存量房產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)存在的問題

郭言石

近年來，隨著國內(nèi)住房交易市場(chǎng)逐步由“增量房時(shí)代”向“存量房時(shí)代”逐步過渡，存量個(gè)人住房（俗稱“二手房”）貸款不斷發(fā)展，同時(shí)在發(fā)展過程中也面臨防控資產(chǎn)質(zhì)量的壓力。本文對(duì)存量房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀及資產(chǎn)質(zhì)量情況進(jìn)行了調(diào)研梳理，對(duì)不良貸款的形成原因進(jìn)行了剖析，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控方面存在的問題提出相應(yīng)措施。

存量房貸款業(yè)務(wù)的重要特點(diǎn)

存量房貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大

隨著城市化水平逐漸提高，重點(diǎn)城市人口不斷聚集，城市外延逐步擴(kuò)展，但土地供給有限導(dǎo)致新房供應(yīng)不足，購房者逐漸轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)。2014～2016年全國存量房交易額從3.1萬億元增至6.5萬億元，存量房交易占商品房銷售額比例從29%提升到41%。受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，一二線城市存量房交易出現(xiàn)回落，2017年全國存量房交易額降至5.8萬億元，但存量房市場(chǎng)在深度和廣度上都有所提高，一線城市存量房市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)進(jìn)一步深化的趨勢(shì)，北京、上海、廣州、深圳存量房交易量分別達(dá)到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，均比2016年進(jìn)一步提高。南京、廈門、大連、天津、蘇州等二線城市及部分三線城市也陸續(xù)進(jìn)入存量房主導(dǎo)階段。2019年，存量房成交活躍度提升，1～5月十大城市存量房成交套數(shù)約45.9萬套，同比增長(zhǎng)17.1%，其中上海、成都、蘇州成交套數(shù)增幅近五成。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算，到2020年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易額將超過15萬億元，存量房交易額將達(dá)到8萬億元，占比超過50%。同樣，作為商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)，未來也將由一手房為主導(dǎo)逐步向存量房為主導(dǎo)轉(zhuǎn)換。從當(dāng)前世界各主要城市及國內(nèi)大城市范圍來看，房地產(chǎn)發(fā)展具有普遍的規(guī)律性。初期主要是大量新樓盤的開發(fā)供應(yīng)，城市范圍的迅速擴(kuò)張;隨著消費(fèi)者對(duì)居住要求的提高，必然會(huì)對(duì)住宅進(jìn)行二次消費(fèi)，將原先購買居住的住房陸續(xù)推向市場(chǎng)，市場(chǎng)主要表現(xiàn)為一手房、二手房交易并存;當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度后，城區(qū)擴(kuò)張速度大大放慢，可開發(fā)土地也越來越少，市場(chǎng)交易主體變化為存量房業(yè)務(wù)。未來隨著存量住房規(guī)模的累積擴(kuò)大，存量房將從原先新房的補(bǔ)充地位轉(zhuǎn)為市場(chǎng)相對(duì)更加重要的地位。對(duì)一二線大城市而言，隨著新房高端化和郊區(qū)化，剛需群體只能通過存量房滿足基本需求;對(duì)于三四線城市而言，存量房所處城市中心的地段優(yōu)勢(shì)將吸引更多消費(fèi)者。在一些人口體量相對(duì)大、土地稀缺、新房供應(yīng)量極為有限的城市，存量房必將成為滿足市場(chǎng)需求的主要途徑，也是銀行業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

銀行和購房者都有增加存量房貸款的驅(qū)動(dòng)力

一方面，銀行有發(fā)放更多個(gè)人房貸傾向。一是相對(duì)其他貸款，個(gè)人房貸不良率相對(duì)較低。銀行大都把個(gè)人房貸看成優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，從而導(dǎo)致部分銀行尤其是中小銀行對(duì)房貸審核不夠嚴(yán)格。購房者用假的收入證明、資金流水等都能夠貸款，一些銀行明知有假也不深究，甚至一些銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理和中介會(huì)幫助客戶想辦法。二是存量房貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)綜合帶動(dòng)作用較大。一手房貸款營銷以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主、借款人為輔，銀行對(duì)大型開發(fā)企業(yè)定價(jià)權(quán)較弱，議價(jià)難度較大，同時(shí)貸款發(fā)放至開發(fā)企業(yè)對(duì)公賬戶，在財(cái)務(wù)采用集中管理模式下，資金留存工行體系難度較大。而存量房貸款營銷對(duì)象以借款人為主、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為輔，銀行對(duì)貸款的定價(jià)權(quán)較強(qiáng)，議價(jià)空間較大，交易資金是在個(gè)人之間的流動(dòng)，最終賣房資金（首付款、貸款）劃轉(zhuǎn)賣方個(gè)人賬戶，在銀行監(jiān)管營銷下，可最大化歸集賣方所得資金，轉(zhuǎn)化為個(gè)人存款與理財(cái)產(chǎn)品，資金留存率較高，貸款帶來的綜合收益更為豐厚。

