廈門某五星級酒店精裝修全過程管控研究

謝俊賢

（廈門市杏林建設(shè)開發(fā)有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

廈門集美湖豪生大酒店是由廈門市杏林建設(shè)開發(fā)有限公司投資興建，溫德姆酒店集團(tuán)旗下品牌“豪生”負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，酒店占地面積52畝，總建筑面積為10.12萬平方米，其中地上15層建筑面積8.27萬平方米，地下1層建筑面積1.85萬平方米。擁有各類客房490間，并配有宴會廳、多功能廳、會議室、全日餐廳、游泳池、行政酒廊、SPA、健身房、棋牌室等配套服務(wù)設(shè)施。筆者作為建設(shè)單位的管理人員全程參與了酒店精裝修的建設(shè)過程，針對本項目設(shè)計、采購、施工、開業(yè)前準(zhǔn)備等實施過程遇到的問題進(jìn)行思考總結(jié)。

1 五酒店精裝修各階段的特點及難點分析

1.1 策劃及設(shè)計階段：

設(shè)計質(zhì)量對五星級酒店裝修施工和成本控制起到至關(guān)重要的作用，根據(jù)“某五星級酒店工程項目設(shè)計風(fēng)險管理研究”論文的調(diào)查研究，大多數(shù)酒店遇到的設(shè)計問題主要包括：設(shè)計計劃完成率低、協(xié)調(diào)工作不到位、變更多、深度不足、多頭管理等。筆者通過梳理本項目實際情況所遇到的問題，主要的難點包括：

1、本項目通過公開招標(biāo)確定設(shè)計單位，對設(shè)計單位的選擇較為被動，所選的設(shè)計單位方案能力與國際知名的設(shè)計單位有一定差距，方案的市場前瞻性不足導(dǎo)致樣板房完成后修改不理想進(jìn)行方案調(diào)整，不利于工期及成本控制。

2、因?qū)I(yè)復(fù)雜五星級酒店裝修通常需聘請機(jī)電、燈光、聲學(xué)、廚房、泳池等各專業(yè)的顧問單位及酒店管理公司專業(yè)顧問，存在專業(yè)性高、設(shè)計及各顧問單位的配合協(xié)調(diào)管理工作難度大的問題，導(dǎo)致圖紙交叉量大及圖紙矛盾多，提高返工及變更量。

3、五星級酒店的裝修比常規(guī)裝修更需注重細(xì)節(jié)，設(shè)計時間所限及圖紙的深度不足導(dǎo)致出現(xiàn)“邊設(shè)計邊施工邊修改”的三邊問題，且存在施工單位在裝修施工過程中發(fā)現(xiàn)問題再配合深化的情況，造成變更量大，對工期、完成效果及成本控制造成不利影響。

1.2 材料及樣板階段：

材料及樣板是精裝修施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在五星級酒店裝修施工過程中，多數(shù)施工材料均為飾面材料及客人直接接觸使用，如木飾面、石材、壁布、玻璃、金屬、地毯、家具、燈具、窗簾、五金潔具等材料，且存在較多的定制材料。材料的選樣選型對實現(xiàn)設(shè)計意圖及最終體現(xiàn)酒店品質(zhì)具有決定性的意義。本項目在材料采購、選型封樣及樣板階段遇到的主要難題有：

1、設(shè)計及顧問單位對主要材料的選型和材料手冊編制的前瞻性和深度不足，部分材料設(shè)備的參數(shù)及意向不明確，導(dǎo)致采購階段需等待設(shè)計及顧問單位補(bǔ)充完善，對采購計劃及選型進(jìn)度造成不利影響，影響項目工期。各專業(yè)顧問的介入前瞻性不足及深化進(jìn)度滯后造成一定的返工。

2、為確保主要材料的裝修效果需進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查考察，主要材料的考察量大且考察成本高，且主要材料設(shè)備的選型選樣存在個體主觀因素影響，建設(shè)單位受專業(yè)和經(jīng)驗所限一般需聽取設(shè)計及顧問單位的建議，對材料設(shè)備的成本控制較為被動。樣板房的施工對設(shè)計效果的實現(xiàn)情況具有重要意義，本項目的樣板房施工確實發(fā)現(xiàn)一些安裝點位及主材效果的問題，避免后續(xù)大規(guī)模施工返工，但為提高效果在樣板房施工階段木飾面和石材的選擇及調(diào)整次數(shù)較多，石材價格受市場波動影響，對工期及成本造成不利影響。

