我國房地產(chǎn)融資問題研究探析

沈蕾

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)行業(yè)在此背景下得到蓬勃發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用，成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，高收益和高風(fēng)險并存，對資金的需求量和依賴性較大，基于此融資成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要命脈。在當(dāng)前階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資環(huán)境較差，融資成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，加強(qiáng)融資問題的研究對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。本文基于現(xiàn)實(shí)情況對我國房地產(chǎn)融資問題進(jìn)行了淺要的探析，以期為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供意見和參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資問題;研究探析

中國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能起重大的影響作用。融資就是一種資金籌措的方式，是資金需求方為達(dá)到籌資目的而實(shí)行的一種舉措。當(dāng)前中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完全趨向市場化，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，同時融資體系的不健全也會成為制約因素。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下分析房地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)狀況和存在的問題，對構(gòu)建完善有效的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和人們物質(zhì)生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著支柱性的地位。一方面房地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，其對GDP的貢獻(xiàn)率仍然呈上升趨勢，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了人們收入水平的提高，也使得人們對住房的數(shù)量和質(zhì)量在不斷提升，基于此，房地產(chǎn)在相當(dāng)長時期內(nèi)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動了許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，直接或間接地帶動消費(fèi)型和消耗型行業(yè)的發(fā)展，如家具制造、建材、建筑、設(shè)計、裝飾、服裝、食品、商業(yè)等多個行業(yè)，同時人們消費(fèi)能力的增加，對居住環(huán)境有了更高的要求，更是可以直接或間接地帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展還會為社會增加更多的就業(yè)崗位，緩解當(dāng)前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢。最后房地產(chǎn)行業(yè)也是財政收入的重要來源，通過財政收入的增加又會帶動社會的建設(shè)和發(fā)展，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著支柱性的作用。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道基本上是銀行貸款，一半甚至是一半以上的資金都是來自銀行，融資過度依賴銀行。房地產(chǎn)融資的方式有貸款、債券。外資投資等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，融資的規(guī)模也在逐漸增大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對融資的需求也在不斷增加，對融資的重視程度也在日益上升，但是近年來外資投資和企業(yè)債券的比例都在下降，國內(nèi)資金的比重不斷攀升，融資方式的多元化遭到破壞，由此制約了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）融資相關(guān)的法律法規(guī)不完善

就當(dāng)前我國的法律體系而言，缺乏完善的與房地產(chǎn)融資的相關(guān)法律法規(guī)，且現(xiàn)有的法律法規(guī)一致性較為缺失，其中的規(guī)定也不夠清晰，如《公司法》和《擔(dān)保法》是當(dāng)前為數(shù)不多的與房地產(chǎn)融資相關(guān)的，但在實(shí)際應(yīng)用中法律約束性卻較弱，《擔(dān)保法》中明確規(guī)定了國家行政機(jī)關(guān)沒有對外擔(dān)保的權(quán)利，但是國家能夠擔(dān)保房地產(chǎn)融資市場，在現(xiàn)實(shí)中的應(yīng)用范圍狹窄，并不適用于房地產(chǎn)行業(yè)整體。近年來，房價不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)亟待更強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，但調(diào)控困難重重，要推動房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展，必須要有完善的法律法規(guī)體系作為保障，而現(xiàn)實(shí)是這方面還存在較大的缺陷。

（二）融資渠道趨向單一性

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌措資金的渠道主要為銀行信貸或是自籌資金，融資渠道越來越狹窄，趨向單一化，雖然近年來自籌資金的比例在不斷上升，但是銀行融資方式仍然是最為主要的渠道，債券融資和股票融資的比例呈逐年下降趨勢，尤其是股票融資僅占一小部分比例。房地產(chǎn)行業(yè)對于其他融資方式的應(yīng)用還不夠廣泛，對銀行信貸融資渠道過于依賴，這對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了很大的制約作用。

