淺析小區(qū)物業(yè)給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)與管理

胡 家

（深圳市東部物業(yè)管理有限公司，廣東深圳 518057）

0 引言

近年來(lái)，隨著城市居民生活質(zhì)量提升，人們對(duì)現(xiàn)代住宅小區(qū)的剛性需求與日俱增，在小區(qū)環(huán)境、周邊治安、物業(yè)服務(wù)保障等方面都有更高要求。小區(qū)給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與建設(shè)使用關(guān)系到業(yè)主的居住舒適度與安全性，需要物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)與管理。加強(qiáng)小區(qū)給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)，強(qiáng)化保障管理，是物業(yè)管理的重要工作之一。

1 給排水設(shè)施設(shè)備主要運(yùn)行故障及處理

住宅小區(qū)的給排水設(shè)施設(shè)備，主要是指能夠?yàn)樽≌^(qū)的業(yè)主或住戶提供生活用水，或是及時(shí)排除居民生活污水或各種生產(chǎn)廢水以及地表積水的構(gòu)造物、溝道、管路、管線、生活變頻水泵、噴淋泵、消防泵、穩(wěn)壓泵、水池、水箱、加壓氣罐及附屬配套設(shè)施設(shè)備、各類閥門等工程體物件。給排水設(shè)施設(shè)備常見的運(yùn)行故障有如下7 種。

（1）供水水體污染。

供水水體污染是指居民在使用水時(shí)發(fā)現(xiàn)水有渾濁、偶有雜質(zhì)或出現(xiàn)異味等情況。最有可能的原因在于物業(yè)對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理不到位，出現(xiàn)供水水箱、蓄水池未定期清洗消毒或是未按照規(guī)定要求進(jìn)行操作。高層住宅的二次供水系統(tǒng)中，可能因水箱體用于通氣、溢水的管路接口護(hù)罩出現(xiàn)損壞或孔洞密封性降低，水體中零余氯時(shí)長(zhǎng)過(guò)大，都可能導(dǎo)致水體污染。清洗加藥注水不足時(shí)就供水，造成短時(shí)間藥量過(guò)大污染，如果供水管道常年使用未見維護(hù)或更換，大量銹蝕情況下也會(huì)加重水體污染。在此類故障的處理中，物業(yè)公司要嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求健全本公司規(guī)章制度，加強(qiáng)巡檢管理。也可以積極引入變頻調(diào)速裝置、氣壓供水、市政壓力引用節(jié)能改造等措施，降低二次供水的水體受污染風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于采用混凝土或不銹鋼構(gòu)筑的大型水箱，可以在內(nèi)壁鋪設(shè)瓷制板片。日常工作中，要注重規(guī)范清洗消毒工作，定期測(cè)量水質(zhì)。

（2）管道流量壓力不穩(wěn)定。

小區(qū)在進(jìn)行給水管網(wǎng)設(shè)計(jì)初期，設(shè)計(jì)方式在計(jì)算給水壓力、給水管道管徑等數(shù)據(jù)方面，常常按照理論數(shù)據(jù)計(jì)算，這樣就會(huì)影響到后期不同用水區(qū)域的流量水壓。對(duì)于此類故障，物業(yè)公司首先要派水電工檢查水泵機(jī)組的壓力變化情況，并沿管路查看是否有堵塞，檢查中轉(zhuǎn)閥門的開啟情況。在適當(dāng)位置考慮重新計(jì)算實(shí)際供水所需壓力，在條件允許的情況下，合理選取大管徑管道進(jìn)行更換或補(bǔ)接?；蚴侵苯涌紤]更換水泵機(jī)組，選擇揚(yáng)程和流量都很充足的泵體進(jìn)行更換，也可以考慮在水箱出水管上安裝管道泵，提升管道中的壓力閾值，力爭(zhēng)在最短時(shí)間保障高層用戶的管道流量與壓力穩(wěn)定性。

