基于財(cái)務(wù)管理的視覺對住宅維修資金的思考

朱燕萍

摘要：物業(yè)（住宅）專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，事關(guān)千家萬戶的切身利益。近年來資金管理工作不斷完善，建立物業(yè)維修資金管理體制，資金歸集額逐年上升，保障住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)資金及時(shí)落實(shí)，保障住宅正常維修使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，對社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)揮著積極的作用。但實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)資金歸集時(shí)仍有業(yè)主拒繳、審核審批不嚴(yán)、資金管理不夠規(guī)范、跟蹤監(jiān)督不力、難以保值增值等共性問題，應(yīng)予以規(guī)范。

關(guān)鍵詞：物業(yè)（住宅）專項(xiàng)維修資金;套取資金;保值增值

一、物業(yè)（住宅）專項(xiàng)維修資金基本情況

全國各地啟動(dòng)收繳維修資金時(shí)間不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，業(yè)主繳納時(shí)間點(diǎn)不一致（有的是合同備案時(shí)開發(fā)建造者替業(yè)主辦理繳交維修資金給政府代管部門，有的是辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)開發(fā)商開發(fā)建造者替業(yè)主辦理繳交維修資金），各省各地管理辦法略有差異，資金保值增值情況千差萬別。以莆田市為例，啟動(dòng)收繳維修專項(xiàng)資金慢，2007年才啟動(dòng)工作，2014年成立市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心，負(fù)責(zé)資金的歸集、使用、支取和審核等工作，按銷售額的1%至2%收集，歸集的資金在多個(gè)銀行專戶存儲，增值方式采用定期存款;再如：2007年至2017年，歸集資金總額91億元，產(chǎn)生利息收益7140.39萬元，累計(jì)撥付支出432.07萬元。

二、物業(yè)（住宅）專項(xiàng)維修資金普遍存在各種各樣的問題

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集時(shí)存在應(yīng)收未盡收等問題。（1）截止2017年，莆田市報(bào)備的商業(yè)部分共1875617.58平方米，其中：開發(fā)竣工三年以上的商業(yè)部分1474752.31平方米，由于目前維修資金軟件系統(tǒng)不完善，未能提供開發(fā)竣工三年以上的商業(yè)部分未交納的維修基金數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況，經(jīng)估算，開發(fā)竣工三年以上商業(yè)部分部分未售出而開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定繳物業(yè)維修基金高達(dá)上億元，這違反了《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條“已竣工驗(yàn)收但滿三年未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位在三個(gè)月內(nèi)交納”的規(guī)定及我市《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存管理》文件相關(guān)規(guī)定，該條例及文件已下發(fā)多年了，收效甚微;全國各地存在開發(fā)建設(shè)者代收維修資金未及時(shí)繳納給代管部門、挪用他處使用等問題比比皆是。（2）業(yè)主之前拒交維修資金現(xiàn)也不肯補(bǔ)繳，也未承擔(dān)應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，如：我市某業(yè)委會(huì)（該小區(qū)物業(yè)由業(yè)委會(huì)聘請數(shù)位員工管理）2015年2月車棚改造項(xiàng)目：有交納維修資金的由業(yè)主賬戶支付109069.47元，未交納維修資金的應(yīng)由業(yè)主支付14219.72元，水泵維修項(xiàng)目有交納維修資金的由業(yè)主賬戶支付83941.87元，未交的應(yīng)由業(yè)主支付458.13元，未交納維修資金的應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的14677.85元，業(yè)委會(huì)并未向這些業(yè)主收取。某小區(qū)電梯監(jiān)控系統(tǒng)改造預(yù)算金額204699元，有交納維修資金的由業(yè)主支付159501.03元，沒有交納的應(yīng)由業(yè)主支付45197.97元;該小區(qū)智能化系統(tǒng)，工程預(yù)算金額81201.3元，有交納維修基金的由業(yè)主賬戶支付63271.77元，沒有交納的應(yīng)由業(yè)主支付17929.53元;該小區(qū)消防管網(wǎng)預(yù)算金額155985元，有交納維修基金的由業(yè)主賬戶支付122118.32元，沒有交納維修基金的應(yīng)由業(yè)主支付33866.68元，該住宅小區(qū)物業(yè)未向這些業(yè)主收取應(yīng)由業(yè)主現(xiàn)的維修費(fèi)用，業(yè)主不但之前拒交維修資金現(xiàn)也不肯補(bǔ)繳，也未承擔(dān)應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，對促進(jìn)誠信社會(huì)建設(shè)影響極大。