（三）融資風(fēng)險較高

目前我國房地產(chǎn)融資還存在較高的風(fēng)險。一方面我國的房地產(chǎn)融資市場體系還不完善，融資市場主要分為一級和二級市場，一級融資市場主要是銀行和其他非銀行的金融機(jī)構(gòu)，這一級融資市場體系雖然較為完善，但也是主要的融資渠道，對銀行金融機(jī)構(gòu)的依賴性較大，而二級融資市場體系尚不完善，如證券、股票以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金市場等，相關(guān)的體系制度有待改進(jìn)，尤其是監(jiān)管機(jī)制，市場亟待規(guī)范，且很多新興的金融產(chǎn)品還在摸索發(fā)展，這種融資市場的不確定以及對銀行融資的依賴性都不利于房地產(chǎn)融資的安全。另一方面房地產(chǎn)市場融資金額大，且房地產(chǎn)的收益周期較長，項(xiàng)目運(yùn)作的資金龐大，且在運(yùn)作的過程中還存在許多不確定因素和隨機(jī)性因素，由此也為房地產(chǎn)融資帶來較高的風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)信用度較低

房地產(chǎn)行業(yè)在全國所有行業(yè)中的信用度排名幾乎是倒數(shù)幾名。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，但形成大規(guī)模和品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)不多，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，自由資金較少，且信用較低，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資較為困難，極不利于整個行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的許多行為如逃稅、卷逃資金、賴賬以及空殼經(jīng)營等，直接使其信用度降低，從而增加了融資的風(fēng)險。

四、解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的相關(guān)對策

（一）完善相關(guān)的法律法規(guī)

為了規(guī)范房地產(chǎn)融資市場，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，政府應(yīng)當(dāng)給予大力支持，完善相關(guān)的法律法規(guī)，為融資的安全和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。一方面完善與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相關(guān)的財政和稅收方面的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營提供一個良好的外部條件;另一方面完善與金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的法律法規(guī)體系，對金融機(jī)構(gòu)的投資加以規(guī)范和引導(dǎo)，從而降低融資的風(fēng)險，建立健全政府支持體系，為房地產(chǎn)企業(yè)營造一個良好的融資環(huán)境。此外，對于與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)要加以明確化和規(guī)范化，如對資金的來源和用途加以限制，對各種融資資金的比例加以明確規(guī)定等，只有完善了相關(guān)的法律法規(guī)體系，才能為房地產(chǎn)融資保駕護(hù)航。

（二）拓寬融資渠道

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過于依賴銀行貸款，這對于降低融資風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)是十分不利的，要拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資的多元化就必須打破當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資的單一性。一方面可以根據(jù)融資的資金需求和企業(yè)的實(shí)際情況來制定與銀行信貸不同的融資方案，如股權(quán)融資、債券融資、租賃融資、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等方式。另一方面銀行也要創(chuàng)新融資方式，在保持原有的融資服務(wù)質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加多樣且安全有效的融資方案。同時房地產(chǎn)金融體系的完善以及現(xiàn)代金融工具的應(yīng)用也是融資渠道多元化的有效保障。

（三）完善房地產(chǎn)融資市場體系

房地產(chǎn)融資市場體系的完善應(yīng)當(dāng)以兩個市場體系的完善和協(xié)作為條件。融資市場體系主要分為一級融資市場體系和二級融資市場體系，一級市場以包括銀行信貸和抵押信貸的貸款方式為主，外加房地產(chǎn)證券等，二級則主要依托市場信用，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行融資方式的依賴。這兩個融資市場體系應(yīng)當(dāng)相互配合協(xié)作，共同發(fā)揮作用，從而完善整個金融市場，這樣才能降低融資風(fēng)險，增強(qiáng)融資能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)信用

要降低風(fēng)險，提高融資能力就必須要提高整體房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)的信用度。一方面政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，完善監(jiān)管體系，肅清房地產(chǎn)融資市場;另一方面銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資格審查，建立健全相關(guān)的信用機(jī)制、懲戒機(jī)制和追回機(jī)制等，提高房地產(chǎn)企業(yè)失信的代價。此外還可以引入第三方機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用評估、資產(chǎn)評估以及項(xiàng)目的評估，為融資的安全提供保障。

五、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，要促進(jìn)其健康可持續(xù)發(fā)展，就必須增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展能力，而融資是關(guān)鍵?；诖?，要針對當(dāng)前房地產(chǎn)融資所存在的問題加以分析，制定相應(yīng)的解決對策，為房地產(chǎn)市場融資安全和有效提供保障。

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