為老年人辦理出售房產(chǎn)《委托書(shū)》公證中應(yīng)審查的事項(xiàng)

魏虹霞

（518100 深圳市龍崗公證處 廣東 深圳）

當(dāng)前，老年人委托他人代為購(gòu)買(mǎi)、抵押、出售、過(guò)戶(hù)房產(chǎn)的公證日益增多，辦理此類(lèi)公證存在風(fēng)險(xiǎn)高、成本大、收費(fèi)低、付出勞動(dòng)比較多的問(wèn)題，導(dǎo)致部分公證人員積極性不高，但我們也應(yīng)該在困難面前看到公證行業(yè)的社會(huì)責(zé)任和工作職責(zé)，通過(guò)健全完善公證工作體制機(jī)制，積極組織人力物力認(rèn)真辦理此類(lèi)公證，保障老年人的合法權(quán)益，提升公證行業(yè)素質(zhì)和形象，滿(mǎn)足人民群眾的辦證需求。本文結(jié)合法律規(guī)定和辦證實(shí)踐中常出現(xiàn)的問(wèn)題，探討為老年人辦理出售房產(chǎn)《委托書(shū)》公證中應(yīng)特別予以審查和注意的事項(xiàng)：

一、委托人的信息

1.委托人的基本情況

部分老年人身體狀況欠佳，雖然不至于完全意識(shí)不清，行動(dòng)完全不便，但其身體和精神狀況是否能夠辦理《委托書(shū)》公證是值得商榷的。需要注意的是，遇到房產(chǎn)價(jià)格大幅變動(dòng)，當(dāng)事人不想出售房產(chǎn)時(shí)，常常會(huì)以辦證時(shí)意識(shí)不清，不具備獨(dú)立的民事能力為由申請(qǐng)撤銷(xiāo)《委托書(shū)》。建議公證機(jī)構(gòu)和公證人員在辦理公證過(guò)程中，遇到無(wú)法判斷當(dāng)事人身體狀況是否良好，意識(shí)是否清醒時(shí)，可要求當(dāng)事人提交相應(yīng)的鑒定報(bào)告或醫(yī)院開(kāi)具的診斷證明。

2.委托人的文化程度

部分解放前出生的老年人未接受良好的教育，甚至不識(shí)字并且不會(huì)寫(xiě)字，也難以理解委托的法律意義和后果。公證人員在辦理公證時(shí)，如果以簡(jiǎn)單的語(yǔ)言進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、解釋?zhuān)m然目的是方便老年人的理解，并且為老年人辦理公證免去老年人往返奔波于各部門(mén)，對(duì)此，建議對(duì)老年人詢(xún)問(wèn)時(shí)，由老年人用自己的語(yǔ)言表達(dá)自己的辦證目的和用途，以老年人的答案為中心和出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和告知，并制作詢(xún)問(wèn)筆錄，必要時(shí)予以錄音錄像，而非機(jī)械地按照詢(xún)問(wèn)筆錄模板進(jìn)行問(wèn)答。這樣也可以最大化的探究老年人的真實(shí)意思表示。

3.委托人的經(jīng)濟(jì)和家庭情況

除了對(duì)當(dāng)事人提交的身份證明及相關(guān)證據(jù)材料進(jìn)行書(shū)面審查核實(shí)外，為了更好地保障老年人權(quán)益，預(yù)防可能產(chǎn)生的糾紛，可在老年人自愿的情況下，適當(dāng)詢(xún)問(wèn)老年人的經(jīng)濟(jì)和家庭狀況，包括：目前獨(dú)自生活，還是與子女共同生活？是否有退休金或其他生活來(lái)源？通過(guò)詢(xún)問(wèn)，既可以了解老年人的經(jīng)濟(jì)和家庭情況，也可以替老年人判斷可能產(chǎn)生的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。提醒老年人慎重、充分、全面考慮出售房產(chǎn)是否影響自身生活？是否影響自身居?。渴欠裼绊懠胰酥g的感情？是否會(huì)導(dǎo)致家庭矛盾或糾紛？

二、房產(chǎn)的信息

1.房產(chǎn)及交易的基本情況

根據(jù)當(dāng)事人提交的《房屋所有權(quán)證》《國(guó)有土地使用證》《不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)》等房產(chǎn)權(quán)屬證明文件，可以得知房產(chǎn)的權(quán)利人、房產(chǎn)地址、建筑面積、房產(chǎn)證書(shū)編號(hào)、房產(chǎn)登記日期、是否抵押等信息。

在辦理《委托書(shū)》公證時(shí)，除了上述信息外，公證機(jī)構(gòu)和人員還應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況詢(xún)問(wèn)并提醒當(dāng)事人：

