上海市住宅修繕工程竣工結算審核要點分析

SHI Huiying

0 引言

根據上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，到2020年，各類舊住房改造面積要達到5 000萬m2。2016年以來，上海市已全面實施舊住房成套改造、屋面及相關設施改造和廚衛(wèi)改造面積達3 270萬m2，每年持續(xù)推進約1 000萬m2。為了確保財政資金使用的合理性、有效性和安全性，竣工結算審核是確定整個工程項目總造價控制的最終一環(huán)，因此，如何做好住宅修繕工程竣工結算審核，具有現實意義。

1 上海市住宅修繕工程特點

住宅修繕工程與其他工程建設項目相比，主要有以下幾個特點。

（1）住宅修繕工程以改善人民群眾居住條件為出發(fā)點，屬于民生工程，資金來源多以財政資金為主。項目類型大多包括屋面及相關設施改造、成套改造、廚衛(wèi)等綜合改造、多高層小區(qū)綜合整治等。

（2）注重項目的勘查工作?？辈槭蔷幹圃O計方案、修繕實施方案的前提，勘查工作的準確性直接影響工程造價。

（3）大多數工作量無法用施工圖紙表示，往往以工程量簽證單的形式體現。

（4）住宅修繕工程的實施對象為老舊小區(qū)且人員聚集，無法對施工區(qū)域和居住區(qū)域分離，安全文明施工要求較高。

2 上海市住宅修繕工程竣工結算審核要點分析

2.1 審核準備工作

審核準備工作是進行竣工結算審核的基礎工作，主要有以下幾方面。

2.1.1 政策法規(guī)的熟悉

隨著《上海市住宅修繕工程管理辦法》（滬府辦法[2013]69號）的頒布，在設計、施工、監(jiān)理、招投標、造價等方面形成了一系列管理辦法，并朝著精細化管理方向發(fā)展，在造價管理方面對竣工結算審核也做了一些規(guī)定，主要文件有：①《關于進一步做好2013年度享受市級財力補貼資金項目決算管理工作的通知》（滬住修繕[2014]1號），對項目的決算管理、投資控制管理、審價審計管理、補貼標準及取費標準等方面都做了明確規(guī)定；②《關于明確市級財力補貼住宅修繕工程項目相關管理措施的通知》（滬住修繕[2014]5號），對審價審計時限、投資控制管理、有效業(yè)績形成、組建專家復核組、審價審計投資監(jiān)理的管理等提出相關管理措施；③《關于進一步加強住宅修繕項目審價審計相關工作通知》（滬住修繕[2016]12號）。

2.1.2 結算資料的收集

結算資料的完整性是保證竣工結算審核準確性的首要條件。為此，根據上海市建設工程結算資料內容結合住宅修繕工程的特點，在施工單位報送結算時要求提供招投標文件有關資料（需提供投標電子文件），施工總包合同、分包合同、補充合同或施工協(xié)議書，工程竣工圖紙（含電子版本），設計變更圖紙和設計變更簽證單，材料核價文件，經批準的施工組織設計，施工過程中雙方簽證資料（包括工程量簽證明細表及工程量簽證匯總表），工程結算書（加蓋編制單位公章、預算員簽章），開竣工報告，社會保障費繳費憑證，修繕科目確認表，工程量查勘表，以及增值稅繳納憑證等資料。

2.1.3 結算審核前準備

通過對上海住宅修繕工程相關政策法規(guī)及文件的熟悉，以及結算資料的收集，首先對比施工單位報的結算價款與合同價，如超出合同價的25%以上，應退回施工單位重新上報結算；其次，梳理招投標文件、合同文件等一些重要條款，如哪些是材料暫估價、哪些項目是專業(yè)工程暫估價、變更估價的原則、社會保障費如何結算、措施費所包含的內容、投標報價的水平等等，都應該進行深入了解，為正式開展審核工作打好夯實的基礎。

2.2 現場踏勘

現場踏勘主要是核查竣工圖紙與現場實際施工內容的相符程度。由于竣工圖紙是施工單位繪制的，往往對自己有利的因素體現在竣工圖紙中，不利的因素未必體現在其中，這無疑會給審核單位帶來巨大的風險。因此，進行現場踏勘是有效規(guī)避審核風險，同時也是對工程量計算準確與否的有效檢驗。

2.3 工程量審核

隨著工程量清單計價規(guī)范的實行，業(yè)主往往承擔工程量的風險，施工單位則承擔價格風險，因此，工程量的準確與否是直接關系到整個造價的關鍵?，F實中，出現工程量偏差往往是由于工程量計算規(guī)則、圖紙理解不透徹造成的，只有在工程量審核時熟練掌握這些，才能更好地計算工程量；同時，咨詢公司內部也應加強內部復核程序，確保工程量的偏差在允許范圍內。此外，在審核方法上，應采用全面審核法，不得采用其他審核方法。

由于修繕工程的特點，工程量往往是以簽證的形式出現。①對于竣工圖紙能反應的，一律應根據竣工圖紙計算工程量。如某一項目采用粘鋼工藝對樓板及梁進行加固，結算時，工程量按簽證確認的282.6m2上報送審；然而，核對圖紙發(fā)現，該做法已在竣工圖中體現，通過仔細復核，工程量僅為103.09m2，核減費用約16.9萬元。②對于不能在竣工圖紙中反應的簽證，應對簽證的工程量進行抽檢，且對抽檢中發(fā)現實際工程量與簽證工程量不符的差額部分，可按比例進行扣除；同時，在簽證審核時，需注意工程量簽證明細表與工程量簽證匯總表的對應關系，要復核工程量簽證明細表中工程量的累計數是否與工程量簽證匯總表的數字相符。

