歷史街區(qū)更新規(guī)劃的模式與策略研究

【摘要】目前對(duì)于歷史街區(qū)存量更新規(guī)劃的主要研究存在以下特點(diǎn)，首先是較為關(guān)注個(gè)別案例，忽視其更新的內(nèi)在一般化邏輯;較為關(guān)注傳統(tǒng)規(guī)劃的項(xiàng)目要素，忽視更新模式（前端）以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)（后端）等實(shí)踐中十分重要的問(wèn)題。以上不足導(dǎo)致學(xué)術(shù)研究與項(xiàng)目實(shí)踐之間存在較為嚴(yán)重的脫節(jié)。本文主要基于筆者親身參與的更新項(xiàng)目，立足實(shí)踐，總結(jié)并梳理歷史街區(qū)存量更新從“現(xiàn)狀場(chǎng)地信息提取到運(yùn)營(yíng)招商策略”全過(guò)程、多方位的規(guī)劃要點(diǎn)。與其說(shuō)這是一個(gè)研究，筆者更愿意將其看作是一個(gè)緊貼規(guī)劃實(shí)踐的“手冊(cè)”——即為規(guī)劃師在進(jìn)行存量更新項(xiàng)目時(shí)，提供可以迅速開展并高質(zhì)量完結(jié)規(guī)劃業(yè)務(wù)的思維導(dǎo)圖與操作模板。

【關(guān)鍵詞】歷史街區(qū);存量更新;規(guī)劃要點(diǎn);實(shí)踐操作

1、引言

傳統(tǒng)歷史街區(qū)是指城市中具有一定規(guī)模的歷史遺存和特定的建筑風(fēng)貌，但又尚不構(gòu)成文物保護(hù)級(jí)別的區(qū)域。傳統(tǒng)歷史街區(qū)在目前我國(guó)城市中廣泛存在，且規(guī)模巨大;但由于其相關(guān)更新配套政策的滯后，其更新改造一直是各市城市建設(shè)過(guò)程中的難點(diǎn)與痛點(diǎn)。

近年來(lái)，關(guān)于傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的規(guī)劃研究蔚然成風(fēng)，但研究數(shù)量的急劇上升無(wú)法掩蓋其研究質(zhì)量的普遍疲乏無(wú)力。其原因有二：一是絕大多數(shù)研究只是關(guān)注某個(gè)案例或者某些案例的更新改造前后的對(duì)比以及更新過(guò)程中出現(xiàn)的現(xiàn)象，而并沒(méi)有對(duì)更新的內(nèi)在模式、邏輯進(jìn)行深入探討。抽象性的缺乏，導(dǎo)致個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)無(wú)法復(fù)制延伸到其他項(xiàng)目，特別是其他城市的項(xiàng)目中去。二是絕大多數(shù)研究局限在規(guī)劃研究領(lǐng)域，對(duì)于與存量更新密切相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換（前端）、商業(yè)運(yùn)營(yíng)（后端）等問(wèn)題重視不夠（洪國(guó)城，邱爽，趙燕菁，2015），研究無(wú)法整體覆蓋更新項(xiàng)目全過(guò)程、多方位、無(wú)法形成成套成系統(tǒng)的更新“組合拳”的問(wèn)題造成了規(guī)劃項(xiàng)目缺乏實(shí)際操作性。

本研究主要基于筆者參與過(guò)的兩個(gè)存量更新項(xiàng)目：天津小白樓項(xiàng)目、廈門沙坡尾以及成都寬窄巷子的案例，分析覆蓋傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新從“現(xiàn)狀場(chǎng)地信息提取到運(yùn)營(yíng)招商策略”全過(guò)程、多方位的規(guī)劃要點(diǎn)。與其說(shuō)這是一個(gè)研究，筆者更愿意將其看作是一個(gè)“手冊(cè)”——即規(guī)劃院的規(guī)劃師在處理類似項(xiàng)目時(shí)，可迅速開展并完結(jié)規(guī)劃業(yè)務(wù)的操作模板與指南。研究緊貼規(guī)劃業(yè)務(wù)的實(shí)用性，避免規(guī)劃師在編制過(guò)程中走不必要的彎路以及節(jié)約“摸索”、“切入”項(xiàng)目的時(shí)間精力。