（3）設(shè)施設(shè)備漏水。

給排水設(shè)施設(shè)備漏水主要表現(xiàn)給排水系統(tǒng)管道或和設(shè)備器具漏水。管道漏水多在接頭處，可能因管件的本身質(zhì)量不佳導(dǎo)致，也可能是在系統(tǒng)安裝鋪設(shè)中出現(xiàn)了施工質(zhì)量問題。某些小區(qū)水龍頭多使用螺旋升降式，長(zhǎng)期使用后配件內(nèi)部皮墊磨損老化，漏水明顯，應(yīng)及時(shí)更換皮墊，也可直接換用不銹鋼制陶瓷磨片式水龍頭。對(duì)于低配置裝修的小區(qū)樓宇中，物業(yè)公司要注意鐵質(zhì)進(jìn)戶閥門因使用頻率較低而出現(xiàn)銹燭情況，出現(xiàn)銹蝕后不容易旋擰或者擰松后無(wú)法上緊，從而出現(xiàn)漏水。對(duì)于閥門問題導(dǎo)致的漏水，物業(yè)公司在日常維護(hù)工作中可提醒用戶每月啟動(dòng)幾次閥門，并保持周邊清潔，對(duì)于有損壞跡象的應(yīng)保修或更換。

（4）運(yùn)行泵體不上水。

運(yùn)行中的泵體不上水的可能原因與處理方法：①泵體線路故障或電路不通，應(yīng)使用專用儀表測(cè)量電壓電流，并對(duì)應(yīng)處理；②水泵線圈老化，可用萬(wàn)用表測(cè)相間電阻，如果不通則線圈已毀，相應(yīng)進(jìn)行維修；③泵體管路或腔體存有空氣，需要看泵在啟動(dòng)前是否灌足水而排出空氣體；或校準(zhǔn)水泵進(jìn)水管水平段逆水流方向保持大于0.5%的下降坡度；或檢查泵內(nèi)填料未壓實(shí)導(dǎo)致上水由間隙噴出并引入外部空氣；檢查進(jìn)水管是否出現(xiàn)腐蝕空洞或裂痕導(dǎo)致空氣進(jìn)入；④泵體轉(zhuǎn)速過(guò)低時(shí)，應(yīng)使用匹配型號(hào)的電機(jī)，同時(shí)保持傳動(dòng)帶的完好無(wú)磨損，還要觀察泵體的葉輪與泵軸緊固螺母，避免因松脫或軸形彎曲導(dǎo)致葉輪增加與泵體摩擦從而降低泵速；⑤對(duì)于因電機(jī)繞組損毀失磁的情況，應(yīng)及時(shí)加強(qiáng)維修，確保繞組匝數(shù)、線徑、接線方法無(wú)變化。

當(dāng)然，運(yùn)行泵體不上水還可能是源自其他問題，物業(yè)水電工應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行故障排查和檢修處理。

（5）電機(jī)故障不能啟動(dòng)。

對(duì)于提水泵機(jī)出現(xiàn)不能啟動(dòng)或啟動(dòng)困難的故障，應(yīng)針對(duì)性查找原因，并作出相應(yīng)處理：①單相熔絲出現(xiàn)斷路使得電機(jī)缺相運(yùn)行，同時(shí)機(jī)組持續(xù)嗡響，或是兩相熔絲出現(xiàn)斷路電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)無(wú)反應(yīng)且無(wú)聲的，應(yīng)及時(shí)更換熔絲；②泵機(jī)的電源電壓過(guò)低時(shí)則要用儀表進(jìn)行測(cè)量，如果是泵機(jī)在降壓?jiǎn)?dòng)時(shí)壓降控制不好，則可合理提升起動(dòng)壓降，或是直接改變自耦減壓起動(dòng)器抽頭以便抬升電壓；③泵機(jī)的定子或轉(zhuǎn)子繞組斷開，則需要檢查轉(zhuǎn)子電刷是否接觸滑環(huán)，如果是定子繞組接地或短路情況，則應(yīng)使用儀表檢查，如果是定子繞組中接線方式出錯(cuò)（三角與星形方式混接或是首尾反接），則需進(jìn)一步檢查后糾正接線方式；④泵機(jī)的軸承長(zhǎng)期使用后出現(xiàn)損壞或變形卡住現(xiàn)象，應(yīng)迅速更換軸承；⑤電機(jī)無(wú)力承接過(guò)大負(fù)載，則應(yīng)將多余負(fù)載移除，轉(zhuǎn)接至新增泵機(jī)，降低負(fù)載影響。

