土地供應對房地產市場價格的影響

徐 黎

隨著我國土地制度改革的深化，帶來了土地供應市場的繁榮，房地產關系著人民群眾的日常生活，又與土地供應市場息息相關，百姓的生活離不開房子。但針對近年來不斷地炒房熱，哄抬房價，導致我國的房價一直呈現高居不下讓人望而卻步的現象。眾多的年輕一代被迫成為房奴，疲于房貸的壓力。為此，對我國土地供應市場和房地產市場的控制顯得尤為重要。就此筆者做出如下論述。

一、土地供應市場與房地產市場的關系

土地供應市場近年來隨著我國土地流轉制度的不斷改革，土地供應市場一片繁榮，當土地供應市場出現供大于求導致土地價格下降時，房地產市場的價格會有所下降；當供小于求導致土地價格上升時，房地產市場的價格會有所上升。目前我國房地產價格偏高主要表現在一線城市或省會城市。而在中西部地區(qū)房價依舊是比較穩(wěn)定的狀態(tài)。我國大城市的房價主要是由于有限的土地資源供應，以及大量的勞動崗位帶來了大量勞動力，對房地產的需求也不斷上升，但人口的高密度使得土地價格呈現沿市中心向周邊地區(qū)遞減的特征，且變動比率很大。這種情況下對居民生活無疑有很大影響，這也為政府及時采取措施提出要求。二者的關系不可能完全依靠市場的調節(jié)，更多要依靠政府的積極參與，政府進行主導，保持房地產行業(yè)以及土地供應市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、土地價格增長原因分析

（一）供需矛盾突出

我國大城市的有限空間上往往承受了遠超平均水平數百倍的人口密度，例如，北京市的面積只有735平方公里，市區(qū)擁有人口與將近700萬，人口密度高達9523人每平方公里。而我國的平均人口密度只有33人每平方公里，將近288倍的人口密度差額。大城市憑借其優(yōu)越的經濟環(huán)境，提供眾多工作崗位的能力，不斷吸引眾多勞動力。而人口的快速膨脹帶來的是人地關系的緊張，當供應小于需求之后，由于可供開發(fā)的有效土地資源日漸減少，土地價格隨之而升。在此情況下政府應當積極地對土地市場開展監(jiān)督調查，合理開發(fā)土地，防止違章違法建筑，保障國家的切實利益，同時積極尋找新的發(fā)展點，如新區(qū)的建設，以減少中心城市的人口和環(huán)境壓力。

（二）市場競爭機制的推動

自我國1993年推行社會主義市場經濟體制之后，隨著市場對我國經濟的干預作用，商品的價格由市場決定，這決定了當市場需求很大時，商品價格的不斷上升。土地供應市場也遵循這一發(fā)展規(guī)律，由于供需矛盾的不斷激化，加之土地供應中個人參與的增多，存在很明顯的哄抬價格，導致地產價格虛高的情況。市場競爭機制的引入為我國政府把控市場提出了更多的挑戰(zhàn)，政府既要重視市場的發(fā)展，不能過多地干預市場的發(fā)展，又不能一味地放任市場的發(fā)展，這樣很容易導致市場的惡性發(fā)展。

（三）經濟大環(huán)境的影響

2007年至2009年的環(huán)球經濟危機中，世界經濟形勢的不景氣蔓延到國內，在這時，面對如何保證手中資金的不貶值這一問題，投資不動產成為了保值增值的最佳選擇。而住房作為與人們生活最為密切的不動產，而且未來保值增值的能力十分強勁，因此許多的人選擇將自己的資金投向房地產行業(yè)。由此帶來的盲目跟風投資，大量資金的涌入，使得本來就短缺的房地產行業(yè)的需求量連續(xù)攀升，價格也不斷上升。

（四）土地成本不斷上升

土地價格取決于土地成本和土地出讓金之和。土地成本由征地拆遷費用、基礎設施建設費用構成。由于各個地區(qū)經濟發(fā)展程度，城市化進程，物價水平不同，因此各地征地拆遷政策也不相同。一般而言，經濟發(fā)展程度高，城市化進程較快的地區(qū)，人們對征地拆遷的補償標準期望值更高，因而土地成本也更高。