2、傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的四大要素

傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新需要四大要素：更新模式、盈利模式、關(guān)鍵資源能力以及招商策略的確定。這也將是組成更新規(guī)劃的主要內(nèi)容，是街區(qū)存量更新時(shí)，規(guī)劃師必須要回答的問(wèn)題。

更新模式是指?jìng)鹘y(tǒng)歷史街區(qū)存量更新所需要涉及到的利益主體，以及明確其各方在更新中的主從關(guān)系。一般分為政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)主導(dǎo)型以及“政府-市場(chǎng)”結(jié)合型。

盈利模式則是要解決各利益方的利益來(lái)源以及如何分配的問(wèn)題。一般分為剩余型、固定租金型與分成型三類。

關(guān)鍵資源能力和招商策略是更新規(guī)劃的末端——商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分的內(nèi)容。關(guān)鍵資源能力是指歷史街區(qū)通過(guò)外部環(huán)境、自身建筑風(fēng)貌的獨(dú)特性，發(fā)展特定商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的潛力空間;招商策略則是在運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)行招商過(guò)程中所依循的傳統(tǒng)套路。

以上四大要素，筆者將結(jié)合具體的案例進(jìn)行說(shuō)明。

3、三種更新模式

成都寬窄巷子、天津小白樓、廈門沙坡尾三個(gè)案例分別代表了政府主導(dǎo)型、政府市場(chǎng)結(jié)合型以及市場(chǎng)主導(dǎo)型三種典型的更新模式。

成都寬窄巷子通過(guò)政府征收的方式，將土地資產(chǎn)注入成都文旅集團(tuán)，并由該集團(tuán)進(jìn)行重新的營(yíng)建與運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目是典型的由政府主導(dǎo)、自上而下的更新模式。該模式的優(yōu)勢(shì)在于政府的介入使得項(xiàng)目的推進(jìn)速度極快，且能完全掌控業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與類型配比;其劣勢(shì)在于政府的前期投入（主要是征收成本）巨大，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與資金回籠難度較高。

廈門沙坡尾則主要由市場(chǎng)主導(dǎo)，通過(guò)原有房屋業(yè)主與運(yùn)營(yíng)商（最初期是冷凍廠（現(xiàn)“藝術(shù)西區(qū)”）與廈門國(guó)源文化公司）直接一對(duì)一談判，自下而上、由點(diǎn)及面的進(jìn)行更新。政府所扮演的角色是順應(yīng)市場(chǎng)的需要，在更新具有一定成效后，適時(shí)提供相應(yīng)的公共服務(wù)進(jìn)行配合（如沙坡尾外立面整治、避風(fēng)港的清淤等）。

該模式的優(yōu)勢(shì)在于政府不用深度介入更新過(guò)程，避免了高昂的征收成本;市場(chǎng)主導(dǎo)的街區(qū)更新商業(yè)活力較高，商業(yè)的多元化特點(diǎn)較為突出。其劣勢(shì)在于由于沒(méi)有政府的征收，實(shí)現(xiàn)房屋的產(chǎn)權(quán)在舊業(yè)主與新運(yùn)營(yíng)商二者間實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換的難度較高，項(xiàng)目很有可能在尚未啟動(dòng)之時(shí)，就由于交易成本巨大而宣告夭折。

