淺談我國(guó)中小城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

高晨星

（吉林化工學(xué)院，吉林 吉林 132000）

一、我國(guó)中小城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，根據(jù)我國(guó)城市的發(fā)展水平和居民的生活水平以及購(gòu)買能力，結(jié)合各城市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，可以將我國(guó)的城市劃分為特大城市、大型城市、中等城市和小城市。其中，不發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)以及各省和自治區(qū)的地級(jí)市被劃分為中等城市，而縣級(jí)市和縣城一般被劃分為小城市。例如，吉林省除了省會(huì)長(zhǎng)春市以外，包括吉林市、四平市等在內(nèi)的所有其他市縣均被劃分為中小城市。中小城市相較于特大城市和大城市而言，通常具有一定的特點(diǎn)，如地方經(jīng)濟(jì)薄弱、人口相對(duì)較少、城市建設(shè)發(fā)展較晚但較為迅速、周邊農(nóng)村人口向市區(qū)流動(dòng)性比較大、城市第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展等特點(diǎn)。而隨著特大城市和大城市的不斷發(fā)展，城市人口激增，房?jī)r(jià)大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和建設(shè)速度放緩，購(gòu)房者逐漸將目光轉(zhuǎn)向中小城市，給中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

首先，伴隨著大城市購(gòu)房壓力的不斷增大和中小城市的城市化進(jìn)程不斷加快，中小城市成了購(gòu)房者眼里的新目標(biāo)，給中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。由于中小城市的地價(jià)比較低廉，土地成本、建設(shè)成本、安裝成本等都比較低，并且很多城市為了吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，給予了很多優(yōu)惠政策，這樣，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到中小城市，開(kāi)發(fā)具有新理念的現(xiàn)代化住房，刺激和帶動(dòng)了中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，有利于中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷完善，也同時(shí)帶動(dòng)了中小城市本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及二手房銷售企業(yè)和房屋租賃企業(yè)的發(fā)展。

第二，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有增。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民群眾的生活水平在不斷提高，人民對(duì)住房面積和質(zhì)量的需求也在不斷增加。尤其是在當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的過(guò)程中，房地產(chǎn)去庫(kù)存從整體上提高了房地產(chǎn)的質(zhì)量，給購(gòu)房者更多的選擇空間，也促進(jìn)了很多家庭將置業(yè)周期縮短，當(dāng)前，很多家庭的置業(yè)周期已經(jīng)為6-8年，甚至更短。同時(shí)，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)群體主要集中在25-45歲之間，這部分消費(fèi)者恰恰處于我國(guó)人口的生育高峰，隨著小家庭組建過(guò)程中對(duì)住房的消費(fèi)需求，以及日益增長(zhǎng)的對(duì)住房的投資需求都有效地拉動(dòng)了中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，隨著家庭對(duì)子女教育的重視，小學(xué)、初中、高中學(xué)區(qū)房的不斷更換，以及中小城市的不斷發(fā)展過(guò)程中吸引外來(lái)優(yōu)秀人才的到來(lái)和城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)村人口的流入，都在一定程度上拉動(dòng)了中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

第三，伴隨著“營(yíng)改增”的進(jìn)行，中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)成本有所下降?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)不再繳納營(yíng)業(yè)稅，而是按照10%繳納增值稅，而個(gè)人出售持有兩年上的自用二手房免征增值稅。這樣的稅收政策一方面將房地產(chǎn)企業(yè)納入到了增值稅的抵扣鏈條中，只要房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)慎選擇能夠開(kāi)具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的上游建筑企業(yè)和裝修公司，就可以將其進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣，從而有效降低了商品房的成本；同時(shí)，對(duì)于個(gè)人出售自用的持有期間等于或超過(guò)兩年的二手房免征增值稅的規(guī)定，進(jìn)一步促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的繁榮。

二、我國(guó)中小城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和存在的問(wèn)題

雖然當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，但由于中小城市和特大城市以及大城市相比具有的天然劣勢(shì)，使得中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，存在一定的問(wèn)題。

首先，中小城市基礎(chǔ)建設(shè)不夠完善、交通網(wǎng)絡(luò)不夠通暢、交通設(shè)施不夠發(fā)達(dá)、城市規(guī)劃不夠合理以及中小城市本土的房地產(chǎn)企業(yè)管理理念比較陳舊、中小城市本土的居民購(gòu)房能力不足等各種問(wèn)題，給中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。