（二）存在虛假的合同及發(fā)票等來套取、侵占物業(yè)（住宅）專項(xiàng)維修資金現(xiàn)象

（1）委員會(huì)套取維修資金。2015年7月某小區(qū)業(yè)主委會(huì)（物業(yè)由業(yè)委會(huì)聘請數(shù)位業(yè)主兼管）與某公司簽訂消防水泵維修合同，2015年2月28日該業(yè)委會(huì)預(yù)付給某公司水泵款49755元，2015年3月10日某公司退回該主委會(huì)49257元錢款，實(shí)際支付498元（代開發(fā)票稅點(diǎn)）;該小區(qū)業(yè)委會(huì)與某設(shè)備公司簽訂6部電梯維修合同（合同無簽訂時(shí)間），2015年2月28日預(yù)付給省某設(shè)備公司113212元，之后該公司退回給該主委會(huì)55701元，實(shí)付57511元維修費(fèi)，該小區(qū)業(yè)委會(huì)套取維修資金10.49萬元。發(fā)票金額與支付錢款不一致。2017年2月某小區(qū)業(yè)委會(huì)申報(bào)新建摩托車車棚111264元，發(fā)票金額111264元，簽發(fā)發(fā)票名稱是市某金屬工程公司，但實(shí)際匯款為區(qū)某不銹鋼加工店，金額70000元，發(fā)票金額與所支付金額不相符（套取維修資金4.11萬），且匯款的單位名稱與發(fā)票抬頭名稱不一樣。

（2）物業(yè)公司套取、挪用、濫用住宅維修資金。由于存在業(yè)主、物業(yè)公司、政府代管部門信息不對稱，各地存在物業(yè)公司虛假業(yè)主簽名申請表、虛假工程預(yù)算，虛假合同，代開發(fā)票、使用大額現(xiàn)金（真實(shí)性存疑）、“保修尾款”遲遲未付現(xiàn)象屢見不鮮。例如：2015年10月某小區(qū)申請電梯監(jiān)控改造工程，預(yù)算金額204699元，發(fā)票金額204699元，該物業(yè)公司銀行轉(zhuǎn)賬101238元給施工方，現(xiàn)金支付93226元（真實(shí)性存疑），“保修尾款”10235元仍滯留在賬上。2014年12月某小區(qū)申請2#A梯、4#樓B梯設(shè)備大配件更換項(xiàng)目，工程預(yù)算金額31276元，該公司物業(yè)公司銀行轉(zhuǎn)賬27888元給施工方，尾款3388元至今仍滯留賬上，“保修尾款”三年以上未付，其實(shí)是多申請資金來套取、挪用。資金使用范圍、用途不符合規(guī)定。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保修期未滿且保修責(zé)任主體（開發(fā)商等）還存在，物業(yè)公司仍申請住宅維修資金來使用，由于大多數(shù)物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司，為開發(fā)商的共同利益著想。很多小區(qū)經(jīng)營性項(xiàng)目維修改造時(shí)仍申請維修資金，如：我市某小區(qū)向業(yè)主收取停車費(fèi)的車棚改造時(shí)，仍申請住宅維修資金來改造。（3）個(gè)別部門“侵占”資金。例如：福建某市每年從利息收入提取約100萬作為政府代管部門經(jīng)費(fèi)開支，這是否合法合規(guī)待政府、專家來探討。

（三）相關(guān)部門申報(bào)材料審核把關(guān)不嚴(yán)。2014-2015年我市某小區(qū)業(yè)委會(huì)申請維修資金共計(jì)36.81萬元，所提供的業(yè)主委員會(huì)情況登記表，存在業(yè)主委員會(huì)登記證編號空白、“業(yè)主委員會(huì)簽字的名字與備案材料上名字一致欄目”上未經(jīng)備案機(jī)構(gòu)簽字蓋章、業(yè)主委員會(huì)所提供的有些要素不齊全等問題，備案證明表涉及戶數(shù)空白，同意使用維修資金業(yè)主128戶，占比無法核算;總建筑面積24812平方米，同意使用專項(xiàng)維修資金業(yè)主擁有房屋建筑面積15800平方米，占比63.68%，不符合《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條“住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”的規(guī)定，政府代管部門予以審批并撥付住宅維修資金。

