業(yè)主知情權(quán)糾紛之預(yù)防與處置

史怡蓉

貴州民族大學(xué)，貴州 貴陽 550025

一、業(yè)主知情權(quán)糾紛之預(yù)防

針對(duì)業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)涉及自身利益事項(xiàng)均有了解、知悉具體情況之權(quán)利。業(yè)主知情權(quán)基于其權(quán)利主體即業(yè)主身份之多樣性，有主體多元性；基于其內(nèi)容涵蓋廣泛，具內(nèi)容廣泛性；基于其表現(xiàn)形式不同，故有形式多樣性。隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)，為預(yù)防糾紛發(fā)生，可從以下幾點(diǎn)考量：

(一)提高業(yè)主維權(quán)意識(shí)

權(quán)利人自身利益受損時(shí)，應(yīng)要有為之維護(hù)以及將他們個(gè)人利益同小區(qū)的公共利益密切聯(lián)系的意識(shí)，并要提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解度以及在物業(yè)管理活動(dòng)中的參與度。因此可通過在相關(guān)部門加強(qiáng)法制宣傳，通過媒體平臺(tái)，社區(qū)普法宣傳等方式開展此類活動(dòng)，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置公示欄、意見欄等方式以期提高業(yè)主權(quán)利意識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主主動(dòng)參與物業(yè)管理活動(dòng)。同時(shí)加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的溝通，將隔閡通過協(xié)商化解，從而避免訴訟之路。

(二)提高業(yè)主法律素養(yǎng)

公民應(yīng)不斷提高自身法律素養(yǎng)，知曉自身作為物業(yè)管理消費(fèi)者所具有的權(quán)利與義務(wù)以及所要承擔(dān)的責(zé)任。小區(qū)業(yè)主在訂立《業(yè)主公約》等文件時(shí)，應(yīng)將小區(qū)生活中有可能涉及自身權(quán)益之具體事項(xiàng)在公約中特別列明，以便訴訟中能有相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)支持訴請(qǐng)。

(三)完善相關(guān)監(jiān)督約束機(jī)制

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)缺少長效監(jiān)督約束機(jī)制而致其履行義務(wù)不及時(shí)、不到位。而監(jiān)事委員會(huì)可行使對(duì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)及維修基金及其使用、業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)開支、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支等財(cái)務(wù)的監(jiān)督和檢查，避免義務(wù)主體之信息公開意識(shí)不足，相關(guān)工作不到位，業(yè)主獲取信息受限，進(jìn)而預(yù)防業(yè)主知情權(quán)糾紛訴訟發(fā)生。業(yè)主與物業(yè)、業(yè)委會(huì)之間享有不對(duì)稱的信息是導(dǎo)致眾多業(yè)主知情權(quán)糾紛發(fā)生的原因之一，而建立監(jiān)督約束機(jī)制則能改善這一現(xiàn)狀。

二、業(yè)主知情權(quán)糾紛之處置

當(dāng)業(yè)主知情權(quán)糾紛已現(xiàn)實(shí)發(fā)生不可避免時(shí)，宜根據(jù)實(shí)際情形，采取適當(dāng)途徑從程序與實(shí)體兩個(gè)層面妥善處置以達(dá)致定紛止?fàn)幹Ч?。就程序而言，可采和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等不同程序；就實(shí)體而言，關(guān)鍵在于和解方案、調(diào)解協(xié)議、仲裁或訴訟裁決能否慮及雙方利益關(guān)切點(diǎn)、能否衡平雙方利益。

