“陰陽合同”損失誰來擔(dān)

劉武

“陰陽合同”付款期不同引糾紛

2019年8月29日，孫霖作為甲方、汪亮作為乙方、中介作為丙方簽訂《房屋買賣合同書》。該合同記載：甲方同意將其所擁有的某室住房（以下簡稱涉案房屋）出售給乙方，成交總價為93.5萬元。付款方式：合同簽訂之日乙方向甲方支付定金2萬元，乙方于30個工作日內(nèi)給付甲方首付款38.5萬元，剩余房款53萬元由乙方采取貸款方式付款;甲乙雙方同意于30個工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，甲方應(yīng)于40個工作日內(nèi)騰出該房屋交付給乙方占有、使用;除貸款機構(gòu)的原因外，乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應(yīng)按逾期未付款的萬分之五向甲方加付違約金;此房屋買賣以本合同為準(zhǔn)。

之所以合同有最后這句約定，是因為三方心知肚明，還要為買家降低稅費簽訂另一份假合同。2019年9月19日，孫霖與汪亮又簽訂了一份專門用于過戶的《存量房買賣合同》，該合同將房屋買賣總價降低為76萬元，規(guī)定買受方于2019年9月30日前支付23萬元并辦理完53萬元銀行貸款批準(zhǔn)手續(xù)，出賣方于2019年9月30日前將房產(chǎn)交付買受方。兩份合同中的差額15.5萬元，口頭約定銀行貸款辦下來過戶時給付。

次日，汪亮向資金監(jiān)管賬號60×××48存入23萬元。9月29日，江蘇銀行股份有限公司新沂支行作為貸款人，汪亮作為借款人簽訂《個人借款合同》，約定貸款人向借款人發(fā)放貸款53萬元，借款期限自2019年9月29日至2044年9月29日止，該借款用于涉案房屋的購買，抵押物為涉案房屋，借款采用受托支付方式進行支付。由于恰逢國慶長假，直到10月8日，貸款53萬元才到賬。

2019年9月29日，孫霖看見汪亮銀行貸款未到位，要求先付差額15.5萬元也未被理睬，便書寫了一份通知書，通知書上載明：因汪亮逾期未給付購房余款，未能按時履行合同義務(wù)，汪亮交納的定金2萬元予以沒收，孫霖將于2019年9月30日解除合同，合同終止。10月9日，中介約汪亮與孫霖協(xié)調(diào)。孫霖將通知書原件交付汪亮，汪亮拒絕接收，孫霖在通知書的左下方注明：合同延期至2019年10月8日，乙方仍未按合同約定履行義務(wù)，我方暫保留起訴權(quán)。

10月11日，汪亮向?qū)O霖要銀行賬號準(zhǔn)備給付15.5萬元辦理過戶手續(xù)，孫霖要求要么解除合同，要么提高房價，汪亮不同意。房屋買賣出現(xiàn)僵局。10月15日，汪亮向江蘇省新沂市人民法院（以下簡稱新沂法院）提起訴訟，請求判令孫霖按照合同約定向汪亮交付涉案房屋并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);賠償汪亮延遲交房期間的經(jīng)濟損失（自2019年11月1日起，按1500元/月支付至實際交房之日止）。

一審法院確認(rèn)賣方解除合同不當(dāng)

新沂法院公開開庭進行了審理。汪亮、孫霖之所以在履行合同過程中產(chǎn)生爭議，主要是兩份合同對繳納房款的日期約定有所不同，導(dǎo)致孫霖根據(jù)后一份合同認(rèn)為汪亮違反了約定，逾期付款;汪亮從前一份合同認(rèn)為其付款符合雙方約定，孫霖解除合同的通知不發(fā)生解除合同的法律效力。

陰陽合同引發(fā)的糾紛

新沂法院審理后認(rèn)為：本案的爭議焦點在于汪亮對購房款的支付是否符合雙方約定。按常理，工作日應(yīng)指不包括雙休日及法定節(jié)假日外的時間，故從《房屋買賣合同書》上記載的付款時間來看，30個工作日內(nèi)應(yīng)為2019年10月18日前，40個工作日內(nèi)為2019年11月1日前。汪亮、孫霖簽訂《存量房買賣合同》是關(guān)于購房款中的76萬元給付的約定，即汪亮于2019年9月30日前支付23萬元并辦理完53萬元的貸款批準(zhǔn)手續(xù)。汪亮于2019年9月20日向資金監(jiān)管賬號存入23萬元，于9月29日與江蘇銀行股份有限公司新沂支行簽訂《個人借款合同》，該履行均在76萬元款項約定的時間內(nèi)，雖然貸款于2019年10月8日才發(fā)放到指定賬戶，但屬于貸款機構(gòu)的例外原因，不能據(jù)此認(rèn)定汪亮違反了合同約定的給付義務(wù)。2019年10月11日，汪亮向?qū)O霖要銀行賬號準(zhǔn)備給付15.5萬元亦在《房屋買賣合同書》記載的給付期限內(nèi)，該款項未能給付是因為孫霖先提出解除合同，又未提供銀行賬號。另，汪亮、孫霖口頭約定此款過戶時一并給付，雙方至今未辦理過戶，汪亮享有同時履行抗辯權(quán)，不能因汪亮尚未給付15.5萬元就認(rèn)定汪亮違反了合同約定，故本院認(rèn)定汪亮給付購房款的行為符合雙方約定。