天津小白樓則采取政府市場(chǎng)結(jié)合型的模式。其核心內(nèi)容是通過(guò)政府與原有業(yè)主簽訂長(zhǎng)租合約，獲得一定年限的街區(qū)房屋的使用權(quán)后，再引入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。該模式下的優(yōu)勢(shì)是政府和市場(chǎng)互相配合，各自發(fā)揮自身的長(zhǎng)處（田健，左進(jìn)，蘇薇，等，2018）。政府與原有業(yè)主簽訂長(zhǎng)租合約，避免了物業(yè)征收的巨大成本，更為重要的是為運(yùn)營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)掃清了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換的障礙，政府的信用支撐與背書可以顯著地降低產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換（此處為使用權(quán)的轉(zhuǎn)換）過(guò)程中的交易成本;政府的適時(shí)退出，將物業(yè)交與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮后者在招商與運(yùn)營(yíng)方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。該模式的劣勢(shì)在于政府與業(yè)主簽訂的租約可能隱含較大的不確定性，如原有業(yè)主的毀約問(wèn)題。如此，將會(huì)使得政府擔(dān)負(fù)一定的維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。（該劣勢(shì)在沙坡尾的市場(chǎng)主導(dǎo)型模式中也同樣存在，只不過(guò)沙坡尾模式中合約的風(fēng)險(xiǎn)不在政府一側(cè)，市場(chǎng)合約的分散性所導(dǎo)致的毀約問(wèn)題也不至于構(gòu)成維穩(wěn)的風(fēng)險(xiǎn)，最多使項(xiàng)目“死”而不至于“亂”）。

4、如何確定更新模式？

在處理一個(gè)傳統(tǒng)歷史街區(qū)的存量更新規(guī)劃項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該如何在以上三種典型模式中進(jìn)行選擇呢？在筆者看來(lái)，本部分是街區(qū)更新規(guī)劃四大要素中最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，也是更新規(guī)劃在上手后將面臨的第一個(gè)大的難題。

更新模式的確定需要考慮4個(gè)約束條件（constraints）：所在的城市、所在的區(qū)位、征收成本以及業(yè)主的使用意愿。

4.1所在城市的影響

這是最容易被忽視的關(guān)鍵條件。存量更新的研究大多集中討論“城市需要怎樣的存量更新”，而幾乎沒(méi)有想過(guò)“存量更新需要怎樣的城市”這個(gè)問(wèn)題。存量更新項(xiàng)目成敗的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益，其很大程度上依賴于所在城市整體的經(jīng)濟(jì)活力和消費(fèi)實(shí)力。這一點(diǎn)南方城市，特別是東南沿海城市相對(duì)于北方城市具有無(wú)可爭(zhēng)辯的優(yōu)勢(shì)。廈門在數(shù)年間就可以產(chǎn)生曾厝垵、沙坡尾在內(nèi)的一系列存量更新的成功案例，而反觀天津這樣的北方城市，雖然擁有巨大的城市規(guī)模和較高的城市級(jí)別，但依然無(wú)法生成這樣的成功經(jīng)驗(yàn)（其原因跟南北方城市的氣候有較大關(guān)系，此處不贅述。）商業(yè)活力較高的城市，更有可能采取市場(chǎng)主導(dǎo)型的更新模式;反之，則更依賴于政府的主導(dǎo)與介入（邱爽，2014）。

4.2所在區(qū)位的影響

要保證項(xiàng)目的外部商業(yè)氛圍與經(jīng)濟(jì)活力，其所在的城市區(qū)位也至關(guān)重要。凡是成功的存量更新項(xiàng)目一般的區(qū)位具有以下兩個(gè)特點(diǎn)：1.靠近或者位于城市CBD與城市中心區(qū);2.靠近城市中的高等院校。城市CBD所形成的已有商業(yè)基礎(chǔ)，以及高等院校所帶來(lái)的充沛的具有消費(fèi)能力的年輕人群體，將為更新項(xiàng)目的后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造巨大的利好條件。跟4.1中的所在城市的分析類似，區(qū)位條件更優(yōu)的項(xiàng)目，更適合采取市場(chǎng)主導(dǎo)型的更新模式，讓其自由生長(zhǎng)與自然更替;而區(qū)位條件較差的項(xiàng)目，則必須依靠政府的投入與主導(dǎo)，方可啟動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

