房屋買賣合同的效力及糾紛處理

幺艷芳

（300041 北京盈科（天津）律師事務(wù)所 天津）

一、房屋買賣合同概述

房屋買賣合同是指房屋出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給買受人，買受人支付房屋價款的合同。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，房屋買賣行為日益頻繁，引發(fā)糾紛的案件數(shù)量持續(xù)增多，為此，《民法》《合同法》《房地產(chǎn)管理法》《擔(dān)保法》都出臺相關(guān)規(guī)定，約束和管理房屋買賣行為。同時，最高人民法院為妥善解決司法實踐中常見的房屋買賣合同效力糾紛，比如“陰陽合同”、“跳單”、“一方多賣”等問題，出臺《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，用于指導(dǎo)司法機關(guān)在實際案例中的審理工作。

二、房屋買賣合同常見糾紛

（一）“陰陽合同”

“陰陽合同”常見于二手房屋買賣，是由雙方簽訂不同的兩份合同，其中“陰合同”是針對房屋交易簽訂的私下合同，并要求雙方依照合同履行責(zé)任義務(wù)；“陽合同”則是交由房屋管理部門登記備案合同，并不能夠真實反映房屋交易價格。由于兩份合同存在，勢必會在房屋成交價格、合同效力等方面產(chǎn)生糾紛，是房屋買賣合同中的常見糾紛?；谀壳扒闆r，我國法學(xué)界對于“陰陽合同”的法律效益存在爭議，一種觀點認為“陽合同”目的是做高房價或做低房價，并不是雙方真實意愿的體現(xiàn)，“陽合同”不具備合同效力；另一種觀點則認為“陰合同”、“陽合同”都具備法律效力，除“陽合同”中故意做高房價或做低房價部分值得商榷，其他合同內(nèi)容具備法律效力；第三種觀點則認為“陰合同”、“陽合同”都存在惡意串通現(xiàn)象，且損害第三方利益，均應(yīng)判定無效。

（二）“跳單”

“跳單”也是二手房屋買賣過程中的一種常見現(xiàn)象，隨著我國二手房交易數(shù)量提升，房屋中介市場不斷擴大，“跳單”就是“跳中介”，通常是房屋購買者通過中介尋求合適房源，并簽訂購房合同，隨后又跳過該中介，與其他中介或房主直接簽訂購房合同的行為?！疤鴨巍钡哪康木褪枪?jié)省中介費用，利用最少的成本購買房屋。在實踐中，中介為避免出現(xiàn)“跳單”現(xiàn)象，會在合同中設(shè)置條款，明確禁止“跳單”，但依然頻繁產(chǎn)生糾紛。事實上，造成“跳單”現(xiàn)象的情況具有復(fù)雜性，不僅包括房屋購買者想要節(jié)省中介費用，也存在中介服務(wù)質(zhì)量較差、中介費用過高等因素，一旦房屋購買者獲取到房源真實信息，自然會規(guī)避高額中介費，或直接尋求房主交易。基于《合同法》規(guī)定，《合同法》充分賦予委托人權(quán)益，導(dǎo)致房屋購買者大量出現(xiàn)“跳單”行為，對中介機構(gòu)的合法權(quán)益造成侵害，導(dǎo)致中介機構(gòu)面臨喪失報酬的風(fēng)險，必須利用法律法規(guī)平衡房屋購買者和中介機構(gòu)的權(quán)益，確保雙方利益都能夠得到保障。

（三）“一房多賣”

“一房多賣”常見于新房交易和二手房交易，主要是指房屋出賣人先后與兩個或兩個以上買受人簽訂買賣合同，將擁有的同一個房屋分別出售給兩個買受人。我國立法明確禁止“一房多賣”，但實踐中依然頻繁發(fā)生，系房屋買賣合同常見糾紛。一直以來，公眾對“一房多賣”存在誤區(qū)，其一認為只有第一個買賣合同有效，后續(xù)合同無效；其二認為已經(jīng)登記的買賣合同有效，未經(jīng)登記的買賣合同無效；其三認為先簽訂的買賣合同有效，后簽訂的買賣合同無效。但事實上，“一房多賣”中合同效力的認定應(yīng)遵循《合同法》相關(guān)規(guī)定，對“一房多賣”的現(xiàn)象進行綜合判定，尤其是最高人民法院出臺《合同法》司法解釋第十五條規(guī)定，出賣人針對同一房屋訂立多個買賣合同，合同不具備《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人不能依照合同取得實際房屋所有權(quán)，但允許買受人追究出賣人違約責(zé)任。

三、房屋買賣合同糾紛處理策略

（一）“陰合同”與“陽合同”同具備法律效力

面對“陰陽合同”效力糾紛，筆者結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，認為“陰合同”與“陽合同”同具備法律效力?；凇逗贤ā返谖迨l規(guī)定，惡意串通、損害國家或第三人利益合同無效。但《合同法》第五十六條規(guī)定，無效合同自始沒有法律約束力，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效。根據(jù)《合同法》第五十二條、第五十六條規(guī)定，“陽合同”雖然損害國家或第三方利益，但屬于部分無效，并不影響其他部分，因此，“陰合同”與“陽合同”同具備法律效力。試舉一例，“廈門泰某運動器材有限公司訴廈門日用品有限公司案”就是典型的“陰陽合同”效力糾紛案件，在此案中，廈門市滄海區(qū)人民法院一審認為，雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議書》是雙方真實意愿表示，不違法法律法規(guī)，合同有效，雖后續(xù)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同的補充協(xié)議》，明顯是為了向房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)簽訂，將房價做低，以此損害國家稅收利益，該價格部分系無效內(nèi)容，但不影響其他部分內(nèi)容生效，被告依然需要依照《房屋買賣協(xié)議書》支付剩余房款，并交納房屋產(chǎn)權(quán)辦理費用。