（四）監(jiān)督檢查不到位。（1）相關(guān)材料公示不到位。很多小區(qū)申請資料，工程預(yù)算價(jià)、公開招投標(biāo)情況等公示往往存形式主義，很多業(yè)主不清楚始末;每戶住宅專項(xiàng)維修資金賬戶資金情況未在小區(qū)公示，維修資金監(jiān)管系統(tǒng)端口未對公眾開放，公眾未能參與核實(shí)、監(jiān)督。財(cái)務(wù)監(jiān)督缺位，由于工作量大，且財(cái)務(wù)人員不熟悉政策業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)銜接不力，人手不夠，責(zé)任心不強(qiáng)就依賴代管銀行來管理、收繳、支取匯總，財(cái)務(wù)監(jiān)督形同虛設(shè)。（2）有關(guān)部門對托管的資金使用疏于跟蹤監(jiān)督，為民服務(wù)意識不強(qiáng)，可疑之處未現(xiàn)場核實(shí)調(diào)查，往往只要相關(guān)書面材料齊全就審批撥款;審計(jì)等部門未組織專項(xiàng)監(jiān)督來及時(shí)發(fā)現(xiàn)、查擺問題。

（五）隨意開戶存儲，大額存款、開戶易存在權(quán)租交易現(xiàn)象。如：我市物業(yè)維修資金中心在不同的銀行機(jī)構(gòu)所開的專戶達(dá)11個(gè)，未防范廉政風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、未健全內(nèi)控財(cái)務(wù)制度來降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，且不便于單位對賬及會(huì)計(jì)核算，為收益分配增加難度。

（六）業(yè)務(wù)管理與財(cái)務(wù)管理均薄弱，申請審批效率低下，會(huì)計(jì)核算不規(guī)范不精細(xì)。存在申請手續(xù)繁瑣，申請審批效率低下問題，影響了正常維護(hù)、修繕。會(huì)計(jì)人員只核算總收支、總利息收益、總銀行手續(xù)費(fèi)總賬，各個(gè)小區(qū)明細(xì)未核算，如何核算好業(yè)務(wù)明細(xì)賬是個(gè)重點(diǎn)及乃至難點(diǎn)，且法定孳息未分?jǐn)偨o業(yè)主，累計(jì)利息掛總賬上;業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)脫鉤嚴(yán)重。

（七）資金保值增值不理想、資金效益低下。大部分樓盤剛開發(fā)不久，申請使用比例低，所以龐大資金趴在賬上“睡大覺”，除部分地區(qū)定期存款、買國債外，其他的均以活期存款存在。雖然國家條例規(guī)定可購買國債，投資途徑太單一，全國大部分地區(qū)嫌麻煩，對托管資金不上心，增值意識不強(qiáng)，均未購買國債，工作人員投資決策水平差。還有個(gè)制約因素：國債購買要通過業(yè)主的三分之二同意，這個(gè)程序操作性不強(qiáng)、耗時(shí)耗精力、大部分群眾對國債不了解而拒絕配合，種種原因?qū)е沦Y金不能保值增值，這也是導(dǎo)致業(yè)主不愿繳納資金的一個(gè)因素。國家未出臺投資收益分案，如：定期存款收益應(yīng)如何分配給業(yè)主。

三、針對以上問題提出相應(yīng)的對策

（一）（1）加強(qiáng)政策宣傳，加大收繳力度。政府應(yīng)加強(qiáng)普法，強(qiáng)化宣傳，讓公眾懂法、守法，深入了解政策，維護(hù)自身權(quán)益意識，積極擁護(hù)政府決策，以主人翁的態(tài)度來參與監(jiān)管監(jiān)督。政府有關(guān)部門應(yīng)采取有效措施加大收繳力度，如：合同備案時(shí)必須繳納維修資金，去法院訴訟拒繳納者，做到應(yīng)收盡收，營造個(gè)公平公正的法治環(huán)境。（2）做好歷史原因造成的補(bǔ)繳與續(xù)繳工作，加強(qiáng)資金的安全、可持續(xù)保障。有關(guān)部門、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)應(yīng)引導(dǎo)未繳納的業(yè)主及時(shí)補(bǔ)繳，并督促在本小區(qū)維修資金使用時(shí)繳納應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。續(xù)繳時(shí)，各方配合來加強(qiáng)維修資金的安全、可持續(xù)發(fā)展保障。

（二）完善物業(yè)維修專項(xiàng)資金法律、制度。建立完善維修資金的歸集、審核、申報(bào)使用、增值方面、收益分配、補(bǔ)繳續(xù)繳的法律、制度，并健全日常監(jiān)督和檢查機(jī)制，堵住漏洞，確保公平公正、提高資金使用效益、確保資金合法合理使用、?？顚Ｓ?，同時(shí)加大懲戒力度，應(yīng)明文規(guī)定套取資金、挪用資金等應(yīng)如何處罰規(guī)定或移送司法機(jī)關(guān)。今后應(yīng)規(guī)定開發(fā)商不能代收代繳維修資金，業(yè)主通過系統(tǒng)在線繳納，從而規(guī)避了資金被挪用的隱患。

