基于物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算分析

華美娜 南都物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司

引言

物業(yè)公司屬于服務(wù)領(lǐng)域，為業(yè)主提供非實(shí)物的服務(wù)，涉及基礎(chǔ)服務(wù)及多元化服務(wù)。其實(shí)際的服務(wù)內(nèi)容比較繁雜，需要借助規(guī)范化的財(cái)管和準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)核算，為其覆蓋一層保護(hù)罩，以集中全力優(yōu)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

一、物業(yè)公司財(cái)管和會(huì)計(jì)核算的特殊性及重要性

（一）特殊性

一方面，物業(yè)公司和普通公司在財(cái)務(wù)處理上的明顯差異在于公共收益。該項(xiàng)賬目來(lái)源于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的有關(guān)文件，設(shè)置的目的是為確保歸屬全體業(yè)主的公共收益得到有效運(yùn)營(yíng)，實(shí)際運(yùn)營(yíng)期間，物業(yè)公司單獨(dú)建立賬簿、單獨(dú)開(kāi)立銀行賬戶并定期出具財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)定期公示報(bào)表。從收益的所有權(quán)歸屬而言，公共收益歸屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司在其中扮演代管者的角色，配合業(yè)主管理并使用。所以，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，需要單獨(dú)設(shè)立賬簿核算，單獨(dú)開(kāi)設(shè)銀行賬戶，繼而才能保證賬目核算清楚。另一方面，物業(yè)公司在業(yè)務(wù)處理上，一般不會(huì)接觸到商品的問(wèn)題。和普通經(jīng)營(yíng)主體不同，其營(yíng)業(yè)額主要來(lái)源為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，運(yùn)行的成本費(fèi)用大部分投在人工方面。所以，其資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)較為簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)的收支核算也并不復(fù)雜，使得會(huì)計(jì)核算具有簡(jiǎn)便清楚的特征。但即使是核算科目少，實(shí)際包含的事項(xiàng)極多，所以必須每月完成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)匯總，包括組織內(nèi)部的管理者和小區(qū)業(yè)主，能掌握公司整體的運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)況。

（二）重要性

財(cái)管及會(huì)計(jì)核算均是公司財(cái)務(wù)工作中必須存在的部分。前者的工作覆蓋物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)行為包括的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，若財(cái)管行為有質(zhì)量問(wèn)題，可能造成企業(yè)的資金鏈無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，在公司戰(zhàn)略決策及區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，都具有無(wú)可替代的重要性。后者是針對(duì)經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生的財(cái)務(wù)變動(dòng)進(jìn)行核算，具體包括四項(xiàng)資金核算內(nèi)容。一是代管資金，小區(qū)內(nèi)公共收益產(chǎn)生的資金；二是經(jīng)營(yíng)資金，除基本的物業(yè)費(fèi)外，其余的多元化服務(wù)業(yè)務(wù)，形成的資金流通；三是成本資金，在開(kāi)展各類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，消耗的項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)；四是代收資金，如居民生活所需的水電費(fèi)等。如果核算過(guò)程出現(xiàn)紕漏，會(huì)影響到其運(yùn)轉(zhuǎn)的有序性，甚至?xí)档蜆I(yè)主對(duì)其的信任，由此不難發(fā)現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性極為重要。

二、物業(yè)公司財(cái)管和會(huì)計(jì)核算的基本內(nèi)容

（一）運(yùn)營(yíng)方面

現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)少數(shù)物業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)方面，不具備完善且統(tǒng)一的管理模式，本文分析的兩項(xiàng)內(nèi)容正是其主要模塊，影響公司整體的運(yùn)轉(zhuǎn)成效。從會(huì)計(jì)核算的角度而言，屬于一種價(jià)值層面的管理行為。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行期間，會(huì)或多或少的產(chǎn)生資金流轉(zhuǎn)，若想了解因某項(xiàng)活動(dòng)而形成的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，便需查看會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)。財(cái)管工作以會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)，進(jìn)一步分析歸納公司整體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表反映出來(lái)，讓高層管理者能借此客觀地來(lái)了解企業(yè)資金動(dòng)向，支撐下一階段的決策方向準(zhǔn)確性。

