土地儲備新政下土地儲備資金管理規(guī)范化問題探析

俞志東

摘要：文章先分析了土地儲備資金管理中的問題，包括新增項目投資不穩(wěn)定、資金債務大、儲備機構管理問題，隨后提出了土地儲備資金實現(xiàn)規(guī)范化管理的有效措施，包括形成科學的財務管理思路、加強土地儲備相關財務風險控制、提升資金管理能力、做好會計核算，希望能給相關人士提供有效參考。

關鍵詞：土地儲備;資金管理;風險控制

隨著我國近些年推出各種土地政策，土地儲備資金管理越加重要。但在理論研究領域當中，對于土地儲備方面的研究主要在于決策管理和前期管理過程當中，很少涉及到土地儲備資金問題。在新政下科學管理土地儲備資金，能夠為新政提供支持，同時還是加強單位財務建設的關鍵任務。

一、土地儲備和土地儲備資金管理

土地儲備主要是我國各級政府國土資源部門立足于宏觀調控層面考慮土地市場的問題，實現(xiàn)對土地資源的有效利用，能夠依法開發(fā)土地資源、進行儲備、供應等活動。各級政府相關土地儲備機構負責具體工作。

土地儲備資金即相關土地儲備機構嚴格按照我國具體的規(guī)定要求、購買和征收以及收回土地，隨后針對其實施前期開發(fā)等工作過程中所需的資金。土地儲備相關財務部門需針對土地儲備資金制定年度收支預算，隨后結合相應的結果來籌備資金，保證土地儲備資金實現(xiàn)專項資金應用，同時土地儲備機構部還需把土地儲備資金、日常經(jīng)費兩部分費用進行單獨列支，實現(xiàn)分賬核算，避免出現(xiàn)混用的問題[1]。

二、土地儲備資金管理問題

（一）新增項目投資不穩(wěn)定

在推出土地儲備新政后，主要是由地方政府債券以及國有土地收益基金等形式籌集資金。在新時期政府債券嚴控條件下，土地儲備專項債發(fā)行額度有限。而地方政府債券大部分都用來替換存量債務，只有少部分資金用于支持政府債新增投資的，如果不對原有項目開發(fā)方式進行合理的優(yōu)化創(chuàng)新，將會進一步擴大項目資金籌集的不確定性。

（二）資金債務大

舊城改造、經(jīng)濟狀況、政府的土地市場管控等都會影響土地儲備資金的應用質量。部分地方土地儲備機構為了適應政府各項建設需求，不斷發(fā)展，將加快改造速度、調控土地市場作為主要目標，曾經(jīng)在短時間內利用銀行貸款等方式不斷擴大儲備資金，實施土地開發(fā)和收購工作。在新時期經(jīng)濟發(fā)展逐漸平穩(wěn)的狀態(tài)下，因受市場、政策等因素等影響，土地出讓逐漸縮減。該種狀況使土地儲備相關部門資金鏈越加緊繃，土地儲備機構相關融資負債水平也持續(xù)提升。

（三）儲備機構管理問題

在發(fā)布新政后，部分土地儲備機構的相關財務部門未能有效完成資金管理過渡，使土地儲備資金管理以及部門職能轉化之間出現(xiàn)銜接問題，比如地方政府發(fā)行債券的流程較為復雜，需要耗費較長的時間才能夠獲取資金，與到期存量債務之間存在錯配問題，不能立刻滿足項目投資需求以及存量債務的還款需求，各種新問題的出現(xiàn)在一定程度上擴大了財務工作量，同時相關資金管理難度也進一步擴大。和以往土地儲備相關財務部門將工作重點放到擴展土地儲備融資渠道相比，在推行新政后，土地儲備相關財務管理部門中的核心工作逐漸變成提升資金利用率、合理設計土地儲備資金方案上，進一步擴大自有資金所占比例。相關規(guī)定對財務人員提出更高條件、要求，一定程度上也增加了土地儲備機構財務部門的工作負擔。

三、土地儲備資金實現(xiàn)規(guī)范化管理的有效措施

（一）形成科學的財務管理思路

在實施土地儲備新政后，相關財務管理應該充分聯(lián)系政策要求，按照保障民生與落實經(jīng)濟服務職能的具體原則，針對土地儲備資金實施科學、有效管理，面對新時期土地儲備工作銜接問題，相關機構中的財務部門需認真研究土地儲備新政各項內容，并對機構中的資金管理進行合理調節(jié)，編制有效的年度資金應用規(guī)劃，聯(lián)系土地儲備機構具體要求，優(yōu)化調整機構職能。

在土地儲備相關開發(fā)模式不斷變化調整的情況下，土地儲備項目前期開發(fā)工作應該把企業(yè)當作實施開發(fā)主體，進一步優(yōu)化土地儲備機構的服務、協(xié)調和管理職能，針對土地開發(fā)項目進行嚴格的監(jiān)管審批，對經(jīng)營性用地供應進行積極組織、協(xié)調，實現(xiàn)統(tǒng)籌管理。土地儲備機構實施財務管理過程中，還應該堅持全面性的具體原則，促進財務管理在新政條件下實現(xiàn)全面變革，此外，土地儲備機構中的相關財務管理人員還需要結合新政內容，針對用地配置以及土地利用等問題形成綜合性細致規(guī)劃，實現(xiàn)規(guī)范化和科學化的土地儲備管理[2]。

