淺析房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理

趙麗英

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，通常是各省市的重點(diǎn)稅源企業(yè)。隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管控日趨嚴(yán)苛，近年來(lái)大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)停倒閉，而大型上市房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸由規(guī)?；蚶麧?rùn)化轉(zhuǎn)型。由于房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的稅種多、稅負(fù)水平重、涉稅風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)企業(yè)歷來(lái)都是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。而納稅成本作為房地產(chǎn)開發(fā)成本極其重要的一項(xiàng)，納稅成本的降低，能有效促進(jìn)企業(yè)降本增效，產(chǎn)能優(yōu)化。所以，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)稅務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有舉足輕重的作用。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要性基礎(chǔ)上，深入探討了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，并針對(duì)性的提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);稅務(wù)管理;納稅成本

一、引言

自2016年5月1日起，我國(guó)全面推行“營(yíng)改增”。房地產(chǎn)行業(yè)作為最后一批次“營(yíng)改增”的六大行業(yè)之一，由于項(xiàng)目本身開發(fā)特點(diǎn)及涉稅種類多、金額大而備受關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)必須摒棄傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅管理模式，轉(zhuǎn)而迎接增值稅的新時(shí)代。如何有效進(jìn)行“營(yíng)改增”的過(guò)渡，增值稅發(fā)票如何管理，哪些決策因?yàn)槎惙N的變化而需重新進(jìn)行納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，等等的系列問(wèn)題，都亟待解決。因此，行而有效的稅務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意義重大。

（1）稅務(wù)管理不僅降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，增加效益，還能促進(jìn)產(chǎn)能優(yōu)化，提高企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）稅務(wù)管理的首要職能是決策職能。優(yōu)秀的稅務(wù)籌劃可以甄別方案的優(yōu)勝劣汰，有助于企業(yè)把有效的財(cái)務(wù)資源投資到產(chǎn)能高效益好的項(xiàng)目中達(dá)到方案的決策優(yōu)選。

（3）稅務(wù)管理促進(jìn)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)核算建設(shè)，提高管理會(huì)計(jì)水平。稅務(wù)管理活動(dòng)要求企業(yè)精打細(xì)算，建立健全的會(huì)計(jì)核算制度，做到票、賬、表、稅一致。要求稅務(wù)管理人員要有敏銳的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，統(tǒng)籌規(guī)劃，提升管理會(huì)計(jì)水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

企業(yè)稅務(wù)管理是一種合理、合法、有效的管理行為，不是違法的偷稅，是國(guó)家稅收政策所允許的，是企業(yè)在遵守國(guó)家稅負(fù)，不損害國(guó)家利益的前提下，充分利用稅收法律法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本，實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是對(duì)企業(yè)納稅過(guò)程中涉及的人、財(cái)、物、信息等資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與控制。主要內(nèi)容包括納稅政策管理、納稅程序管理、納稅成本管理、納稅風(fēng)險(xiǎn)管理、納稅爭(zhēng)訟管理、納稅信用管理。

新形勢(shì)下，由于房地產(chǎn)開發(fā)模式的不斷轉(zhuǎn)變及多元化，尤其是全面“營(yíng)改增”以來(lái)國(guó)家相繼出臺(tái)了相關(guān)稅收法律法規(guī)。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有跟上政策的動(dòng)態(tài)變化，未能在政策變動(dòng)后及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不夠，稅務(wù)管理模式調(diào)整未能與時(shí)俱進(jìn)，導(dǎo)致出現(xiàn)了各種各樣的稅務(wù)管理問(wèn)題：

1.稅務(wù)管理人才短缺，知識(shí)匱乏

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，全面“營(yíng)改增”之后，增值稅較之營(yíng)業(yè)稅，在計(jì)算方法、征納方式、稅收政策把握、稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等諸多方面都更加復(fù)雜、更加全面、內(nèi)容也更加廣泛，發(fā)票管理也獨(dú)具特色。增值稅亦對(duì)土地增值稅和所得稅等主要稅種的計(jì)算產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。現(xiàn)狀就是目前還存在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能跟上“營(yíng)改增”步伐，其根本原因就是稅務(wù)管理人才短缺，專業(yè)素質(zhì)不高。稅務(wù)管理人員往往處于信息鏈的末端，對(duì)信息發(fā)布者或信息本身缺乏控制力，不能及時(shí)準(zhǔn)確地獲得有用信息，納稅知識(shí)匱乏。而后續(xù)稅務(wù)管理人才的培訓(xùn)、晉升等亦不受重視，人才的培養(yǎng)計(jì)劃相對(duì)滯后。

