǎn)出資入股。有學(xué)者認(rèn)為，“以設(shè)有抵押權(quán)的財產(chǎn)作為出資標(biāo)的，一旦抵押權(quán)人主張優(yōu)先受償，將會危及公司財產(chǎn)的完整性，降低公司的對外償付能力，從而有違公司資本確定原則，故抵押物不是適格的公司出資標(biāo)的?！毕喾从^點(diǎn)則認(rèn)為，股東以抵押財產(chǎn)出資，公司即取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)，只不過不能對抗抵押權(quán)而已。此外，為滿足土地經(jīng)營權(quán)人的融資需求，以符合 “放活土地經(jīng)營權(quán)”的政策目標(biāo)，應(yīng)允許土地經(jīng)營權(quán)在抵押后入股合作社。房屋轉(zhuǎn)按揭和抵押財產(chǎn)的出資入股兩例均表明，法律的制約并不能消除負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動產(chǎn)有流轉(zhuǎn)之市場需求。

第二，限制抵押財產(chǎn)流通的，不是抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，而是限制轉(zhuǎn)讓模式。限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則是將抵押財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)系于抵押權(quán)人的同意，即使抵押權(quán)已經(jīng)消滅，但只要未辦理注銷登記，抵押權(quán)人依然有權(quán)干涉抵押財產(chǎn)的處分。裁判實踐中，部分判決過于恪守“所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，除法院生效判決書外，還需抵押權(quán)人同意”這一規(guī)則，忽視法院生效判決本身就可以產(chǎn)生抵押權(quán)滅失的效力。比如，有裁判認(rèn)為，雖抵押合同經(jīng)生效判決確認(rèn)無效，但相應(yīng)的抵押權(quán)登記尚未被注銷，當(dāng)事人持確認(rèn)涉案房屋歸其所有的生效判決，請求登記機(jī)構(gòu)為其辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，登記機(jī)構(gòu)以抵押權(quán)登記尚未注銷為由不予辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并無不當(dāng)。

有學(xué)者認(rèn)為，“對抵押財產(chǎn)限制轉(zhuǎn)讓模式的批評理由恰恰忽視了抵押財產(chǎn)更多是在現(xiàn)實意義上而非法律意義上的流通性不足?！边@一觀點(diǎn)并未關(guān)注到負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動產(chǎn)之交易需求。通說以為，財產(chǎn)的流通性是物盡其用的前提，強(qiáng)化當(dāng)事人之間基于自主意思形成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，減少法律障礙，讓有限的資源流通至最能有效利用的市場主體之中。增強(qiáng)抵押財產(chǎn)的流通性，要么允許抵押財產(chǎn)附負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)，要么先實現(xiàn)抵押權(quán)再流轉(zhuǎn)不動產(chǎn)。顯然，抵押財產(chǎn)附負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)對抵押財產(chǎn)流通的限制，少于先實現(xiàn)抵押權(quán)再流轉(zhuǎn)的情形。抵押財產(chǎn)附負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)之時，物盡其用的“用”，就是在抵押權(quán)實現(xiàn)之前由第三取得人對抵押財產(chǎn)進(jìn)行支配并使用。承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，即承認(rèn)附抵押負(fù)擔(dān)的不動產(chǎn)的流通性，不僅認(rèn)可轉(zhuǎn)讓合同的效力，還認(rèn)可第三取得人取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)。這無疑增加了利用方式的選擇方案，有利于抵押人在抵押權(quán)實現(xiàn)條件成就之前以多種方式利用不動產(chǎn)，避免了抵押財產(chǎn)的資源浪費(fèi)。如基于其他價值考量必須采取限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，則應(yīng)提供其他配套制度來降低財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的成本，從而減少財產(chǎn)流通的阻礙。而限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“事前同意”規(guī)則，目的在于保障抵押權(quán)的實現(xiàn)，不存在限制抵押財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的絕對正當(dāng)性，且無其他替代措施以減少財產(chǎn)流通的阻礙。

第三，不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則以財產(chǎn)自身屬性與登記技術(shù)為依托，在促進(jìn)物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用的同時，也能保障抵押權(quán)的實現(xiàn)。不動產(chǎn)具有不可移動性與不易消耗性，其財產(chǎn)價值更多受社會環(huán)境與公共政策而非自身物理屬性的影響。無論不動產(chǎn)所有權(quán)如何流轉(zhuǎn)，其物理位置不變。同時，借助于登記技術(shù)的發(fā)展，不動產(chǎn)登記簿以不動產(chǎn)單元為基礎(chǔ)而展開，不動產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其他物權(quán)均在同一登記簿上清晰地記載。不動產(chǎn)抵押權(quán)負(fù)載于特定不動產(chǎn)單元之上，在不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)之時，僅須在同一不動產(chǎn)登記簿的“所有權(quán)登記信息”頁中變更所有權(quán)人即可，此一移轉(zhuǎn)登記并不影響不動產(chǎn)抵押權(quán)的存續(xù)與行使。如此，承認(rèn)不動產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力，不會害及抵押權(quán)人的利益。所謂未經(jīng)抵押權(quán)人同意即可轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，將加重抵押權(quán)人風(fēng)險的詰難，并無事實根據(jù)。在抵押權(quán)追及效力規(guī)則足以保障抵押權(quán)實現(xiàn)的情形之下，采行限制財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的“抵押權(quán)人同意”的事前機(jī)制并無必要，其過分限制不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)與所保障權(quán)利的實現(xiàn)之間并不符合比例原則。

