簡(jiǎn)析“一房二賣(mài)”行為類(lèi)型、預(yù)防處理方式及法律適用

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（834003 中石油克拉瑪依石化有限責(zé)任公司 新疆 克拉瑪依）

一、“一房二賣(mài)”行為類(lèi)型

“一房二賣(mài)”是指出賣(mài)人違反《中華人民共和國(guó)民法總則》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)合同法》等民事法律規(guī)范，踐踏公秩良俗、誠(chéng)實(shí)信用原則，將房屋同時(shí)賣(mài)給二個(gè)以上買(mǎi)受人的欺詐行為。一房二賣(mài)產(chǎn)生的法律效力與物權(quán)變動(dòng)模式密切相關(guān)，我國(guó)《物權(quán)法》采用的物權(quán)變動(dòng)原則是合意加公示原則，即除了當(dāng)事人債權(quán)達(dá)成合意之外，必須履行交付或登記等法定形式。一房二賣(mài)涉及法律關(guān)系復(fù)雜，如何對(duì)一房二賣(mài)的行為類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)？如何對(duì)一房二賣(mài)審查和認(rèn)定？對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力、房屋歸屬作出司法判斷，妥善處理解決一房二賣(mài)糾紛成為司法實(shí)踐的重要課題。

類(lèi)型一：一套房屋分別與兩個(gè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛。出賣(mài)人就同一套房屋分別與兩個(gè)買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，向其中一個(gè)買(mǎi)受人交付房屋并辦理過(guò)戶。兩個(gè)買(mǎi)受人購(gòu)房意圖真實(shí)，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容完備，程序合法，預(yù)售手續(xù)齊備，這是傳統(tǒng)的一房二賣(mài)糾紛類(lèi)型。

類(lèi)型二：商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中,以房頂賬引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛。開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而用開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況多發(fā)生在開(kāi)發(fā)商與建材商之間。債務(wù)人（即開(kāi)發(fā)商）為出賣(mài)人、債權(quán)人（即承包方或材料供應(yīng)商）為房屋買(mǎi)受人、雙方選定合適房屋，將欠付的工程款約定為購(gòu)房款。在商品房銷(xiāo)售中，又將該房屋賣(mài)與其他買(mǎi)受人，房屋被其他買(mǎi)受人占有使用或過(guò)戶而產(chǎn)生糾紛。

類(lèi)型三：開(kāi)發(fā)商為套取銀行貸款，簽訂虛假買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛。是開(kāi)發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并以買(mǎi)受人名義向銀行申請(qǐng)貸款用以支付部分房款，開(kāi)發(fā)商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買(mǎi)受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開(kāi)發(fā)商并不實(shí)際交付房屋，將此房屋與另一買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付占有使用，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)登記在他人名下，要求開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶登記而產(chǎn)生糾紛。一房二賣(mài)法律關(guān)系極其復(fù)雜。除出賣(mài)人與兩位買(mǎi)受人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系外，還涉及買(mǎi)受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買(mǎi)受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對(duì)房屋的抵押權(quán)關(guān)系。所以，司法實(shí)踐中，存在許多亟待解決的法律問(wèn)題。

二、如何認(rèn)定“一房二賣(mài)”合同

有必要仔細(xì)檢查買(mǎi)方是否已獲得所有權(quán)變更登記。如果根據(jù)銷(xiāo)售合同處理所有權(quán)變更登記，可以責(zé)令所有者取得房屋所有權(quán)；如果注冊(cè)沒(méi)有完成，該命令是基于合法擁有的房屋；在擁有房屋時(shí)，權(quán)利是根據(jù)兩份銷(xiāo)售合同的確立而確定的。具體根據(jù)以下三種情況確定：

情景1：兩份合同均未登記，房屋尚未交付，兩份合同均處于不切實(shí)際的狀態(tài)。合同與先前合同的優(yōu)先順序應(yīng)作為優(yōu)先績(jī)效判斷標(biāo)準(zhǔn)。

情景2：一次轉(zhuǎn)讓在兩份合同中登記，另一份未登記（無(wú)論房屋交付的是哪一方）。由于房屋轉(zhuǎn)讓登記是產(chǎn)權(quán)變更的范圍，登記轉(zhuǎn)讓的一方根據(jù)產(chǎn)權(quán)原則，產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)原則對(duì)房屋擁有所有權(quán)。