（6）控制系統(tǒng)問題造成水泵不能運(yùn)行。

對(duì)于控制系統(tǒng)問題造成水泵不能運(yùn)行，應(yīng)根據(jù)具體情況作出相應(yīng)處理：①主開關(guān)、接觸器主觸點(diǎn)由于長(zhǎng)期使用觸點(diǎn)接觸不良造成缺相，保修觸點(diǎn)或更換開關(guān)，接觸器；②接觸器、繼電器不能工作，保修或更換接觸器觸點(diǎn)、繼電器；③變頻器、控制器使用時(shí)間長(zhǎng)出現(xiàn)故障，保修或更換變頻器、控制器。

（7）排水設(shè)施故障排水不暢。

排水不暢的原因及處理方法：①對(duì)于排水管、排水泵的堵塞問題，主要措施是取出堵塞物，讓管道、水泵暢通；②由管道、溝池樹葉、雜物、油污、泥沙等引起的堆積問題，應(yīng)定期清理堆積物；③如果是排水設(shè)施老舊破爛造成的廢水橫流，則應(yīng)及時(shí)維修更換設(shè)施。

2 給排水設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理

（1）物業(yè)接管初期應(yīng)核實(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)科學(xué)性。

物業(yè)公司最好在接管小區(qū)物業(yè)初期就參與到相關(guān)的小區(qū)設(shè)計(jì)中，這樣能為后期的物業(yè)管理提供必要的、高效的依據(jù)。在給排水設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)方面，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出一定的參考意見或建議，確保設(shè)計(jì)科學(xué)性，與小區(qū)內(nèi)具體情況保持高度統(tǒng)一，同時(shí)還應(yīng)考慮后期與市政給排水系統(tǒng)進(jìn)行交匯時(shí)是否存在協(xié)調(diào)困難。此外，還要對(duì)設(shè)計(jì)方面中同形式給排水區(qū)鄰近問題、后期維護(hù)檢修問題、分質(zhì)排水、水資源循環(huán)回收利用、管道施工是否對(duì)小區(qū)樓宇工體結(jié)構(gòu)有損等問題進(jìn)行逐一確認(rèn)。

（2）物業(yè)管理中多加強(qiáng)管線管材硬件管理。

為延長(zhǎng)小區(qū)給排水設(shè)施設(shè)備使用壽命，物業(yè)管理應(yīng)加強(qiáng)對(duì)管線管材硬件的管理，注重管線分布與管材選購(gòu)，清楚掌握高層小區(qū)樓宇中各處通氣管分布位置及數(shù)量，預(yù)先分析管線分布對(duì)業(yè)務(wù)生活的影響。水泵、閥門、管道等管材硬件的選購(gòu)，要考慮滿足最高水壓負(fù)載要求。要將泵房的位置建在樓宇地下場(chǎng)所或是較偏遠(yuǎn)的地段，避免擾民。關(guān)于水箱的建設(shè)，應(yīng)充分考慮容積，放大用水量標(biāo)準(zhǔn)，要保障容積能夠滿足全小區(qū)日用水量的一半以上。箱體宜用耐銹易清洗的玻璃鋼等非金屬性材料，而各管道配件及附屬設(shè)備則要考慮到耐銹蝕性。管線各處所用水表，強(qiáng)調(diào)購(gòu)入高質(zhì)量、高性能、高計(jì)量度的產(chǎn)品。

