城市廉租房的選址模式研究

任書(shū)娟

（孝義市房地產(chǎn)管理服務(wù)中心，山西 孝義 032300）

一、前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格逐步上漲，給許多中低收入群體的正常生活帶來(lái)了諸多問(wèn)題。廉租房的出現(xiàn)有效緩解了人們的經(jīng)濟(jì)壓力，為實(shí)現(xiàn)人人有房的目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。近年來(lái)，隨著廉租房政策的貫徹實(shí)施，廉租房的建設(shè)受到了政府的大力支持。在建造房屋的過(guò)程中，許多問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始引起激烈的討論，如何解決各種問(wèn)題已成為民生關(guān)注的焦點(diǎn)。

二、廉租房選址常見(jiàn)的影響因素

城市土地通常反映不同的價(jià)值，根據(jù)所處的位置，產(chǎn)生一定的差別收入。這一因素主要受城市土地自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通環(huán)境、人口和多層次經(jīng)濟(jì)密度的影響，最終影響整個(gè)地區(qū)的土地差別收入。當(dāng)然，如何充分發(fā)揮土地的最大價(jià)值是土地利用的基本原則，需要在國(guó)家宏觀調(diào)控的干預(yù)下得到體現(xiàn)。我們提倡最好的利用，每塊土地都應(yīng)按國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)劃。一般來(lái)說(shuō)，良好的位置比不好的位置更有利可圖。房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。因此，房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格之間的關(guān)系是比例增長(zhǎng)的線性關(guān)系。中國(guó)土地價(jià)格的快速增長(zhǎng)不僅與經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)有關(guān)，而且與中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的熱浪有關(guān)，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。這與當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入結(jié)構(gòu)有關(guān)，與土地財(cái)政有密不可分的關(guān)系。

眾所周知，城市的土地資源非常有限。隨著城鎮(zhèn)化比率的不斷提高和城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)一步推進(jìn)，城市可用的土地資源將越來(lái)越少，地理位置也將決定價(jià)格差異。通常，我們可以看到離市中心越遠(yuǎn)，土地價(jià)格越低，因?yàn)橥恋毓卜?wù)的便利性影響了它的價(jià)值。在實(shí)踐中，我們可以得出結(jié)論，土地的便利性越高，用戶(hù)的生產(chǎn)和生活的經(jīng)濟(jì)成本就越低，這就是為什么由于土地的便利，市中心的地產(chǎn)價(jià)格普遍高于郊區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格。與此同時(shí)，這種現(xiàn)象也反映了城市住宅用地的價(jià)格走勢(shì)。根據(jù)與市中心以及學(xué)區(qū)或政府等核心功能區(qū)距離的不同，形成相應(yīng)的價(jià)格圈。這意味著隨著輻射距離增大，地產(chǎn)平均價(jià)格逐漸下降。住房?jī)r(jià)格是低收入和中等收入家庭選擇居住地的先決條件。低收入住房主要是項(xiàng)目在一定程度上適應(yīng)這些人的購(gòu)買(mǎi)力，人們可以選擇租住或購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)然，如果廉租房的價(jià)格和周邊商品房的價(jià)格持平，這可能會(huì)導(dǎo)致供求市場(chǎng)的不平衡，導(dǎo)致無(wú)家可歸的低收入群體，依靠政府補(bǔ)貼仍然難以為繼。由于其遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，必然會(huì)因配套設(shè)施不全、交通不便而提高生活成本，低收入者的生活會(huì)更加困難。同時(shí)，在計(jì)算廉租房租金時(shí)要采用政府統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。因?yàn)榱夥康慕ㄔ斐杀荆苷?cái)政投入的影響較大，廉租房的建造成本多數(shù)情況不包括地價(jià)，它主要取決于建造房屋本身的成本。相比之下，低成本住房在價(jià)格上有很大的優(yōu)勢(shì)，但在工作生活便利性上有其他缺點(diǎn)。要解決這個(gè)問(wèn)題，可從多個(gè)方面同時(shí)入手，不斷健全完善廉租住房建設(shè)機(jī)制，控制廉租住房?jī)r(jià)格，科學(xué)規(guī)劃廉租房選址。

