房地產融資方式探討

華莎

[摘 要] 房地產是我國經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，對于促進我國經濟發(fā)展，提升國民經濟生活水平具有重要的作用，而隨著市場經濟發(fā)展速度有所放緩，根據房地產行業(yè)特殊性質，其融資出現(xiàn)了一系列的問題，普遍存在著融資困難、方式單一、綜合利率較高的現(xiàn)象，文章正是基于這種背景下，首先闡述了融資的相關概念，其次闡述房地產目前的融資方式，最后針對房地產融資方式出現(xiàn)的問題提出合理的建議措施，以促進房地產行業(yè)的發(fā)展與進步。

[關鍵詞] 房地產;融資方式;融資預算

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.080

1 房地產融資方式的相關闡述

房地產融資是指在房地產開發(fā)、流通以及消費過程中，通過貨幣流通或者信用渠道所進行的籌資、融資以及相關服務的一系列的金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用以及清算。具體來講，房地產融資是房地產企業(yè)以及房地產項目的直接和間接融資的綜合，包括房地產信貸以及資本市場融資等，隨著市場經濟的穩(wěn)步發(fā)展，政府對于房地產企業(yè)的融資行為做出了更加明確的規(guī)定，在新形勢下，創(chuàng)新房地產融資方式，拓寬融資渠道對于企業(yè)發(fā)展具有重要的意義。

2 房地產融資方式現(xiàn)狀分析

目前，房地產融資現(xiàn)狀不容樂觀，據統(tǒng)計，2018年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金整體保持高位，資金規(guī)模達16.6萬億元，同比增長6.4%，從整體來看綜合融資成本較2017年提高約1～3個百分點，融資持續(xù)偏緊，銀行貸款依舊是主要途徑。當前房產企業(yè)普遍存在著融資困難、融資方式單一、銷售資金普遍受到監(jiān)管等現(xiàn)象。

2.1 融資困難，方式單一，綜合利率較高

房地產企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在運營過程中的各個環(huán)節(jié)都需要大量的資金，從拿地到建筑開發(fā)再到最后的竣工結算，都需要大量的資金支持，受到宏觀經濟政策以及房地產特性的影響，在開始進行建造之前，房地產企業(yè)需要首先拿出一部分自有資金來維持項目的運轉，據統(tǒng)計，2018年房地產自籌資金占比增長加快，占比為33.64%，同比增長1.04個百分點，而房地產后期所需資金一般是通過銀行貸款獲得，2018年年末，房地產開發(fā)貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比2018年年末高5.5個百分點，可以見得銀行貸款是房地產獲得融資的重要途徑，但是，銀行貸款的門檻越來越高，一般只做滿足“432”條件（四證、資本金比例30%、二級資質）的開發(fā)貸，但是自2017年開始國家實施去杠桿政策，國內部分銀行已經關閉了此種融資渠道。這就導致了房地產企業(yè)融資更加困難，資金更加匱乏，貸款利率越發(fā)增加，成本也逐漸增加，從而影響了房地產企業(yè)的項目開展。

2.2 銷售資金受到監(jiān)管，銷售回款更加困難

房地產企業(yè)是通過銷售商品房來獲取回款的，自從2017年以來，已經有100多個城市發(fā)布了有關房地產限簽、限價的相關政策，這給房地產企業(yè)帶來了很大的負擔，一方面，限價政策使得房地產企業(yè)的商品房收入降低，回款大幅度下降;另一方面，限簽政策的頒布導致客戶沒有資格去銀行辦理商品房貸款，影響了房地產企業(yè)的回款效果。其次，國家對于房地產企業(yè)的資金監(jiān)管趨于嚴格，建立政府、銀行以及企業(yè)等多方的監(jiān)管機構，加強對房地產企業(yè)的預收款管理，同時部分地區(qū)也逐步取消了商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售，這也將導致房地產企業(yè)獲取資金的手段舉步維艱，難以維持自身的資金需求。

3 針對房地產方式做出的探討

通過以上分析，房地產融資較為困難，方式單一，融資綜合利率較高，并且銷售資金受到監(jiān)管，因此，創(chuàng)新房地產融資方式十分必要，文章認為，在新形勢下，創(chuàng)新房地產融資方式可以從以下三個方面進行考慮。

首先，擴寬多種融資方式和渠道，可以通過上市手段募集相應的資金，建立科學的管理機制，規(guī)范管理運營，積極做好上市準備，增強企業(yè)的實力。也可以通過建立房地產產業(yè)基金的方式募集資金，設計基金架構，引入外部的權益基金，尋求多方合作，從而可以有效地降低企業(yè)內部的資產負債率。另外，通過設立棚改基金、共有產權以及特色小鎮(zhèn)基金，實現(xiàn)房地產項目表外融資與運作，同時房地產企業(yè)也可以加強與小額信貸、信托公司等有意向的公司合作，并且密切關注政府頒布的房地產政策，以便提升自身的經濟效益。