（三）代管部門對申報(bào)材料把關(guān)好，提高資金的安全性及使用效益。審核好材料，守好資金關(guān)，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)由建設(shè)單位依法負(fù)責(zé)維修的就不能使用住宅維修資金;對工程可疑應(yīng)現(xiàn)場核實(shí)調(diào)查，做好事前監(jiān)管，保障資金的安全性，提升資金使用效益。

（四）強(qiáng)化督查資金。引導(dǎo)物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)規(guī)范地公開公示材料，政府代管部門應(yīng)不定期在相關(guān)小區(qū)公開公示各業(yè)主賬戶口資金使用、結(jié)余、增值、續(xù)繳情況，接受公眾民主監(jiān)督。物業(yè)部門、房地產(chǎn)行政主管部門等應(yīng)合力監(jiān)管，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修資金的歸集、申請、使用等情況，同時(shí)對套取、挪用資金等違規(guī)違法要及時(shí)通過媒體曝光、并移送司法機(jī)關(guān)處理。

（五）加強(qiáng)賬戶管理、防風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。資金量龐大，為了堵住風(fēng)險(xiǎn)漏洞，應(yīng)通過公開招投標(biāo)來選金融機(jī)構(gòu)，集中一個(gè)專戶存儲，便于監(jiān)管、對賬核實(shí)及會(huì)計(jì)核算，減少廉政風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的安全性，全國各地發(fā)生腐敗、貪污、挪用維修資金等違法案例，應(yīng)引以為戒。

（六）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算規(guī)范，提高精細(xì)化業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)管理水平。重中之重是著力開發(fā)業(yè)務(wù)、代管銀行對賬與財(cái)務(wù)一體化監(jiān)管系統(tǒng)，是確保資金及時(shí)無差別歸集的一項(xiàng)硬件保障，提高申請審批效率，減少行政運(yùn)行成本，便于統(tǒng)計(jì)、分析數(shù)據(jù)、監(jiān)管資金，同時(shí)該監(jiān)管系統(tǒng)端口應(yīng)對公眾開放，讓群眾能實(shí)時(shí)查詢自己賬戶狀況，切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)相融合相共享，從代管銀行提供數(shù)據(jù)直接導(dǎo)入會(huì)計(jì)賬套來自動(dòng)記賬，減輕工作量，會(huì)計(jì)核算更智能化及自動(dòng)化，按小區(qū)、幢及單戶進(jìn)行設(shè)明細(xì)核算，財(cái)務(wù)管理更精細(xì)化、高效。

（七）資金保值增值意識亟待加強(qiáng)。建議：從上層管理?xiàng)l例作出明確規(guī)定：在保證資金安全、預(yù)算安排精準(zhǔn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可接受的前提下，可適當(dāng)?shù)赝貙挶Ｖ翟鲋档耐顿Y渠道，提高投資運(yùn)營能力和收益，而不僅僅購買國債，購買國債要通過業(yè)主的三分之二，程序操作性不強(qiáng)，委托政府部門來增值資金可采用簡易手續(xù)或取消這個(gè)操作流程。另外國家應(yīng)出臺投資收益分配方案，各地實(shí)施有理有據(jù)，如：投資收益如何分配給業(yè)主或是否可提取代管手續(xù)費(fèi)，如：資金的增值部分10%作為行政收費(fèi)（托管管理費(fèi)）上繳國庫，政府代管部門可向財(cái)政部門申請返回一定比例的作為單位監(jiān)管經(jīng)費(fèi)開支，這樣可激勵(lì)代管部門積極地提高投資決策水平、管好資金的保值增值，提高理財(cái)水平及公共服務(wù)意識，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)及財(cái)經(jīng)紀(jì)律培訓(xùn)，提高綜合能力，讓老百姓擁護(hù)及執(zhí)行政府決策、更愿意繳納維修資金。

四、結(jié)束語

總之，隨著住宅維修資金被社會(huì)逐漸關(guān)注，實(shí)務(wù)中一些問題也日益凸顯，政府及社會(huì)各界應(yīng)予以高度重視并采取措施來做好民生工程，管好用好資金，提高維修資金的使用效益、保值增值，把資金真正用在“刀刃”上，給群眾營造個(gè)安居樂業(yè)及無后顧之憂的生活環(huán)境。

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