（二）加強土地儲備相關財務風險控制

土地儲備新政推出的根本目的是對當下經(jīng)濟環(huán)境中的風險問題進行有效防治。新政背景下，土地儲備機構內部財務部門需要做好風險控制。因為土地儲備過程中牽涉到規(guī)模巨大的儲備資金，財務部門相關資金應用和籌集工作涉及多種環(huán)節(jié)，運行周期較長，工作量大，資金管理過程中還存在諸多風險因素以及盲點問題。為此在新時期土地儲備機構在資金管理過程中，應結合土地儲備管理現(xiàn)實要求，強化城市規(guī)劃工作，為落實重大開發(fā)項目、保障民生用地、科學城市規(guī)劃等環(huán)節(jié)中的資金管理工作奠定良好基礎。結合土地儲備新政針對土地儲備資金管理具體要求，在詳細、科學設計工作計劃基礎上，相關土地儲備規(guī)模能夠和社會經(jīng)濟以及城市發(fā)展規(guī)模之間實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展，促進城市重大土地儲備工作的有效落實，預防土地前期開發(fā)、整理、收回等儲備環(huán)節(jié)出現(xiàn)盲目性問題，降低儲備資金財務風險。在財務部門中形成風險預警機制，對市場中相關經(jīng)濟因素進行系統(tǒng)分析的基礎上，嚴格管理審批項目申報環(huán)節(jié)，對土地儲備以及運營資金所占比例進行合理劃分，加強土地儲備風險控制，為土地儲備以及城市建設發(fā)展打好基礎，避免出現(xiàn)惡性經(jīng)濟問題。

（三）提升資金管理能力

優(yōu)化資金管理方法，提高管理效率。相關財務部門需要提升自身的資金管理水平，做好土地儲備資金的籌集工作，合理編制應用計劃，同時還需要配合相關單位、部門形成土地儲備新機制，保證項目土地、房屋征遷過程中能夠盡快籌集到充足的資金，堅持以智能化、平臺化以及網(wǎng)絡化財務管理措施為基礎，形成土地儲備資金的信息化管理系統(tǒng)，對資金籌集和應用狀態(tài)進行動態(tài)監(jiān)控，提升資金利用效率，在第一時間發(fā)現(xiàn)資金管理問題，提升機構財務管理效果。

健全制度，強化土地儲備資金的管理工作。為了促進財務管理有序進行，土地儲備機構財務部門需要充分結合新政要求，修改、更新和完善財務管理制度。結合新政中所提到的資金應用范圍以及籌集功能變化，進一步補充和完善相應的財務機制，涉及土地儲備各項工作，確保土地儲備管理順利進行。結合新政內容，土地儲備機構通過收回、收購以及征收等取得土地活動中涉及的補償服務模式，進行土地前期開發(fā)，土地儲備機構財務部門需要緊密聯(lián)系各個部門順利落實采購服務實施方案，促進主體市場融資以及采購服務之間的有效對接，在需要的條件下，還應該進行合理協(xié)調，明確承接方的融資債務權限，避免增加政府債務負擔。

（四）做好會計核算

針對土地儲備機構因儲備土地而產(chǎn)生的借（貸）款利息支出，需通過利息分攤方法融入到土地儲備項目管理當中，不能在當期土地儲備費用中直接扣除。同時還需明確各個利息分攤節(jié)點。對于土地儲備機構而言，存在多種外部融資方法，在土地儲備項目成立后，利用多次交付方式交付土地，并按照相應的配比，對交付的土地承擔稅費以及利息進行分攤。擴展會計核算范圍，統(tǒng)一核算標準，完善辦法。將土地出讓支出和收入等融入土地儲備核算當中，通過完整賬套全面反映土地儲備各種業(yè)務[3]。

四、結語

綜上所述，結合土地儲備新政相關要求全面改革土地儲備職能、健全土地儲備發(fā)展模式是新時期土地儲備機構發(fā)展中的關鍵性問題，為了滿足新政對于土地儲備資金管理的現(xiàn)實要求，相關土地儲備管理機構中的財務部門需要積極創(chuàng)新思路，優(yōu)化管理措施，轉變自身職能，提高資金管理水平。

參考文獻：

[1]王洪飛.全息掌握土地儲備情況 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構布局——以鶴山市土地儲備管理系統(tǒng)為例[J].中國房地產(chǎn)，2019 （04）：42-45.

[2]陳海鷹.基于GM的中小城市土地儲備規(guī)模合理性研究[D].福建農(nóng)林大學，2015.

[3]李暢.把握土地儲備與融資的發(fā)展態(tài)勢對新形勢下土地儲備工作的影響[J].住宅與房地產(chǎn)，2017 （27）：40.