2.4 單價審核

2.4.1 綜合單價的審核

綜合單價是指完成一個規(guī)定清單項目所需的人工費、材料和工程設備費、施工機具使用費和企業(yè)管理費、利潤及一定范圍內的風險費用[1]。綜合單價一旦確定，除合同約定外不得調整。在審核綜合單價時，首先要對原清單項目特征描述與現場實際施工特征進行對比分析，以此來判別該項目是屬于適用原投標單價項目、類似于原投標單價項目還是屬于新增項目。①若屬于適用與原投標單價項目的，可按原投標價格計??；②若屬于類似于原投標單價的項目，可在合理范圍內參照類似項目的單價；③若屬于新增項目，可按合同約定的計價原則進行調整，還要對調整方式的合理性進行審核，如人工、材料、機械的價格及管理費、利潤費率的取定是否合理。

2.4.2 材料暫估價的審核

根據《關于本市住宅修繕工程招投標采用工程量清單計價的通知》（滬住修繕[2016]18號）規(guī)定，對涂料、瓦片、卷材、瓷磚、毛板、瓷盆、座便器等材料可按材料暫估價進行報價。至于其他材料暫估價的審核，根據批價單的材料價格替換暫估價時，應注意批價單中的材料價是含稅價還是除稅價；若材料暫估價未履行批價手續(xù)，應退回施工單位辦理好手續(xù)后再予以計入。

2.5 措施費用審核

2.5.1 分部分項措施費用的審核

分部分項措施費用主要指模板和腳手架費用。模板費用審核比較簡單，僅需計算模板工程量套用相應單價即可。對腳手架費用的審核，應注意：①密目式安全網不應計取，該費用已包含在安全文明施工費用中；②外墻腳手架的工程量與底笆、直笆工程量應有相互關聯(lián)關系；③要區(qū)分定額計價與工程量清單計價的差異，根據《上海市建設工程工程量清單計價應用規(guī)則》（上海市城鄉(xiāng)建設和管理委員會-2014）規(guī)定，墻體腳手架的費用應包括腳手架搭拆、底笆及直笆鋪設等，切不可按定額計價的思路來計取。

2.5.2 整體措施費用的審核

整體措施費用通常為包干價，其審核應關注以下兩點：①對于2016年12月1日前以“2000房修”定額招標的項目，安全文明施工費以費率的形式計取，審核時應注意此項費用為包干價；②垃圾清運費在招標時通常以暫列金額的形式，結算時，應仔細查看是否已包含在整體措施費用中，以免重復計算。

2.6 規(guī)費、稅金的審核

2.6.1 規(guī)費的審核

規(guī)費包括社會保障費和住房公積金。其中，住房公積金按原投標的費率計??；社會保障費為暫定價，工程結算時，憑相關憑證按實際發(fā)生費用結算。在實際結算中，社會保障費的人員及數量通常按施工監(jiān)理確認的計??；繳費基數則按總包或勞務分包，向上海市社會保險事業(yè)管理中心繳費憑證計取。有些項目在審核社會保障費繳費人員時，甚至將該公司的董事長、法定代表人都計入項目的繳費人員中。因此，建議在社會保障費審核時，應根據實名制管理系統(tǒng)人員名單，并結合社會保障費的繳費憑證計取。

2.6.2 稅金的審核

自2016年5月營業(yè)稅改增值稅以來，增值稅稅率從11%降到10%，再降到9%。若某個項目從招標到完成竣工的時間跨度較長，應進行增值稅的調整。對于2016年5月1日營改增以后的項目，其招投標若還是按照營業(yè)稅計價方式的，在結算時，應根據《關于實施建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅調整本市建設工程計價依據的通知》（滬建市管[2016]42）和《關于進一步規(guī)范住宅修繕工程招投標相關管理工作的通知》（滬住修繕[2016]8號）的要求轉換成增值稅的計價方式，同時,對計價方式的調整應形成相應的會商紀要。

3 結語

竣工結算審核是造價控制的最后一環(huán)，也是檢驗造價控制成果的體現。本文以咨詢單位的角度為出發(fā)點，從審核前準備、現場踏勘、工程量審核、單價審核、措施費用審核、規(guī)費稅金審核等方面對上海市住宅修繕竣工結算進行了深入分析和探討。根據住宅修繕工程的特點，簽證工程量的審核是竣工結算審核的難點，由于缺乏對現場實際施工情況的了解，很難掌握第一手資料，而簽證工程量的審核往往只對工程量的邏輯關系上及一些面上的工作量進行審核，對于隱蔽工程的工程量基本無法審核。在實踐工作中，一般都認可現場監(jiān)理工程師的簽單證明，這也是竣工結算審核的致命弱點。在此，筆者呼吁有關部門要有意識地將事后的竣工結算審核改為全過程造價控制，使得造價咨詢單位可以提前介入，以避免此短板，從而更能確保造價的有效控制。