2.稅務(wù)內(nèi)控制度不健全、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的內(nèi)控制度不健全，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和監(jiān)督機(jī)制未到位，普遍存在對(duì)稅務(wù)管理重視不足，危機(jī)驅(qū)動(dòng)意識(shí)不強(qiáng)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同、材料合同等合同簽訂之前，合同風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估流程往往只注重法務(wù)部門意見，而未經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，導(dǎo)致后期合同執(zhí)行出現(xiàn)了問(wèn)題，增加了不必要的納稅成本，例如未考慮增值稅稅率的變化對(duì)施工成本的影響。納稅成本，不僅包括實(shí)體稅款支出，還包括稅收服務(wù)成本、稅收處罰成本、額外稅收負(fù)擔(dān)、稅務(wù)代理費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其稅負(fù)重，管理層往往過(guò)度追求實(shí)體稅款降低而忽略了其他納稅成本支出。少交、緩交稅款帶來(lái)的稅收處罰成本有時(shí)帶來(lái)的名譽(yù)損失價(jià)值遠(yuǎn)超實(shí)體稅款支出，且價(jià)值無(wú)法估量。

3.稅務(wù)溝通不充分，征納雙方信息不對(duì)稱，存在政策解讀偏差

稅務(wù)政策信息千變?nèi)f化，政策補(bǔ)丁和解讀與時(shí)俱進(jìn)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能及時(shí)收集更新納稅政策信息，未能積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系溝通，導(dǎo)致了征納雙方信息的不對(duì)稱。稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員對(duì)政策的解讀，不同人員不同部門有不同的解釋，個(gè)別稅種甚至存在地域性的解讀。對(duì)稅收政策的理解不足又缺乏與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通聯(lián)系，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅收政策把握不準(zhǔn)，稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)加大。與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通不暢或是懼怕稅企溝通，都有可能激化征納雙方矛盾，或是引起稅務(wù)糾紛，使企業(yè)始終處于高稅負(fù)水平，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損，或使企業(yè)社會(huì)形象受損，品牌事件造成的后果極有可能是不可逆的。與稅務(wù)機(jī)關(guān)缺乏緊密的聯(lián)系，就無(wú)法掌握最新的稅收政策及其發(fā)展趨勢(shì)，就會(huì)錯(cuò)誤地預(yù)判及評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得稅務(wù)籌劃方案跨越紅線而“違法”，稅收籌劃方案失去執(zhí)行意義。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的對(duì)策建議

1.制定稅務(wù)管理制度、流程，建立健全稅務(wù)管理內(nèi)控機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全稅務(wù)管理內(nèi)控機(jī)制，制定稅務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)化程序和流程，為各項(xiàng)涉稅工作的順利展開提供依據(jù)、支持和保障。要明確各職能部門的權(quán)責(zé)分工，完善匯報(bào)制度和監(jiān)管制度。例如可出臺(tái)相應(yīng)的發(fā)票管理制度，對(duì)發(fā)票的合理合法取得加以規(guī)范，并制定相應(yīng)的懲戒機(jī)制，對(duì)違規(guī)行為加以懲罰。

2.稅務(wù)部門脫離財(cái)務(wù)部門獨(dú)立設(shè)置，創(chuàng)建稅務(wù)“飛虎隊(duì)”

第一，從成本效益出發(fā)，小型房地產(chǎn)公司以外部稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師稅務(wù)師事務(wù)所指導(dǎo)稅務(wù)工作為主，中型地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門指導(dǎo)稅務(wù)管理，并輔以外部中介機(jī)構(gòu)、代理稅務(wù)，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是上市房地產(chǎn)公司，因涉稅事項(xiàng)多而雜，涉及金額大，應(yīng)將稅務(wù)管理部門獨(dú)立于財(cái)務(wù)部門單獨(dú)設(shè)置。稅務(wù)部門將日常稅務(wù)管理工作常規(guī)化、制度化，標(biāo)準(zhǔn)化，并做好日常稅務(wù)活動(dòng)監(jiān)督，建立快速反應(yīng)機(jī)制，必要時(shí)創(chuàng)建稅務(wù)“飛虎隊(duì)”，以應(yīng)對(duì)突發(fā)、緊急稅務(wù)事件，應(yīng)對(duì)各種稅務(wù)檢查、稽查、稅務(wù)糾紛等。第二，稅務(wù)部門要建立與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的長(zhǎng)效溝通機(jī)制，加強(qiáng)合作交流，維護(hù)良好納稅信用。某些大型集團(tuán)的財(cái)務(wù)信息平臺(tái)已與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)信息系統(tǒng)無(wú)縫對(duì)接，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)企業(yè)不規(guī)范的涉稅財(cái)務(wù)處理及其他涉稅風(fēng)險(xiǎn)事件實(shí)時(shí)預(yù)警，企業(yè)可以根據(jù)預(yù)警信息及時(shí)采取相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，這樣可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)或?qū)L(fēng)險(xiǎn)值降至最低。