另一方面，購房者有加大杠桿的沖動(dòng)。投機(jī)客希望撬動(dòng)更大杠桿炒房，而剛需者因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，即使超過還貸能力，也想方設(shè)法先“上車”再說。銀行和購房者兩方實(shí)質(zhì)都是在賭房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，只要房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，銀行即使遇到不良貸款，也可以把房子拍賣收回本息;購房者即使未來收入不足以還貸，也可以賣掉房子賺取房?jī)r(jià)上漲的收益。

存量房貸款和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)存在互相放大的順周期效應(yīng)

銀行住房貸款增加和住房?jī)r(jià)格上漲存在相互放大的順周期效應(yīng)。反之，銀行住房貸款減少和住房?jī)r(jià)格下跌也存在相互放大的順周期效應(yīng)。

一方面，個(gè)人住房貸款增加推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。一是個(gè)人購房貸款的增加會(huì)提高房地產(chǎn)有效需求。近幾年，雖然貸款審核不斷嚴(yán)格，但個(gè)人住房貸款仍然較容易獲得，剛需或改善型購房者會(huì)加速實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃，進(jìn)而會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。此外，個(gè)人購房貸款規(guī)模的過快擴(kuò)張也會(huì)刺激房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求的增加。我國房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來表現(xiàn)出較強(qiáng)的保值增值能力，在銀行信貸門檻不高、投放額度較大的情況下，更多的投資和投機(jī)性需求將會(huì)借助銀行信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放。數(shù)據(jù)顯示，2014～2018年，新增個(gè)人住房貸款占商品住房銷售額的比重在30%以上，并曾在2016年10月至2017年2月期間一直達(dá)到40%以上。因此，個(gè)人購房貸款增加所引起的房地產(chǎn)有效需求增加會(huì)在短期內(nèi)顯著提高房地產(chǎn)價(jià)格。二是個(gè)人住房貸款通過房地產(chǎn)開發(fā)投資需求影響房地產(chǎn)價(jià)格。預(yù)售商品房回款是開發(fā)商重要的融資渠道。當(dāng)新增個(gè)人住房貸款增加時(shí)，房地產(chǎn)商通過商品房預(yù)售所獲得的資金隨之增加，自然會(huì)刺激房地產(chǎn)商的開發(fā)投資需求，房地產(chǎn)開發(fā)投資需求的增加更容易在土地競(jìng)價(jià)中引發(fā)地價(jià)的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并產(chǎn)生價(jià)格泡沫。

另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上漲刺激個(gè)人住房貸款需求增加。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲時(shí)，會(huì)引起人們的恐慌情緒，許多人出于資產(chǎn)保值增值的考慮，會(huì)增加對(duì)住房的需求，進(jìn)而增加對(duì)個(gè)人住房貸款的需求，同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)導(dǎo)致以房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)值提升，進(jìn)而導(dǎo)致個(gè)人住房貸款發(fā)放量的增加。

存量房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

目前存量房貸款業(yè)務(wù)，銀行主要采用抵押擔(dān)保方式，即所購房屋完成交易過戶后，先進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，抵押后放款。存量房貸款風(fēng)險(xiǎn)的暴露體現(xiàn)在交易的各個(gè)流程環(huán)節(jié)，有個(gè)性問題，也有普遍問題，但核心風(fēng)險(xiǎn)是交易的真實(shí)性和價(jià)格的合理性，這既有市場(chǎng)環(huán)境、政府監(jiān)管、中介運(yùn)行的問題，也有銀行內(nèi)部政策、流程、渠道、系統(tǒng)、隊(duì)伍的問題。歸納總結(jié)來看，主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)。

合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

一是合作機(jī)構(gòu)受管理水平限制帶來交易真實(shí)性問題。中介機(jī)構(gòu)數(shù)量龐大，經(jīng)營管理良莠不齊。大部分中介機(jī)構(gòu)規(guī)模都偏小，資金實(shí)力較弱，管理水平低，無法根據(jù)市場(chǎng)需求特點(diǎn)，形成專業(yè)化經(jīng)營的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)紀(jì)行為欠規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量無標(biāo)準(zhǔn)。多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員缺乏相應(yīng)的執(zhí)業(yè)守則和行為標(biāo)準(zhǔn)，為了承攬業(yè)務(wù)或獲取超額傭金，不顧公平競(jìng)爭(zhēng)、誠實(shí)信用的原則，采取虛偽承諾、提供不實(shí)信息等不當(dāng)手段，損害銀行和消費(fèi)者利益。

