基于消費者購買力的房地產(chǎn)市場供需平衡分析

□ 西安 任 凱

作為國民經(jīng)濟重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，存在較多不良因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟之間無法有效協(xié)調(diào)，房價虛高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫得以滋生。而泡沫一旦破裂，將引發(fā)嚴(yán)重后果，不利于社會經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。因此，本文從房地產(chǎn)市場需求和供給角度入手，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境等影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素進行分析，提出科學(xué)的管控措施，保證市場供需平衡，繼而為推動房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展提供保障。

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

自金融危機爆發(fā)以來，國家不斷出臺適度寬松的經(jīng)濟及貨幣政策，以刺激經(jīng)濟增長和擴大內(nèi)需。在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面，國家和政府在市場融資、信貸獲取、購房契稅繳納等方面都一度放寬了條件，同時實施刺激消費和投資的政策，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)出“快”、“漲”、“促”特點，推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。然而發(fā)展速度過快，造成房地產(chǎn)價格與實際價值不符，泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象已經(jīng)初露端倪。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強的行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟輻射影響力廣泛，近年來帶動了金融業(yè)、建筑業(yè)等多個行業(yè)發(fā)展，為社會經(jīng)濟發(fā)展注入了活力，創(chuàng)造了巨大價值。然而在價值與價格不相符的情況下，原本積極因素將演變?yōu)橄麡O因素，造成價格超出價值波動范圍，引發(fā)買賣行為混亂，造成房地產(chǎn)價格只漲不跌，違背市場發(fā)展規(guī)律；同時隨著價格大幅上漲，房地產(chǎn)市場成為了很多人投資投機的工具，住房脫離了其居住本質(zhì)，引發(fā)了嚴(yán)重的經(jīng)濟風(fēng)險，對我國和諧社會的建設(shè)造成很大影響。為保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，同時推動我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，從2011年起中央及各地方相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，“房住不炒”作為房地產(chǎn)政策的總基調(diào)將不會改變。在房地產(chǎn)市場回歸居住本質(zhì)的時候，真正需要住房的剛需和剛改購房者的購買力則成為了未來房地產(chǎn)市場價格走勢的決定性因素之一。因此，還應(yīng)從購買力角度對市場供需問題展開分析，進一步把握市場發(fā)展趨勢。

二、房地產(chǎn)市場供需平衡分析

市場需要由具有一定購買力的消費者組成，在消費需求超出購買力的情況下，僅能形成消費欲望，無法形成現(xiàn)實需求。所以消費者購買力與收入、需求、價格等因素密切相關(guān)，因此在研究房地產(chǎn)市場供需平衡時需要重點分析。

1.消費者收入增長分析。在房地產(chǎn)市場上，收入是制約消費的基本因素，將直接決定購買力大小，對市場規(guī)模產(chǎn)生重要影響。改革開放以來，社會經(jīng)濟取得了不斷發(fā)展，國民收入也得到了大幅度增長。在購房消費方面，還要對居民人均可支配收入展開分析，確定居民是否在房地產(chǎn)市場上具有購買力。如表1所示，為2014年-2018年全國居民人均可支配收入及其增長速度。從表中數(shù)據(jù)可知，受通貨膨脹、經(jīng)濟下行等因素的影響，近年來居民可支配收入增長緩慢。2019上半年，全國居民人均可支配收入15294元，同比增長8.8%，但仍然未能超過10%。而從人均消費支出構(gòu)成上來看，住房、吃用、交通、教育和醫(yī)療為主要組成部分，分別約占23%、34%、13%、11%和8%。由此可見，住房盡管是剛性需求，但是能夠占據(jù)的消費支出比重僅占20%左右，按照2018年收入標(biāo)準(zhǔn)進行計算，居民人均年可用于住房的消費在5000-6000元左右，單純依靠收入難以為房地產(chǎn)市場提供有力經(jīng)濟保證，導(dǎo)致消費者購買力遭到了一定程度削弱。

