房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

商紅波

摘要：經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)有著較為成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并取得了不錯(cuò)的成果。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都是支持我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性行業(yè)，對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著非常積極的意義。在房地產(chǎn)行業(yè)中，業(yè)務(wù)具有服務(wù)型的特點(diǎn)、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、產(chǎn)品移動(dòng)性差、資金密集性高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)特點(diǎn)，這些特點(diǎn)往往使得整個(gè)行業(yè)面臨著較大的市場(chǎng)、政策以及財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，近些年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，本文也將從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合一定的案例，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施進(jìn)行深入地探析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了飛速地發(fā)展，在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都是支持我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性行業(yè)，對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著非常積極的意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來(lái)看，其業(yè)務(wù)類(lèi)型具有服務(wù)型的特點(diǎn)、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、產(chǎn)品移動(dòng)性差、資金密集性高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著較大的市場(chǎng)、政策以及財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在直接影響著企業(yè)的效益。在此背景之下，只有分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)以及相關(guān)的應(yīng)用措施才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)分析

（一）資金籌措艱難

在目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作中，項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，而這種運(yùn)作模式的開(kāi)展是需要大量資金源源不斷地注入的，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、產(chǎn)品移動(dòng)性差、資金密集性高的特點(diǎn)，使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是屬于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式之中，面對(duì)著房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增長(zhǎng)的負(fù)債率，債權(quán)人的債權(quán)是很難得到保證的，而且還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)較大的困難，在我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)之中，一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的企業(yè)普遍存在著連鎖籌資擔(dān)保鏈，如果其中的一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，那么將會(huì)影響到整個(gè)鏈條上的企業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的困難。

（二）償債能力降低

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國(guó)家剛開(kāi)始實(shí)行的政策是寬入嚴(yán)管，進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)并不需要大量的資本金，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，大多數(shù)企業(yè)往往是通過(guò)負(fù)債的形式來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制之中的，然后通過(guò)借貸這一方式來(lái)獲取本金，自由資金所占的比率是較低的，在當(dāng)前的運(yùn)行環(huán)境中，雖然我國(guó)已經(jīng)實(shí)施了資本金的制度，但是有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量的企業(yè)依然是在高負(fù)債率下運(yùn)行的，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)了60%的安全警戒線(xiàn)，平均水平已經(jīng)高達(dá)75%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是比較弱的。

（三）利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)家宏觀的調(diào)控之下，我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的存貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，而利率的變動(dòng)使得房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本發(fā)生了變化，而且在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)也是難以把控和預(yù)測(cè)的，而利率的這種不確定性也必然會(huì)使得企業(yè)的成本以及預(yù)期收益有著更大的不確定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)的自由資本和借入資本比例存在不合理，這在很大程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行需要大量資本金的投入，如果資金鏈發(fā)生了斷裂，那么企業(yè)將會(huì)馬上面臨著破產(chǎn)的局面，在當(dāng)前主要的運(yùn)行模式中，房地產(chǎn)企業(yè)主要是將自有資金來(lái)進(jìn)行征地，然后將已經(jīng)獲得的土地向銀行進(jìn)行抵押貸款，在該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中，企業(yè)借入的資金量是非常大的，這就會(huì)顯著地提升房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，也就在很大程度上提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)現(xiàn)金流量管理不夠重視

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、產(chǎn)品移動(dòng)性差、資金密集性高，其項(xiàng)目的完成需要經(jīng)過(guò)土地征用、開(kāi)發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段，從這一過(guò)程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期是較長(zhǎng)的，從財(cái)務(wù)管理的角度來(lái)說(shuō)，生產(chǎn)周期的延長(zhǎng)會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)資金的周轉(zhuǎn)期，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，使得企業(yè)面臨著變現(xiàn)的困難，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是以民營(yíng)企業(yè)為主，企業(yè)的內(nèi)部對(duì)現(xiàn)金流量的管理工作是非常不重視的，過(guò)度地追求經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作留下了較大的隱患。

（三）資金缺乏預(yù)算

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金密集是一個(gè)顯著的特征，在每一個(gè)項(xiàng)目中所需要投入的金額是十分巨大的，隨著地價(jià)和建筑造價(jià)的逐漸增高，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)也同時(shí)面臨著生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，資金的占有時(shí)間是非常長(zhǎng)的，在一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)之中在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，往往對(duì)項(xiàng)目的投入以及運(yùn)作成本沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的評(píng)估以及財(cái)務(wù)預(yù)算，而且項(xiàng)目開(kāi)展之后，也沒(méi)有根據(jù)之前所指定的資金投入計(jì)劃進(jìn)行資金投入，使得資金缺乏合理的預(yù)算，極大地增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

四、控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施分析

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是我國(guó)著名的房地產(chǎn)企業(yè)，也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)的上市企業(yè)之一，到目前為止，萬(wàn)科已經(jīng)在全國(guó)53個(gè)大城市布局，在萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，其卓越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力被業(yè)內(nèi)稱(chēng)道，下文的措施分析也是結(jié)合萬(wàn)科的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)分析的。

（三）做好項(xiàng)目前市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)工程的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)、資金投入巨大，因此在動(dòng)工之前必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，要充分掌握項(xiàng)目的質(zhì)量要求、開(kāi)發(fā)情況、市場(chǎng)定位以及競(jìng)爭(zhēng)者的特點(diǎn)，在萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)中成立的有專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研部，會(huì)對(duì)工程的方方面面進(jìn)行調(diào)研，當(dāng)時(shí)機(jī)成熟之后才進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)當(dāng)成立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)，對(duì)建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，將市場(chǎng)上的供需情況收集起來(lái)，使得公司的決策更加具有針對(duì)性和科學(xué)性，避免因?yàn)槊つ繘Q策而帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)資金的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期一般都比較長(zhǎng)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算往往會(huì)存在著很多不確定的因素，并且會(huì)影響到企業(yè)的開(kāi)發(fā)效益。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)之中應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行科學(xué)管理，并且合理地安排資金的投入事項(xiàng)，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、人工成本、制造費(fèi)用、期間費(fèi)用等做好整體的預(yù)算安排，還要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的借款計(jì)劃、預(yù)算外資金的投入做好安排，提高財(cái)務(wù)管理工作的目的性，進(jìn)而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，除此之外，企業(yè)內(nèi)部還可以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，詳細(xì)地掌握資金的流向，并且還要根據(jù)企業(yè)的年度資金使用情況對(duì)階段資金的投入進(jìn)行定量化的約束。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的前提，只有在企業(yè)具有足夠的償債能力的時(shí)候，才能進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，通過(guò)負(fù)債經(jīng)營(yíng)來(lái)籌措足夠的資金，使得房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定的資金實(shí)力來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從而形成良性循環(huán)，良好的資本結(jié)構(gòu)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進(jìn)一步拓寬，幫助其降低資產(chǎn)負(fù)債率。

五、結(jié)語(yǔ)

從我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，其業(yè)務(wù)類(lèi)型具有服務(wù)型的特點(diǎn)、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、產(chǎn)品移動(dòng)性差、資金密集性高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著較大的市場(chǎng)、政策以及財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在直接影響著企業(yè)的效益，因此強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理、提高財(cái)務(wù)的安全管控是十分必要的，是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

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