二是合作機(jī)構(gòu)受市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)帶來交易真實(shí)性問題。中介公司市場(chǎng)利益的體現(xiàn)是成交后收取傭金。從自身利益角度看，不具備幫助銀行管理和控制風(fēng)險(xiǎn)的主觀意愿，幫助客戶搞定銀行是房屋中介公司的普遍心態(tài)。由于這種內(nèi)在的利益沖突缺陷，部分房屋中介公司協(xié)助客戶制作假資料、假證明以通過銀行審核，故意抬高房?jī)r(jià)，幫助客戶做到零首付。比如，部分個(gè)人存量住房貸款借款人在辦理貸款前收到售房人轉(zhuǎn)入的大額資金、貸款發(fā)放后收到售房人的多次小額轉(zhuǎn)賬，涉嫌存在自買自賣問題;再比如，部分貸款存在還款賬戶由同一人代理開立情況。即同一項(xiàng)目，同一人為10名（含）以上借款人代理開辦還款賬戶，交易行為異常，未來若房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，違約概率會(huì)比一般貸款人更大，潛在風(fēng)險(xiǎn)較為突出。某國有大型商業(yè)銀行2017年排查時(shí)就發(fā)現(xiàn)，該行中部某省分行營業(yè)部某樓盤涉及代辦筆數(shù)最多，有同一代理人先后代理為110名借款人開立貸款還款賬戶，涉及貸款1200多萬元。

銀行內(nèi)控問題

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，存量房交易比較活躍，銀行同業(yè)普遍采取各種手段爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)資源。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，出于業(yè)績(jī)考量，部分銀行放松了對(duì)評(píng)估、中介等存量房貸款合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入及后續(xù)管理。

一是中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)。對(duì)經(jīng)紀(jì)公司實(shí)力缺乏嚴(yán)謹(jǐn)評(píng)價(jià)機(jī)制，包裝客戶、提供首付貸、協(xié)助虛假交易的情況，“零首付”、假交易等風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)有發(fā)生。而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，存量房交易比較活躍，同業(yè)機(jī)構(gòu)普遍采取各種手段爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)資源。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，出于業(yè)績(jī)考量，部分銀行放松了對(duì)評(píng)估、中介等存量房貸款合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入及后續(xù)管理。如：某大型國有商業(yè)銀行的華北某地分行的合作中介機(jī)構(gòu)一度高達(dá)上百家，資質(zhì)良莠不齊。

二是對(duì)押品價(jià)值判斷能力不足。缺乏對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)能力和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)價(jià)，對(duì)抵押物評(píng)估上門工作落實(shí)不到位，導(dǎo)致抵押物價(jià)值虛高、押品不足值等現(xiàn)象仍然存在。缺乏對(duì)房屋區(qū)位價(jià)值趨勢(shì)的精細(xì)化判斷分析，部分貸款投放于偏遠(yuǎn)區(qū)域地段、房齡較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力較弱的存量房，導(dǎo)致發(fā)生不良后，抵押物處置困難。例如，部分銀行認(rèn)為落實(shí)正式抵押即可防范風(fēng)險(xiǎn)，部分信貸人員認(rèn)為落實(shí)抵押就會(huì)盡職免責(zé)，忽視了對(duì)交易真實(shí)性、價(jià)格合理性的判斷識(shí)別，給中介合作機(jī)構(gòu)價(jià)格高評(píng)、首付貸等違規(guī)行為帶來可乘之機(jī)，導(dǎo)致出現(xiàn)“低首付”甚至“零首付”現(xiàn)象，若房?jī)r(jià)迅速下跌，抵押物實(shí)際價(jià)值不足以覆蓋貸款余額，該類貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患將直接暴露。

三是貸前調(diào)查把關(guān)不嚴(yán)。對(duì)合作機(jī)構(gòu)報(bào)送的貸款資料未認(rèn)真審查，直接采信。未能及時(shí)識(shí)別合作機(jī)構(gòu)提供的收入證明的真實(shí)性和合理性;未能發(fā)現(xiàn)不同客戶、不同單位出具的收入證明聯(lián)系電話、還款賬戶相同的異?，F(xiàn)象。還有就是出于業(yè)績(jī)考量，部分客戶經(jīng)理在貸款受理過程中未能真正履行盡職調(diào)查的義務(wù)，對(duì)借款人收入的穩(wěn)定性缺乏深入評(píng)估和調(diào)查，對(duì)虛假收入證明和銀行流水未進(jìn)行有效核實(shí)，致使部分經(jīng)濟(jì)來源不穩(wěn)定、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的借款人獲得貸款資格。近年來，經(jīng)濟(jì)下行壓力逐步凸顯，部分借款人出現(xiàn)經(jīng)營投資失利、工作發(fā)生變故等情況，導(dǎo)致實(shí)際還款能力下降，無法按時(shí)、足額償還貸款。

