現(xiàn)有房屋租賃制度下如何有效保障承租人權(quán)益

張佳景

當(dāng)前中國社會飛速發(fā)展，城市人口迅猛增長，城市化進(jìn)程持續(xù)加快，給在城市中生活的人們帶來巨大壓力。然而，由于相關(guān)法律制度建設(shè)的落后，我國房屋租賃市場發(fā)展緩慢。本文試圖通過對承租人權(quán)益保護(hù)的分析，探究當(dāng)前制度下保障承租人權(quán)益的現(xiàn)實(shí)依據(jù)，分析目前保障承租人權(quán)益存在的不足，在借鑒國內(nèi)外先進(jìn)研究成果的基礎(chǔ)上，對完善我國房屋租賃法律制度的構(gòu)建提出建議。

2017年10月18日，黨的十九大順利召開。十九大報告明確指出，新時期中國住房體制改革的總體方向是構(gòu)建“租購并舉”的住房新體制，解決城鎮(zhèn)新增居民的住房需求，使全體人民住有所居。由此可見，國家在鼓勵房屋租賃上有明顯的政策扶持。所謂房屋租賃，是指由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

一、保障承租人權(quán)益的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

實(shí)踐中，我國現(xiàn)行房屋租賃方面的法律法規(guī)，未能對房屋租賃領(lǐng)域雙方當(dāng)事人利益予以規(guī)制和平衡，導(dǎo)致承租人利益遭受損害的情況時有發(fā)生，以房屋租賃的方式促進(jìn)公民住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的也很難真正得以實(shí)現(xiàn)。國家保障所有公民“居者有其屋”并不是說給每個公民都提供房屋所有權(quán)，這是絕對不現(xiàn)實(shí)的，任何一個國家都不敢作出如此保證。保障住宅權(quán)是要求國家保護(hù)全體公民通過各種合法的措施，都能享受到宜居的住宅的權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)人人住有所居的目標(biāo)。我國現(xiàn)階段如何普遍實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)，如何構(gòu)建相關(guān)法律規(guī)范，仍需要不斷探索。

我國《合同法》房屋租賃相關(guān)法條中，有十三個法條均明確規(guī)定要保護(hù)房屋租賃中承租人的相關(guān)權(quán)益。在大陸法系國家中，出租人與承租人之間的房屋租賃關(guān)系被視為一種特定的法律關(guān)系，承租人的權(quán)益也被定性為一種債權(quán)。與此形成鮮明對比的是英美法系的代表國家英國。英國的法律將房屋租賃當(dāng)成一種獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)益，這樣做主要目的就是為了給承租人更為全面的法律保護(hù)。房屋租賃雙方地位的天然不對等、談判能力不相當(dāng)都對合同法意識自治的本意造成了極大的影響。

二、我國保障承租人權(quán)益的現(xiàn)狀及不足

隨著社會發(fā)展，房屋租賃市場逐漸成為當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場的重要組成部分，并呈現(xiàn)出日益活躍的發(fā)展態(tài)勢。但我們也應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，房屋租賃市場仍然存在很多不規(guī)范的情況，尤其是在如何保障承租人權(quán)益的問題上還有許多亟待完善的地方。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展失衡

我國當(dāng)前社會主流觀念存在著“重買輕租”的思想，買房置業(yè)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，很多人即便暫時因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因不得不暫時租房居住，一旦積累了一定的存款，很快就會加入買房還貸的大軍。

另一方面，很多地方流入租賃市場的住房不足以滿足租賃市場的需求。除了部分黃金地段，大多數(shù)出租房屋回報率低、回報周期長，而出售房屋只需要與購房者簽訂買賣合同，網(wǎng)簽之后，銀行審核通過，貸款即刻到賬。房地產(chǎn)商更加傾向于這種資金一次性回籠的方式，進(jìn)而缺乏開發(fā)出租房屋的動力。

（二）房屋租賃價格難以規(guī)范

一是租賃雙方地位不對等。承租人和出租人對于房源等信息的掌握不對等，導(dǎo)致承租人在決定租房的那一刻起就天然處于被動地位。合同存續(xù)期間承租人拖欠租金，出租人可以想方設(shè)法克扣承租人的租金;如果出租人違約，或要求提高租金，承租人只能接受或者騰房，雙方地位極不對等;

二是租金相對不穩(wěn)定。由于房價的飛速上漲，手中握有房源的人對租金期望值也在提高，很多出租人在租賃合同到期甚至存續(xù)期間，就單方面提出提高租金，承租人為避免退房搬家而帶來的一系列麻煩，基本上只能選擇忍氣吞聲，同意出租人的加價;

三是租賃合同期限限制。在大多數(shù)情況下，租賃合同的期限相對較短，這主要是因?yàn)槌鲎馊嗽诿恳欢巫赓U合同結(jié)束之后，想要根據(jù)當(dāng)時的房產(chǎn)市場價格及時調(diào)整房屋租賃價格。正因如此，出租人經(jīng)常會無視這個期限，如果承租人就租金的變動無法與其達(dá)成一致，出租人甚至?xí)越獬赓U合同的方式驅(qū)趕承租人，以達(dá)到更換承租人獲取更高額租金的目的。

