房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制探討

文/衛(wèi)寧，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學

房地產(chǎn)行業(yè)是我國當前社會主義經(jīng)濟發(fā)展體系中的重要組成部分，對推動我國社會主義現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展具有不可言喻的重要影響力。但由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目開發(fā)過程中具有開發(fā)周期相對較長、投資成本相對較大等諸多先天限制性因素，其項目開發(fā)的風險系數(shù)往往居高不下。換言之，風險頗高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在其項目開發(fā)過程中，必須始終重視自身成本控制，做到項目開發(fā)全過程成本控制的科學化和合理化，以最大限度降低房地產(chǎn)開發(fā)項目過程所需成本，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的整體性持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中社會效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一及深度融合。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)中，項目開發(fā)需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多部門的聯(lián)合協(xié)作，共同努力，才能取得項目的最終盈利，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存，進而使企業(yè)獲得進一步的發(fā)展。資金是一個企業(yè)生存與發(fā)展的根本，也是企業(yè)在運營過程中的關(guān)鍵所在。資金不足或資金難以周轉(zhuǎn)，無論短期抑或長期，對企業(yè)的影響都是巨大甚至是致命性的。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項初始，房地產(chǎn)企業(yè)就必須組織專人，認真研究開發(fā)項目的可行性，精打細算，切實分析開發(fā)過程中可能遇到、將要遇到或難以預料的諸多風險與挑戰(zhàn)，盡可能降低項目開發(fā)過程中的相關(guān)風險系數(shù)，避免項目開發(fā)過程中的無端浪費現(xiàn)象，有效協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的人力、物力和財力投入，將成本控制理念貫徹房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程，防止開發(fā)項目出現(xiàn)成本超額的情況，造成企業(yè)的成本壓力，保證企業(yè)的盈利能力。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制中存在的問題

2.1 開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認識不足

2.1.1 對成本控制重要程度認識不足

成本控制事關(guān)企業(yè)發(fā)展全局，是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵所在。但在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，一般房地產(chǎn)開發(fā)商只對項目施工階段予以相當重視程度，對其他階段的關(guān)注力度卻往往不足，而一線施工人員和操作人員基本都是農(nóng)民工，學歷有限，雖然經(jīng)驗較為豐富，但對項目工程師的設(shè)計內(nèi)容理解有時也難免有限，這就導致項目實際施工過程的成本控制出現(xiàn)較大偏差，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制整體效果不盡如人意。

2.1.2 對成本控制理念宣傳力度不夠

由于房地產(chǎn)企業(yè)的一線施工人員在專業(yè)素質(zhì)上有待提高，對項目工程方案理解有限，操作工作多憑自身經(jīng)驗，而企業(yè)在成本控制的理念宣傳上又普遍缺乏力度，在實施過程中又欠缺靈活性與標準的規(guī)范性，因此項目一線工作人員難以對企業(yè)成本控制做出有效反應也在情理之中。

2.1.3 績效考核有待完善

績效考核是企業(yè)提高自身效益的重要方式，在企業(yè)各領(lǐng)域中有著極為廣泛的應用。但在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)往往對成本控制這一環(huán)節(jié)的績效考核重視程度不足，具體可操作性不強，這在很大程度上也弱化了房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制效果，導致成效不佳，不盡如人意。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制制度不完善

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制制度未成體系

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往只對較為引人注目的環(huán)節(jié)投入較大關(guān)注力度，如項目開發(fā)的施工階段，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體流程和成本控制的制度設(shè)計上卻相應缺乏關(guān)注力度，用力不勤，這無疑使房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的效益受到較大影響，使企業(yè)在盈利能力、發(fā)展規(guī)劃和實際操作上出現(xiàn)不同程度的偏差，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

2.2.2 項目施工管理有待細化

在實際過程中，企業(yè)為了增強項目的可操作性，確保項目能盡可能成功，往往會將項目再加以拆分，形成一個個的子項目，并制定相關(guān)標準，使其可操作性和落地性更強，嚴格執(zhí)行。但在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，企業(yè)并沒有形成詳細的成本控制制度，相關(guān)規(guī)范性不強，在項目施工及其管理方面也有待細化，這在一定程度上也導致了企業(yè)成本控制的整體效果不理想。