(二)利益平衡的考量

抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則的設(shè)計，涉及抵押權(quán)人、抵押人、抵押財產(chǎn)第三取得人之間利益的平衡，前者關(guān)注不動產(chǎn)抵押權(quán)的屆期實現(xiàn)，后者則側(cè)重于不動產(chǎn)利用價值的充分發(fā)揮。限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則以犧牲抵押權(quán)追及效力這一具有體系價值的制度為代價，來尋求抵押人、第三取得人和抵押權(quán)人之間的利益平衡，已廣受批評。抵押權(quán)追及效力規(guī)則是實現(xiàn)三者之間利益平衡的最佳方式。

第一，限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則不是保全抵押財產(chǎn)交換價值的最佳選擇。限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則之下，抵押物轉(zhuǎn)讓，交換價值提前實現(xiàn)。以所得的價款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險，避免抵押人利用制度設(shè)計的漏洞取得不當(dāng)利益。即便如此，這一規(guī)則保全抵押財產(chǎn)交換價值的功能尚須仰賴價金的物上代位。但價金物上代位究竟屬于請求權(quán)還是支配權(quán)尚存疑問，在未認(rèn)可價金物上代位具有法定債權(quán)質(zhì)權(quán)效力的情形下，不可避免地會遭遇金錢混同、優(yōu)先受償權(quán)淪為普通債權(quán)的現(xiàn)實困境，抵押財產(chǎn)的交換價值難以保全。更何況，轉(zhuǎn)讓價金取決于當(dāng)事人間的約定，如雙方惡意串通或無償轉(zhuǎn)讓，極有可能出現(xiàn)抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價金并不足以完全實現(xiàn)抵押債權(quán)的情形。此際，雖抵押權(quán)人尚有債權(quán)人撤銷權(quán)以為救濟(jì)，但這一事后的補(bǔ)救手段運(yùn)行不彰，難以發(fā)揮實際作用。裁判實踐中多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人出具同意銷售商品房相關(guān)函件或者同意辦理抵押房屋預(yù)售許可，即為同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，視為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，其不再對該不動產(chǎn)享有抵押權(quán)。在辦理抵押財產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之時，抵押人已無可供物上代位的價金情形不在少數(shù)。如此看來，限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則并不足以保障抵押權(quán)的實現(xiàn)。

抵押權(quán)追及效力體現(xiàn)了抵押權(quán)人就不動產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)的支配權(quán)。不動產(chǎn)抵押權(quán)具有從屬于債權(quán)的基本屬性，對此，《民法典》第407條有明確的規(guī)定。由此，只要抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)不消滅，抵押權(quán)即從屬于該債權(quán)而持續(xù)存在。在抵押權(quán)追及效力規(guī)則之下，抵押權(quán)不因抵押財產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)而消滅，也不易其從屬性，且仍然附著于該抵押財產(chǎn)之上。無論抵押財產(chǎn)落于何人之手，抵押權(quán)的效力仍然及于該抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人對該抵押財產(chǎn)之執(zhí)行效力并不受影響。如此，對于保全抵押財產(chǎn)交換價值而言，抵押權(quán)追及效力規(guī)則更具優(yōu)勢。

在立法政策上，在限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則與抵押權(quán)追及效力規(guī)則之間的選擇，取決于抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否影響抵押財產(chǎn)的交換價值。實際上，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身并不會影響不動產(chǎn)的交換價值。而抵押權(quán)人所關(guān)注的第三取得人能否維持抵押財產(chǎn)的物理價值，實為兩種規(guī)則之下的共通問題，并不因采行不同的政策選擇而受到影響。在限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則之下，同樣存在抵押人能否維持抵押財產(chǎn)物理價值的問題。抵押人或第三取得人對不動產(chǎn)的不當(dāng)利用，均可能危及抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押人利用不動產(chǎn)的方法，雖有債權(quán)人放貸之前的審慎審查，同樣也無法保證不損害不動產(chǎn)價值。無論是抵押人，還是第三取得人，其是否保全抵押財產(chǎn)的價值，均有待抵押權(quán)人監(jiān)督。換言之，限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則與抵押權(quán)追及效力規(guī)則本身，均無法也無必要解決抵押人或第三取得人對不動產(chǎn)如何利用的問題。

第二，抵押權(quán)追及效力規(guī)則更能保護(hù)不動產(chǎn)真實權(quán)利人的利益。以不動產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)(已辦理移轉(zhuǎn)登記)，受讓人在該不動產(chǎn)上為他人設(shè)定抵押權(quán)，但此后不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效為例。此時，出讓人自有權(quán)請求返還不動產(chǎn)，如此即發(fā)生與抵押權(quán)之間沖突。在限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則之下，如抵押權(quán)人不同意將所有權(quán)恢復(fù)至真實所有權(quán)人名下且抵押權(quán)并未消滅，出讓人的請求不能獲得支持。出讓人愿意清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)的，抵押權(quán)消滅之日為訴爭不動產(chǎn)所有權(quán)得以回復(fù)之時。由此產(chǎn)生的問題是，法院確認(rèn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，是否等于認(rèn)定出讓人的不動產(chǎn)所有權(quán)？持否定觀點(diǎn)的裁判認(rèn)為，合同無效產(chǎn)生返還原物請求權(quán)，但能否返還，尚須考察標(biāo)的物權(quán)屬的變動因素，并不必然得出不動產(chǎn)所有權(quán)歸屬于出讓人的結(jié)論。依限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)須經(jīng)抵押權(quán)人同意，因此，合同無效涉及抵押財產(chǎn)的權(quán)屬變動時，出讓人起訴確認(rèn)所有權(quán)缺乏請求權(quán)基礎(chǔ)。此際，因抵押權(quán)的阻礙，標(biāo)的物的所有權(quán)仍登記在非真實權(quán)利人之受讓人名下，出讓人的所有權(quán)處于不受登記公示保護(hù)的狀態(tài)。相反，在抵押權(quán)追及效力規(guī)則之下，出讓人無須抵押權(quán)人同意，也無須清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)，便可主張返還原物請求權(quán)，將不動產(chǎn)變更登記至自己名下。如此，法院可將不動產(chǎn)確權(quán)給真實權(quán)利人，也不影響抵押權(quán)正常實行。

