房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)營計(jì)劃管理體系的構(gòu)建研究

趙利捷

摘 要 房地產(chǎn)是國家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)關(guān)系到國計(jì)民生，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也更大，需要以更優(yōu)質(zhì)高效的運(yùn)營管理工作水平來抵御各種風(fēng)險(xiǎn)，保持健康快速的發(fā)展。本文圍繞房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)營計(jì)劃管理體系構(gòu)建的議題進(jìn)行了探討，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理過程中暴露出的問題進(jìn)行了分析和歸納，然后論述了房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建更科學(xué)有效的運(yùn)營計(jì)劃管理體系，供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè)運(yùn)營 運(yùn)營計(jì)劃管理體系構(gòu)建

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一方面取決于國家方略政策的調(diào)整，另一方面取決于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理技術(shù)水平的高低。近年來，房地產(chǎn)走勢整體平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期長，投資規(guī)模較大，而且施工過程中需要與多種因素連接，因此受到的不確定性影響也多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也更高。針對(duì)行業(yè)此種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)有必要采取更加科學(xué)的方法和措施，盡可能降低投資和經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。其中構(gòu)建運(yùn)營計(jì)劃管理體系成為越來越多房地產(chǎn)企業(yè)所采用的一種管理模式和辦法，在提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平方面發(fā)揮出不容忽視的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理存在的問題

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了幾十年，已然成為我國的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但是隨著時(shí)代的變遷和技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理中也暴露出一些問題，已經(jīng)不能很好地適應(yīng)新時(shí)代環(huán)境的房地產(chǎn)運(yùn)營管理需求，需要業(yè)內(nèi)人士正視。問題主要體現(xiàn)在以下方面：

問題一，房地產(chǎn)項(xiàng)目從傳統(tǒng)的單一類型轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N類型。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目種類少，聯(lián)系度較低，企業(yè)對(duì)這些項(xiàng)目運(yùn)營管理的難度較小，采用傳統(tǒng)的管理方法也基本可以實(shí)現(xiàn)較好的管理目標(biāo)。但是近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越規(guī)模化、區(qū)域化、一體化，不僅項(xiàng)目的施工工藝復(fù)雜了，而且項(xiàng)目規(guī)模增大了，很多項(xiàng)目不再集中而是更加分散和系統(tǒng)，這種情況下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理水平提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨項(xiàng)目的跨區(qū)域跨類型管理難題。

問題二，過去幾十年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了很快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。但是在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營管理人員、技術(shù)和方法卻相對(duì)落后，發(fā)展和提升的速度較慢，這就導(dǎo)致在部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作中出現(xiàn)管理制度跟不上、管理隊(duì)伍薄弱、管理方法陳舊、管理技術(shù)水平較低的問題，這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理造成不利影響，難以實(shí)現(xiàn)更高的發(fā)展目標(biāo)。

問題三，國家政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的影響。隨著國家限購令和土地市場化交易政策文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)中小型企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的市場競爭，行業(yè)內(nèi)兼并重組現(xiàn)象增多。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過運(yùn)營管理技術(shù)水平的提高來獲得更多的生機(jī)，保持在市場中的有利地位。

問題四，時(shí)代的更迭，新技術(shù)的涌現(xiàn)為各行各業(yè)帶來了福音。房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)行業(yè)受到新型產(chǎn)業(yè)的沖擊，如果不能加快轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，借助新技術(shù)新設(shè)備來推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，那么勢必在市場彎道中失去機(jī)遇。部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展觀念落后，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展，表現(xiàn)出后勁不足的態(tài)勢，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是十分不利的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建有效的運(yùn)營計(jì)劃管理體系的路徑

對(duì)于新時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)而言，以新的發(fā)展理念，加快推動(dòng)技術(shù)的應(yīng)用，利用新技術(shù)的引擎力量了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)是十分重要的途徑。為此，加快構(gòu)建有效的運(yùn)營計(jì)劃管理體系成為越來越多房地產(chǎn)企業(yè)接受和推崇的手段。在實(shí)際工作中，運(yùn)營計(jì)劃管理體系可以重點(diǎn)抓住以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

首先，根據(jù)企業(yè)的優(yōu)勢特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，制定企業(yè)的項(xiàng)目管理流程，為構(gòu)建運(yùn)營計(jì)劃管理體系奠定基礎(chǔ)條件。這一環(huán)節(jié)主要包括以下具體內(nèi)容：一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行市場定位;對(duì)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌進(jìn)行內(nèi)容或價(jià)值觀打造;在品牌價(jià)值觀的基礎(chǔ)上制定標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程。二是建立企業(yè)與市場的有效連接，為消費(fèi)者或市場客戶了解企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)文化創(chuàng)建更多的條件;通過企業(yè)與市場的緊密連接，挖掘客戶的深層需求及多元化需求，探索更多的產(chǎn)品類型和服務(wù)模式，進(jìn)一步鞏固企業(yè)品牌，提高企業(yè)市場競爭力。