（二）財(cái)務(wù)角度

物業(yè)公司需要兼顧財(cái)管及會(huì)計(jì)核算，組織內(nèi)相關(guān)部門(mén)需結(jié)合具體活動(dòng)推進(jìn)進(jìn)度和籌資情況，確定期間可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以完成基本的預(yù)防舉措的布置，穩(wěn)定資金運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范疇，實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)的集成化，具體的工作范圍較廣。日常業(yè)務(wù)包括秩序服務(wù)、環(huán)境服務(wù)等，并需為小區(qū)業(yè)主予以定制化的多元化服務(wù)。因?yàn)榇祟?lèi)公司的日常事項(xiàng)內(nèi)容偏多，所以造成財(cái)會(huì)及財(cái)管工作，與其他類(lèi)型公司相較，更為細(xì)致化及繁雜化。具體涉及的內(nèi)容包括：首先，組織內(nèi)部所有資源，有不同形式存在的資產(chǎn)等；其次，成本經(jīng)費(fèi)，需要實(shí)施統(tǒng)籌核算并管控；最后是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，繼而得出上一經(jīng)營(yíng)時(shí)期的實(shí)際收益，確保財(cái)管及財(cái)會(huì)工作均能維持基礎(chǔ)的合理性，進(jìn)一步維護(hù)資金安全，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)，構(gòu)建較為理想的運(yùn)營(yíng)環(huán)境[1]。

三、物業(yè)公司完善財(cái)管和會(huì)計(jì)核算的建議分析

（一）增強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)

目前，執(zhí)行財(cái)管及財(cái)會(huì)核算期間，必須按照現(xiàn)在推行的政策規(guī)定進(jìn)行。公司需增強(qiáng)基礎(chǔ)性方面的建設(shè)，一方面，完善現(xiàn)有的管理系統(tǒng)，制定可行的核算管控體系。由此落實(shí)公司內(nèi)的其他管理規(guī)定，涉及職能分工、資金管控和活動(dòng)預(yù)算等，實(shí)現(xiàn)對(duì)兩項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的制度化建設(shè)，以改進(jìn)當(dāng)前的財(cái)務(wù)處理水準(zhǔn)。從基礎(chǔ)制度的層面來(lái)看，實(shí)際建設(shè)期間，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：其一，管理及核算機(jī)制，能完整保留經(jīng)營(yíng)活動(dòng)期間，形成的核算原始憑證，確保有據(jù)可查。并保留或及時(shí)銷(xiāo)毀復(fù)印件，完成所有的財(cái)務(wù)核算，為財(cái)管工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；其二，開(kāi)設(shè)二級(jí)科目，借助二級(jí)核算，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效處理，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并保留對(duì)經(jīng)營(yíng)整體的全面性評(píng)價(jià)，確定資金的總體流向，保障核算過(guò)程無(wú)誤。另一方面，保證組織中各部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)之間建立有效的溝通渠道，由前者輔助后者完成財(cái)務(wù)處理。同時(shí)還有利于挖掘出大量高素養(yǎng)的財(cái)會(huì)工作者，并注意增強(qiáng)職業(yè)道德培育，嚴(yán)禁作出違規(guī)行為。

（二）優(yōu)化業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估

業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估是保障公司擁有穩(wěn)定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵要素，此外更是提升公司內(nèi)部職工在效率及能力等方面實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步成長(zhǎng)的有效途徑。借助改進(jìn)人力管理體系，同步推進(jìn)管理及主營(yíng)業(yè)務(wù)能力等多維度，并把增強(qiáng)核心實(shí)力定義成主要改進(jìn)方向，以從源頭處提升物業(yè)管理的服務(wù)成效，并刺激職工的工作投入度。在開(kāi)展成本管控期間，應(yīng)全面開(kāi)展對(duì)財(cái)管及財(cái)會(huì)核算職工的績(jī)效考評(píng)，并在工作持續(xù)深入過(guò)程中，適當(dāng)增加考評(píng)難度，繼而滿足公司持續(xù)發(fā)展的需要。同時(shí)，借助業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，控制人力經(jīng)費(fèi)方面的投入，盡快實(shí)現(xiàn)既定的內(nèi)部管控目標(biāo)。