第三，抵押權(quán)追及效力與第三取得人利益的保護(hù)。否定抵押權(quán)追及效力的另一理由是，第三取得人因抵押權(quán)人實行抵押權(quán)而喪失其所有權(quán)，同時對于原抵押人的轉(zhuǎn)讓價金返還請求權(quán)又不一定能夠?qū)崿F(xiàn)，如此，第三取得人的利益無法得以有效保護(hù)。但不動產(chǎn)抵押權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿之上，第三取得人受讓抵押財產(chǎn)之時，負(fù)有查詢不動產(chǎn)登記簿以控制交易風(fēng)險的審慎注意義務(wù)。一旦第三取得人查詢，即知悉標(biāo)的物上的抵押負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)實現(xiàn)所生的風(fēng)險即屬可預(yù)見，第三取得人自可基于此就交易價格做出理性判斷，與原抵押人之間就交易條件的談判也就在信息對稱的背景之下得以展開。第三取得人如怠于查詢，則屬自甘風(fēng)險。

值得注意的是，《民法典》第406條刪除了《物權(quán)法》第191條第2款“受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”的規(guī)定。在解釋上，雖然抵押財產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓，但其擔(dān)保的主債務(wù)并不隨同轉(zhuǎn)讓，抵押物取得人為避免抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而危及自身利益，可代為清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)。但這是抵押財產(chǎn)受讓人的權(quán)利，而非義務(wù)。就此，《民法典》第524條第1款規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外?！痹摋l第2款規(guī)定：“債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外?！钡盅贺敭a(chǎn)的第三取得人對履行主債務(wù)自當(dāng)具有合法利益。被擔(dān)保債務(wù)因第三人的清償而相對地消滅，擔(dān)保其履行的該抵押權(quán)亦行消滅，債權(quán)人對主債務(wù)人的權(quán)利依法移轉(zhuǎn)于第三取得人。

綜上，相較抵押權(quán)追及效力規(guī)則，限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則不利于保障抵押權(quán)的實現(xiàn)、不利于物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用實現(xiàn)和當(dāng)事人間利益的平衡。抵押權(quán)追及效力規(guī)則的功能，乃在于抵押財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)得以便捷地展開，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意或未通知抵押權(quán)人的情形下，抵押人均得以完全自由移轉(zhuǎn)抵押財產(chǎn)的所有權(quán)于他人，但抵押權(quán)仍然存續(xù)于該抵押財產(chǎn)之上，維系了抵押權(quán)人的固有利益。抵押財產(chǎn)的第三取得人仍然應(yīng)負(fù)擔(dān)物上擔(dān)保的有限責(zé)任，但經(jīng)由登記簿的記載，第三取得人就交易價格和交易條件已做預(yù)判，不致因抵押權(quán)的實現(xiàn)而危及自身利益。如此，在保障物暢其流的基本市場交易規(guī)則之下，實現(xiàn)了抵押權(quán)人、抵押人、第三取得人的利益平衡。

二、不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則的文義范圍

(一)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的行為模式

不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則在《民法典》第406條的核心體現(xiàn)，即為“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”。所謂“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，當(dāng)然系指抵押財產(chǎn)上權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。不動產(chǎn)充任抵押財產(chǎn)之時，依《民法典》第395條和第418條之規(guī)定，計有“建筑物和其他土地附著物”“建設(shè)用地使用權(quán)”“海域使用權(quán)”“集體所有土地的使用權(quán)”“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)”等數(shù)種。其中，后四種系以不動產(chǎn)權(quán)利(其中以不動產(chǎn)用益物權(quán)為常態(tài))作為抵押財產(chǎn)，所謂抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也就以不動產(chǎn)用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓為常態(tài)；第一種“建筑物和其他土地附著物”作為抵押財產(chǎn)之時，由于《民法典》奉行“房地一體處分原則”，基于第397條的規(guī)定，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，依據(jù)《民法典》357條的規(guī)定，所謂抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，同時包括建筑物和其他土地附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如此，《民法典》上“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要體現(xiàn)為不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，例外地包括不動產(chǎn)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，如土地經(jīng)營權(quán)以及法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動產(chǎn)債權(quán)。

準(zhǔn)此以解，“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”中的“轉(zhuǎn)讓”，基本上與《民法典》物權(quán)編第二章所謂“物權(quán)的轉(zhuǎn)讓”意義相同，系指當(dāng)事人基于合同約定和法律的直接規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化，大抵與學(xué)說上所稱物權(quán)的移轉(zhuǎn)繼受取得相當(dāng)，至于物權(quán)的創(chuàng)設(shè)繼受取得，應(yīng)屬物權(quán)的設(shè)立。由此可見，“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”中的“轉(zhuǎn)讓”，既包括抵押財產(chǎn)上基于法律行為所發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)，“無論基于買賣或贈與，均無不可”，也包括抵押財產(chǎn)上非基于法律行為所發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)。在解釋上，只要抵押財產(chǎn)的權(quán)利主體發(fā)生變化，即有抵押權(quán)追及效力的討論空間。至于物權(quán)的創(chuàng)設(shè)繼受取得，如在抵押財產(chǎn)上再次設(shè)立抵押權(quán)，或設(shè)立地役權(quán)、居住權(quán)，也屬于抵押人對抵押財產(chǎn)的處分，但不在“抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”的文義范圍之內(nèi)，也不在抵押權(quán)追及效力規(guī)則框架下討論。就在抵押財產(chǎn)上再次設(shè)立抵押權(quán)而言，兩個抵押權(quán)之間的沖突，適用《民法典》第414條規(guī)定的抵押權(quán)順位規(guī)則予以解決；就在抵押財產(chǎn)上設(shè)立地役權(quán)、居住權(quán)或其他利用權(quán)而言，類推適用《民法典》第406條，抵押權(quán)不受影響，抵押權(quán)人在實行抵押權(quán)之時，自可申請除去抵押財產(chǎn)上的地役權(quán)、居住權(quán)或其他利用權(quán)負(fù)擔(dān)。