3.強(qiáng)化納稅風(fēng)險(xiǎn)管理，降低納稅成本

首先，稅務(wù)部門對(duì)日常稅務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)區(qū)分輕重等級(jí)加以正視、評(píng)價(jià)、防范，并形成納稅風(fēng)險(xiǎn)管理制度。其次，稅務(wù)部門應(yīng)該定期或不定期收集分析涉稅風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)造風(fēng)險(xiǎn)管理的動(dòng)態(tài)框架、分析預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻繁預(yù)警點(diǎn)要著重加以關(guān)注，實(shí)時(shí)監(jiān)控，評(píng)估其累計(jì)影響，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確預(yù)判，并采取對(duì)應(yīng)措施。再者，對(duì)重大投資或?qū)ｉT項(xiàng)目，設(shè)立專項(xiàng)籌劃模式。比如人才公寓、公租房、拆遷房、棚改戶，城中村改造項(xiàng)目，此類項(xiàng)目社會(huì)影響力大，投融資管理及其后續(xù)一系列稅務(wù)管理活動(dòng)必須專人負(fù)責(zé)，稅務(wù)籌劃工作專門專項(xiàng)化。

4.管理會(huì)計(jì)與稅務(wù)管理相結(jié)合

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度合法、合理設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，特別是增值稅二級(jí)科目及其下屬核算專欄。避免因未取得合法憑證導(dǎo)致所得稅匯算調(diào)增損失，避免混合經(jīng)營(yíng)行為因未分立賬簿未分別核算導(dǎo)致從高適用稅率導(dǎo)致的稅負(fù)增加，避免房地產(chǎn)老項(xiàng)目因采取一般計(jì)稅方式而導(dǎo)致不能享受簡(jiǎn)易計(jì)稅的稅收優(yōu)惠。在稅務(wù)籌劃方案和稅務(wù)核算相沖突時(shí)，要做到在遵守稅法、會(huì)計(jì)法規(guī)的基礎(chǔ)上做出合理抉擇，協(xié)調(diào)兩者矛盾沖突。其次，管理會(huì)計(jì)與稅務(wù)管理相輔相成，相互促進(jìn)，不可分離。稅務(wù)管理的根本目的是降低稅收成本，只有在全面、詳細(xì)的了解財(cái)務(wù)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況的情況下，才能制定出合理合法的稅務(wù)管理辦法、制度與措施。而完善會(huì)計(jì)核算方法和體制的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)建設(shè)，是做好稅收統(tǒng)計(jì)、分析的基礎(chǔ)。企業(yè)稅務(wù)管理是一項(xiàng)技術(shù)性、政策性的綜合性工作，只有恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用管理技術(shù)，才能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，反之則可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)上的損失。

5.加強(qiáng)發(fā)票管理、稅務(wù)檔案管理

稅務(wù)管理過(guò)程中不可或缺的一環(huán)是加強(qiáng)發(fā)票和稅務(wù)檔案的管理。首先，發(fā)票管理關(guān)鍵是對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡量索求增值稅專用發(fā)票，但又不能因過(guò)度索求發(fā)票導(dǎo)致虛開、委托他人代開增值稅專用發(fā)票，任何發(fā)票的取得都必須合法合規(guī)，且考慮成本效益原則。例如不能僅僅追求增值稅專用發(fā)票而放棄房地產(chǎn)老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷對(duì)加強(qiáng)工程施工單位及材料供應(yīng)商管理，合同的簽訂要多渠道多方比對(duì)，建立黑白名單實(shí)錄，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商和施工單位，防止后期因合同糾紛造成進(jìn)項(xiàng)稅額的流失，加大工程成本或影響工程進(jìn)度，同時(shí)加強(qiáng)材料的核銷制度，杜絕虛增抵扣。其次，稅務(wù)檔案包括但不限于稅收政策、政策解讀、發(fā)票、合同、財(cái)務(wù)憑證、稅務(wù)文書等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注稅務(wù)檔案的動(dòng)態(tài)變化，定期整理、歸檔涉稅檔案，專人管理，分類別統(tǒng)計(jì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其發(fā)生概率和頻率，形成風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)及分析評(píng)估報(bào)告制度。

總之，減降稅費(fèi)和放、管、服將是我國(guó)稅制改革的主旋律，稅務(wù)杠桿作用將越來(lái)越深入生產(chǎn)生活的方方面面。各項(xiàng)稅種逐步立法化、稅收新政及其政策補(bǔ)丁文件不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，所面臨的問(wèn)題與困惑不減反增。如何應(yīng)付稅制改革帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，平衡稅收收益最大化及稅收損失最小化，運(yùn)用稅務(wù)管理有利于企業(yè)在戰(zhàn)略管理中優(yōu)化資源配置，降低稅負(fù)水平，降本增效，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)與現(xiàn)金流的最大化，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值再造。

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（作者單位：蘇州吳相置業(yè)有限公司）