其次，采用信息化技術(shù)構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃管理平臺(tái)。以ERP軟件技術(shù)為例，通常該軟件系統(tǒng)中包括資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量、利潤、科目、出納、核算以及財(cái)務(wù)分析等具體內(nèi)容。ERP系統(tǒng)中包含多個(gè)模塊。其中，人力資源管理模塊中采用全過程數(shù)字化管理的方式，結(jié)合辦公自動(dòng)化技術(shù)將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作和人力資源管理工作有效結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人事管理、用工招聘、員工培訓(xùn)、排班考勤、績效管理、薪資計(jì)算等方面的管理目標(biāo)。物料采購管理模塊中，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的類別設(shè)計(jì)不同的采購模式，便于降低采購成本，減少物資倉儲(chǔ)占地，具體可以對(duì)材料庫存、物流需求、采購訂單跟蹤、供應(yīng)商交貨及時(shí)率、供應(yīng)商交貨合格率、應(yīng)付款付款計(jì)劃、應(yīng)付款欠款賬齡等方面內(nèi)容進(jìn)行管理。物料倉儲(chǔ)管理模塊可以實(shí)現(xiàn)對(duì)物流庫存、物料使用頻率、物料批次入庫、物流周轉(zhuǎn)情況、物流分倉庫存情況、物流盤點(diǎn)等內(nèi)容的分析和評(píng)價(jià)。物流需求管理模塊中，工作人員可以更清楚地了解項(xiàng)目物流的需求計(jì)劃和物流庫存情況，主要包括物料清單、項(xiàng)目施工工藝、施工變更、物資需求計(jì)劃階段圖、物資需求計(jì)劃調(diào)整等內(nèi)容。生產(chǎn)施工管理模塊可是實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中的物流訂單跟蹤、物料耗用、物流成本分析等內(nèi)容的管理。通過質(zhì)量管理模塊，工作人員能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量驗(yàn)收數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，反映出項(xiàng)目施工及管理中潛在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)隱患，可以以此為參考做好質(zhì)量防控措施。通脫ERP軟件系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)所有項(xiàng)目的供應(yīng)量管理、提高項(xiàng)目生產(chǎn)施工的同步管理、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前防控、對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行同步管控。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，信息化技術(shù)的應(yīng)用能夠極大地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理工作的效力。尤其是對(duì)于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行同時(shí)管理的情況可以極大地降低管理工作的重復(fù)率，提高個(gè)參與部門及工作環(huán)節(jié)的協(xié)同性，確保信息傳輸?shù)募皶r(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。另外，由于在信息化技術(shù)軟件系統(tǒng)中包括財(cái)務(wù)信息的審核，極大提升了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，便于實(shí)現(xiàn)事中控制并及時(shí)作出有效決策。

第三，完善企業(yè)管理制度，增強(qiáng)全體人員的計(jì)劃管理意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營計(jì)劃管理體系不僅需要管理層方略的制定和方向的指引，還需要全體員工的貫徹執(zhí)行，以高度的責(zé)任感確保運(yùn)營計(jì)劃管理體系落地的實(shí)效性。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要從管理制度的完善以及工作人員的思想意識(shí)兩大方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)，以確保管理體系建設(shè)和運(yùn)行高效有序。結(jié)合運(yùn)營計(jì)劃管理體系的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)部門的具體職責(zé)權(quán)限進(jìn)行劃分和明確，建立具體責(zé)任人機(jī)制，將責(zé)任的落實(shí)納入業(yè)績考核體系中，建立責(zé)任追溯制度，督促各業(yè)務(wù)部門能夠增強(qiáng)責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)好各項(xiàng)工作內(nèi)容。員工培訓(xùn)及思想教育工作開展中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃管理思想意識(shí)等內(nèi)容的培訓(xùn)，讓員工能夠意識(shí)到管理體系的科學(xué)性和對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，落實(shí)好企業(yè)管理制度。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展是否健康持續(xù)很大程度上取決于企業(yè)經(jīng)營管理水平的高低。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)應(yīng)加快構(gòu)建運(yùn)營計(jì)劃管理體系，如此，通過管理體系的科學(xué)系統(tǒng)性降低企業(yè)成本、提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，占據(jù)市場更多的有利地位儲(chǔ)備制勝籌碼。

（作者單位為陜西君盛資產(chǎn)運(yùn)營有限公司）

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