房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅分析及納稅籌劃

孟令民

摘 要：在稅務(wù)改革背景下，給我國(guó)各個(gè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)一些影響，并且促進(jìn)各行各業(yè)深入改革。房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，作為促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)稅務(wù)改革，采取合理對(duì)策，減少稅務(wù)改革給企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)的影響。本文就結(jié)合實(shí)施“營(yíng)改增”的意義，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅重點(diǎn)分析，并根據(jù)分析結(jié)果，提出房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?涉稅分析 ?納稅籌劃

隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施和推廣，其普及范疇隨之?dāng)U充，怎樣才能迎合稅務(wù)改革要求做好納稅籌劃工作，是當(dāng)前各個(gè)企業(yè)重點(diǎn)思考的內(nèi)容。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)營(yíng)和管理上比較繁瑣，特別是稅收成本上。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)稅務(wù)改革要求有深入了解，加強(qiáng)企業(yè)涉稅分析，充分落實(shí)納稅籌劃工作，降低稅務(wù)改革給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不良影響，提升企業(yè)整體效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、實(shí)施“營(yíng)改增”的意義

從“營(yíng)改增”角度來(lái)說(shuō)，也就是把企業(yè)之前繳納的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行改革，轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惱U納。這樣做的目的在于減少企業(yè)稅負(fù)壓力，從根源上防止重復(fù)納稅現(xiàn)象出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)及社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。隨著“營(yíng)改增”政策在全國(guó)范疇內(nèi)實(shí)施，各個(gè)行業(yè)都會(huì)受到一定影響，為了更好迎合稅務(wù)改革要求，需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和特點(diǎn)進(jìn)行適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)自然也要對(duì)面臨的稅務(wù)問(wèn)題深入分析，轉(zhuǎn)變以往的運(yùn)營(yíng)方式，在減少企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合稅務(wù)改革對(duì)其帶來(lái)的影響，提出改革建議，從而更好適應(yīng)稅制改革，緩解企業(yè)納稅壓力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，從而給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅分析

（一）加劇稅收籌劃難度

在“營(yíng)改增”背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)諸多影響。從理論角度來(lái)說(shuō)，稅務(wù)改革的意義在于減少企業(yè)稅負(fù)，增值稅作為一項(xiàng)環(huán)環(huán)相扣的業(yè)務(wù)，對(duì)企業(yè)增值部分進(jìn)行納稅。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的工作內(nèi)容比較多，稅務(wù)環(huán)境自身存在諸多問(wèn)題，稅務(wù)體系改革包含各個(gè)方面，如果其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)直接影響。在這種情況下，加劇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃難度，使得房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本支出增加，損害企業(yè)自身利益。

（二）增加企業(yè)納稅壓力

除了加大納稅籌劃難度之外，也給讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)壓力隨之增多，導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的根本因素就是，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模比較大，建設(shè)周期長(zhǎng)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)成本中包含了土地款、工程建設(shè)款及材料款等。結(jié)合國(guó)家相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)得知，房地產(chǎn)企業(yè)只有從政府部門(mén)采購(gòu)?fù)恋?，并在獲取相關(guān)部門(mén)出具的行政事業(yè)單位收據(jù)以后，才能將向政府部門(mén)支付的土地款項(xiàng)扣除，將剩余的數(shù)額當(dāng)作銷(xiāo)售額，加劇企業(yè)成本核算難度。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，要在多部門(mén)的配合下進(jìn)行，導(dǎo)致工程建設(shè)涉及的人員結(jié)構(gòu)繁雜，支付的人工費(fèi)用不能獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票。在采購(gòu)材料過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)不能全部獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的狀況，這使得企業(yè)稅負(fù)壓力隨之增大。

（三）影響企業(yè)財(cái)務(wù)核算

在沒(méi)有實(shí)施稅務(wù)改革前，房地產(chǎn)企業(yè)納稅核算方式比較簡(jiǎn)單，但是在“營(yíng)改增”之后，使得納稅核算流程發(fā)生改變，加劇核算難度，要求企業(yè)所有職工都要具備較強(qiáng)的納稅籌劃意識(shí)，并向企業(yè)內(nèi)部人員普及稅務(wù)改革知識(shí)，做好培訓(xùn)工作，反之將會(huì)給實(shí)際工作開(kāi)展造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的范疇比較廣泛，人員眾多，要求企業(yè)根據(jù)稅務(wù)改革要求，做好發(fā)票管理工作，只有這樣，才能減少企業(yè)納稅壓力，保證企業(yè)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃對(duì)策

（一）確定納稅籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)自身具有復(fù)雜特點(diǎn)，導(dǎo)致其在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，需要投放大量資金成本。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，應(yīng)該對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，預(yù)測(cè)成本投放量，制定具體的成本管理對(duì)策。并且，在“營(yíng)改增”背景下，要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除處理。房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)中，需要對(duì)成本最大化預(yù)測(cè)，之后采取增值稅方式抵消處理，減少企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中，稅收對(duì)其利益影響比較大，如果出現(xiàn)稅負(fù)將會(huì)讓企業(yè)開(kāi)發(fā)成本增多，所以，需要企業(yè)提前做好籌劃工作，加強(qiáng)稅務(wù)管理，保證納稅籌劃方案的合理性和規(guī)范性，從而提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平。