（3）建立健全給排水系統(tǒng)用戶檔案。

物業(yè)公司在加強(qiáng)給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)維管理的工作中，要有意識(shí)、有計(jì)劃地完成給排水系統(tǒng)用戶檔案，實(shí)行科學(xué)統(tǒng)籌管理?？梢酝ㄟ^(guò)廣發(fā)傳單、張貼告示、小區(qū)廣播等方式，向業(yè)主宣傳小區(qū)內(nèi)各處給排水設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行與正確使用方法，了解當(dāng)前小區(qū)在給排水設(shè)施設(shè)備管理方面所面臨的難題，倡導(dǎo)業(yè)主保持愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備的自覺性。物業(yè)公司可以向小區(qū)住戶發(fā)放信息單，要求住戶承諾保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，并接受違反相關(guān)規(guī)定后的對(duì)應(yīng)懲處，將信息單收集后，按樓宇、單元、樓層進(jìn)行歸檔，并配套完善物業(yè)公司內(nèi)部的規(guī)章制度。還可以探索建立樓宇給排水設(shè)施設(shè)備責(zé)任區(qū)，由各樓內(nèi)的熱心住戶擔(dān)任觀察員，并在用戶檔案中進(jìn)行記錄，日常生活中配合水電工進(jìn)行簡(jiǎn)單巡檢，遇到特殊情況要及時(shí)向物業(yè)公司反饋解決。物業(yè)公司可以適當(dāng)向觀察員身份的用戶提供可行的物業(yè)服務(wù)。

（4）準(zhǔn)確把握物業(yè)日常巡檢和維保管理。

物業(yè)公司應(yīng)建立健全給排水設(shè)施設(shè)備巡查制度，責(zé)令水電工或?qū)I(yè)維檢人員周期性巡查，同時(shí)負(fù)責(zé)泵體周身、控制柜、地面的衛(wèi)生清潔工作，做好相關(guān)運(yùn)行巡查記錄登記。對(duì)于具體的日常巡檢維保管理工作，可以制定詳細(xì)的分類維保計(jì)劃，如：對(duì)配電房、消防泵房等區(qū)域推行月度維保；對(duì)生活用水泵房等使用頻繁的設(shè)施設(shè)備實(shí)行季度維保；對(duì)排污泵等設(shè)備實(shí)行年度維保且月度檢查。制定維保計(jì)劃要切合本小區(qū)的實(shí)際情況，有明確的輕重緩急排序。物業(yè)要確保每一項(xiàng)維保檢查工作都有準(zhǔn)確的記錄，其中備注時(shí)間、地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備類型、責(zé)任人、維保具體工作內(nèi)容等。這樣，一方面可以規(guī)范工作，另一方面物業(yè)公司也能較好地規(guī)避在出現(xiàn)業(yè)務(wù)投訴后不必要的法律責(zé)任。

（5）認(rèn)真做好給排水設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)。

物業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，主要由水電工負(fù)責(zé)：定期維保重點(diǎn)是性能測(cè)驗(yàn)、狀態(tài)檢查、檢修計(jì)劃落實(shí)；年檢維保則是完成設(shè)施設(shè)備全面調(diào)整優(yōu)化。在定期維修中，一方面要注意預(yù)先對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備的某些部件進(jìn)行預(yù)防性的修理，另一方面要加強(qiáng)對(duì)已發(fā)現(xiàn)故障問題的設(shè)備及損傷部件展開維修。定期維保中發(fā)現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備需要大修或更換的，應(yīng)由物業(yè)經(jīng)理與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行商討后確定，及時(shí)啟用維修資金進(jìn)行處理。對(duì)于因設(shè)備老化、部件磨損嚴(yán)重、效能降低而可能引發(fā)較大故障或事故的設(shè)備需要報(bào)廢的，同樣需要物業(yè)經(jīng)理與業(yè)主進(jìn)行溝通，特別是屬于業(yè)主產(chǎn)權(quán)的，需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意后才可以處理。

3 結(jié)束語(yǔ)

小區(qū)物業(yè)給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)維管理工作是物業(yè)管理水平與質(zhì)量的重要衡量?jī)?nèi)容。因此，物業(yè)公司要注意在接管初期核實(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)科學(xué)性，多加強(qiáng)管線管材硬件管理，建立健全給排水系統(tǒng)用戶檔案，準(zhǔn)確把握物業(yè)日常巡檢維保管理，認(rèn)真做好給排水設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)，認(rèn)真掌握主要的故障及處理方法，才能更好地保障給排水設(shè)施設(shè)備健康、安全的運(yùn)行。