（二）委托人支付居間報酬與違約金

面對“跳單”合同效力糾紛，司法機關(guān)不應(yīng)做出“一刀切”的判斷，既要保證房屋購買人的自由選擇權(quán)，又要保證中介機構(gòu)的合同效力，應(yīng)對“跳單”合同效力糾紛進行判定，探究“跳單”行為是否屬于惡意違約行為。按照《合同法》司法解釋規(guī)定，如果中介在合同中對禁止“跳單”條款沒有盡到說明提示，委托人可以撤銷該條款；但如果中介已經(jīng)盡到說明義務(wù)，則需要依照具體情況對禁止“跳單”條件進行判斷，具體如下：一是判斷中介機構(gòu)是否簽訂獨家委托賣房協(xié)議，一旦簽訂獨家委托賣房協(xié)議，“跳單”行為屬于惡意違約；二是判斷中介機構(gòu)是否提供中介服務(wù)，如果中介機構(gòu)積極依照合同履行中介服務(wù)，并未存在劣質(zhì)服務(wù)、高額中介費，應(yīng)視為中介機構(gòu)合理提供服務(wù)；三是判斷房屋購買者是否利用中介提供的信息，如果相同房源信息展示多樣，不能認定房屋購買者利用了中介提供的信息，反之，如果僅有中介機構(gòu)一處房源顯示，應(yīng)視為房屋購買者使用了中介信息。通過這些信息判斷，如果房屋購買者確實享受了中介的服務(wù)，并使用中介提供的信息，中介機構(gòu)又簽訂獨家委托賣房協(xié)議，購買者出現(xiàn)“跳單”行為，應(yīng)支付居間報酬和違約金。試舉一例，北京某中介公司帶房屋購買者張某看房，并在《居間服務(wù)確認書》中說明禁止張某6個月內(nèi)不得跳過中介機構(gòu)與房主成交，否則支付居間報酬2倍賠償金。隨后，張某次月通過其他中介公司再次看房，并簽訂購房協(xié)議，該中介公司要求張某基于《居間服務(wù)確認書》約定進行賠償。在一審判決過程中，司法機關(guān)認為該中介公司提供的條款為格式條款，系無效條款，駁回中介機構(gòu)訴訟請求。二審則認為《居間服務(wù)確認書》是雙方真實意愿表示，不違反國家法律法規(guī)，張某明知《居間服務(wù)確認書》，并依然違反協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)依照約定賠償，撤銷一審判決。

（三）視具體情況判定優(yōu)先權(quán)

面對“一房多賣”合同效力糾紛，多個合同均具備法律效力，但應(yīng)根據(jù)具體情況判定優(yōu)先權(quán)。我國《民法》《房地產(chǎn)管理法》《合同法》《物權(quán)法》都針對“一房多賣”進行規(guī)定，其中《合同法》第一百三十條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)給予買受人，買受人支付價款的合同，即便未產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，合同依然具有效力。同時，《合同法》司法解釋第八條規(guī)定，“一房多賣”中，無法取得房屋的買受人可以要求解除合同、返還已付房款，要求出賣人賠償損失?！逗贤ā芳八痉ń忉尩哪康氖且埂耙环慷噘u”現(xiàn)象，即便買受人在房屋所有權(quán)上存在爭議，但多份買賣合同都具有效力。此外，一旦出現(xiàn)“一房多賣”現(xiàn)象，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)優(yōu)先獲得所有權(quán)，但雙方惡意勾結(jié)除外。試舉一例，2018年12月《最高人民法院公報》中發(fā)布“遵義市明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房買賣合同糾紛案”，該案件屬于“一方多賣”糾紛案件，最高法院認為涉及公民簽訂買賣合同均屬于有效合同，要求明順房地產(chǎn)依照《合同法》規(guī)定辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移，對簽訂合同，但未能獲得房屋標的物的買受人給予賠償。

四、結(jié)論

面對日益增加的房屋買賣合同效力糾紛，司法機關(guān)不僅要做好審判裁定工作，更要向社會公眾說明審判依據(jù)，讓社會公眾熟知常見的房屋買賣合同效力糾紛案件，并自覺做好應(yīng)對，既要保障自身合法權(quán)益，又要確保不侵犯他人權(quán)益。鑒于房屋買賣合同效力糾紛種類繁多、案件性質(zhì)復(fù)雜，本文僅從“陰陽合同”、“跳單”、“一房多賣”等常見糾紛入手，論述常見糾紛的合理處置辦法，為社會公眾遭遇房屋買賣合同效力糾紛提供參考，以便更好地保護自身權(quán)益，防止陷入房屋買賣合同陷阱。