4.3 征收成本的影響

此點(diǎn)的重要性顯而易見(jiàn)。對(duì)于征收成本較大的更新項(xiàng)目，為了規(guī)避政府的投資風(fēng)險(xiǎn)與前期的資本沉淀，更應(yīng)該采取市場(chǎng)主導(dǎo)型;而對(duì)于征收成本較低的更新項(xiàng)目而言，政府主導(dǎo)的更新模式則更有經(jīng)濟(jì)上的便利。目前來(lái)看，我國(guó)城市的傳統(tǒng)歷史街區(qū)的征收成本都已經(jīng)比較高昂。從案例上來(lái)看，成都寬窄巷子采取政府主導(dǎo)型的更新模式，跟成都的征收賠償價(jià)格較低、寬窄巷子項(xiàng)目啟動(dòng)的年代較早（那時(shí)成都的房?jī)r(jià)水平較低）有關(guān);而廈門沙坡尾采取市場(chǎng)主導(dǎo)型的更新模式，跟當(dāng)時(shí)的拆遷成本高企，造成財(cái)務(wù)上收益與成本倒掛不無(wú)關(guān)系。

4.4 業(yè)主使用意愿的影響

此點(diǎn)也是存量更新項(xiàng)目最容易忽視的一點(diǎn)。一般而言，征收成本越高的物業(yè)，反映出原有業(yè)主對(duì)其使用意愿和滿意度也越高。但是也可能會(huì)出現(xiàn)例外，而這對(duì)于存量更新的模式選擇至關(guān)重要。以天津小白樓項(xiàng)目為例，雖然其所處區(qū)位絕佳，導(dǎo)致其房屋土地的影子價(jià)格較高，從而帶來(lái)了高企的征收成本;但由于房屋年成較為久遠(yuǎn)，房屋內(nèi)部市政設(shè)施配套嚴(yán)重不到位（如沒(méi)有專門的上下水道、沒(méi)有北方城市居住必需的暖氣），居民對(duì)于物業(yè)的使用意愿非常低。征收成本與使用意愿的背離，為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換創(chuàng)造了條件，即可以通過(guò)較低的成本獲得物業(yè)的使用權(quán)，而不是用較高的成本去征收物業(yè)的使用權(quán)。具體地，在天津小白樓項(xiàng)目中，政府與原有業(yè)主簽訂長(zhǎng)租合約，基于改善自身居住條件的愿望，大部分業(yè)主愿意通過(guò)讓渡房屋使用權(quán)，獲得政府所給予的租金到條件更好的地方租住;同時(shí)，業(yè)主也可以選擇不領(lǐng)取政府所給予的租金，而是直接用手中的房屋與政府的條件更好的公共租賃房進(jìn)行置換，從而改善自身的居住環(huán)境。小白樓更新規(guī)劃緊緊抓住了項(xiàng)目征收成本與使用意愿互相背離這一特征進(jìn)行突破，將征收所有權(quán)與租賃使用權(quán)區(qū)分開來(lái)，完成了物業(yè)從低效率使用者手中向高效率使用者手中進(jìn)行轉(zhuǎn)換的既定目標(biāo)。歷史街區(qū)業(yè)主的使用意愿通常會(huì)與其資本的影子價(jià)格相背離是決定更新模式的重要條件。如果背離程度較高，則為政府介入創(chuàng)造了條件（如天津小白樓項(xiàng)目），反之，則應(yīng)該采取市場(chǎng)主導(dǎo)的更新模式。