四是消費(fèi)貸款變相成為住房貸款。一些銀行推出信用貸、消費(fèi)貸等，雖然規(guī)定不能用于購房，但個(gè)人和公司有多種形式躲避銀行對(duì)消費(fèi)貸款資金用途的審查及貸后管理，“倒幾手”就可以進(jìn)入樓市，銀行監(jiān)管能力跟不上。例如，購房者甲可以借用朋友乙的名義向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款用于購房，由于乙沒有購房行為，銀行會(huì)認(rèn)為此筆消費(fèi)貸款未違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。究竟有多少消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行普遍反映很難統(tǒng)計(jì)。雖然監(jiān)管日趨嚴(yán)格，但還是有部分消費(fèi)貸款可以通過多種方式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)貸款。但相對(duì)個(gè)人住房貸款的總量，消費(fèi)貸款相對(duì)于購房總額占比較小。例如，在北京地區(qū)，建設(shè)銀行的消費(fèi)貸就是數(shù)十萬元，與北京地區(qū)一套住房的價(jià)格相比，可以說是杯水車薪。

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題

調(diào)研中，銀行普遍認(rèn)為，個(gè)人住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是房?jī)r(jià)下跌和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致居民收入下降從而還不上貸款的風(fēng)險(xiǎn)。銀行和購房者兩方實(shí)質(zhì)都是在賭房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，只要房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，銀行即使遇到不良貸款，也可以把房子拍賣收回本息;購房者即使未來收入不足以還貸，也可以賣掉房子賺取房?jī)r(jià)上漲的收益。

近兩年來，限購、限貸、限售等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，調(diào)控范圍由一二線城市逐步擴(kuò)展至部分三四線城市，且調(diào)控措施持續(xù)趨嚴(yán)。在此影響下，2019年特別是三季度以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)分化，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，部分高點(diǎn)入市的投資型借款人還款意愿下降，以棄房止損的手段拒絕履行還款義務(wù)，導(dǎo)致貸款逾期乃至形成不良。同時(shí)，許多地區(qū)房產(chǎn)成交量大幅萎縮，導(dǎo)致當(dāng)?shù)匦性谶M(jìn)行抵押物處置時(shí)面臨變現(xiàn)難的問題，增加不良?jí)航档碾y度。以某大型國有商業(yè)銀行為例，該行2017年在內(nèi)蒙古鄂爾多斯、陜西榆林、云南曲靖等分行的個(gè)人住房貸款不良余額、不良率增長(zhǎng)明顯，主要原因就是當(dāng)?shù)刭Y源依托型經(jīng)濟(jì)下滑及房地產(chǎn)投資過剩等，不良風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升;截至2018年9月，該行在東北地區(qū)的遼寧、大連、吉林、黑龍江4家分行不良率均相對(duì)較高，資產(chǎn)質(zhì)量不及其他分行，主要原因是受東北地區(qū)地區(qū)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，人口凈流出，房?jī)r(jià)下行壓力較大，客戶違約情況增加。同時(shí)，許多地區(qū)房產(chǎn)成交量大幅萎縮，導(dǎo)致當(dāng)?shù)匦性谶M(jìn)行抵押物處置時(shí)面臨變現(xiàn)難的問題，增加不良?jí)航档碾y度。

房產(chǎn)價(jià)格下跌還影響到住房抵押經(jīng)營貸款。股份制商業(yè)銀行反映，給中小微企業(yè)貸款是銀行落實(shí)普惠金融政策的重要手段，不少銀行把它作為“政治任務(wù)”來執(zhí)行。但給中小微企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，過去對(duì)中小微企業(yè)發(fā)放信用貸，產(chǎn)生不少損失。現(xiàn)在對(duì)中小微企業(yè)不再做信用貸，只做有抵押的貸款。由于小微企業(yè)往往缺乏抵押物，所以企業(yè)法人用自己的住房抵押獲得貸款用于公司經(jīng)營的現(xiàn)象目前較為普遍。住房抵押經(jīng)營貸款額度一般是房產(chǎn)評(píng)估值的7～8折，為房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留了一定的空間。但是由于北京地區(qū)近兩年房?jī)r(jià)穩(wěn)定，尤其是一些郊區(qū)房產(chǎn)價(jià)格有較大下跌，有些2015～2017年住房抵押經(jīng)營貸款的房產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)低于當(dāng)年評(píng)估值的7～8折，可能會(huì)影響不良貸款的回收。

（作者單位：特華博士后科研工作站）