（二）加強(qiáng)企業(yè)成本管理

成本作為企業(yè)獲取效益的關(guān)鍵指標(biāo)，在“營(yíng)改增”背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提出新的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，將會(huì)產(chǎn)生土地成本、設(shè)備成本、材料成本等，要求企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況做好成本劃分工作，明確收入和成本配比。在施工建設(shè)中，需要企業(yè)采購(gòu)大量施工材料，這些材料并非由一家企業(yè)提供，在思考經(jīng)濟(jì)利益的情況下，一些材料會(huì)從個(gè)體供應(yīng)商中采購(gòu)，而這些供應(yīng)商將不能提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在增值稅抵扣和經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面慎重思考。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本投放量大，在具體施工時(shí)，需要綜合思考各個(gè)環(huán)節(jié)，提前籌劃，在預(yù)算管理的情況下，加強(qiáng)企業(yè)成本管理，控制好成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確納稅籌劃方案，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)成本籌劃管理，保證籌劃和管理的針對(duì)性和具體性。

（三）合理控制企業(yè)稅負(fù)

在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)對(duì)籌劃方案進(jìn)行改革和優(yōu)化。首先，從經(jīng)營(yíng)管理角度入手，對(duì)企業(yè)勞務(wù)人員及職工薪酬管理綜合分析，對(duì)于臨時(shí)工，其部分薪酬無(wú)法出具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，使得企業(yè)稅負(fù)隨之升高。為了保證企業(yè)自身利益，需要根據(jù)國(guó)家稅法要求，積極和提供勞務(wù)的企業(yè)簽署勞務(wù)合同，選擇正規(guī)的勞務(wù)企業(yè)，減少企業(yè)稅負(fù)。其次，從資金統(tǒng)籌管理角度入手，采取舉債、設(shè)備租賃等形式減少稅負(fù)，同時(shí)對(duì)租金采取分?jǐn)偣芾矸绞健Ｗ詈?，通過(guò)應(yīng)用固定資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵稅。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在處理固定資產(chǎn)時(shí)，為了確保折舊效益，減少資源損耗，應(yīng)采取統(tǒng)一管理方式，優(yōu)化管理過(guò)程，防止固定資產(chǎn)管理問(wèn)題出現(xiàn)。對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)中生產(chǎn)的附加服務(wù)，應(yīng)將其納入到勞務(wù)開(kāi)銷(xiāo)范疇中，根據(jù)相關(guān)流程進(jìn)行納稅處理，合理劃分，精準(zhǔn)評(píng)斷價(jià)稅分離帶來(lái)的影響，給納稅籌劃方案制定提供依據(jù)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)發(fā)票管理

隨著“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施，大部分企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中都會(huì)獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以此實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的抵消。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)自身存在特殊性，再加上建設(shè)周期長(zhǎng)，所要發(fā)票難度大，使得諸多環(huán)節(jié)不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這樣不但讓增值稅納稅額度增加，也會(huì)給企業(yè)資金流動(dòng)帶來(lái)影響。針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員而言，需要結(jié)合稅務(wù)改革要求，對(duì)企業(yè)增值稅稅負(fù)情況綜合分析，采取有效方式處理，并且向企業(yè)所有職工宣傳最新稅務(wù)政策，要求各個(gè)部門(mén)根據(jù)最新稅法，在生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、采購(gòu)等環(huán)節(jié)中獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，和供應(yīng)商及時(shí)交流，減少企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

（五）及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)交流

“營(yíng)改增”政策的頒布，給各個(gè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)直接影響，可以有效緩解企業(yè)稅負(fù)，是當(dāng)前我國(guó)稅務(wù)改革重點(diǎn)內(nèi)容。在減少企業(yè)納稅壓力的基礎(chǔ)上，企業(yè)也需要關(guān)注稅務(wù)改革要求和特點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，調(diào)節(jié)企業(yè)內(nèi)部管理框架，做好人才儲(chǔ)備工作，以更好的應(yīng)對(duì)稅務(wù)改革造成的不良影響。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)和稅務(wù)部門(mén)交流，獲取最新的稅務(wù)信息，快速提出管理對(duì)策，在明確市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的情況下，給企業(yè)稅務(wù)籌劃奠定基礎(chǔ)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

（六）強(qiáng)化涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理

隨著“營(yíng)改增”政策實(shí)施范疇的擴(kuò)大，給房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展增添了難度，引發(fā)諸多稅務(wù)問(wèn)題。對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好準(zhǔn)備工作，提前防范控制。加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，制定防范對(duì)策，在迎合我國(guó)稅法要求的情況下，保證稅收籌劃的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)在獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票過(guò)程中，應(yīng)做好審核工作，防止存在虛假發(fā)票現(xiàn)象，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)改革，讓企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增多，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，不管是大數(shù)據(jù)成本支出，還是小數(shù)額成本支出，都要開(kāi)展籌劃工作，減少企業(yè)成本投放。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)稅務(wù)改革要求，制定完善的管理體系，優(yōu)化稅務(wù)管理方案，在稅收籌劃的同時(shí)，根據(jù)法律要求進(jìn)行操作，從而達(dá)到防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在稅務(wù)改革背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、會(huì)計(jì)核算等方面造成一定影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要明白稅務(wù)籌劃的意義，并結(jié)合實(shí)際情況，及時(shí)找出企業(yè)存在的稅務(wù)問(wèn)題，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范管理工作，適當(dāng)擴(kuò)充營(yíng)銷(xiāo)渠道，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案，將稅收籌劃價(jià)值充分發(fā)揮，在給企業(yè)創(chuàng)造理想效益的同時(shí)，增加企業(yè)利潤(rùn)空間，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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