我們將以上討論的四點(diǎn)約束條件分別進(jìn)行量化打分，傾向于市場(chǎng)主導(dǎo)的計(jì)為1，傾向于政府主導(dǎo)的計(jì)為0，居中計(jì)0.5分，總分越小則說(shuō)明越應(yīng)該采用政府主導(dǎo)的更新模式;并將其應(yīng)用于上文提到的三個(gè)案例，不難發(fā)現(xiàn)，其解釋力是較強(qiáng)的。 成都寬窄巷子項(xiàng)目，所在城市為成都——南方內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市（計(jì)0.5分），所在區(qū)位不位于城市CBD或者高校附近（計(jì)0分），征收成本較低（計(jì)0分），業(yè)主使用意愿并未出現(xiàn)較大背離（計(jì)1分），綜合得分為1.5分，更適合采用政府主導(dǎo)型更新模式;廈門沙坡尾所在城市為廈門（計(jì)1分），所在區(qū)位靠近高校與中山路商業(yè)區(qū)（計(jì)1分），征收成本較高（1分），業(yè)主使用意愿并未出現(xiàn)較大背離（計(jì)1分），綜合得分為4分，適合采用市場(chǎng)主導(dǎo)型更新模式;天津小白樓項(xiàng)目位于北方城市（計(jì)0分），所在區(qū)位良好（計(jì)1分），征收成本較高（計(jì)1分），業(yè)主使用意愿出現(xiàn)了較大背離（計(jì)0分），總分2分，適合采用政府市場(chǎng)結(jié)合型的更新模式。

5、歷史街區(qū)更新的策略

5.1如何確定盈利模式？

傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的盈利模式的設(shè)計(jì)需要基于利益方的組成結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)出各利益方皆可獲益的盈利模式，這樣才能推動(dòng)項(xiàng)目的真正落地實(shí)施。為了敘述的方便，該部分以政府作為盈利模式方案的采購(gòu)者與敘述對(duì)象來(lái)進(jìn)行闡述。

對(duì)于政府而言，盈利模式大致可以分為三類：剩余權(quán)模式、固定租金模式與分成模式。剩余權(quán)模式是指政府擁有運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生出的經(jīng)濟(jì)效益的最終剩余權(quán)，運(yùn)營(yíng)商和原有業(yè)主獲得固定回報(bào)后（如運(yùn)營(yíng)商獲得運(yùn)營(yíng)“工資”，原有業(yè)主獲得征收補(bǔ)償），剩余的收益都?xì)w于政府。固定租金模式則是相反，由運(yùn)營(yíng)商或原有業(yè)主獲得最終剩余權(quán)，政府只獲得固定的租金。分成模式則主要是指政府、原有業(yè)主與運(yùn)營(yíng)商之間共享經(jīng)濟(jì)成果，按照一定比例進(jìn)行分成分配。

盈利模式的確定跟更新模式的選擇密切相關(guān)，二者相互關(guān)聯(lián)的原則在于“誰(shuí)主導(dǎo)，誰(shuí)獲得剩余權(quán)”。在政府主導(dǎo)的更新模式中，以成都寬窄巷子為例，寬窄巷子的物業(yè)資產(chǎn)被統(tǒng)一注入到國(guó)企成都文旅集團(tuán)，并由其下轄的運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)（張振鵬，2017）。文旅集團(tuán)的國(guó)資背景可以看作是政府參與該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體平臺(tái)，其運(yùn)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的資產(chǎn)升值以及周邊地價(jià)上升，都可以看作是為政府所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)剩余。不難看出，政府主導(dǎo)模式中由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)被統(tǒng)一征收，政府享有資本的升值利得，從而獲得項(xiàng)目的剩余權(quán)是顯而易見(jiàn)的邏輯延伸。

而在市場(chǎng)主導(dǎo)的更新模式中，以廈門沙坡尾項(xiàng)目為例，項(xiàng)目中的物業(yè)在原有業(yè)主與運(yùn)營(yíng)商二者之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，所產(chǎn)生的商業(yè)效益剩余也由二者獲?。ㄒ话銇?lái)說(shuō)，剩余界定為運(yùn)營(yíng)商所得，原有業(yè)主獲得運(yùn)營(yíng)商支付的對(duì)價(jià)，從而將物業(yè)“流轉(zhuǎn)”出去）。而政府所獲得的收益是商業(yè)運(yùn)營(yíng)后所產(chǎn)生的稅收現(xiàn)金流回報(bào)（如營(yíng)業(yè)稅、增值稅等）。此處，由于政府未主導(dǎo)更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與推進(jìn)，其所得可看作是運(yùn)營(yíng)商向其繳納的固定租金。

