區(qū)域差異的視角下土地價(jià)格對(duì)房價(jià)的影響研究

楊亞楠

[摘? ? 要] 本文基于全國35個(gè)大中城市2010-2016年的面板數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建面板數(shù)據(jù)的固定效應(yīng)模型，深入研究土地價(jià)格與房價(jià)間的關(guān)系。研究表明：（1）土地價(jià)格對(duì)房價(jià)的影響程度差異明顯，東部和西部地區(qū)土地價(jià)格對(duì)房價(jià)有顯著影響，其中東部地區(qū)的影響系數(shù)高于西部地區(qū);（2）東中西部地區(qū)有關(guān)土地價(jià)格與房價(jià)的回歸結(jié)果差異明顯;（3）采用固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型得到的回歸結(jié)果不同。

[關(guān)鍵詞] 土地價(jià)格;房價(jià);區(qū)域差異

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 01. 069

[中圖分類號(hào)] F293? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2020）01- 0172- 03

1? ? ? 引? ? 言

1998年我國住房制度改革全面推進(jìn)，從過去的城鎮(zhèn)職工福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)樽》可唐坊?。在此過程中采取了多種改革方式并取得了相應(yīng)的成績，如城鎮(zhèn)職工人居環(huán)境的改善、地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入、房地產(chǎn)業(yè)吸納大量就業(yè)人員等。然而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在凸顯優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也呈現(xiàn)一系列的弊端。房價(jià)高速增長，房價(jià)收入比超出合理范圍，覆蓋面廣泛的房價(jià)問題成為多年來的熱點(diǎn)議題。與此同時(shí)隨著“地王”頻出，土地財(cái)政的問題受到學(xué)界越來越多的關(guān)注[1]，深入研究土地價(jià)格對(duì)房價(jià)影響具有與時(shí)俱進(jìn)的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)于地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的研究有以下四種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)從需求入手認(rèn)為房價(jià)上漲導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)土地的需求增加從而提高土地價(jià)格。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)格是房價(jià)的基礎(chǔ)，土地價(jià)格的上漲會(huì)推動(dòng)房價(jià)提升。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房價(jià)與土地價(jià)格間應(yīng)存在相互推動(dòng)的關(guān)系[2]。第四種觀點(diǎn)是房價(jià)地價(jià)相互獨(dú)立論，認(rèn)為房價(jià)是由供需關(guān)系而非成本決定。綜上，學(xué)者們針對(duì)房價(jià)地價(jià)關(guān)系問題進(jìn)行深入的研究，但在研究視角方面仍存在一些不足。一是以往的研究大都使用全國總體的省級(jí)面板數(shù)據(jù)忽略城市間的差異;二是既有研究通常對(duì)房價(jià)和地價(jià)關(guān)系一概而論，鮮有基于區(qū)域差異進(jìn)行分析。以上導(dǎo)致房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究結(jié)果不盡相同。因此，本文擬構(gòu)建有關(guān)土地價(jià)格與房價(jià)間關(guān)系的模型，以探究土地價(jià)格對(duì)房價(jià)的真實(shí)影響。同時(shí)將35個(gè)大中城市按照區(qū)域進(jìn)行劃分以研究區(qū)域間土地價(jià)格對(duì)房價(jià)影響的差異情況。

2? ? ? 模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來源

2.1? ?模型基礎(chǔ)

本文采用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。面板數(shù)據(jù)既有橫截面維度，又有時(shí)間維度。面板數(shù)據(jù)的基本模型如下形式：

其中，zi為不隨時(shí)間而變得個(gè)體特征;而xit可以隨個(gè)體及時(shí)間而變。擾動(dòng)項(xiàng)由（λt+μi+εit）三部分構(gòu)成，稱為“復(fù)合擾動(dòng)項(xiàng)”。其中，λt代表固定或隨機(jī)的時(shí)期效應(yīng)，μi代表固定或隨機(jī)的截面效應(yīng)。εit為隨個(gè)體與時(shí)間而改變的擾動(dòng)項(xiàng)，一般假設(shè){εit}為獨(dú)立同分布，即E（εit）=0。

2.2? ?實(shí)證檢驗(yàn)

2.2.1? ?指標(biāo)的選取及處理

本文選取房價(jià)水平作為被解釋變量。其中，房價(jià)水平指標(biāo)用地區(qū)的住宅商品房平均銷售價(jià)格（P）表示。本文的解釋變量從供需兩方面來分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素。從需求角度看，城市年末總?cè)丝凇⒕用袷杖胨降仁侵匾蛩?從供給角度看，本文選取地區(qū)一般性財(cái)政支出、土地供應(yīng)為指標(biāo)。為避免自變量之間的多重共線性，本文選取的解釋變量包括地區(qū)的年末總?cè)丝冢≒OP）、在崗職工的平均工資（W），地方一般公共預(yù)算支出（F）、地價(jià)水平（L）。其中，地價(jià)水平（L）是本文所需考察的主要變量。