2.2.3 追責制度有待完善

由于企業(yè)各部門在職能上都有各自的特點和差異，因此各部門在成本控制上也有相應的確定責任。但在大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，其在項目開發(fā)過程中并沒有對成本控制的追責制度予以太多重視，即使有個別企業(yè)進行了成本控制的追責制度建設(shè)，但在實際執(zhí)行上也往往欠缺力度，從而大大影響了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)上的成本控制。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有待系統(tǒng)化

在企業(yè)運營中，企業(yè)各個環(huán)節(jié)并非鐵板一塊，而是既相互獨立又相互聯(lián)系的，因此在運營過程中進行全面而系統(tǒng)化的管理是極有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)亦是同理。但在當前階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面卻缺少系統(tǒng)化的管理，以致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個環(huán)節(jié)時常出現(xiàn)脫節(jié)問題，且各部門由于缺乏成本控制的整體性觀念，只認為管好自己本部門的成本控制就已足矣，未從項目整體出發(fā)進行全盤考慮，也就難以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目整體上的成本控制帕累托最優(yōu)，這些都增加了房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上的難度，增加了企業(yè)的運營成本和開發(fā)成本，不利于企業(yè)盈利能力的增強和進一步深入發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的改善對策

3.1 明確房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制管理目標

在企業(yè)運營中，企業(yè)的各部門各環(huán)節(jié)在職能和連續(xù)性上都是環(huán)環(huán)相扣的，這對于企業(yè)的整體競爭力而言至為重要。因此，要較為完滿的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)全過程中的成本控制，提高企業(yè)整體競爭力，就必須首先明確房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的目標。目標統(tǒng)一，才有利于管理和控制上的統(tǒng)一，才能將成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程中進行有效貫徹和落實，從而實現(xiàn)成本控制的有效性。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制全過程中，成本控制必須根據(jù)具體目標進行具體統(tǒng)籌，無特殊情況不得隨意變更企業(yè)的既定規(guī)劃和既定目標，造成企業(yè)目標和規(guī)劃在連續(xù)性和執(zhí)行力上的缺失。必須在明確成本控制目標的基礎(chǔ)上，從整體層面出發(fā)，根據(jù)既定目標進行具體而周密的成本控制，明確企業(yè)每一個部門的具體責任，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行事前、事中和事后的全過程控制和全過程管理，從而降低企業(yè)成本，提升企業(yè)盈利能力。

3.2 完善成本控制體系

在企業(yè)成本控制體系上，主要包括三個版塊的內(nèi)容，即信息系統(tǒng)、組織系統(tǒng)和實施系統(tǒng)。要相對圓滿的實現(xiàn)企業(yè)成本控制的目標，降低企業(yè)成本，在項目開發(fā)時就必須排除干擾因素，整合信息系統(tǒng)，嚴格按照企業(yè)既定方針來實施，確保企業(yè)成本預算目標的完成。同時房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中必然會根據(jù)實際情況而將原有目標再細化為一個個更為具體的子目標，因此企業(yè)在開發(fā)過程中也應根據(jù)具體環(huán)節(jié)的不同而設(shè)置不同的成本控制標準，使其可操作性更強，更容易落實。房地產(chǎn)企業(yè)必須想方設(shè)法，對自身成本控制體系加以完善，使成本控制更加有章可循，更具可操作性，這能有效增強企業(yè)各部門在成本控制上的整體性觀念，防止其“各自為政”，從而較為順利的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)全過程的成本控制目標，促進企業(yè)的進一步發(fā)展和壯大。

3.3 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過程系統(tǒng)化

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程可看作一個整體性的系統(tǒng)，因此在其成本控制上也應具備系統(tǒng)性意識，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制全過程的系統(tǒng)化。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個階段，如方案設(shè)計階段、可行性研究階段、施工階段和竣工階段等，都應增強成本控制意識，提升系統(tǒng)化成本控制能力，調(diào)動企業(yè)各部門的工作積極性，使房地產(chǎn)企業(yè)各組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng)都能暢行無阻，削減企業(yè)各方面成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟效益和盈利能力上的最大化，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，在我國經(jīng)濟發(fā)展的當前階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)加大，盈利難度增加，而其自身在項目開發(fā)全過程成本控制的認識深度、控制體系和系統(tǒng)化上仍存在著不足，這些都增加了企業(yè)降低成本的難度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。本文立基于此，較為詳細的闡述了其中存在的問題，并提出相應對策，希望能為提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間、促進房地產(chǎn)企業(yè)甚至房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展做出些許貢獻，使之能在新時代的發(fā)展潮流中獲得進一步的蓬勃發(fā)展。