情景3：如果第一個(gè)買(mǎi)方已經(jīng)轉(zhuǎn)移了賬戶然后賣(mài)掉了第二個(gè)人，由于賣(mài)方?jīng)]有所有權(quán)，第二個(gè)銷(xiāo)售無(wú)效。

三、“一房二賣(mài)”預(yù)防處理方式及法律適用

出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系后，出賣(mài)人全面、正確履行合同是合同法律效力的表現(xiàn)，是出賣(mài)人的法定義務(wù)。在一房二賣(mài)情況下，由于標(biāo)的物的特定性，出賣(mài)人不可能同時(shí)履行兩個(gè)合同。出賣(mài)人在履行一個(gè)合同后，對(duì)另一個(gè)合同必然履行不能，產(chǎn)生違約責(zé)任。

方式一：實(shí)施房屋預(yù)告登記。我國(guó)“物權(quán)法”第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂購(gòu)買(mǎi)或者出售房屋或者其他房地產(chǎn)權(quán)利的協(xié)議。為了保證將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)先通知。根據(jù)協(xié)議進(jìn)行登記。預(yù)告登記后，有權(quán)登記，恕不另行通知該人同意，如果不動(dòng)產(chǎn)被處置，則不會(huì)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)權(quán)的效力。登記后，如果是債權(quán)人的權(quán)利被取消，或者如果在房地產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未進(jìn)行登記，則該通知不予登記?！懊穹ㄍ▌t”和“物權(quán)法”是一種旨在銷(xiāo)售民事違法行為的創(chuàng)新法律制度。當(dāng)首次購(gòu)房者簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)同意通知登記條款，并及時(shí)登記房屋通知。第一個(gè)房屋買(mǎi)家處理了提前通知登記，未經(jīng)第一個(gè)買(mǎi)方同意，買(mǎi)方后來(lái)簽訂了房屋銷(xiāo)售合同，但由于該房產(chǎn)有通知登記，因此無(wú)法登記房屋變更，即無(wú)法獲得房屋所有權(quán)。該系統(tǒng)設(shè)計(jì)保護(hù)第一購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)興趣并保證第一購(gòu)買(mǎi)者最終獲得購(gòu)買(mǎi)房屋的所有權(quán)。

方式二：按照“中華人民共和國(guó)調(diào)解法”的規(guī)定，發(fā)揮人民調(diào)解，行政調(diào)解，司法調(diào)解組織的作用，堅(jiān)持平等自愿，合法合理的原則，尊重人民的權(quán)利，并采用多元化的調(diào)解方法妥善處理一房二賣(mài)的糾紛。實(shí)施調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)制度，提高調(diào)解效率和合規(guī)率。要積極采取和解的方式處理一房二賣(mài)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，買(mǎi)受人可主動(dòng)與出賣(mài)人協(xié)商和解，請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，依照法定程序做好調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn)，節(jié)約司法資源，減輕當(dāng)事人訴累，實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了。

方式三：充分發(fā)揮司法機(jī)關(guān)的司法職能，依法辦案，擱置爭(zhēng)議，實(shí)現(xiàn)公平正義，通過(guò)啟動(dòng)司法程序，提起民事訴訟，維護(hù)公民權(quán)益。人民法院必須嚴(yán)格執(zhí)行登記制度改革的要求，堅(jiān)持存在案件，并提起訴訟。符合法律要求的民事案件應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記備案。根據(jù)“中華人民共和國(guó)民法通則”，“物權(quán)法”，“合同法”和最高人民法院關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)吧唐贩夸N(xiāo)售管理辦法”，“司法指導(dǎo)意見(jiàn)”等法律法規(guī)，按照“可以調(diào)整基調(diào)，判決結(jié)合，案件結(jié)案”的原則，依法嚴(yán)肅制裁破壞法律規(guī)則的一房二賣(mài)行為。加大民事強(qiáng)制執(zhí)行力度，深化民事執(zhí)行專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督，全力破解“執(zhí)行難”問(wèn)題，提升司法公信力。要依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定，強(qiáng)化民事檢察監(jiān)督，依法對(duì)民事訴訟實(shí)行法律監(jiān)督，確保每名房屋買(mǎi)受人的合法權(quán)益，維護(hù)法律尊嚴(yán)和司法權(quán)威，讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中都感受到公平正義。