在政府市場(chǎng)結(jié)合型的更新模式中，以天津小白樓項(xiàng)目為例，政府與原有業(yè)主簽訂租約后，獲得物業(yè)的使用權(quán)，在進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施配套建設(shè)后交付給市場(chǎng)上的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)。政府和運(yùn)營(yíng)商二者分別主導(dǎo)負(fù)責(zé)了更新項(xiàng)目全過(guò)程、多方位的前端和后端，對(duì)項(xiàng)目最終所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益都具有較大的影響，所以將剩余權(quán)單獨(dú)界定給任何一方都是不太恰當(dāng)?shù)?。此時(shí)采用分成制，按照政府的前期投入（如與原有業(yè)主簽訂的租金與基礎(chǔ)設(shè)施投入的多少）與運(yùn)營(yíng)商的業(yè)績(jī)（如招商數(shù)量、創(chuàng)造利潤(rùn)的情況）約定分成的具體比例進(jìn)行剩余分配是較為恰當(dāng)?shù)摹?/p>

當(dāng)然三種更新模式與三種盈利模式并不是機(jī)械的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，本研究只是從較為粗略的框架出發(fā)，提供了一種較為簡(jiǎn)易的判定方式與思考路徑。結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，更新模式與盈利模式之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系可以在本研究基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)和修正，盈利模式的選擇是靈活、多元的，而不是死板的。

5.2 如何構(gòu)建關(guān)鍵資源能力？

關(guān)鍵資源能力，是商業(yè)戰(zhàn)略學(xué)中的概念。在傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新項(xiàng)目中，構(gòu)建關(guān)鍵資源能力是指在商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，將更新項(xiàng)目外部環(huán)境、自身建筑風(fēng)貌的獨(dú)特性轉(zhuǎn)換為實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)策略。實(shí)際上，“綠水青山就是金山銀山”，實(shí)際上就是一種關(guān)鍵資源能力的構(gòu)建，通過(guò)一定的商業(yè)策略將生態(tài)環(huán)境的獨(dú)特性轉(zhuǎn)換為實(shí)實(shí)在在的利益（李晨，左進(jìn)，2016）。

梳理更新項(xiàng)目的環(huán)境、建筑的獨(dú)特性，一直以來(lái)是規(guī)劃師的“長(zhǎng)項(xiàng)”，但是構(gòu)建關(guān)鍵資源能力，將這種獨(dú)特性轉(zhuǎn)換為實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益則是規(guī)劃師的盲點(diǎn)與短板。更新項(xiàng)目建筑風(fēng)貌、歷史文化的獨(dú)特性不應(yīng)該只存在于規(guī)劃PPT中的現(xiàn)狀梳理部分，而更應(yīng)該與后面的商業(yè)運(yùn)營(yíng)緊密結(jié)合起來(lái)，這樣才能前后呼應(yīng)，形成一個(gè)具有較強(qiáng)系統(tǒng)性與說(shuō)服力的規(guī)劃文案。

以廈門沙坡尾規(guī)劃為例，項(xiàng)目的獨(dú)特性主要有兩點(diǎn)：一是具有較長(zhǎng)歷史和獨(dú)特空間形制的沙坡尾騎樓街與避風(fēng)港，二是藝術(shù)西區(qū)區(qū)域的原有工業(yè)遺存（如冷凍廠廠房）所具有的獨(dú)特工業(yè)建筑風(fēng)貌。目前的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施緊緊圍繞這兩條特性，通過(guò)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)策略，將其轉(zhuǎn)換為了項(xiàng)目的關(guān)鍵資源能力（左進(jìn)，孟蕾，李晨，等，2018）。