基于法律行為發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)，自屬《民法典》第406條“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的文義涵攝范圍，就此并無爭議。非基于法律行為發(fā)生抵押財產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)時，抵押權(quán)是否受影響？《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》)承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，相關(guān)規(guī)則及其實施后的司法態(tài)度，值得參照。而《民法典》物權(quán)編第二章第三節(jié)所規(guī)定的非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，包括法律文書或者征收決定(第229條)、繼承(第230條)和合法建造、拆除房屋等事實行為(第231條)，對抵押權(quán)有何影響，以下依次梳理。

裁判實踐中，就人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書所引起的物權(quán)變動，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，所有權(quán)基于非法律行為而發(fā)生移轉(zhuǎn)，不影響抵押權(quán)的行使，抵押權(quán)不因抵押財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)而喪失，其具有物權(quán)追及效力。標(biāo)的物設(shè)定抵押后被法院生效裁判文書確權(quán)給第三人的，抵押權(quán)人仍可行使其抵押權(quán)，無論抵押財產(chǎn)歸何人所有。至于因人民政府的征收決定所引起的物權(quán)變動，《民法典》第390條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等?！笨梢?，抵押權(quán)人此時得就抵押財產(chǎn)被征收的補(bǔ)償金請求權(quán)主張物上代位。在解釋上可以認(rèn)為，在抵押財產(chǎn)發(fā)生形態(tài)或者性質(zhì)的變化而有代位物時，抵押權(quán)仍可追及至抵押財產(chǎn)的代位物，此為抵押權(quán)的追及效力之?dāng)U張。

《擔(dān)保法解釋》第68條規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。”而《民法典》則規(guī)定，繼承開始，直接發(fā)生抵押財產(chǎn)移轉(zhuǎn)的效果。準(zhǔn)此，抵押權(quán)不因抵押財產(chǎn)被繼承發(fā)生影響，即承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力。審判實踐也依此處理繼承中所有權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突。至于抵押財產(chǎn)被贈與時，有裁判認(rèn)為，贈與行為不影響抵押權(quán)的行使，贈與行為不因未經(jīng)抵押權(quán)人同意而無效。在離婚糾紛中，將夫妻共有房屋約定贈與給其中一方的行為，不屬于應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人同意的情形，而屬于《擔(dān)保法解釋》第68條“抵押權(quán)不受影響”的情形?！睹穹ǖ洹芬褜⒁蛸浥c、遺贈所生的物權(quán)變動定性為基于法律行為的物權(quán)變動，因贈與、遺贈所引起的抵押財產(chǎn)移轉(zhuǎn)，屬于《民法典》第406條“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的文義涵攝范圍，抵押權(quán)人自可行使追及權(quán)。

就抵押財產(chǎn)因事實行為發(fā)生的移轉(zhuǎn)對抵押權(quán)行使的影響，《擔(dān)保法解釋》第62條規(guī)定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額?！边@一規(guī)則認(rèn)可了此際抵押權(quán)的追及效力。就《民法典》第231條規(guī)定因合法建造而取得物權(quán)的情形，如在建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，該抵押權(quán)的效力不及于此后在該土地上因合法建造而新增的建筑物。而且依《民法典》第417條之規(guī)定，抵押權(quán)就新增建筑物并無追及效力。但就原屬于抵押財產(chǎn)的建筑物進(jìn)行重建的情形，裁判中有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)類推適用《擔(dān)保法解釋》第62條，抵押權(quán)效力及于重建后的建筑物。在實行“房地權(quán)利一體抵押”的背景之下，對抵押建筑物進(jìn)行重建涉及拆除原建筑物。就此，《民法典》第408條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求抵押人停止其行為；抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人提前清償債務(wù)。”該條確認(rèn)了抵押權(quán)人的抵押權(quán)保全抵押物價值的請求權(quán)。由此可見，抵押人實施影響不動產(chǎn)價值的行為不應(yīng)被允許，此時，抵押權(quán)人可主張實現(xiàn)抵押權(quán)，但最終能夠達(dá)到提高不動產(chǎn)價值效果的拆除、重建行為除外。重建建筑物雖起初是降低了抵押財產(chǎn)的價值，但最終卻有利于維持或提升不動產(chǎn)的價值。在“房地權(quán)利一體抵押”之時，拆除建筑物并不導(dǎo)致抵押財產(chǎn)的絕對消滅，相反，重建完成的建筑物當(dāng)然屬于抵押財產(chǎn)范圍。此際，應(yīng)承認(rèn)因合法建造建筑物的事實行為導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動時抵押權(quán)的追及效力。在解釋上，重建完成的建筑物，不構(gòu)成《民法典》第417條中所稱的“新增的建筑物”，抵押人以第417條主張免受抵押權(quán)的追及，不應(yīng)支持。《民法典》物權(quán)編認(rèn)可了建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，必將面臨建筑物因質(zhì)量減損而重新建造的問題。此時，承認(rèn)抵押權(quán)追及效力在重建建筑物上的適用，有利于建設(shè)用地使用權(quán)人的融資安排。

