新大正非住宅物業(yè)藍(lán)海的領(lǐng)先企業(yè)

新大正（002968.SZ）是具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。近期，公司在深交所中小板上市之后，除了上市首日實(shí)現(xiàn)頂格漲幅外，股價(jià)連續(xù)7個(gè)交易日漲停，反映了市場(chǎng)對(duì)新大正B端物業(yè)（非住宅）的業(yè)務(wù)前景相當(dāng)看好。

專(zhuān)注B端物業(yè)形成優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)

與已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)紅海階段的住宅物業(yè)不同，B端物業(yè)處于相對(duì)高端市場(chǎng)，物業(yè)費(fèi)價(jià)格更高;而且B端客戶(hù)以政府、企事業(yè)單位為主，繳費(fèi)率明顯高于住宅物業(yè)。最終結(jié)果是，B端物業(yè)的盈利能力顯著優(yōu)于住宅物業(yè)。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，500強(qiáng)物管企業(yè)的非住宅管理面積占比36.52%，但營(yíng)收占比高達(dá)52.38%。

新大正是一家以非住宅項(xiàng)目為主的物業(yè)公司。公司成立于1998年，是重慶地區(qū)第一批獨(dú)立第三方物業(yè)公司，囊括了多種類(lèi)型的物業(yè)，并在公共、學(xué)校等業(yè)態(tài)的項(xiàng)目上通過(guò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。2019年上半年，新大正非住宅物業(yè)占比為87%，其中公共物業(yè)和學(xué)校物業(yè)分別貢獻(xiàn)46%和28%的收入。

根據(jù)中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告，TOP100物業(yè)企業(yè)中，重慶企業(yè)共有10家入圍，新大正排名第四，但在獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)物業(yè)企業(yè)中（即沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景的物業(yè)企業(yè)）排名第一。

早在2004年，新大正承接了第一個(gè)公共業(yè)態(tài)——九龍坡區(qū)政府機(jī)關(guān)的物業(yè)管理，也是重慶地區(qū)最早一批公共物業(yè)項(xiàng)目。十多年來(lái)，新大正在發(fā)展中聚焦非住宅物業(yè)，致力于為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，營(yíng)收能力在獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的物業(yè)公司當(dāng)中居于前列。

通過(guò)持續(xù)深耕市場(chǎng)，新大正的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)在重慶地區(qū)擁有著很高的市場(chǎng)占有率，從而積累了項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)并打響了企業(yè)品牌。在重慶地區(qū)合計(jì)65所高校中，新大正在管其中19所，占比29%;在重慶38個(gè)區(qū)、縣、自治縣中，新大正承接了其中11個(gè)行政區(qū)域的政府機(jī)關(guān)物業(yè)項(xiàng)目;自2017年起，公司承接了重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)、重慶軌道交通等重大物業(yè)管理項(xiàng)目。截至2019年6月底，新大正簽約項(xiàng)目323個(gè)，總簽約面積6771萬(wàn)平方米。

盈利能力在同業(yè)中領(lǐng)先

通過(guò)專(zhuān)注和深耕非住宅物業(yè)市場(chǎng)，也由于公司的品牌優(yōu)勢(shì)，新大正的服務(wù)取得了明顯溢價(jià)，新大正物業(yè)項(xiàng)目的平均單價(jià)明顯高于重慶地區(qū)平均水平和當(dāng)?shù)厝珖?guó)TOP100企業(yè)平均水平。2019年上半年，新大正非住宅業(yè)態(tài)的平均單價(jià)分別為公共4.30元、商業(yè)3.68元、園區(qū)1.51元、學(xué)校1.28元。住宅物業(yè)由于面對(duì)的是大量個(gè)人住戶(hù)，繳費(fèi)率在所有業(yè)態(tài)中是最低的。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，500強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)平均繳費(fèi)率為91.22%。

相比之下，非住宅物業(yè)客戶(hù)的繳費(fèi)率明顯高于住宅物業(yè)。以非住宅物業(yè)為主的新大正，2016-2018年累計(jì)繳費(fèi)率為99%左右，高于其他上市物業(yè)公司。

新大正近3年綜合毛利率穩(wěn)定在21%左右，其中綜合物業(yè)項(xiàng)目毛利率在20%左右，毛利率略高于可比公司的平均值。

在立足重慶，精耕西南的同時(shí)，新大正的業(yè)務(wù)也在向全國(guó)布局，公司重慶地區(qū)營(yíng)業(yè)收入占比呈現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)，其他地區(qū)收入占比逐步上升。而中標(biāo)大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目，是新大正全國(guó)化布局的一個(gè)重大里程碑。未來(lái)，新大正擬通過(guò)開(kāi)展全國(guó)業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目來(lái)爭(zhēng)取更大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

當(dāng)前，拓展非住宅物業(yè)項(xiàng)目已是物業(yè)管理行業(yè)的主要趨勢(shì)，并通過(guò)聚焦信息化提升競(jìng)爭(zhēng)能力?；谛袠I(yè)趨勢(shì)，新大正提出了“專(zhuān)注于智慧城市公共建筑與設(shè)施的基礎(chǔ)物業(yè)管理與創(chuàng)新利用一體化的綜合服務(wù)提供商”戰(zhàn)略定位。

憑借多項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，新大正的營(yíng)收和利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)。2016-2018年以及2019年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為6.21億元、7.68億元、8.86億元和4.90億元;歸母凈利潤(rùn)分別為0.28億元、0.71億元、0.89億元和0.48億元。