2.市場價格變動分析。作為影響居民需求的重要因素，價格的降低能夠使有效需求范圍擴大，反之將造成有效需求縮小。在房地產(chǎn)市場上，房價高低將給市場需求形成帶來影響。近年來，居民收入雖然有所提高，但依然難以承受房價。因為相較于居民收入，房價增長速度較快，造成多數(shù)消費者難以支付。從中國房地產(chǎn)市場價格變動情況來看，實際從2004年開始中國平均房價就開始以將近2倍收入的速度來飆升。近幾年，房價依然持續(xù)升高，如表2所示。作為耐用消費性固定資產(chǎn)，商品住宅可以采取買賣和租賃兩種形式，在租金較之房價更加合算時，更多消費者將放棄購置房屋?，F(xiàn)階段家庭住房主要有四大來源，分別為商品房、租賃、公有房和其他，一、二線城市分別占31%、25.8%、22.4%和20.9%，三、四線城市 分 別 占18.8%、 13.3%、 8.2%和59.7%。由此可見，在無力支付房價的情況下，租賃成為了居民住房的一大選擇，可以起到暫時緩解居民購房需求的作用。

表2 2014-2018全國商品房銷售均價漲幅趨勢

3.市場需求與購買力分析。在商品房覆蓋率不足的情況下，房地產(chǎn)市場消費需求目前主要分為剛性居住需求和改善性需求兩類。在存量住房中，商品房及政策性住房與居住需求相比，仍然處于短缺狀態(tài)。以北上廣一線大城市為例，住房短缺率在20%-50%之間，從人口普查情況來看，多數(shù)人居住在老舊分配房、城中村和單位宿舍中，一、二線城市只有53.4%的家庭居住在商品房和公有房中，三、四線僅占27%。因此，在未來依然有相當(dāng)一部分居民擁有購房和換房需求，在收入無法支撐的情況下，需要依靠按揭貸款途徑獲得購房資金。作為投資巨大消費，消費需求與能力積累之間勢必存在時間差，僅有少數(shù)家庭能夠通過收入和積蓄付清房款。對居民購買力展開分析，可以采取按揭負擔(dān)比這一指標(biāo)，為按揭開支與家庭可支配收入的比值，剔除10%-30%一次性付款比例人群后，居民實際負擔(dān)比重將在40%-60%之間。面對這種局面，房地產(chǎn)市場生產(chǎn)者和消費者將同時承擔(dān)較大壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以打開市場。對于消費者來講，房價如果持續(xù)上漲，將導(dǎo)致購買力超出需求，最終導(dǎo)致消費者無法消費，房地產(chǎn)企業(yè)難以實現(xiàn)資金積累，最終不利于市場的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展建議

結(jié)合上述分析可知，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨較大壓力，但消費者依然存在購房需求，需要通過按揭方式負擔(dān)房價。房價持續(xù)上漲 ，最終將導(dǎo)致消費者因負擔(dān)過大出現(xiàn)購買力不足問題，造成市場發(fā)展陷入惡性循環(huán)。為解決問題，國家還應(yīng)采取有效房產(chǎn)供給方式，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，住房價格保持穩(wěn)定，完成資金積累，持續(xù)擴大生產(chǎn)，以達到良性循環(huán)的目標(biāo)。同時房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供應(yīng)，還應(yīng)結(jié)合不同層次消費者收入情況和消費結(jié)構(gòu)進行設(shè)計，完成適合的房產(chǎn)開發(fā)，保證市場供需平衡。具體來講，就是要在增加保障房、商品房的同時大力發(fā)展租賃性住房建設(shè)，在解決低收入人群住房問題的同時，推動房地產(chǎn)市場實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，吸引大量社會資本參與市場調(diào)控，采取“售改租”、“商改住”等方式緩解用房庫存壓力，使地方房地產(chǎn)市場得到充分盤活，以推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展。從消費者角度來講，政府還應(yīng)進一步完善“租購?fù)瑱?quán)”等政策制度，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房需求，從“居者有其屋”變?yōu)椤白∮兴印保x擇與自身購買力相匹配的住房產(chǎn)品。為控制房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，避免大量投機資金流入，還應(yīng)完善房地產(chǎn)稅收制度，出臺嚴(yán)格房地產(chǎn)稅務(wù)制度，引導(dǎo)購房者理性消費，以便在解決民眾住房需求的同時，保證民眾購買力與需求能夠維持平衡，預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展提供長效機制保障。

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢可知，想要保證房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，還要加強市場經(jīng)濟環(huán)境分析，確定市場消費者需求與購買力的關(guān)系，以便采取有效措施維持需求與購買力的平衡，在刺激消費者消費的同時，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而推動房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。