業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的思考

摘 要：隨著房產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化，業(yè)主委員會(huì)這一小區(qū)自治組織應(yīng)運(yùn)而生，成為社區(qū)治理的主體之一。業(yè)主委員會(huì)是維護(hù)社區(qū)發(fā)展的重要因素，但業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮其在社區(qū)治理中的作用存在自治的困境，為實(shí)現(xiàn)更高層次的社區(qū)治理，實(shí)現(xiàn)多中心治理，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的改進(jìn)是一個(gè)突破口。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì);自治;社區(qū)治理;困境;對(duì)策

小區(qū)范圍內(nèi)的問題越來復(fù)雜，由居委會(huì)及相關(guān)行政部門協(xié)調(diào)處理的管理模式無法解決某些問題。讓業(yè)主參與到社區(qū)治理當(dāng)中，能更好地實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治治理，協(xié)助政府處理物業(yè)問題、小區(qū)糾紛，小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)成為了促進(jìn)社區(qū)治理的突破口。本文從業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的現(xiàn)實(shí)可能性出發(fā)，分析業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的困境并提出建議和對(duì)策。

1 業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的現(xiàn)實(shí)可能性

1）業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的合法性?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十五條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定為業(yè)主委員會(huì)的成立提供了法律法規(guī)支持，使業(yè)主委員會(huì)成為一個(gè)被業(yè)主和社會(huì)認(rèn)可的合法組織，其行動(dòng)受法律認(rèn)可和法律保護(hù)，這就為業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理活動(dòng)提供了保障。

2）業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的合理性。社區(qū)治理是一種多中心治理，當(dāng)前社區(qū)治理的主體主要有社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)居委會(huì)作為基層群眾自治性組織，它的治理對(duì)象既包括轄區(qū)內(nèi)的居民，也包括轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境和秩序。物業(yè)公司可能服務(wù)多個(gè)小區(qū)，這兩者都是脫嵌于小區(qū)的，兩者分別遵循著行政邏輯和市場(chǎng)邏輯，其各自行動(dòng)導(dǎo)向與業(yè)主的期待并不一致，不能真正代表小區(qū)業(yè)主的利益。而業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的內(nèi)生組織，它更關(guān)注小區(qū)整體的治理，但其對(duì)小區(qū)的治理還需要得到居委會(huì)的支持，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)矛盾時(shí)也需要居委會(huì)進(jìn)行調(diào)解，這種理性選擇使得多數(shù)業(yè)主委員會(huì)也積極輔助居委會(huì)進(jìn)行社區(qū)治理，因而業(yè)主委員會(huì)就具有了參與社區(qū)治理的合理性。

3）業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的必要性。首先，業(yè)主委員會(huì)能有效處理小區(qū)物業(yè)糾紛，改善社區(qū)治理環(huán)境。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)物業(yè)公司形成制衡作用，物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)的壓力和維權(quán)行動(dòng)下，對(duì)小區(qū)存在的問題進(jìn)行有效處理，業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛得到有效解決，社區(qū)治理環(huán)境得到改善。其次，業(yè)主委員會(huì)能幫助居委會(huì)提升社區(qū)治理效率。我國(guó)的社區(qū)居委會(huì)的“行政化”傾向愈來愈明顯，行政性任務(wù)繁重，處理小區(qū)居民糾紛力不從心。業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于居委會(huì)來說，對(duì)小區(qū)鄰里糾紛和業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，更能深入了解情況，有效解決問題。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)入社區(qū)治理體系，發(fā)揮輔助治理的作用，有助于提升居委會(huì)社區(qū)治理的效率，有助于在良性互動(dòng)中實(shí)現(xiàn)社區(qū)利益平衡與和諧安定。

2 業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的困境

如前所述，業(yè)委會(huì)參與社區(qū)治理具有現(xiàn)實(shí)可能性，對(duì)社區(qū)治理影響重大。然而，業(yè)主委員會(huì)治理作用的發(fā)揮不盡如人意，部分業(yè)主委員會(huì)的不規(guī)范運(yùn)作嚴(yán)重影響到其參與社區(qū)治理的效果。筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)至少存在以下問題：

1）法律意識(shí)淡薄。有的業(yè)委會(huì)不按照法定程序和小區(qū)規(guī)約的規(guī)定履職，在管理小區(qū)事務(wù)時(shí)造成業(yè)主不滿，喪失業(yè)主信任。

2）服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。據(jù)筆者調(diào)查，真正具備熱心公益事業(yè)，為小區(qū)業(yè)主利益認(rèn)真履職的業(yè)委會(huì)委員不多，部分業(yè)委會(huì)委員在履職過程中缺乏大局觀念，對(duì)業(yè)主的意愿置若罔聞，對(duì)自身的定位認(rèn)識(shí)不清最終走到業(yè)主的對(duì)立面，甚至煽動(dòng)業(yè)主激化矛盾，影響小區(qū)和諧、社會(huì)穩(wěn)定。

