不動(dòng)產(chǎn)登記“放、管、服”背后的業(yè)務(wù)思維

章世容

摘 要：自國(guó)務(wù)院提出優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、深化放管服改革的要求以來，不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域如火如荼地推出了一系列便民利民的舉措，從持續(xù)壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限到創(chuàng)新推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”再到實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的跨市辦理，改革舉措覆蓋面廣、改革手段維度多，可謂凝聚了政策制定者的智慧之結(jié)晶。而這一系列舉措的順利推進(jìn)，都離不開不動(dòng)產(chǎn)登記工作中法律思維的運(yùn)用，本文對(duì)此進(jìn)行論述，以期深化不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境舉措的背景認(rèn)識(shí)并對(duì)推進(jìn)后續(xù)研究有所裨益。

關(guān)鍵詞：放管服改革;不動(dòng)產(chǎn)登記;法律思維;營(yíng)商環(huán)境

所謂法律思維，就是以法治理念為牽引，用法律規(guī)范（本文指不動(dòng)產(chǎn)登記過程中可能涉及到的各層級(jí)、各領(lǐng)域的規(guī)范依據(jù)，包括法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章、經(jīng)濟(jì)特區(qū)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)、我國(guó)締結(jié)和參加的國(guó)際條約與協(xié)定這些成文法以及政策、慣例甚至判例）這種邏輯產(chǎn)物解決現(xiàn)實(shí)問題（本文聚焦為不動(dòng)產(chǎn)登記問題）的理性分析過程。

一、放管服背景下不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題——以深圳市龍華區(qū)房產(chǎn)登記為例

申請(qǐng)人古某申請(qǐng)辦理位于深圳市龍華區(qū)（原屬于寶安區(qū)轄制）1棟私房的房地產(chǎn)（下稱例涉房地產(chǎn)）繼承登記手續(xù)，登記權(quán)利人為張某平，張某強(qiáng)，份額分別為50%。古某申請(qǐng)登記時(shí)依法提交了公證機(jī)構(gòu)出具的繼承權(quán)公證書，但公證書第一段內(nèi)容指出，例涉房地產(chǎn)屬?gòu)埬硰?qiáng)所有的份額，實(shí)際上為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其中，張某強(qiáng)的個(gè)人遺產(chǎn)由申請(qǐng)人繼承。本案例中，公證書對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬做出了與不動(dòng)產(chǎn)登記不一致的認(rèn)定。如果僅用“一次證明”、根據(jù)既有的法律規(guī)則“當(dāng)事人的申請(qǐng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利應(yīng)不沖突”來處理的話，應(yīng)該由繼承人重新申請(qǐng)出具并提交與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載權(quán)利內(nèi)容一致的繼承公證書，但一來該種處理結(jié)果可能導(dǎo)致登記權(quán)屬與真實(shí)權(quán)屬狀況不一致公證部門無法出具相關(guān)公證書，進(jìn)而影響到該房產(chǎn)繼承登記的辦理;另一種處理方式是由公證書上記載的權(quán)利人共同申請(qǐng)辦理變更登記，但其中一方已然去世無法實(shí)現(xiàn)?？梢?，如果純采“一次證明”或歸入法的話，本案例登記將陷入困境。

而仔細(xì)分析該案例，可明確如下事實(shí)：所有承繼人、利害關(guān)系人（配偶方）對(duì)該房產(chǎn)物權(quán)均無爭(zhēng)議;所有承繼人人、利害關(guān)系人（配偶方）均可共同申請(qǐng)，滿足程序要求;公證書與產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)屬?zèng)_突可以通過提供結(jié)婚證等第三類材料化解?；诖?，該案例如果采用“二次證明”的方式，完成可以在在繼承以及登記法律制度容許的范圍內(nèi)進(jìn)行合乎情理的選擇。筆者認(rèn)為，從真實(shí)權(quán)屬、當(dāng)事人利益、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判以及效率等價(jià)值原則出發(fā)，可以在公證書確定的全部繼承人（含被繼承人配偶）共同申請(qǐng)并提交結(jié)婚證、“例涉房地產(chǎn)張某強(qiáng)所有份額為張某強(qiáng)與某某（張某強(qiáng)配偶）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間（建造、購(gòu)買、由產(chǎn)權(quán)部門確權(quán)）取得，為雙方共有”的說明材料后，合并辦理該房產(chǎn)變更為夫妻共有以及繼承的轉(zhuǎn)移登記。

二、放管服背景下不動(dòng)產(chǎn)登記問題的法律思維應(yīng)對(duì)思路

不動(dòng)產(chǎn)登記是有其業(yè)務(wù)邏輯和思維方式的，這些業(yè)務(wù)邏輯和思維方式，正是不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域得以優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、深化放管服的業(yè)務(wù)支撐。眾所周知，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的主流手段，是通過引進(jìn)信息技術(shù)，依靠業(yè)務(wù)與信息的相互融通最終實(shí)現(xiàn)精簡(jiǎn)材料、流程再造、壓縮時(shí)限。在不動(dòng)產(chǎn)登記登記類型多達(dá)幾十小類情形的情況下，哪些登記類型可以納入精簡(jiǎn)材料、流程再造、壓縮時(shí)限的第一梯隊(duì)、哪些放入第二第三梯隊(duì)，除了考量技術(shù)手段的成熟程度外，該業(yè)務(wù)用何種法律思維技術(shù)手段來處理，才是至關(guān)重要的因素。比如互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記，由銀行與借款人和抵押人線上錄入合同（登記簿要求記載的內(nèi)容）要項(xiàng)并通過人臉識(shí)別和電子簽章實(shí)現(xiàn)不見面申請(qǐng)。

為什么要以抵押登記作為不見面申請(qǐng)的首源業(yè)務(wù)？總結(jié)起來為以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)殂y行作為抵押權(quán)人的抵押登記主債權(quán)類型簡(jiǎn)單，基本都為法律允許的借款類法律關(guān)系，登記審核內(nèi)容簡(jiǎn)單，可完全通過信息提取或比對(duì)即可;二是銀行集借款人和抵押權(quán)人為一身，即便有可能因?yàn)橹鱾鶛?quán)關(guān)系無效、被撤銷導(dǎo)致抵押登記無效或被撤銷，銀行作為借款合同的審核主體，也應(yīng)由自行承擔(dān)主合同效力問題導(dǎo)致從合同效力問題的風(fēng)險(xiǎn)和后果。如未經(jīng)公證的繼承權(quán)登記，因?yàn)榉缮弦笏欣^承人都到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，并且涉及親屬證明等復(fù)雜審核事項(xiàng)，故目前只能將其歸入壓縮時(shí)限的最末位梯隊(duì)，對(duì)其辦理時(shí)限并不要求五個(gè)工作日或三個(gè)內(nèi)辦結(jié)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，從法律關(guān)系脈絡(luò)、法律后果分析，可得知在抵押登記中施行互聯(lián)網(wǎng)+，屬于基本無風(fēng)險(xiǎn)的高效率模式。相信未來這方面的信息技術(shù)更成熟、信息技術(shù)與業(yè)務(wù)邏輯更深度融合的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記將能更有力地助力營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化。

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