房產(chǎn)的實(shí)際出資人？（是老年人自己出資，還是他人借用老年人的名義購(gòu)房？）；該房產(chǎn)有無(wú)抵押？貸款或抵押金額多少？還款情況如何？（有無(wú)逾期等違約記錄，是否會(huì)影響贖樓的辦理和手續(xù)費(fèi)？）；附著于該房產(chǎn)之上的學(xué)位、戶(hù)口等情況？（尤其是重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)位，是否被占用或者需要自用？）；購(gòu)房的時(shí)間和價(jià)格？房產(chǎn)的交易價(jià)格、付款方式？（以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，過(guò)高或者過(guò)低都存在風(fēng)險(xiǎn)）；稅費(fèi)承擔(dān)？（中介費(fèi)、贖樓費(fèi)用、增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)？）；違約責(zé)任？（是否與買(mǎi)方約定了違約責(zé)任？違約責(zé)任的約定是否公平合理？）；出售房產(chǎn)所得的款項(xiàng)用途？（用于自身，還是用于他人？）。

這些房產(chǎn)及交易的基本情況，作為房產(chǎn)權(quán)利人都應(yīng)清楚了解并回答。如果老年人對(duì)此并不了解，或者無(wú)法清楚回答，或者回答全權(quán)交由子女代為處理，公證人員應(yīng)提醒老年人可能產(chǎn)生的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。

2.房產(chǎn)的實(shí)際出資人

當(dāng)前，部分城市實(shí)施限購(gòu)限貸，因此，部分子女、親屬或他人會(huì)借用老年人的名額進(jìn)行購(gòu)房。然而，房產(chǎn)所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，登記在老年人名下，老年人即享有房屋合法的所有權(quán)和處分權(quán)。老年人在未經(jīng)實(shí)際出資人同意的情況下，將代持的房產(chǎn)委托他人出售，一旦實(shí)際出資人發(fā)現(xiàn)必然產(chǎn)生糾紛。公證機(jī)構(gòu)和公證人員如果辦理了委托，很容易被動(dòng)陷入糾紛中。如兒子用父親的名義購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，但老人家不幸被騙，以為房?jī)r(jià)會(huì)跌，就將房產(chǎn)委托他人出售，以為可以提前套現(xiàn)，賺取房?jī)r(jià)上漲的收益。兒子一直不知道房產(chǎn)被賣(mài)，后從母親處得知房產(chǎn)出售的事情，又因出售后房?jī)r(jià)大幅上漲，當(dāng)即想方設(shè)法反悔，并與父親“串通”，要求父親配合進(jìn)行精神鑒定，鑒定父親神志不清，不具備完全的民事行為能力，不能辦理《委托書(shū)》公證，要求公證機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)《委托書(shū)》。

對(duì)此，建議公證人員結(jié)合購(gòu)房合同、購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房?jī)r(jià)格等審查老年人是否為實(shí)際出資人，并進(jìn)行細(xì)節(jié)上的詢(xún)問(wèn)。

三、委托書(shū)信息

1.受托人信息

根據(jù)當(dāng)事人提交的受托人身份證、親屬關(guān)系證明等，可以得知受托人的基本信息，以及委托人和受托人之間的關(guān)系。

需要注意的是受托人的身份。應(yīng)建議老年人委托自己了解、信賴(lài)的人作為受托人，如親屬、同學(xué)、好友等，對(duì)不熟悉、不信任的人，不建議委托。對(duì)于房產(chǎn)中介、按揭中介等中介人員，建議核實(shí)身份、簽訂合約后進(jìn)行委托。

還需注意的是受托人的人數(shù)。受托人人數(shù)越多，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越高。建議委托人依據(jù)對(duì)受托人的信賴(lài)程度確定委托的權(quán)限和期限。

2.委托事項(xiàng)和期限

委托是單方授權(quán)法律行為，作為權(quán)利人的老年人通過(guò)委托的方式尋找他人代理與房產(chǎn)出售相關(guān)的事項(xiàng)，授權(quán)的權(quán)限范圍有多大、期限有多長(zhǎng)、受托人有多少、都是老年人的權(quán)利，公證機(jī)構(gòu)本不應(yīng)干涉或限制。但因受托人在委托期限內(nèi)從事的委托事項(xiàng)，所引起的法律后果（包括有利的和不利的）均由老年人本人承擔(dān)。實(shí)踐中，老年人的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律水平有限，因此，建議公證機(jī)構(gòu)和公證人員嚴(yán)格審查委托內(nèi)容和期限，建議委托事項(xiàng)具體、明確，減少委托書(shū)中的不確定性和不可預(yù)見(jiàn)性，有利于降低老年人的風(fēng)險(xiǎn)。