通過(guò)將原有商鋪店面前面的騎樓街與背后的避風(fēng)港相互貫通，目前沙坡尾的沿街店面普遍形成了“前街后水”的獨(dú)特商業(yè)空間。臨水空間的利用與閩南特有的騎樓空間的打造，使得沙坡尾已經(jīng)成為與筼筜湖咖啡街并駕齊名的又一條獨(dú)特的廈門休閑特色街道，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

而對(duì)于藝術(shù)西區(qū)原有工業(yè)廠房的利用，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也頗具匠心。藝術(shù)西區(qū)冷凍廠一樓原用于冷凍廠冰塊的儲(chǔ)存，這使得廠房的墻與門窗都進(jìn)行了特殊的加厚處理，以保持廠房的隔熱保溫功能，這也同時(shí)使得廠房具有天然的“隔音”效果。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)利用“廠房隔音”這一特性以及廠房自身所具有的工業(yè)金屬冷酷風(fēng)格，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閺B門當(dāng)時(shí)還比較稀有的real live音樂(lè)現(xiàn)場(chǎng)空間，在里面進(jìn)行樂(lè)隊(duì)表演與搖滾音樂(lè)演出。

冷凍廠一側(cè)的附屬?gòu)S房，原有功能是冷凍廠冰塊的制造，一層充滿了較為密集的工業(yè)氣體管道，具有更加濃烈的金屬工業(yè)風(fēng)格。運(yùn)營(yíng)商將其作為啤酒坊，氣體管道也得以保留成為了啤酒坊獨(dú)特的室內(nèi)裝飾。啤酒坊現(xiàn)由一位德國(guó)老板運(yùn)營(yíng)，集啤酒釀造、啤酒銷售于一體。工業(yè)風(fēng)格的內(nèi)飾與德國(guó)啤酒的精細(xì)化釀造工藝，巧妙呼應(yīng)，相得益彰。目前該啤酒坊已經(jīng)成為沙坡尾存量更新項(xiàng)目的一張城市名片。

從以上案例可以看出，將項(xiàng)目的獨(dú)特性構(gòu)建為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵資源能力是十分重要的。它不僅是項(xiàng)目風(fēng)貌獨(dú)特性的倍增器，使得項(xiàng)目的“臉譜效應(yīng)”更加突出;同時(shí)也為更新項(xiàng)目后端的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的順利開展和推進(jìn)發(fā)揮著重要的支撐作用。

5.3 應(yīng)該采用怎樣的招商戰(zhàn)略？

招商戰(zhàn)略回答的是應(yīng)該怎樣招商，特別是應(yīng)該招什么樣的商戶入駐的問(wèn)題。在政府型更新模式以及政府市場(chǎng)結(jié)合型更新模式中，都會(huì)涉及到這個(gè)問(wèn)題。在市場(chǎng)型更新模式中，由于原有業(yè)主與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商分散談判，商戶的入駐更偏向市場(chǎng)自然發(fā)育的過(guò)程，但是如果市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商從原有業(yè)主手中所流轉(zhuǎn)的物業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較大，也同樣會(huì)面臨招商戰(zhàn)略的制定問(wèn)題。廈門沙坡尾案例即屬于該種情況。

傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新的招商戰(zhàn)略一般采用“主力店+派生店”的模式。“主力店”是指運(yùn)營(yíng)商特別重點(diǎn)扶持的具有較高經(jīng)濟(jì)效益、品牌特征與周邊溢出效應(yīng)的明星商戶與店鋪，這些店鋪一般也是更新項(xiàng)目的關(guān)鍵資源能力所在;而“派生點(diǎn)”則是在“主力店”的品牌輻射下，享受“主力店”所帶來(lái)的人流量與網(wǎng)絡(luò)熱度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也為“主力店”進(jìn)行一定程度的配套和功能互補(bǔ)服務(wù)。

“主力店+派生點(diǎn)”的招商模式，既避免了純市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、商戶同質(zhì)化等一系列“野蠻生長(zhǎng)”的亂象（如廈門曾厝垵），利用“主力店”掌控整個(gè)項(xiàng)目的總體定位與客戶基本盤;同時(shí)也保留了市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)所必需的彈性與多元化優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“派生店”的不斷更迭，動(dòng)態(tài)微調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)側(cè)重點(diǎn)，從而更好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