根據(jù)合同約定，孫霖應(yīng)于2019年11月1日前交付房屋，孫霖行使解除權(quán)不當(dāng)致雙方履行合同中產(chǎn)生分歧，給汪亮造成損失，法院對汪亮要求孫霖給付延遲交房損失至實際交付房屋之日止的主張予以支持。結(jié)合涉案房屋同地段同類房屋租金情況及涉案雙方的陳述，法院確定按1500元/月計算，但應(yīng)自2019年11月2日起算。

二審法院確認(rèn)賣方不賠償損失

孫霖不服上述判決，向徐州市中級人民法院（以下簡稱徐州中級人民法院）提起上訴。

徐州中級人民法院審理后認(rèn)為：第一，關(guān)于涉案15.5萬元房款應(yīng)當(dāng)何時支付的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十六條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！北景钢?，首先，汪亮與孫霖就涉案房屋簽訂了兩份房屋買賣合同，《房屋買賣合同書》系雙方真實意思表示，且不存在合同無效等情形，故應(yīng)當(dāng)合法有效;而《存量房買賣合同》雖為有效合同，但該合同的房款總價為76萬元，低于《房屋買賣合同書》中約定的總房款93.5萬元，而且雙方均認(rèn)可房款總價為93.5萬元，雙方實際履行的亦是《房屋買賣合同書》，汪亮在二審?fù)彆r陳述，簽訂《房屋買賣合同書》時就已經(jīng)知道以后要簽訂一份虛假的合同應(yīng)付網(wǎng)簽備案，所以《房屋買賣合同書》最后手寫部分表明了以此合同為準(zhǔn)，故《房屋買賣合同書》有效，《存量房買賣合同》無效。由此可見，《存量房買賣合同》顯然是汪亮為了規(guī)避稅費，要求孫霖配合簽訂，而現(xiàn)在汪亮自行主張《存量房買賣合同》為無效合同，汪亮自房屋買賣行為之初至二審?fù)徎顒又?，均存在有違誠實信用原則的行為，其行為應(yīng)當(dāng)受到否定性評價。

第二，關(guān)于孫霖應(yīng)否向汪亮支付延遲交房損失的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求……”根據(jù)涉案雙方于2019年8月29日簽訂的《房屋買賣合同書》約定，15.5萬元的首付款支付時間應(yīng)當(dāng)為2019年10月18日前，而直至現(xiàn)在汪亮仍未支付。同樣，根據(jù)上述合同約定，孫霖應(yīng)于40個工作日內(nèi)騰出該房屋交付給汪亮占有、使用，并移交該房屋房門鑰匙，而40個工作日到期日為2019年11月1日。在汪亮未按約向?qū)O霖支付15.5萬元首付款且未到雙方約定的房屋交付時間的情況下，汪亮即于10月15日向法院提起了訴訟，在一審訴訟過程中即2019年11月8日孫霖通知汪亮進行房屋產(chǎn)權(quán)過戶并在過戶后10日內(nèi)向其交付房屋，但汪亮未予配合。汪亮上述種種行為均有違誠實信用原則，且根據(jù)上述《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定，在汪亮未支付15.5萬元首付款的情況下，孫霖可以拒絕汪亮要求交付房屋的訴請，故汪亮向?qū)O霖主張延遲交房期間的損失于法無據(jù)。

第三，《中華人民共和國合同法》第九十三條和第九十四條分別規(guī)定了合同的約定解除和法定解除條件，而本案均不具備。此種情況下，孫霖向汪亮發(fā)出解除通知，確有不當(dāng)之處，但其不當(dāng)行為基于對《房屋買賣合同書》約定的30個工作日的理解存在偏差所致，后又在通知書上注明了合同可延期至2019年10月8日，且事后孫霖又本著與汪亮協(xié)商解決的態(tài)度處理此案，反而汪亮有失誠信，導(dǎo)致本案進入訴訟程序。故汪亮對涉案損失的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，對因其未及時支付首付款導(dǎo)致涉案房屋無法及時交付的相應(yīng)損失自行承擔(dān)。

綜上，2020年4月17日，徐州中級人民法院判決如下：孫霖于本判決生效之日起三日內(nèi)協(xié)助汪亮辦理房屋過戶手續(xù)，同時汪亮向?qū)O霖給付購房款15.5萬元;孫霖于本判決生效之日起十日內(nèi)將涉案房屋交付給汪亮;撤銷新沂法院關(guān)于孫霖向汪亮支付延遲交房損失的判決。

（本文人名為化名）

編輯：夏春暉? 386753207@qq.com

法官點評

絕大多數(shù)的二手房交易，賣房人與買房人簽訂完房屋買賣合同后，為了配合買房人規(guī)避稅費，會再行簽訂一份虛假的存量房買賣合同。這種行為，不僅有違誠實信用原則，且可能會面臨行政處罰和追責(zé)。房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)簽訂和履行，且當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)，在己方未全面履行合同義務(wù)時，要求對方承擔(dān)己方損失的，于法無據(jù)，損失只能自擔(dān)。