第二，中小城市房地產(chǎn)庫(kù)存量巨大，去庫(kù)存仍是其發(fā)展過(guò)程的主要問(wèn)題。以吉林省為例，截止到2016年9月底，吉林省全省中小城市共有庫(kù)存商品房近33萬(wàn)套，面積約為3237.2萬(wàn)平方米，按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性變革過(guò)程中對(duì)商品房去庫(kù)存的狹義公式進(jìn)行計(jì)算，去庫(kù)存的期間最短也要24.6個(gè)月。而吉林省中小城市住宅商品房的售價(jià)卻一直在上升，已經(jīng)由2009年的每平方米2788元逐年上升到2015年約為每平方米5475.55元，幾乎翻了一番。而吉林省中小城市人均可支配收入雖然一直是增加的，其增幅卻沒(méi)有房?jī)r(jià)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年吉林省中小城市住房銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)13.8%，而銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)卻分別為負(fù)16.77%和負(fù)7.65%。究其原因，是很多居民選擇了租房或者維持原有住房去替代購(gòu)房，由此導(dǎo)致了這些中小城市的住房消費(fèi)占可支配收入的比重不增反降。當(dāng)前，高庫(kù)存問(wèn)題仍然困擾著我國(guó)中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)，伴隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的進(jìn)行，去庫(kù)存仍然是包括吉林省在內(nèi)的我國(guó)中小城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)重要的任務(wù)。

第三，中小城市本土的房地產(chǎn)企業(yè)管理體制不夠健全，對(duì)“營(yíng)改增”的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不能有效利用。中小城市本土的房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模相對(duì)比較小，其內(nèi)部的管理體制、財(cái)務(wù)核算以及稅收體制都不夠健全，如果在洽談建筑商和供應(yīng)商以及裝修公司的過(guò)程中受到企業(yè)規(guī)模的限制，沒(méi)能與有增值稅一般納稅人資質(zhì)的上游企業(yè)合作，則無(wú)法取得可以抵扣的專用發(fā)票，由此，將使企業(yè)的稅收成本不降反增。同時(shí)，如果企業(yè)的財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)人員素質(zhì)不夠，沒(méi)有按時(shí)申報(bào)、按照規(guī)定抵扣和留存相關(guān)資料，也無(wú)法降低企業(yè)的稅務(wù)成本。

三、促進(jìn)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

首先，在原有的基礎(chǔ)上，中小城市要不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市發(fā)展的標(biāo)志，只有科學(xué)合理的城市規(guī)劃布局、通暢便利的道路交通路線、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源才能吸引更多外來(lái)人口流入，進(jìn)而促進(jìn)中小城市本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

第二，中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)要積極調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，平穩(wěn)房?jī)r(jià)，促進(jìn)商品房消費(fèi)。伴隨著核心家庭的不斷出現(xiàn)，三口之家對(duì)住房需求通常在兩室或三室，因此，商品房開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要根據(jù)實(shí)際需要，多配置需求量較大、面積合理的戶型，同時(shí)還要兼顧不同消費(fèi)群體對(duì)高端的高檔住宅的需求和低端的廉價(jià)房、廉租房的需求，開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)需要的樓盤(pán)，從而促進(jìn)房屋銷售。還要在滿足消費(fèi)者基本需要的同時(shí)，盡量減少由于非理性的投機(jī)需求而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)盡量回歸到理性消費(fèi)，從而激發(fā)消費(fèi)者的實(shí)際需求，促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮。

第三，中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)要有效利用“營(yíng)改增”的稅改契機(jī)，積極降低成本，提高競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前我國(guó)中小城市的房?jī)r(jià)在不斷上升，給房屋購(gòu)買者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)壓力，導(dǎo)致很多房屋需求者轉(zhuǎn)而租用住房。隨著“營(yíng)改增”的進(jìn)行，我國(guó)中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)如果能有效利用好這一契機(jī)，降低成本，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，則會(huì)將“營(yíng)改增”過(guò)程中的稅收優(yōu)惠部分轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，進(jìn)而刺激房屋需求者的購(gòu)買行為。房地產(chǎn)企業(yè)若想有效利用“營(yíng)改增”帶來(lái)的減稅作用，一方面要不斷提高企業(yè)自身的管理水平和財(cái)務(wù)、稅務(wù)人員的素質(zhì)，另一方面也要重視與有一般納稅人資質(zhì)的上游企業(yè)的合作。

第四，中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身的運(yùn)營(yíng)能力，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。居民購(gòu)買房屋的時(shí)，在考慮房?jī)r(jià)的同時(shí)，更多的是考慮房屋的質(zhì)量和使用功能。例如，有子女入學(xué)的家庭要考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房，有老人的家庭更愿意購(gòu)買醫(yī)療條件和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)好的住房，剛參加工作的年輕人喜歡周邊商業(yè)配套設(shè)施比較繁華地段的住房，而進(jìn)城生活的農(nóng)民更喜歡具有鄉(xiāng)土氣息的居室，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷強(qiáng)化自身的運(yùn)營(yíng)能力和分析能力，不斷調(diào)查潛在消費(fèi)者的需求，并從開(kāi)發(fā)商品房的位置、功能和質(zhì)量上盡量做到有定位、有品位，因?yàn)橹挥蟹舷M(fèi)者的實(shí)際需求，才能從根本上刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，進(jìn)而促進(jìn)房屋的銷售。

總之，我國(guó)中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)是繼特大和大型城市房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展之后的又一生力軍，其恰逢“營(yíng)改增”和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等機(jī)遇，也面臨巨大的挑戰(zhàn)，只有有效利用好國(guó)家和地方相關(guān)政策的同時(shí)，不斷提高自身的品質(zhì)和質(zhì)量，才能不斷得到發(fā)展。