(二)當(dāng)事人約定抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的法律效果

《民法典》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”結(jié)合前句，“當(dāng)事人另有約定”應(yīng)指抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定。在解釋上，抵押人僅得附條件地轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，亦應(yīng)包括在內(nèi)。如當(dāng)事人之間約定：未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)；抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格不低于公開市場的平均交易價格；抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)以抵押人提前清償主債務(wù)為前提等。從“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的位置來看，當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定，僅在抵押合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)仍具追及效力。這一解釋結(jié)論，與《民法典》第545條第2款的規(guī)范意旨相一致。尚存疑問的是，當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定，是否可以對抗受讓人；若不得對抗，是否以受讓人善意為前提。似乎是，如類推適用《民法典》第545條第2款，應(yīng)以受讓人善意為不得對抗的要素。如僅依《民法典》第406條第1款，則不考慮受讓人是否善意，抵押權(quán)人均可就抵押財產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán)。

我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度在奉行權(quán)利登記制之下植入了契據(jù)登記制的合理元素，當(dāng)事人在法定內(nèi)容之外的約定內(nèi)容，經(jīng)由登記而對第三人發(fā)生效力。例如，《民法典》就地役權(quán)的利用用途沒有做出直接規(guī)定，在解釋上，除了建造并保有建筑物、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活居住等用途之外均屬之。由此可見，地役權(quán)中的利用用途本屬當(dāng)事人約定范疇，當(dāng)事人約定的利用用途自可拘束當(dāng)事人，但經(jīng)由登記即可對抗第三人，地役權(quán)的受讓人自應(yīng)受其約束。當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定，亦可借助契據(jù)登記制記載于不動產(chǎn)登記簿。經(jīng)由登記，該約定即對第三人產(chǎn)生效力。相應(yīng)地，受讓人經(jīng)查詢不動產(chǎn)登記簿，即可知悉該約定；若受讓人怠于查詢不動產(chǎn)登記簿而不知該約定，就無法主張其受讓抵押財產(chǎn)之時為善意。如此，《民法典》第545條第2款也就有了類推適用的空間。值得注意的是，對于抵押財產(chǎn)非基于法律行為而發(fā)生移轉(zhuǎn)之時，第三取得人自無查詢不動產(chǎn)登記簿的必要，其取得抵押財產(chǎn)當(dāng)屬善意。不過，我國《不動產(chǎn)登記法》尚在草擬之中，就當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定是否具有登記能力，不得而知。僅就目前的不動產(chǎn)登記規(guī)則而言，尚無法登記當(dāng)事人之間的此類約定。解釋上可以認(rèn)為，抵押財產(chǎn)的受讓人未經(jīng)或無法經(jīng)由不動產(chǎn)登記簿的查詢來證明其善意或者惡意，但其他事實證明受讓人知道抵押當(dāng)事人之間有此類約定的，受讓人就無法取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)。

當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定，是否可以對抗受讓人的問題，解決的僅僅是受讓人是否可以取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)，對于抵押權(quán)的行使并不發(fā)生實際影響。亦即無論抵押財產(chǎn)的受讓人是否善意，抵押權(quán)均不受影響。受讓人為善意時，取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)，抵押權(quán)人可基于追及效力規(guī)則對其行使抵押權(quán)；受讓人為惡意時，不能取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)，抵押權(quán)人自可直接對抵押人行使抵押權(quán)。

(三)通知抵押權(quán)人的法律意義

《民法典》第406條第2款規(guī)定： “抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！边@與《物權(quán)法》第191條僅承認(rèn)抵押權(quán)人的價金物上代位不同的是，其在承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的同時，也承認(rèn)抵押權(quán)人的價金物上代位，但將價金物上代位僅適用于“抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的”情形。

通知抵押權(quán)人的作用之一，在于保障抵押權(quán)人在抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓可能損及抵押權(quán)時據(jù)以判斷主張價金物上代位的必要性。通知義務(wù)本身并不是要取得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人也無權(quán)阻止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一般不會導(dǎo)致抵押財產(chǎn)價值減少，《民法典》第408條所規(guī)定的抵押權(quán)保全請求權(quán)自無適用余地。因市場原因?qū)е碌盅贺敭a(chǎn)交換價值的減損，不因抵押財產(chǎn)是否轉(zhuǎn)讓而發(fā)生影響，且在當(dāng)事人預(yù)期范圍之內(nèi)。也就是說，抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不屬于抵押財產(chǎn)價值減損的考量因素?！睹穹ǖ洹凡⑽淳偷盅喝诉`反通知義務(wù)的法律后果做規(guī)定。如將通知義務(wù)解釋為附隨義務(wù)，抵押人違反附隨義務(wù)的賠償責(zé)任范圍較小，偏離抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)救濟(jì)其價金物上代位的重心，反增訴累。由于違反通知義務(wù)的后果輕微，抵押人將面臨商業(yè)道德與獲得利益之間的糾結(jié)。在抵押權(quán)追及效力下，履行通知義務(wù)的抵押人可能面臨須將價款提前清償債務(wù)或者提存，而未履行通知義務(wù)的抵押人尚能保有已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款。抵押人的通知義務(wù)可能使其遭受不利，理性的抵押人自會選擇不通知抵押權(quán)人。更何況，“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的證明難度較大，相比強(qiáng)化抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)時的通知義務(wù)，不如強(qiáng)化價金物上代位具有債權(quán)質(zhì)權(quán)效力，后者對抵押權(quán)人利益的保護(hù)更為有利。