（三）明確精確管理

對(duì)物業(yè)行業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)主體在推進(jìn)精確管理期間，可把管理工作分三個(gè)部分。首先，成本費(fèi)用。財(cái)務(wù)人員需掌握此類(lèi)費(fèi)用的具體走向，所有涉及的業(yè)務(wù)均繼續(xù)開(kāi)展嚴(yán)格審查，保證核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性，提高公司經(jīng)濟(jì)決策準(zhǔn)確性的同時(shí)，也避免發(fā)生不必要的糾紛，消除隱性風(fēng)險(xiǎn)。借此，使公司保持穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。其次，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)公司內(nèi)部組織價(jià)格，把所有部門(mén)在經(jīng)濟(jì)層面的往來(lái)情況，以財(cái)管的標(biāo)準(zhǔn)分成不同的管理模塊，繼而完成各個(gè)模塊的利潤(rùn)核算。結(jié)合不同部門(mén)的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，判斷其某階段的營(yíng)業(yè)狀況，以從全局的角度，支持公司的資金調(diào)度。此外，借助核算利潤(rùn)及確定利潤(rùn)，能得出物業(yè)公司的資本投入及經(jīng)營(yíng)效益。再次，穩(wěn)定資金管控。公司需對(duì)此采取有效的舉措，保證資金的運(yùn)作效率，并合理向業(yè)主獲取必要費(fèi)用及多樣性的投資，借助經(jīng)營(yíng)方式，確定并增加經(jīng)營(yíng)效益。另外，應(yīng)明確公司的資本結(jié)構(gòu)，以此實(shí)現(xiàn)科學(xué)控制內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)成本。有效控制資本及財(cái)務(wù)方面的存續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，預(yù)算管理。一方面，準(zhǔn)確量化物業(yè)公司的目前經(jīng)營(yíng)及今后一段時(shí)間的狀況，以掌握組織整體的運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)等管理過(guò)程的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，結(jié)合分析數(shù)據(jù)，科學(xué)改建當(dāng)前實(shí)行的管理規(guī)劃，以高效地達(dá)到公司內(nèi)所有部門(mén)既定的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮出預(yù)算管理的制約性。另一方面，增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算，合理納入預(yù)算體系，完成預(yù)算方案落實(shí)的情況，比如根據(jù)業(yè)務(wù)管理轄區(qū)的收費(fèi)面積、實(shí)際收繳率等，調(diào)整預(yù)算編制。

（四）改進(jìn)核算模式

在營(yíng)改增的會(huì)計(jì)政策背景下，物業(yè)公司轉(zhuǎn)變納稅身份，在財(cái)會(huì)核算及稅控方面均有所調(diào)整。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)國(guó)內(nèi)改革趨勢(shì)，明確自身在擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)規(guī)模、業(yè)務(wù)的狀況下，經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)管工作也需持續(xù)深化，滿足財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)量增加的核算需要。具體而言，其一，公司運(yùn)轉(zhuǎn)收入應(yīng)分出基礎(chǔ)與多元化兩個(gè)部分，前者是常規(guī)公共區(qū)域的基礎(chǔ)服務(wù)，后者是針對(duì)具體每位業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)的收入，如家政服務(wù)、便民服務(wù)和溫馨服務(wù)等，并根據(jù)具體的事項(xiàng)及樓號(hào)實(shí)施管控。其二，分出管理事項(xiàng)對(duì)應(yīng)的區(qū)域，和常規(guī)的生產(chǎn)行業(yè)公司類(lèi)似，開(kāi)展一體化管理成本，所有部門(mén)應(yīng)予以財(cái)務(wù)部門(mén)基本的配合。簽署項(xiàng)目協(xié)議時(shí)，應(yīng)掌握項(xiàng)目業(yè)態(tài)并測(cè)算項(xiàng)目的具體管理成本，由此進(jìn)行精準(zhǔn)財(cái)務(wù)核算。從南都物業(yè)的視角來(lái)看，成本產(chǎn)生來(lái)源主要是人工，所以同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵指標(biāo)是人力，此部分的成本投入大致為60%～80%范圍內(nèi)。核算此部分的成本時(shí)，需根據(jù)涉及的工作者，在不同區(qū)域消耗的工時(shí)，與服務(wù)區(qū)域相對(duì)應(yīng)。由此實(shí)現(xiàn)借助管控各職工在不同工作區(qū)，達(dá)到調(diào)整成本投入方案的目的。利用本文闡述的核算方式，可對(duì)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況作進(jìn)一步劃分。大致情況是商用項(xiàng)目的收支保持基本平衡，住宅類(lèi)項(xiàng)目由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本身便無(wú)法趕上管理投入，所以實(shí)際收益效果不佳。在三供一業(yè)分割管控的過(guò)程中，在達(dá)到小區(qū)公共建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)后，所有老舊房屋業(yè)主需要承擔(dān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整。公司可通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)控，結(jié)合業(yè)務(wù)區(qū)域的實(shí)際核算標(biāo)準(zhǔn)，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)化管控的效果[2]。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)情況來(lái)看，物業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)平穩(wěn)前進(jìn)的狀態(tài)。但前提是擁有科學(xué)及精準(zhǔn)的財(cái)管、全面真實(shí)的會(huì)計(jì)核算，為增強(qiáng)穩(wěn)定競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力奠定基礎(chǔ)。從財(cái)務(wù)的角度，強(qiáng)化企業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)上升至另一個(gè)高度。