其次，可以選擇債權融資與股權融資相結合的方式來募集資金，例如通過私募地產基金，建立有限責任公司或者合伙企業(yè)，資金募集對象為市場總特定的對象，人數(shù)控制在50人左右，最終將募集的資金投入到房地產企業(yè)中，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定運營。

最后，房地產企業(yè)應該摒棄傳統(tǒng)的思想觀念，尋求多個利潤增長點，通過物業(yè)管理、房地產租賃等形式擴大經營業(yè)務范圍，獲得短期的資金收入，例如，部分大型房地產企業(yè)也在逐步做長租公寓，更好地滿足不同市民對房屋的需求。例如萬科旗下的萬科驛、泊寓、蘑菇公寓、Color公寓等。在進行房地產融資方式的選擇時，不僅需要因地制宜，而且要根據房地產企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點選擇合適的融資方式，還需要健全融資方式管理制度，提升企業(yè)內融資人員業(yè)務水平，力求科學選擇融資方式，降低融資風險，實現(xiàn)企業(yè)的資金募集。

3.1 改變融資觀念，選拔合適的融資人才

房地產企業(yè)的融資方式的選擇與實施效果很大程度上依賴于觀念與業(yè)務人員的互相配合，針對這種情況，需要進行以下優(yōu)化。首先，創(chuàng)新融資觀念，管理層帶頭創(chuàng)新，根據房地產企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀結合當前的經濟政策，合理預計資金使用情況，選擇合適的融資方式，例如，可以選擇在海外市場公開發(fā)行債券，可股權可債權的融資方式，探索適合本企業(yè)發(fā)展的最佳融資方式，這里需要注意的是，無論選擇哪一種融資方式，都不是一蹴而就的，需要經歷成長，不斷提升金融水平，增加抵御風險的能力。其次，應該提升企業(yè)融資人員的業(yè)務水平，采取合理的招聘以及培訓，一方面，提升融資人員的業(yè)務水平，增加融資知識儲備，拓寬融資思路，為企業(yè)選擇合適的融資方式;另一方面，加強員工的風險管理意識，在募集相應的資金時要提升風險識別以及應對的能力，建立風險預警機制，識別各種潛在的風險，從而實現(xiàn)房地產企業(yè)的融資的合理化與規(guī)范化發(fā)展。

3.2 完善融資預算管理機制，合理規(guī)范資金使用

雖然拓寬房地產企業(yè)融資方式能夠幫助企業(yè)有效募集資金，但是，企業(yè)內部也應該建立相應的融資預算管理制度，合理規(guī)劃資金，明確資金流向，保證資金使用與融通資金互相配合，以提升房地產企業(yè)活力，主要從以下兩個方面完善。首先，根據房地產項目的現(xiàn)狀，編制合理的業(yè)務預算，并且將融資預算融合到業(yè)務預算中去，層層分解指標，并且逐年對融資預算完成情況進行總結分析，力求融得的資金及時合理地使用到項目運營的各個環(huán)節(jié)，融資預算與業(yè)務預算互相配合，提升資金使用活性。其次，針對房地產企業(yè)不同的項目進行分析，出具項目可行性報告書，分析項目的可行性，對于投資規(guī)模較大的項目，應該根據謹慎性的原則判定是否需要投入相應的資金，以投資控融資，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。

3.3 合理規(guī)劃，降低融資成本

融資作為房地產企業(yè)一個必不可少的商業(yè)活動，在實現(xiàn)募集相應的資金的同時，企業(yè)還需要對融資成本多加考量，目前大部分房地產公司的融資綜合利率為8%～15%，這對企業(yè)來說，負擔過重，然而龍湖地產的全年綜合利率在4.55%左右，刷新了地產行業(yè)的最低融資利率，這是需要我們認真考慮和反思的。對于企業(yè)融資成本要做長期的規(guī)劃，房地產企業(yè)根據自身的經營情況，針對不同的項目對現(xiàn)金流量做出預測，做出相應最佳的融資方案，例如當資金富裕時償還相應的負債，促進資金流動，或者規(guī)避在資金較為短缺時倉促募集資金從而增加融資成本，企業(yè)應該將融入和支出的資金的配比規(guī)劃好，在一定程度上降低融資成本，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

4 結論

最佳融資方式的選擇關乎房地產企業(yè)的穩(wěn)步運營，因此，在新形勢下，應該創(chuàng)新融資思路，緊跟政府頒布相應的政策，結合自身房企的實際情況，尋求符合自身的融資渠道和方式，房地產企業(yè)在增加融資途徑的同時，一方面完善融資預算管理機制，與業(yè)務預算管理相互配合，合理規(guī)范資金使用，跟蹤資金的流向;另一方面提升企業(yè)自身實力，建立長期的多方合作伙伴，以房產為主，發(fā)展周邊產品，分離風險，促進房地產企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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