另外，對(duì)于以上價(jià)值型變量，以2010年為基期，使用各市所在省份的CPI進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并對(duì)各變量取對(duì)數(shù)，以此作為實(shí)證分析的變量值?？紤]到不同區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)住宅價(jià)格的影響，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分類標(biāo)準(zhǔn)，本研究將全國35個(gè)城市分為東、中、西、三大區(qū)域，其所有城市和國家統(tǒng)計(jì)局劃分標(biāo)準(zhǔn)一致，此處不再贅述。

表1是對(duì)各變量的簡單描述統(tǒng)計(jì)?？梢钥吹?010-2016年我國這35個(gè)大中城市的單位土地出讓金平均價(jià)格為7 709.535元/平方米，各個(gè)城市不同年份之間覆蓋率的差異較大，最小值為682元/平方米，最大值為58 767元/平方米，這種差異對(duì)本文所要進(jìn)行的估計(jì)是有利的。

2.2.2數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)

本文從計(jì)量方法出發(fā)，使用混合回歸、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型等多種回歸方法對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。首先進(jìn)行混合回歸作為參照系，再分別使用固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，得到結(jié)果如表2。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示各區(qū)域被解釋變量與解釋變量之間均存在長期均衡穩(wěn)定的關(guān)系。

2.2.3模型的建立

本文采用Stata15軟件分別對(duì)東中西部地區(qū)建立面板數(shù)據(jù)模型為：

分別進(jìn)行固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型對(duì)相應(yīng)區(qū)域的數(shù)據(jù)回歸，所得結(jié)果如表3。

2.3? ?實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)表3可以比較和分析土地價(jià)格對(duì)各區(qū)域房價(jià)及成交量的影響差異，首先采用固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型得到的回歸結(jié)果不同。進(jìn)一步進(jìn)行豪斯曼檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示p值為0.000 0，故認(rèn)為應(yīng)使用固定效應(yīng)模型。其次，東中西部地區(qū)的回歸結(jié)果差異明顯。對(duì)于東部地區(qū)而言，地區(qū)年末總?cè)丝诤屯恋貎r(jià)格對(duì)地區(qū)房價(jià)有顯著的影響，其系數(shù)分別是1.276 4和0.088 5;就中部地區(qū)而言，地方財(cái)政年度預(yù)算支出對(duì)地區(qū)的房價(jià)有顯著的影響，影響系數(shù)是0.297 4;西部地區(qū)同中東部地區(qū)不同，其地區(qū)的年末總?cè)丝?、在崗職工人均工資和土地價(jià)格都對(duì)地區(qū)房價(jià)產(chǎn)生顯著的正向影響，系數(shù)分別是-0.447 5、0.367 6和0.061 3。另外，土地價(jià)格對(duì)房價(jià)的影響程度差異明顯。不管采用固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型，從表3中都可以發(fā)現(xiàn)，在東部和西部地區(qū)，土地價(jià)格對(duì)房價(jià)有顯著的影響，而在中部地區(qū)這種影響并不明顯。同時(shí)根據(jù)相應(yīng)的系數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，相較于西部地區(qū)，東部地區(qū)土地價(jià)格對(duì)房價(jià)的影響程度更大。

3? ? ? 結(jié)論與建議

本文基于區(qū)域差異視角，探究了土地價(jià)格對(duì)區(qū)域房價(jià)的影響，通過實(shí)證結(jié)果可知，土地價(jià)格是影響房價(jià)的顯著因素，且存在較顯著的地域差異。土地價(jià)格對(duì)區(qū)域房價(jià)影響程度最高是東部地區(qū)，究其原因一方面是由土地本身性質(zhì)決定，另一方面同東部地區(qū)土地承載量過大人口密度過高相關(guān)。

基于以上研究結(jié)論，本文從下列兩方面提出相應(yīng)的建議：一是通過漸進(jìn)式土地制度改革，推動(dòng)土地供給市場(chǎng)化[3]。我國東部地區(qū)的房價(jià)增速明顯高于中西部地區(qū)，但東部人口密集可用的建設(shè)用地面積有限，擴(kuò)展城市邊界以增加土地供應(yīng)無法達(dá)到理想效果。在此背景下構(gòu)建城際間建設(shè)用地交易市場(chǎng)使得建設(shè)用地指標(biāo)可以在不同區(qū)域間合法且合理地流動(dòng)從而使中西部地區(qū)由此得到更多的土地溢價(jià)和資金，同時(shí)東部城市住宅供地規(guī)?？纱蠓黾印６峭七M(jìn)財(cái)稅體制改革，減小地方政府的財(cái)政壓力。因此，逐步改變目前的財(cái)政分權(quán)制度，增加所得稅、增值稅，減少地方政府的財(cái)政支出壓力可以有效地減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，從而使房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。

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