通知抵押權(quán)人的作用之二，在于使抵押權(quán)人知曉抵押財產(chǎn)的歸屬，以便其行使追及權(quán)。依據(jù)《民法典》第114條第2款規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)雖屬權(quán)利人對特定的不動產(chǎn)所享有的直接支配和排他的權(quán)利，但其行使卻是針對特定的抵押人。在訴訟結(jié)構(gòu)上，抵押權(quán)人作為原告或申請人，尚須以明確的抵押人為被告或被申請人。在抵押財產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的情形之下，原抵押人即脫離抵押關(guān)系，抵押權(quán)人本著追及其物之效力實行抵押權(quán)，受讓抵押財產(chǎn)的第三取得人即成為抵押人，并作為適格的被告或被申請人。此際，將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實通知抵押權(quán)人也就有了意義。在抵押人未履行通知義務(wù)之時，由于抵押財產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)在不動產(chǎn)登記簿上得以明確記載，不動產(chǎn)抵押權(quán)人作為權(quán)利人經(jīng)由查詢登記簿即可便捷地獲取相應(yīng)的信息，查詢證書即可作為其提起訴訟、申請仲裁、申請啟動實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件特別程序的表面證據(jù)。此時，相關(guān)查詢費(fèi)用的支出，即為抵押人未履行通知義務(wù)時抵押權(quán)人所受損失，自應(yīng)由抵押人賠償。如抵押人未履行通知義務(wù)，抵押權(quán)人以其持有的不動產(chǎn)權(quán)利證書(抵押權(quán))為表面證據(jù)，向原抵押人啟動訴訟程序、仲裁程序或?qū)崿F(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件特別程序，在程序進(jìn)行過程中發(fā)現(xiàn)抵押財產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，可以通過變更被告或被申請人加以解決。抵押權(quán)人因此而支出的費(fèi)用，應(yīng)由抵押人賠償。

《民法典》第406條第2款設(shè)置了抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人的行為模式，但未規(guī)定違反該義務(wù)的法律后果，反而增加抵押人所獲價款提前用于清償債務(wù)的風(fēng)險。從規(guī)則設(shè)立的激勵機(jī)制角度，理性人必然不會履行該義務(wù)，若將該義務(wù)作為主合同義務(wù)，必然引發(fā)大量違約問題。由此可見，《民法典》第406條第2款雖使用“當(dāng)為”字眼，但實屬于倡導(dǎo)性規(guī)范。從該款文義來看，通知義務(wù)僅在抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能害及抵押權(quán)的行使且存在可供抵押權(quán)人物上代位的價金的場合才有必要。

應(yīng)注意的是，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，涵蓋抵押財產(chǎn)非基于法律行為而發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的情形。非基于法律行為導(dǎo)致抵押財產(chǎn)移轉(zhuǎn)時，應(yīng)依相應(yīng)的特殊變動規(guī)則處理，非以登記為物權(quán)變動的生效要件。此際，抵押人并無“通知抵押權(quán)人”的義務(wù)，甚或不可能通知抵押權(quán)人。如抵押人死亡，由繼承人取得抵押財產(chǎn)，即無法通知抵押權(quán)人。在未發(fā)生抵押財產(chǎn)消滅事由、也未注銷抵押權(quán)登記的情形下，不動產(chǎn)抵押權(quán)依然有效，抵押權(quán)人有權(quán)依法定方式實現(xiàn)抵押權(quán)。至于此時抵押財產(chǎn)的權(quán)利主體變更，非為抵押權(quán)人所知悉，至抵押權(quán)人在相關(guān)程序中知悉抵押財產(chǎn)權(quán)利主體變更之時，由其申請變更被告或被申請人即可。

三、不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的例外

特定事由的出現(xiàn)會阻斷抵押權(quán)追及效力的行使。這些特定事由規(guī)定于《民法典》第406條第2款及其他條款或其他規(guī)定之中，尚須借助體系解釋加以梳理。

(一)不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的優(yōu)先保護(hù)

消費(fèi)者購買不動產(chǎn)，其債權(quán)(抑或物權(quán)期待權(quán))與他人抵押權(quán)發(fā)生沖突時，不同法院在不同時期，依據(jù)不同的請求權(quán)基礎(chǔ)做了不一致處理。

其一，依《擔(dān)保法解釋》第67條第1款。不動產(chǎn)抵押登記具有公示公信力，買受人對于既存的抵押登記應(yīng)當(dāng)知曉，如抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)時未履行通知義務(wù)，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。這實際上是依據(jù)抵押權(quán)追及效力規(guī)則處理買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突，且未特別保護(hù)不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的利益，認(rèn)為抵押權(quán)一律優(yōu)先于不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的期待權(quán)或所有權(quán)。

其二，依《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《工程款優(yōu)先受償批復(fù)》)與《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》)第29條?！豆こ炭顑?yōu)先受償批復(fù)》明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人交付全部或者大部分價款后，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，因此，不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人優(yōu)先于抵押權(quán)人。《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條指出，買受人購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房，在未辦理過戶登記前房屋被查封的，不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人主張其期待權(quán)優(yōu)先于不動產(chǎn)抵押權(quán)，應(yīng)滿足以下條件：在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；已支付的價款超過合同約定總價款的50%。結(jié)合現(xiàn)有規(guī)定，各權(quán)利之間的順位應(yīng)為：不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)>建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>不動產(chǎn)抵押權(quán)>一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。因此，能夠優(yōu)先于不動產(chǎn)抵押權(quán)的，只有不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)，而非一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。

《工程款優(yōu)先受償批復(fù)》與《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條旨在保護(hù)不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的權(quán)益，不僅賦予不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)類似于物權(quán)的效力，而且還允許不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)對抗不動產(chǎn)抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力。認(rèn)為不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人對執(zhí)行標(biāo)的(房屋)享有足以排除不動產(chǎn)抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，即為不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)可以對抗不動產(chǎn)抵押權(quán)，實為買受人可以取得有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)。這些司法解釋基于特定的公共政策考量，保護(hù)了不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的權(quán)益，卻貶損了不動產(chǎn)抵押權(quán)的效力。

