美的置業(yè)“樓塌塌”千億負(fù)債現(xiàn)危局

陳淑文 朱耘

力沖千億的美的置業(yè)（03990.HK）曝出了項(xiàng)目安全事故。

2019年10月28日16時(shí)21分，美的置業(yè)位于貴州貴陽觀山湖區(qū)的一項(xiàng)施工在建停車場(chǎng)發(fā)生局部擋墻垮塌事件。截至10月29日凌晨3點(diǎn)，10名失聯(lián)人員已全部找到，其中8人不幸遇難，2人受傷。10月29日，美的置業(yè)在官方微博發(fā)表聲明稱，將不惜一切代價(jià)救治傷員，全力配合政府開展事故原因調(diào)查，已責(zé)令項(xiàng)目全面停工，全面排查安全隱患。

哪里出了問題？

出事的貴陽美的廣場(chǎng)開發(fā)公司為貴陽國龍置業(yè)有限公司，這家公司在2017年之前由永貴能源開發(fā)有限責(zé)任公司全資所有，2017年美的西南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成為占股90%的股東，永貴能源退居占股一成的小股東。彼時(shí)，美的置業(yè)接盤了永貴能源正在開發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱也由當(dāng)初的龍宇城市廣場(chǎng)改名為美的廣場(chǎng)。

在美的置業(yè)獲得控股權(quán)后，美的廣場(chǎng)改變了項(xiàng)目規(guī)劃?！渡虒W(xué)院》記者從貴陽市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站翻閱到，美的廣場(chǎng)在項(xiàng)目申報(bào)中和項(xiàng)目審批材料中，做了關(guān)于新增不計(jì)容面積（車庫面積）的情況說明：“本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)初期為減少土方開挖，對(duì)基地建設(shè)影響小的大背景下，將地下車庫設(shè)計(jì)為平層車位與機(jī)械車位混合設(shè)置。地庫只做到地下二層，總停車數(shù)滿足規(guī)劃要求。但在經(jīng)過多輪方案優(yōu)化后，建設(shè)方充分考慮未來實(shí)際使用情況，將原來機(jī)械車位取消，全部改為平層停車，此舉可以大大提高停車效率，因此本輪調(diào)整時(shí)將地下車庫多做一層，局部做到地下三層，并在地下一層上空局部加設(shè)一層夾層車庫，總停車數(shù)仍為1900輛，滿足規(guī)劃要求?！?/p>

按美的置業(yè)的聲明，該工地發(fā)生的是局部擋墻垮塌事件。一名業(yè)內(nèi)建造師告訴《商學(xué)院》記者，本來設(shè)計(jì)方案基坑深度只有兩層，如果改動(dòng)成3層半，深度越大，擋墻承受的土體荷載也大。當(dāng)土體荷載大于擋墻的承受力，擋墻就會(huì)發(fā)生坍塌。

《商學(xué)院》記者就美的廣場(chǎng)是否因改變了項(xiàng)目規(guī)劃致函美的置業(yè)媒體對(duì)接人，其表示，目前政府正在主導(dǎo)調(diào)查事故的具體原因，以官方口徑和企業(yè)聲明為準(zhǔn)。

10月30日，《商學(xué)院》記者來到貴陽坍塌事故現(xiàn)場(chǎng)，工地已經(jīng)全面停工，周邊已經(jīng)收拾干凈，工地周圍的工人告訴記者，本來工地門前有貼著“中國第二工程局和美的廣場(chǎng)”的字號(hào)，現(xiàn)在撕下來了。

激進(jìn)擴(kuò)張埋隱患？

美的置業(yè)董事會(huì)主席郝恒樂曾公開提出“四年沖千億”擴(kuò)張計(jì)劃，目標(biāo)是在2019年實(shí)現(xiàn)銷售600億元，2020年沖刺1000億元規(guī)模。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《商學(xué)院》記者，千億目標(biāo)的達(dá)成需要在拿地層面、建造和銷售階段都具備相匹配的運(yùn)營能力和資源，過于激進(jìn)的目標(biāo)往往會(huì)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

某知名地產(chǎn)分析師指出，事故的發(fā)生跟美的置業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略是有關(guān)系的。上市之后，過快追求“千億”目標(biāo)，地產(chǎn)項(xiàng)目完成周期，內(nèi)部人力資源匹配等會(huì)出現(xiàn)把控不到位的情況，這將會(huì)引起很多問題。從客觀上講，過高的目標(biāo)制定加上大環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，給美的置業(yè)留下不少壓力。