以廈門沙坡尾案例為例，廈門國(guó)源文化公司作為更新項(xiàng)目較大的一家運(yùn)營(yíng)商，在項(xiàng)目初始掌握了騎樓街一部分店鋪以及現(xiàn)藝術(shù)西區(qū)區(qū)域的全部廠房的使用權(quán)。其招商的主力店以real live和胖胖啤酒馬為代表，同時(shí)衍生出藝術(shù)西區(qū)的周末集市、閩南菜館、健身房等一系列“派生店”。

國(guó)源文化公司對(duì)于主力店的經(jīng)營(yíng)極為重視，采取了一系列“精準(zhǔn)扶持”的措施進(jìn)行培育。Real live音樂(lè)現(xiàn)場(chǎng)由國(guó)源公司直接下轄運(yùn)營(yíng)，傾注了大量的扶持投入，如微信公眾號(hào)、微博平臺(tái)的宣傳造勢(shì)等;而胖胖啤酒馬原本位于騎樓街上一家不足15平米的店鋪，為了使其更好地?cái)U(kuò)大再生產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)商在藝術(shù)西區(qū)專門為其提供了一棟兩層樓近200平米，帶海景露臺(tái)的工業(yè)金屬風(fēng)格廠房（圖7），使其經(jīng)營(yíng)效果和商業(yè)影響力迅速上了一個(gè)大臺(tái)階。由于這兩家“主力店”主要面向群體是年輕潮人，在其周圍迅速形成了自然生長(zhǎng)出來(lái)的大量“派生店”，如藝術(shù)西區(qū)的周末集市，手工作坊等。與運(yùn)營(yíng)商對(duì)于“主力店”的精準(zhǔn)扶持不同，運(yùn)營(yíng)商與“派生店”更像是“在商言商”的市場(chǎng)化合約關(guān)系，“派生店”接收“主力店”的客流量外溢維持自身運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)為運(yùn)營(yíng)商創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益。這也就決定了整個(gè)更新項(xiàng)目的招商模式呈現(xiàn)“鐵打的主力店與流水的派生店”模式，跟“主力店”的相對(duì)穩(wěn)定不同，“派生店”的新陳代謝和迭代速度較快，根據(jù)市場(chǎng)的偏好而不斷換代、凋敝、重生。

結(jié)語(yǔ)：

傳統(tǒng)歷史街區(qū)的存量更新不管是在城市管理實(shí)際業(yè)務(wù)層面還是在城市規(guī)劃研究領(lǐng)域都具有極高的重要性。本研究針對(duì)目前主流學(xué)術(shù)研究實(shí)際操作性不強(qiáng)、難以應(yīng)對(duì)規(guī)劃院更新規(guī)劃實(shí)際項(xiàng)目業(yè)務(wù)的困境，從更新新模式的選擇、盈利模式的制定以及招商運(yùn)營(yíng)層面所面對(duì)的主要問(wèn)題進(jìn)行分析，力圖梳理出傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新全過(guò)程、多方位的規(guī)劃要點(diǎn);并結(jié)合筆者親身參與的項(xiàng)目案例，通過(guò)總結(jié)案例中所具體采用的策略手法，將理論分析與實(shí)踐操作緊密結(jié)合起來(lái)。筆者不敢保證本研究中的所有觀點(diǎn)都是正確而有效的，但筆者認(rèn)為本研究是加強(qiáng)傳統(tǒng)歷史街區(qū)存量更新研究領(lǐng)域的實(shí)操性，以及幫助規(guī)劃院規(guī)劃師更好更快地處理該領(lǐng)域的規(guī)劃項(xiàng)目的一次有益嘗試。

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作者簡(jiǎn)介：

邱爽，男，四川遂寧人，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生，漢，1990.07，城市化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)。