賦予不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)強(qiáng)勢效力，不僅突破登記生效主義，而且阻斷了不動產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力，使不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)足以對抗不動產(chǎn)抵押權(quán)。如此，不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人在滿足特定條件的前提下，經(jīng)由登記而取得有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人只要滿足《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條規(guī)定的要件，標(biāo)的物上的不動產(chǎn)抵押權(quán)等同于消滅，繼而，不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人可主張注銷抵押權(quán)登記。抵押權(quán)人只能向抵押人主張價金物上代位。

(二)抵押權(quán)因行使期間屆滿而效力減損

《民法典》第419條就抵押權(quán)的行使期間沿襲《物權(quán)法》第202條，其規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”就抵押權(quán)人未在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)的法律后果，一直存在著抵押權(quán)消滅說和抵押人抗辯權(quán)發(fā)生說兩種不同的觀點(diǎn)。依抵押權(quán)消滅說，抵押權(quán)本身已經(jīng)消滅，自無抵押權(quán)追及效力的討論空間；依抵押人抗辯權(quán)發(fā)生說，抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效期間屆滿之后行使抵押權(quán)的，抵押人自可類推適用《民法典》第701條，主張本屬于債務(wù)人的時效經(jīng)過抗辯權(quán)，如抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人的追及效力有何影響，值得討論。

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》采取了消滅說的觀點(diǎn)，“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)的訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán)。抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效屆滿前未行使抵押權(quán)，抵押人在主債權(quán)訴訟時效屆滿后請求涂銷抵押權(quán)登記的，人民法院依法予以支持?！边@里雖未明確抵押權(quán)消滅的法律后果，但“涂銷抵押權(quán)登記”的前提即為抵押權(quán)消滅。采行這一司法態(tài)度的主要原因在于，抵押權(quán)的存在限制了抵押財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。而《物權(quán)法》第202條的規(guī)范目的在于，“如果允許抵押權(quán)一直存續(xù)，可能會使抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，不利于發(fā)揮抵押財產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用，制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！倍?，依限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，未經(jīng)抵押權(quán)人同意亦不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。如此，抵押權(quán)不能實現(xiàn)，也不能消滅，極大地限制了抵押財產(chǎn)的流通。只有令抵押權(quán)人怠于行使的抵押權(quán)消滅，才能達(dá)到上述規(guī)范目的。基于此，學(xué)界多數(shù)主張將《物權(quán)法》第202條“人民法院不予保護(hù)”修改成抵押權(quán)消滅。

但是，《民法典》第406條明確承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，抵押權(quán)的存在對于抵押財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)并不形成障礙，抵押權(quán)人也不能僅以抵押財產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓就認(rèn)為損害了其抵押權(quán)。此際，解釋論上應(yīng)重新考量。由于“抵押權(quán)人未在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)”不屬于《民法典》第393條上所定擔(dān)保物權(quán)消滅事由之一，“人民法院不予保護(hù)”自不宜解釋為抵押權(quán)消滅。此際，主債權(quán)因訴訟時效期間屆滿而效力減弱，但并不消滅，僅使主債務(wù)人取得時效經(jīng)過抗辯權(quán)。本著從屬性，抵押權(quán)此時不消滅，也僅僅只是效力減損，抵押人自可行使本屬于主債務(wù)人的時效經(jīng)過抗辯權(quán)。如抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，第三取得人自得承受抵押人的時效經(jīng)過抗辯權(quán)，以對抗抵押權(quán)人的“追及”。如此，在抵押權(quán)追及效力規(guī)則下，第三取得人不僅要計算主債權(quán)訴訟時效期間是否屆滿，還要對能否接受抵押權(quán)人主張的提前清償或提存盡較高的注意義務(wù)。否則，第三取得人在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任之后無法向主債務(wù)人主張追償權(quán)。

(三)發(fā)生物上代位的情形

一般物上代位與價金物上代位，都面臨金錢因混同而不特定、優(yōu)先受償權(quán)淪為普通債權(quán)甚至無對應(yīng)價款的現(xiàn)實難題。但一般物上代位與價金物上代位存在差異：其一，在主債權(quán)履行期限屆滿前，一般物上代位只能提存，而價金物上代位可以提前清償或提存。其二，一般物上代位中，抵押財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收，抵押權(quán)人完全喪失對抵押財產(chǎn)的支配，并無行使追及權(quán)的可能。而價金物上代位中，抵押物并未毀損、滅失或者被征收，抵押權(quán)人仍可對抵押財產(chǎn)進(jìn)行支配、變價。其三，一般物上代位中交換價值取決于保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等請求權(quán)的實現(xiàn)，而價金物上代位中交換價值的實現(xiàn)取決于抵押人的信用、交易能力和抵押財產(chǎn)的市場價值，會因抵押人與受讓人惡意串通或無償轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)人權(quán)利受損。其四，一般物上代位基于事件(毀損、滅失)或者征收而發(fā)生，而價金物上代位基于法律行為(轉(zhuǎn)讓獲得價款)而發(fā)生。因此，一般物上代位與價金物上代位有著不同的請求權(quán)基礎(chǔ)，但結(jié)果都是抵押權(quán)消滅，阻斷抵押權(quán)的追及效力。

