新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響分析

鐘小琴

摘 要 經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來。隨著現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行的多樣化，現(xiàn)有的收入準(zhǔn)則在一定程度上已經(jīng)不能適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展的需求，當(dāng)前財(cái)政部推出新收入準(zhǔn)則，可以說為企業(yè)收入的確認(rèn)提供了更好的解決方法和解決思路，也讓我國的收入確認(rèn)方法逐漸與國際趨同，而且還能夠?yàn)橥顿Y者提供更多有效的財(cái)務(wù)信息。新收入準(zhǔn)則，在某種程度上對房地產(chǎn)企業(yè)利潤有著很大的影響。本文主要圍繞著新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響進(jìn)行了探究。

關(guān)鍵詞 新收入準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 利潤

新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤產(chǎn)生了很大的影響，在某種程度上顛覆了以往的收入確認(rèn)模式，將房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)提前，改為按照相關(guān)合同條款的履約進(jìn)度確認(rèn)。在實(shí)務(wù)中，房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)的收入，按照履約進(jìn)度進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)還需要結(jié)合銷售合同的相應(yīng)條款、房地產(chǎn)銷售流程以及相關(guān)法律法規(guī)等進(jìn)行綜合判斷。

一、在新收入準(zhǔn)則基礎(chǔ)上當(dāng)?shù)禺a(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目上發(fā)生的變化

在傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)收入的組成結(jié)構(gòu)很簡單，包括竣工驗(yàn)收和交付兩個(gè)部分，但是隨著時(shí)代的發(fā)展，這種組成也需要不斷的復(fù)雜化以及創(chuàng)新改革。

在財(cái)務(wù)上，例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在2018年，房地產(chǎn)總開發(fā)收入將近7500萬元，在其中的某一段時(shí)間確認(rèn)各項(xiàng)收入為1500萬元左右，約占總比例的20%，之后的一段時(shí)間確認(rèn)收入為6000萬元左右，約占總比例的80%。即使用新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的影響，主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)的收入在一段時(shí)間就能夠得到確認(rèn)，新收入準(zhǔn)則在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中在一定程度上促進(jìn)履約進(jìn)行的逐步推進(jìn)，收入、成本計(jì)量合理性有了明顯的提升，也就是說，部分業(yè)務(wù)成本結(jié)算和收入確認(rèn)的時(shí)間提前，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說能夠增加很多利潤。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

（一）能夠有效解決企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素

在新型收入準(zhǔn)則中，即便收到全部房款，房地產(chǎn)企業(yè)也無法保證企業(yè)收入，并且在實(shí)際情況中，先付全款再交房子的情況很少，所以我們要結(jié)合實(shí)際分析，另外一般現(xiàn)實(shí)情況是實(shí)際銷售與會計(jì)銷售收入存在較大的差異，從而使企業(yè)利潤波動(dòng)較大。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)以季度收入為主，2018年，該項(xiàng)目的第一季度的收入為1億元，在第二季度時(shí)，各項(xiàng)收入增長至7億元，由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的收入波動(dòng)非常大，故此我們?yōu)榉犀F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，制定創(chuàng)新收入準(zhǔn)則，并且隨著房地產(chǎn)發(fā)展形勢的不斷變化而同步改動(dòng)，從而保證制度是符合企業(yè)發(fā)展的。而且就新準(zhǔn)則實(shí)施的效果來看，各項(xiàng)收入的波動(dòng)相對來說確實(shí)比之前小。收入確認(rèn)大多數(shù)都是采取期間確認(rèn)或時(shí)點(diǎn)確認(rèn)，前者是完工百分比，后者是驗(yàn)收交付，促使房地產(chǎn)企業(yè)在一定的時(shí)間段內(nèi)履行履約義務(wù)，同時(shí)也提前確認(rèn)收入。雖然新收入準(zhǔn)則可能還有很多的不足，并且針對一些中小型地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展不適用，但是就其現(xiàn)實(shí)意義來說，在一定程度上能夠有效改善房地產(chǎn)企業(yè)收入波動(dòng)的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入與現(xiàn)金流相匹配

新收入準(zhǔn)則規(guī)定，現(xiàn)金的流入與流出必須進(jìn)行明確的登記錄入，并且隨著時(shí)間的變化，項(xiàng)目的收入可能會由于受到各種外界因素的影響而改變，所以相關(guān)財(cái)會人員要不斷地進(jìn)行登記更新，確定收入確認(rèn)時(shí)間和現(xiàn)金流入時(shí)間的匹配性。新收入準(zhǔn)則嚴(yán)格要求企業(yè)收入和現(xiàn)金流保持一致，促使企業(yè)不僅可以確認(rèn)完成相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)金的指標(biāo)，還能夠通過結(jié)合收入與現(xiàn)金流的計(jì)算結(jié)果，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流以及成本進(jìn)行有效的計(jì)算和判斷，以此來對利潤進(jìn)行有效的計(jì)算和評估。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)計(jì)量將更加精準(zhǔn)

在新收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)要確保雙方交易的公平性以及公開性，同時(shí)注意多方面的因素，其中還包括非現(xiàn)金對價(jià)、可變對價(jià)以及其他因素等。在考慮交易對價(jià)時(shí)，一定要嚴(yán)格按照可變對價(jià)的期望值進(jìn)行有效的評估和計(jì)算，在確定可變對價(jià)的優(yōu)化調(diào)整后，還要及時(shí)確定交易價(jià)格。新收入準(zhǔn)則中提出的“控制權(quán)轉(zhuǎn)移模型”，指的是按照一定的理論原則，在雙方確立合作關(guān)系的基礎(chǔ)上，以合同的具體內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行一定的貿(mào)易往來之后再將其分?jǐn)偟礁髀募s義務(wù)中?？刂茩?quán)轉(zhuǎn)移模型能夠有助于提升履約義務(wù)下的收入計(jì)量的準(zhǔn)確性，使其能夠確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息能夠更加精準(zhǔn)。根據(jù)新收入準(zhǔn)則的各項(xiàng)規(guī)定和要求，財(cái)務(wù)會計(jì)在對主體履約進(jìn)度的時(shí)候一定要對各項(xiàng)成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算，若是無法對其成本開支和投入金額進(jìn)行有效的預(yù)算，那么就無法對履約進(jìn)度進(jìn)行有效的確認(rèn)，更無法完成成本結(jié)轉(zhuǎn)和收入確認(rèn)。

三、結(jié)語

新收入準(zhǔn)則的提出與實(shí)施，對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)產(chǎn)生了一定的影響。新收入準(zhǔn)則能夠有效彌補(bǔ)舊收入準(zhǔn)則中存在的不足之處，促使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息完善，并且使之后的審計(jì)工作變得更加順利精確，只有財(cái)務(wù)信息的完整性能夠保證，才能確保財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)分析更加精確，且具有說服力，才能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的嚴(yán)格管理，才能保證企業(yè)的正常發(fā)展與運(yùn)行，使得資金正常周轉(zhuǎn)流入流出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中，一定要嚴(yán)格遵守和執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的要求，以此來推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的進(jìn)步與發(fā)展。

（作者單位為中興華會計(jì)師事務(wù)所<特殊普通合伙>江蘇分所）

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