1.3 現(xiàn)場施工階段：

根據(jù)筆者在本項目施工過程中發(fā)現(xiàn)的問題以及通過查閱五星級酒店裝修施工管理相關(guān)論文材料，因五星級酒店裝修的專業(yè)內(nèi)容繁多且專業(yè)性高，總包單位管理的專業(yè)分包多，空間有限作業(yè)面積小交叉施工多，所以使整體施工中的管理難度系數(shù)增大，如何確保質(zhì)量進(jìn)度成本，對建設(shè)單位的現(xiàn)場管理水準(zhǔn)、協(xié)調(diào)能力和專業(yè)化具有較高的要求。因施工單位的管理水平參差不齊及主觀能動性所限，且監(jiān)理單位通常無法充分起到相應(yīng)的職責(zé)，這些均需靠建設(shè)單位積極主動作為。再者設(shè)計單位通常會對室內(nèi)功能分區(qū)實施一定創(chuàng)新創(chuàng)意設(shè)計，不可避免的對原建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行局部調(diào)整，比如局部墻體拆改、管井移位及相應(yīng)的消防設(shè)施設(shè)備移位等涉及工程量增加，對這些變更拆改的必要性分析論證要求建設(shè)單位具有現(xiàn)場調(diào)整的把握能力和快速決策能力。綜上所述，現(xiàn)場管理階段的上述難點要求建設(shè)單位的現(xiàn)場管理工作具有專業(yè)高效的人員組織架構(gòu)及建立行之有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。

1.4 驗收及開業(yè)準(zhǔn)備階段：

對酒店裝修的相關(guān)論文研究通常僅考慮驗收階段，并未把開業(yè)前準(zhǔn)備階段納入裝修管理研究范疇，筆者認(rèn)為開業(yè)前準(zhǔn)備階段與驗收階段密不可分且同等重要。該階段的難點一方面是有大量的驗收，如裝修驗收、消防驗收、食品安全衛(wèi)生驗收、公安部門驗收、蒸汽鍋爐等特種設(shè)備驗收及辦證等，同時現(xiàn)場穿插著裝修機(jī)電等各系統(tǒng)的整改調(diào)試、酒店開荒清潔等，另外一方面酒店管理公司人員大量進(jìn)駐現(xiàn)場檢查，存在各單位人員同時在現(xiàn)場施工、檢查、清理等亂象，極大增加成品保護(hù)及管理協(xié)調(diào)的難度。且因酒店管理公司前期參與人員與后續(xù)實際管理人員經(jīng)常無法一致，在現(xiàn)場檢查及HOE采購中提出與前期人員不一致的使用需求及問題，這些在前期階段未發(fā)現(xiàn)的問題均會導(dǎo)致現(xiàn)場反復(fù)調(diào)整，對驗收及開業(yè)前的準(zhǔn)備工作造成困難。

2 五星級酒店精裝修建設(shè)單位全過程管控要點建議

2.1 采用EPC總承包，引入限額理念及信息化建設(shè)（BIM）

采用常規(guī)的建設(shè)流程設(shè)計、施工及采購單獨發(fā)包，無法系統(tǒng)性的解決上述多頭協(xié)調(diào)、專業(yè)交叉等難點問題，因此筆者建議在五星級酒店精裝修這種投資大且復(fù)雜的項目中采取EPC工程總承包，將設(shè)計（顧問）、采購、施工一起發(fā)包，該模式具有以下優(yōu)點：1、有效縮短工期，EPC發(fā)包模式下，設(shè)計、采購、施工由一家總承包實施，各階段能相互搭接、合理穿插，保障各專業(yè)的有序銜接；2、有效避免超概，EPC發(fā)包模式下采用限額設(shè)計、限額施工的管理模式，可合理控制投資，提高成控效率，同時可壓實設(shè)計及施工單位的主體責(zé)任，解決因設(shè)計深度不足及專業(yè)交叉導(dǎo)致的設(shè)計變更問題；3、招標(biāo)采購程序合為一體，合同關(guān)系簡單，降低招標(biāo)采購成本，減少建設(shè)單位的管理協(xié)調(diào)工作量及風(fēng)險。