三、土地供應與房地產價格的影響對策淺析

（一）宏觀調控與市場監(jiān)管

政府的經濟職能是保持我國國民經濟的平穩(wěn)運行，政府調控經濟的主要手段便是通過宏觀調控和市場監(jiān)管兩大方式。宏觀調控是指，政府運用一系列的法律法規(guī)以及政策方針等，對國民經濟的運行狀態(tài)進行一定的調節(jié)和干預，是政府將行政手段與經濟手段相結合，以實現經濟結構的調整以及經濟的可持續(xù)發(fā)展。而市場監(jiān)管是指政府作為行政主體，對經濟運行情況加以監(jiān)督，通過政府的經濟調控盡最大限度地減少市場經濟運行中的不合理成分增強對經濟的調控，減少不必要的經濟損失。但政府的經濟調劑能力失靈時，政府的公信力會下降，市場經濟的發(fā)展會愈加畸形。加強市場的宏觀調控和監(jiān)管能力不僅對我國經濟體系的現代化，經濟結構的優(yōu)化具有重要作用，而且對我國經濟的整體平穩(wěn)運行具有重要的意義。

（二）把握好土地市場與房地產市場的關系

土地市場的發(fā)展，一定程度上刺激了房地產市場的發(fā)展，另外土地市場的發(fā)展必須要結合當地的實際情況，土地市場與房地產市場一定要保持一個相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡的過程，政府應當加大對土地市場和房地產市場的關系的調控，保證其在一個合理的區(qū)間內。土地市場的過度發(fā)展帶來的是房地產市場價格的虛高，土地市場的發(fā)展后勁不足帶來的是房地產市場的萎靡。二者之間的關系十分密切，相輔相成，互相影響。對土地供應量的有效控制的同時，應當加強對房地產開發(fā)的控制。土地市場與房地產市場的關系密不可分，作為政府監(jiān)管，既要保證土地市場買賣的合法性、真實性，又要保證房地產市場行業(yè)價格的穩(wěn)定，防止惡意哄抬房價。

（三）合理運用競爭機制

土地出讓分為協(xié)議出讓、招標、拍賣、出讓四種方式。協(xié)議價格出讓容易出現暗箱操作，滋生腐敗等行為，同時，協(xié)議出讓不能較好地反映市場價格，因此，經營性用地一般采取招拍掛的形式。招拍掛不僅能體現公平、公正、公開，更能充分體現社會主義市場經濟體制下土地資源配置的合理性，對土地市場的穩(wěn)定與發(fā)展有積極的促進作用。但同時，招拍掛的方式也容易導致地價不斷升高，頻頻出現地王。所以政府在土地市場中決不能缺位，要加強市場監(jiān)管，積極出臺相應的政策，不斷完善“招拍掛”制度，積極引導各競價方理性競價，引入熔斷、自持等機制，營造良好健康的土地市場，從而更有效對房地產進行調控。

（四）嚴格控制土地成本

房地產成本一般由土地價格、銷售成本、融資成本以及建設成本組成。在房地產開發(fā)成本中約三分之一的成本屬于土地成本，因此土地成本的高低將直接影響房地產成本，進而影響房地產價格。土地成本中最大的兩項成本即征地拆遷費用和基礎設施建設費用，為有效控制土地成本，需要政府制定出臺符合市場規(guī)律的能夠有效實施的土地政策，土地管理者應加快基礎設施建設，盡快完成征地拆遷，提高土地的有效利用率，縮短土地從生地變熟地的時間進程，從而在根本上控制土地成本。

四、結束語

房地產企業(yè)作為高利潤低投資的行業(yè)，對我國的國民的經濟平穩(wěn)運行有著十分重要的作用，國家應該在土地供應量、土地的供應方式以及土地供應途徑上加大干預力度，嚴格控制土地成本，運用宏觀調控和市場監(jiān)管兩大方式并結合一系列其它方式方法對市場進行改進，加強對市場的監(jiān)督管理，減少我國房地產行業(yè)的泡沫化經濟發(fā)展。總之，政府應當要加強在當前我國房地產行業(yè)發(fā)展中所扮演的角色，積極去引導房地產行業(yè)的發(fā)展，但也應當把握好干預的度，防止市場失去活力。