首先，是否有公權(quán)力參與。訴訟是由象征國家公權(quán)力而行使審判權(quán)的法院參與，通過司法途徑解決業(yè)主知情權(quán)糾紛。

其次，是否具有強(qiáng)制性。前三種解決程序均體現(xiàn)了當(dāng)事人自愿原則。而訴訟則只要原告方符合民事訴訟法規(guī)定的起訴資格即可致訟。并且在執(zhí)行裁判上，僅包含給付內(nèi)容的調(diào)解協(xié)議具有法律上的強(qiáng)制執(zhí)行力，而仲裁協(xié)議僅在雙方當(dāng)事人協(xié)商并自由選擇的仲裁機(jī)構(gòu)所作裁判中體現(xiàn)其法律約束力。而法院判決則在當(dāng)事人不主動(dòng)履行生效判決時(shí)，可被依法強(qiáng)制執(zhí)行。

最后，是否具有程序性。調(diào)解并無嚴(yán)格的程序規(guī)定，而仲裁設(shè)有靈活、具體的程序供當(dāng)事人選擇。但業(yè)主知情權(quán)糾紛之訴訟則需任何參與訴訟者如法院、當(dāng)事人，皆遵循法定程序以免受到相應(yīng)處罰。

由于該糾紛主體多元、復(fù)雜，需兼顧多方保護(hù)其合法權(quán)益，在沖突中尋找利益動(dòng)態(tài)平衡點(diǎn)，將和解方案、調(diào)解協(xié)議、仲裁或訴訟裁決慮及雙方利益關(guān)切點(diǎn)、衡平雙方利益，改善業(yè)主弱勢地位之現(xiàn)狀。在司法實(shí)踐中，由于對(duì)是否應(yīng)公開業(yè)主要求公布超越知情權(quán)范圍的資料或不屬于法律規(guī)定或物業(yè)合同、管理規(guī)約、議事規(guī)則中明確約定的內(nèi)容缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并且因尚未細(xì)化的相關(guān)法律規(guī)定使業(yè)主的訴請(qǐng)無法固定，維護(hù)業(yè)主知情權(quán)變得不易。

若業(yè)主申請(qǐng)公開法律規(guī)范及司法解釋未明確應(yīng)公開的信息時(shí)，法院會(huì)采取現(xiàn)無法律依據(jù)且物業(yè)合同并無明確約定而予以駁回的較保守方式。法官之自由裁量權(quán)未在審理中得到較大體現(xiàn)。

法院亦要考慮義務(wù)人履行義務(wù)的便利性和可操作性，避免濫用業(yè)主知情權(quán)的情況發(fā)生。若原告提供之證據(jù)真實(shí)且合理，而訴請(qǐng)又于法有據(jù)，則法院依法對(duì)向全體業(yè)主公示和由業(yè)主查閱、復(fù)制等義務(wù)履行方式予以支持。但法院同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮業(yè)主之訴訟請(qǐng)求是否合理與必要。如業(yè)主要求每個(gè)樓道都張貼公告的訴請(qǐng)?jiān)谌狈侠硇院捅匾缘耐瑫r(shí)，亦不具經(jīng)濟(jì)性與便利性，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以適當(dāng)調(diào)整或不予支持。

筆者認(rèn)為完善相關(guān)立法及各地方政府制定的規(guī)章制度是為根本。而化解業(yè)主間的矛盾不能僅靠現(xiàn)行法律法規(guī)，因其自身的局限性在面對(duì)多樣化的業(yè)主利益糾紛時(shí)會(huì)顯無力。在填補(bǔ)法律漏洞以及制定更為完善的法律制度體系與政策法規(guī)后，不斷開拓多元化的業(yè)主權(quán)利救濟(jì)渠道，建立起平等溝通渠道以及以協(xié)商調(diào)解為主的業(yè)主知情權(quán)糾紛處理機(jī)制，才能實(shí)現(xiàn)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。社區(qū)的和諧穩(wěn)定有賴于業(yè)主權(quán)利的充分保障，而業(yè)主能否充分了解涉及其自身利益的相關(guān)信息則是業(yè)主合法權(quán)益行使的基礎(chǔ)。面對(duì)日益蘇醒的業(yè)主權(quán)利意識(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等義務(wù)主體更應(yīng)尊重業(yè)主知情權(quán)，并妥善處置與業(yè)主的沖突對(duì)立。