同時還可嘗試引入裝飾裝修BIM等信息化手段，在設(shè)計階段提前進(jìn)行施工模擬，規(guī)避一些專業(yè)矛盾及管線綜合協(xié)調(diào)等問題，減少返工造成的工期延誤及成本增加問題。

2.2 系統(tǒng)性優(yōu)化樣板及材料管控工作

根據(jù)相關(guān)論文研究并結(jié)合本項目的成本分析，材料及設(shè)備費(fèi)用在酒店裝修總投資中占據(jù)一半以上的比例，因此材料設(shè)備的選型選樣對成本效益具有重大影響，因此通過對組織架構(gòu)、事前事中事后等全過程管理優(yōu)化材料樣板工作。

1、組織架構(gòu)優(yōu)化：通過組建材料及樣板管理（領(lǐng)導(dǎo)）小組，在管理機(jī)制及決策層面提高材料及樣板管理工作的重要性和優(yōu)先級，從考察、選型、定樣、過程監(jiān)督等全過程進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高決策效率，避免產(chǎn)生多頭管理及大量協(xié)調(diào)工作。

2、計劃及程序優(yōu)化：如若采用前述EPC發(fā)包模式，可在材料采購階段簡化一定程序，但不論采用何種發(fā)包方式，提前制定材料采購計劃仍是必不可少的環(huán)節(jié)。筆者建議在設(shè)計階段就要注意提前完善材料設(shè)備手冊，并匯總顧問公司及酒管公司的意見建議，對后續(xù)現(xiàn)場施工所有的主要材料設(shè)備提出選型建議方案，交由建設(shè)單位進(jìn)行選擇。將該程序前置的好處也可提前解決考察問題，因各種材料的主產(chǎn)地不一，便于提前組織集中考察以提高效率，確定選用質(zhì)優(yōu)價美的材料設(shè)備。

3、堅持并完善樣板優(yōu)先：實踐證明在精裝修施工中必須堅持樣板優(yōu)先，包括材料樣板及施工工藝樣板。經(jīng)過事先的考察調(diào)研及選樣封樣，嚴(yán)格材料樣板管理，督促各單位嚴(yán)格落實材料驗收標(biāo)準(zhǔn)。通過樣板房的建設(shè)及檢查，可提前發(fā)現(xiàn)施工工藝及設(shè)計問題并加以規(guī)避，確保最終的呈現(xiàn)效果符合預(yù)期。

2.3 建立高效專業(yè)的管理決策機(jī)構(gòu)，提升現(xiàn)場管理水平與效率

按照規(guī)定的質(zhì)量與時間安全完成項目，是所有工程項目參與單位及管理人員共同期望的結(jié)果。但受限于施工單位的管理水平、成本利潤考量因素及分包單位水平參差不齊等原因，通常來說過程管理各方無法協(xié)調(diào)一致、充分驅(qū)動并發(fā)揮各參建單位的能力水平。建設(shè)單位作為項目的投資收益質(zhì)量安全等各方面的首要責(zé)任人，應(yīng)在管理協(xié)調(diào)方面發(fā)揮關(guān)鍵性的作用：

1、強(qiáng)化組織結(jié)構(gòu)提高管理層級：五星級酒店裝修作為高投入型項目，如以常規(guī)工程管理模式存在一定的管理風(fēng)險。為確保管理工作的高效，建議項目部要完善各專業(yè)人員配置，同時以項目部為主體的基礎(chǔ)上，組建領(lǐng)導(dǎo)小組由公司主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，優(yōu)化組織架構(gòu)提高現(xiàn)場管理的層級，對充分發(fā)揮各方資源配置及提高現(xiàn)場決策效率具有重要的提升意義。