在張波看來，樓市降溫的大背景下，美的置業(yè)自身的謹(jǐn)慎度的確在提升。下半年，美的置業(yè)的拿地動(dòng)作變得理性一些，例如其7月以1.069億元競(jìng)得徐州2019-21興鎮(zhèn)路東側(cè)地塊接近于底價(jià)，9月以底價(jià)27.53億元拿到順德北滘地塊。可以看出，雖然規(guī)?；脑V求依然存在，但相對(duì)比上半年來說，“激進(jìn)”程度明顯減弱。

上述知名地產(chǎn)分析師表示，“貴陽項(xiàng)目坍塌事故”讓市場(chǎng)對(duì)美的置業(yè)的品牌產(chǎn)生顧慮，對(duì)其的銷售業(yè)績(jī)也會(huì)留下一些隱患。

千億僅是一個(gè)小目標(biāo)？

2004年美的置業(yè)成立，成為美的集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的開端。

2018 年10 月11 日，美的置業(yè)正式在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。

四年時(shí)間，其銷售額從百億級(jí)晉升到接近820億元，美的置業(yè)2019年前10個(gè)月以完成合約銷售額816億元，距離其千億目標(biāo)不到200億元。而且這種增長(zhǎng)速度是在房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩的背景下發(fā)生的。

在傳統(tǒng)的地產(chǎn)商正尋求“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型時(shí)，美的置業(yè)創(chuàng)立以來就用“房地產(chǎn)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合型模式，業(yè)內(nèi)人士表示地產(chǎn)可以吸引現(xiàn)金流來反哺產(chǎn)業(yè)，但對(duì)于高負(fù)債的房企可行嗎？

同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)《商學(xué)院》記者表示：“美的集團(tuán)對(duì)美的置業(yè)支持不可少。”從地產(chǎn)開發(fā)商邏輯角度來講，如果產(chǎn)業(yè)是服務(wù)于地產(chǎn)銷售或者運(yùn)營，地產(chǎn)是可以吸引現(xiàn)金流來反哺產(chǎn)業(yè)，但從產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯角度來講，地產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)型的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)部分實(shí)際上做得很一般，不一定像預(yù)期那么好。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式已經(jīng)有不少房企不斷探索、實(shí)踐和落地。運(yùn)作良好的“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”發(fā)展模型核心優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升，吸引和導(dǎo)入人群，從而帶動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值不斷提升。美的置業(yè)近幾年的高速發(fā)展必然也離不開集團(tuán)的各項(xiàng)資源支持。

但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非一蹴而就，往往會(huì)和地產(chǎn)開發(fā)同步而行，運(yùn)作得當(dāng)則可以促進(jìn)兩者有序互補(bǔ)前行。

在千億元的目標(biāo)道路上，美的置業(yè)是負(fù)重前行。高溢價(jià)拿地和規(guī)模性擴(kuò)張讓公司負(fù)債持續(xù)走高，美的置業(yè)招股書顯示，2015年～2017年的凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

上市并沒有過多地解決美的置業(yè)的根本問題，根據(jù)公司2019年中報(bào)披露，美的置業(yè)上半年負(fù)債總額高達(dá)1861.66億元，較2018年末的負(fù)債總額1537.35億元上升21.10%。上半年的資產(chǎn)負(fù)債率為87.1%。2019年上半年，美的置業(yè)的凈負(fù)債率高達(dá)95.6%。

值得一提的是，美的置業(yè)的流動(dòng)負(fù)債超過1400億元，占總負(fù)債的比重超過七成，由此可見，美的置業(yè)的短期償債壓力山大。

張波表示，高速發(fā)展一般來說總是和高負(fù)債如影隨行，適當(dāng)?shù)靥嵘?fù)債水平來保障規(guī)?；墓?jié)奏亦屬正常。利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)本身就是一把“雙刃劍”，合理增加有息負(fù)債，可有效助力房企有序規(guī)?；?。

張波解析到，房地產(chǎn)上升周期，高負(fù)債帶來高回報(bào)的機(jī)率較大，但如果處于下行周期，高負(fù)債的房企如果繼續(xù)擴(kuò)張債務(wù)，資金周轉(zhuǎn)的難度將會(huì)逐步增加，房企或?qū)⒚媾R生存風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)值得關(guān)注的是，未來針對(duì)房企融資的收緊還難言放松，對(duì)于現(xiàn)有負(fù)債率過高且規(guī)?；^于“激進(jìn)”房企的融資監(jiān)管更會(huì)有所加強(qiáng)。

在如此高的負(fù)債額、負(fù)債率及行業(yè)寒冬背景下，美的置業(yè)的激進(jìn)擴(kuò)張策略可能存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在美的廣場(chǎng)樓盤上有句警示語：寒霜偏打無根草，事故專找懶惰人。

面對(duì)此次事件，美的置業(yè)會(huì)反思嗎？又會(huì)做怎樣的反思？《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。