價金物上代位在一定程度上可以彌補(bǔ)抵押權(quán)追及效力規(guī)則的不足。在因優(yōu)先保護(hù)不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人權(quán)益而阻斷抵押權(quán)追及效力的情形中，實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押權(quán)只能依賴于價金物上代位。價金物上代位中所代位的價金系為抵押人轉(zhuǎn)讓時的價款，但抵押財產(chǎn)第三取得人代位清償而消滅抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，亦為可選路徑之一。提前清償或提存只適用于因轉(zhuǎn)讓所生價款的情形，而第三取得人代位清償可適用于抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的任何情形。因此，第三取得人代位清償規(guī)則比價金物上代位規(guī)則，更具優(yōu)勢。第三取得人清償債務(wù)，消滅不動產(chǎn)上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，更有利于不動產(chǎn)的利用和處分。為兼顧第三取得人和抵押權(quán)人的權(quán)益，《物權(quán)法》第191條設(shè)計了清償債務(wù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。不動產(chǎn)價值或高于、或低于債務(wù)，第三取得人支付的是不動產(chǎn)價值在法律擬制下的價款。法律推定第三取得人代位清償債務(wù)而使抵押權(quán)得以實現(xiàn)時，抵押權(quán)人不會拒絕。表象上，第三取得人代位清償屬于形成權(quán)，抵押權(quán)人不得拒絕，但第三取得人代位清償實為請求權(quán)，只是法律推定抵押權(quán)人會接受第三取得人代位清償債務(wù)。

在《民法典》抵押權(quán)追及效力規(guī)則下，價金物上代位規(guī)則的適用空間極為有限。從資源流通的角度，抵押權(quán)追及效力規(guī)則足以保障不動產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)之前的流通；從抵押權(quán)人的權(quán)利保障視角，抵押權(quán)追及效力規(guī)則比價金物上代位規(guī)則更為充分。在解釋上，抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓價金的請求權(quán)取得法定的債權(quán)質(zhì)權(quán)，其是否可得實現(xiàn)存在較大的不確定性。因而，限制抵押權(quán)人任意主張價金物上代位具有必要性。

根據(jù)《民法典》第406條第2款的規(guī)定，價金物上代位規(guī)則的適用前提是“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”，其證明難度大，尚須總結(jié)相應(yīng)的審判實踐經(jīng)驗加以解釋說明。例如，在前述不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人優(yōu)先保護(hù)的情形，抵押權(quán)人無法主張追及權(quán)，只能依賴于價金物上代位，即屬此類。但買受人是否符合不動產(chǎn)消費(fèi)者買受人優(yōu)先保護(hù)的條件，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時無法判斷，只能在主張排除抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行或辦理抵押財產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記時才加以考量。此時，抵押權(quán)人不能主張抵押權(quán)追及效力的損害才得以明確，權(quán)利人只能向抵押人主張價金物上代位。

四、結(jié)語

《民法典》第406條規(guī)定的抵押權(quán)追及效力規(guī)則未對動產(chǎn)與不動產(chǎn)加以區(qū)分，且在承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的同時，允許當(dāng)事人通過約定限制抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也就沒有完全拋棄《物權(quán)法》第191條規(guī)定的限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)規(guī)則。由此，該條在解釋適用上更需通過類型化方法，來對動產(chǎn)與不動產(chǎn)場合分別進(jìn)行解釋。與限制轉(zhuǎn)讓規(guī)則絕對側(cè)重保護(hù)抵押權(quán)不同，抵押權(quán)追及效力規(guī)則能夠兼顧實現(xiàn)保障抵押權(quán)、物盡其用和利益平衡的價值目標(biāo)。不動產(chǎn)抵押后的流動需求比動產(chǎn)更大，更應(yīng)追求物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用。此外，相比動產(chǎn)，不動產(chǎn)的不可移動性、不易消耗性和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)是不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力得以實現(xiàn)的重要保障條件。因此，在抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓場合，應(yīng)減少限制轉(zhuǎn)讓情形的出現(xiàn)，鼓勵適用抵押權(quán)追及效力規(guī)則。而《民法典》第406條畢竟就抵押財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的態(tài)度發(fā)生了徹底的轉(zhuǎn)向，相關(guān)規(guī)則的適用是否能夠達(dá)到該條的規(guī)范目的，尚待實踐檢驗。

① 謝在全：《民法物權(quán)論》，北京：中國政法大學(xué)出版社，2011年，第700頁。

② 解釋論上，主張不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的，參見羅思榮、梅瑞琦：《我國一般抵押權(quán)的體系構(gòu)建》，《杭州師范大學(xué)學(xué)報》(社會科學(xué)版)2008年第5期；高圣平、王琪：《不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的解釋論：〈物權(quán)法〉第191條及其周邊》，《法律科學(xué)》2011年第5期；王洪亮：《不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則新解》，《財經(jīng)法學(xué)》2015年第2期，等等。

③ 孫憲忠、徐蓓：《〈物權(quán)法〉第191條的缺陷分析和修正方案》，《清華法學(xué)》2017年第2期；鄒海林：《論抵押權(quán)的追及效力及其緩和》，《法學(xué)家》2018年第1期；高圣平：《民法典擔(dān)保物權(quán)法編纂: 問題與展望》，《清華法學(xué)》2018年第2期，等等。

④ 參見廣東省高級人民法院(2008)粵高法民一終字第110號《民事判決書》、最高人民法院(2012)民二終字第113號《民事判決書》。

⑤ 雖然《民法典》第406條對其適用范圍未做限定，在解釋上應(yīng)一體適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，但動產(chǎn)抵押權(quán)與不動產(chǎn)抵押權(quán)在登記公示的效力、財產(chǎn)的流動性、被追及的難度以及阻卻追及事由上均存重大差別，應(yīng)予區(qū)分討論。本文僅及于不動產(chǎn)抵押權(quán)，至于動產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力問題，擬另撰專文予以探討。特此敘明。

⑧ 《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》第14條規(guī)定：“物權(quán)法第一百九十一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷時要求辦理過戶登記的，不予支持?！?/p>

⑩ 劉春堂：《判解民法物權(quán)》(修訂七版)，臺北：三民書局股份有限公司，2010年，第461頁；謝在全：《民法物權(quán)論》(修訂五版)，北京：中國政法大學(xué)出版社，2011年，第701頁。