（三）押金制度的缺失

在房屋租賃市場上，交易雙方基本上都互不相識，彼此毫無信任基礎(chǔ)。這種情況下，為了最大限度地避免侵權(quán)損害行為的發(fā)生，確保房屋租賃行為能夠有效進(jìn)行，租賃雙方在簽訂合同時，出租人一般都會要求承租人事先繳納一定數(shù)額的押金作為擔(dān)保，以保證在承租人拖欠相關(guān)生活費(fèi)用以及損害房屋等行為發(fā)生時，能夠得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

在現(xiàn)實(shí)中，由于前文所述的房屋租賃雙方地位不對等的問題，導(dǎo)致押金已經(jīng)成為一些出租人獲取不正當(dāng)利益的工具。主要表現(xiàn)在：一方面，押金數(shù)額的高低完全由出租人單方面決定，如果承租人不按出租人規(guī)定的數(shù)額交付押金，往往會導(dǎo)致合同無法簽訂;另一方面，以各種理由克扣押金，最常見的是出租人對于住房日常使用中的正常耗損吹毛求疵，以電器家具輕微損壞，墻壁地板輕度刮花等理由克扣甚至拒不返還押金。

三、對承租人權(quán)益保護(hù)制度完善的建議

（一）對承租人基本居住條件的保障

我國應(yīng)該在相關(guān)法律法規(guī)中對出租房屋的居住條件的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，包括人均居住面積、最小出租單位、住房及周邊衛(wèi)生狀況等，同時應(yīng)當(dāng)具備建筑質(zhì)量評估合格。

此外，對房屋租賃市場實(shí)行市場準(zhǔn)入，對不符合條件的房屋禁止進(jìn)入房屋租賃市場，可由房屋建設(shè)主管部門在事前作出審批和認(rèn)證。這樣可以有效降低承租人的交易成本，避免承租人由于事后核查發(fā)現(xiàn)其租賃的房屋不符合標(biāo)準(zhǔn)而搬家，尋找新的住房。

（二）對住房租金加強(qiáng)管控力度

一方面要通過市場來調(diào)節(jié)租金起點(diǎn)。我國房屋租賃市場目前供需極度不平衡，房源嚴(yán)重緊缺，公民對于房屋租賃的法律意識相當(dāng)?shù)?，所以，政府不去過多干預(yù)才是最好的干預(yù)，房屋租賃市場的價格依靠市場自我調(diào)節(jié)，即使出現(xiàn)部分高于市場平均水平的租金價格，最終也會被市場所淘汰。

另一方面政府要嚴(yán)格控制租金上漲。對于出租人來說，合同的終止無非是換個承租人，甚至有可能獲得更高昂的租金回報，但承租人無論是倉促搬家還是子女學(xué)業(yè)、自身工作等生活當(dāng)中的諸多方面，都會因?yàn)樽赓U合同的終止而受到一定程度的損失。所以對于租金上漲的控制，應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、限定租金上漲的具體條件;2、限定租金上漲的漲幅;3、對于租金上漲要由租賃雙方平等商榷，不能由出租人單方面確定。

（三）對押金數(shù)額進(jìn)行限制

押金是最常見的對于承租人債務(wù)擔(dān)保方式，絕大多數(shù)的房屋租賃合同都有約定押金，但同時也是產(chǎn)生糾紛問題最多的，而在法律上又遲遲未予明確，也沒有完善的規(guī)范體系。因此必須在房屋租賃法律制度中，對押金數(shù)額進(jìn)行限制。參照國外相關(guān)立法及我國通常交易習(xí)慣，可以限制為不超過月租金的三倍為宜。

此外，借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，押金可以交給特定的第三方存管（一般可為銀行），利息歸屬于承租人，防止出租人隨意支配，保證押金的安全。對于押金返還的期限，可以限定為承租人返還房屋之日起的一周內(nèi)，對保障租賃雙方的利益都是有積極作用的。同時，還應(yīng)明確規(guī)定押金可以抵扣相應(yīng)債務(wù)范圍，包括房屋損害、承租人未支付的租金及相關(guān)生活費(fèi)用等等。

四、結(jié)語

當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房價高速上漲導(dǎo)致房屋租賃市場日趨擴(kuò)大，對于承租人的切身權(quán)益保護(hù)問題影響著基本民生。房屋租賃的承租人權(quán)益保護(hù)問題本身就存在極大的影響力，因?yàn)榉课葑赓U中每一項政策制定和實(shí)施都牽一發(fā)而動全身，切實(shí)地影響我們的日常生活。通過完善相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建相對完善的房屋租賃承租人權(quán)益保護(hù)制度，不僅能促進(jìn)房屋租賃市場的發(fā)展，使得更多人在無力購房之時能夠選擇租房，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易市場和房屋租賃市場的均衡發(fā)展，還能在一定程度使當(dāng)今房價的飛速上漲勢頭得以遏制，保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。（作者單位：隨縣人民法院）