3）文化程度不高，自治能力有限。業(yè)主委員會(huì)是公益性的小區(qū)自治組織，需要奉獻(xiàn)大量的時(shí)間和精力，年輕人忙于工作，無心加入業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)委員中大多數(shù)年齡結(jié)構(gòu)偏大，文化程度不高，在處理小區(qū)問題時(shí)工作能力欠缺。

4）部分委員動(dòng)機(jī)不純。有的委員把業(yè)主委員會(huì)當(dāng)作牟取私利的平臺(tái)，如以終止物業(yè)管理合同為要挾，要求物業(yè)公司為其提供個(gè)人益;如要求減免管理費(fèi)，提供免費(fèi)的車位等。

5）監(jiān)督機(jī)制不健全?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條第二款第六項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有“監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作”的權(quán)利。第十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行“選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員”的職責(zé)。第十九條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！薄稐l例》雖然規(guī)定了業(yè)主有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)業(yè)委會(huì)違法違規(guī)的決定有責(zé)令限期改正或者撤銷的權(quán)力，但沒有具體規(guī)定如何監(jiān)督，對(duì)法律責(zé)任、監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機(jī)構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒有明確規(guī)定，對(duì)業(yè)委會(huì)給小區(qū)造成的損失、侵害的業(yè)主利益如何承擔(dān)責(zé)任也沒有明確，操作性不強(qiáng)，實(shí)踐中難以真正起到作用。

3 解決業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理困境的建議和對(duì)策

業(yè)委會(huì)參與社區(qū)治理的困境預(yù)示著其融入社區(qū)治理并產(chǎn)生有效性的難度，針對(duì)上述困境，筆者提出以下建議和對(duì)策。

1）在業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行過程中加強(qiáng)培訓(xùn)和指導(dǎo)。在業(yè)主委員會(huì)組建時(shí)，相關(guān)職能部門要加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)籌備組工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，確保業(yè)委會(huì)選舉依法依規(guī)進(jìn)行。在業(yè)委會(huì)委員的人選上，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，倡導(dǎo)“紅色業(yè)委會(huì)”，從而能夠選舉出思想政治素質(zhì)過硬的業(yè)委會(huì)委員。業(yè)委會(huì)產(chǎn)生后，對(duì)成立后初任業(yè)主委員會(huì)委員就物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)業(yè)委會(huì)委員進(jìn)行專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)、工作技巧和管理能力進(jìn)行培訓(xùn)。

2）加大社會(huì)宣傳力度做好宣傳、教育、引導(dǎo)工作。當(dāng)前應(yīng)突出業(yè)主等相關(guān)行為主體地位和責(zé)任的宣傳，以“政府引導(dǎo)、企業(yè)推動(dòng)、社會(huì)參與”的方式，綜合運(yùn)用多種手段，除了常規(guī)的橫幅、標(biāo)語、海報(bào)、宣傳欄外，行業(yè)主管部門和司法部門應(yīng)整合運(yùn)用區(qū)內(nèi)刊物、電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代多媒體手段，讓業(yè)主多渠道了解物業(yè)管理的重要性和作為業(yè)主的基本權(quán)責(zé)，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度和對(duì)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)同度。

3）完善監(jiān)督和考核機(jī)制。建立業(yè)委會(huì)日常工作制度和年終考核評(píng)議制度。建立業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制、年度工作報(bào)告制度、業(yè)主委員會(huì)接待制度、重大事項(xiàng)報(bào)告制度、業(yè)主委員會(huì)評(píng)議制度、印章管理制度、信息公開制度、檔案管理制度等日常管理制度。完善業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的程序和內(nèi)容，設(shè)定對(duì)業(yè)委會(huì)的約束條款，實(shí)行年終述職和考核制度對(duì)工作優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。主管職能部門可制訂可行性的考核評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行年終考核評(píng)議，對(duì)評(píng)議結(jié)果分為不合格、合格、良好、優(yōu)秀幾個(gè)等級(jí)，對(duì)于評(píng)議結(jié)果為優(yōu)秀的可以進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于不合格的可以進(jìn)行通報(bào)。

4 結(jié)語

綜上所述，業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)治理的多元共治中的一元，也是社區(qū)治理創(chuàng)新的切入口。業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理既是合法和合理的，又是必要的，但這并不意味著業(yè)主委員會(huì)普遍建立后就能有效推動(dòng)社區(qū)治理。業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展面臨各種困境，為使業(yè)委會(huì)發(fā)揮其功能，需加強(qiáng)業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)業(yè)委會(huì)的相關(guān)制度缺陷進(jìn)行完善，并且加大宣傳力度，提升對(duì)業(yè)委會(huì)的認(rèn)可度，對(duì)其進(jìn)行合理引導(dǎo)以使業(yè)主委員會(huì)凸顯其作用。

作者簡(jiǎn)介

周海燕（1980-），女，漢族，四川武勝人，碩士研究生，副教授，四川財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。