2、加強(qiáng)計劃管理及分級協(xié)調(diào)：參建各方及各專業(yè)的計劃通常無法做到合理高效的銜接，同時過程中不斷出現(xiàn)各種影響計劃的問題，因此為確保計劃順利實施建設(shè)單位的日常管理要堅持例會制度，分級協(xié)調(diào)高效解決問題，一般問題由項目部每日工作例會協(xié)調(diào)解決、重大問題報領(lǐng)導(dǎo)小組采取周例會制度協(xié)調(diào)解決、緊急問題可隨時召開會議解決。

3、嚴(yán)格合同管理夯實各方主體責(zé)任：通過協(xié)調(diào)充分調(diào)動參建各方的積極性，同時也要注重權(quán)責(zé)對等，嚴(yán)格合同管理工作，充分發(fā)揮各方作用最大化。加強(qiáng)設(shè)計及顧問單位的協(xié)調(diào)配合，提高設(shè)計質(zhì)量；要求管理公司根據(jù)合同要求提前配備人員介入，避免后續(xù)整改返工；要強(qiáng)化監(jiān)理單位的管理督促職責(zé)，切實發(fā)揮專業(yè)方面的作用；提高施工單位對供應(yīng)商及勞務(wù)分包的管理水平，同時強(qiáng)化現(xiàn)場深化設(shè)計能力解決圖紙現(xiàn)場矛盾問題。

2.4 加強(qiáng)內(nèi)外部溝通協(xié)調(diào)

1、強(qiáng)化和設(shè)計公司的溝通：五星級酒店精裝修施工裝飾裝修專業(yè)和其他專業(yè)設(shè)計與施工互相影響及關(guān)聯(lián)，加之參加的設(shè)計師較多、綜合素養(yǎng)良莠不齊。所以，在酒店精裝修施工版圖上思慮不周的地方較多。例如某部位收口節(jié)點不完善、空間規(guī)格大小和實際場地不符等，此類狀況均應(yīng)要求施工部門配備資質(zhì)深厚的設(shè)計深化團(tuán)隊，同時強(qiáng)化和設(shè)計公司溝通，這樣方可確保施工順利實施，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

2、強(qiáng)化管理團(tuán)隊內(nèi)部溝通：在五星級酒店精裝過程中所配備的精裝修施工團(tuán)隊很多，為確保裝修過程中諸多項目管理人員目標(biāo)能統(tǒng)一，每天份內(nèi)工作均要做到位，所需物資、碰到的問題可隨時得到處理，酒店精裝修項目管理團(tuán)隊一定要構(gòu)建有效的內(nèi)部溝通機(jī)制與渠道。例如，采用有效的機(jī)制規(guī)定各區(qū)域?qū)I(yè)管理者每天務(wù)必向項目負(fù)責(zé)人報告自己所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的工程進(jìn)展的各種情況；項目管理團(tuán)隊要按天開會，按周進(jìn)行例會，隨時發(fā)現(xiàn)問題并處理問題等措施。

3、強(qiáng)化和專業(yè)分包及供貨商溝通：業(yè)主和總包要對各專業(yè)分包實施透徹的技術(shù)交底，確認(rèn)技術(shù)交底后再展開全面施工。另外也要注重協(xié)調(diào)專業(yè)分包間的各種工作矛盾，比如某分工程具體施工時間、用料存放及搬運(yùn)工作等各類工作。由于五星級酒店內(nèi)部精裝修用料種類繁雜且數(shù)量巨大，各種用料的加工與進(jìn)場時間均應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場要求按時供應(yīng)，為此一定要提前溝通制定供貨計劃，或早或晚均會影響正常施工。所以，現(xiàn)場管理人員或材料小組對各大供貨商的商品供應(yīng)管理與溝通工作也特別重要。

3 結(jié)束語

綜上所述，根據(jù)五星級酒店裝修區(qū)別于常規(guī)工程的特點及難點分析，對建設(shè)單位的全過程管理提出較高的要求，通過采取相對應(yīng)的工程建設(shè)管理手段，提前規(guī)避問題陷阱、有效提高管理水平與效率，全方位的實現(xiàn)建設(shè)單位的權(quán)益。