三、對(duì)廉租房選址的建議

廉租房的建設(shè)與安置體現(xiàn)了一個(gè)城市政府的智慧、眼光和責(zé)任擔(dān)當(dāng)，它會(huì)在一定程度上影響城市未來(lái)的發(fā)展和穩(wěn)定。加快廉租房建設(shè)作為一項(xiàng)民心工程，能切實(shí)體現(xiàn)政府對(duì)群眾切身利益的關(guān)懷和維護(hù)，因此廉租房的選址必須遵循以人為本的原則。旨在改善低收入人群的居住條件，提高他們的生活水平，讓他們公平地享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果，并為他們今后的全面發(fā)展提供更加平等的機(jī)會(huì)。

（一）充分發(fā)揮政府的職能作用

地方政府在住房建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都起著最重要的作用，他們的意見(jiàn)是決定性的。首先，對(duì)于廉租房，地方政府必須提高政治站位，保持大局意識(shí)，在城市規(guī)劃過(guò)程中優(yōu)先對(duì)廉租房進(jìn)行選址。廉租住房的區(qū)位應(yīng)選擇在交通設(shè)施比較好的地區(qū)，如地鐵沿線，主要是為低收入群體提供便利的公共交通條件，所以一定要做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)于極其困難的居民還可給予一定的貨幣補(bǔ)貼，減輕生活成本。

（二）建議廉租房?jī)?yōu)先選址老城區(qū)

經(jīng)過(guò)多年的城市老城區(qū)發(fā)展，不僅僅有城市的文化教育底蘊(yùn)沉淀和較為完善的公共服務(wù)設(shè)施還有困難群眾賴(lài)以生存的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，老城區(qū)集中了各地城市居民中最低生活保障家庭。如果低收入家庭搬遷出老城，會(huì)給自己的生活帶來(lái)極大的不方便。老城規(guī)劃建設(shè)廉租房，可以進(jìn)一步完善城市公共服務(wù)設(shè)施，不讓困難群眾遠(yuǎn)離市中心，在享受市中心生活便利的同時(shí)，不增加生活成本以及就業(yè)壓力。

（三）逆城市化進(jìn)程中優(yōu)化廉租房選址

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,在一定程度上的城市化已經(jīng)逆城市化。通常高收入者住在郊區(qū)或城市邊緣,享受新鮮的空氣,低密度,安靜的生活環(huán)境,有能力承擔(dān)昂貴的生活成本,低收入人群和家庭一般生活在城市的中心區(qū)域,享受美好的生活,形成一套完整的基礎(chǔ)設(shè)施,可以減少不必要的生活成本,以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理分配和共享。在逆城市化的背景下,許多發(fā)達(dá)國(guó)家把最靠近城市中心的范圍作為廉租住房建設(shè)的主要區(qū)域。我國(guó)也應(yīng)該在一些新城市的中心地帶預(yù)留一定量的土地建設(shè)廉租房等保障性住房。

（四）小區(qū)項(xiàng)目配建

北京和廣州等地已經(jīng)在出讓的一些項(xiàng)目里面就配建了一些廉租住房，小區(qū)的配套設(shè)施都可以共同享用，這種做法值得各地借鑒，促進(jìn)窮人和富人在空間上的融合，在享受相同的教育、文化、衛(wèi)生、體育等社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的同時(shí)，還建立了一種相對(duì)暢通的社會(huì)流動(dòng)渠道以及較多的流動(dòng)機(jī)會(huì)來(lái)抵消貧富差距過(guò)大，打消了窮人害怕失去向上流動(dòng)的顧慮。

四、結(jié)束語(yǔ)

從本文的描述中，我們可以看到，只有通過(guò)修改現(xiàn)有系統(tǒng)，引入更有效的政策工具并實(shí)施它們，才能從根本上解決廉租房短缺和不正確的選址問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)在公共區(qū)域規(guī)劃廉租住房，產(chǎn)業(yè)集中，交通便利。在具體實(shí)施中，還需要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r分析各種情況并分析具體問(wèn)題。只有這樣，我們才能提供更便利的廉租住房環(huán)境，讓更多低收入人群擁有住房。