淺析國(guó)有企業(yè)做好“三供一業(yè)”物業(yè)職能分離移交工作應(yīng)注意的問題

摘 要：“三供一業(yè)”分離移交工作是國(guó)有企業(yè)剝離社會(huì)職能的重要一環(huán)，也是深化國(guó)有企業(yè)改革的重要內(nèi)容。自2016年分離移交工作啟動(dòng)以來，至今已基本完成“三供一業(yè)”整體分離和移交，但由于物業(yè)職能的分離移交工作即復(fù)雜又系統(tǒng)，諸多的環(huán)節(jié)和繁瑣的流程時(shí)常影響總體工作的推進(jìn)。鑒于此，本文對(duì)做好“三供一業(yè) ”物業(yè)職能分離移交工作應(yīng)注意的問題進(jìn)行了探討，以期有所借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè);物業(yè)管理;分離移交;施工改造。

1 引言

“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能的分離移交涉及面廣，政策性強(qiáng)，操作復(fù)雜，特別是在項(xiàng)目施工改造、項(xiàng)目變更、工程竣工驗(yàn)收和審計(jì)、政府接收等方面，極易出現(xiàn)痛點(diǎn)和難點(diǎn)，一定程度上影響了整體工作的進(jìn)展。本文結(jié)合政策要求及工作實(shí)際，對(duì)國(guó)有企業(yè)家屬區(qū)“三供一業(yè)”物業(yè)職能分離移交中的難點(diǎn)進(jìn)行了分析和論述，并提出了相應(yīng)的處理方法，以解決在工作中遇到的相關(guān)問題。

2 “三供一業(yè)”物業(yè)職能分離移交的基本概況

1）總體要求。依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕45號(hào)），在分離移交工作中，可對(duì)家屬區(qū)相關(guān)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行必要的維修改造，達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平，并交由專業(yè)化企業(yè)或機(jī)構(gòu)實(shí)行社會(huì)化管理。

2）相關(guān)規(guī)定。（1）原則上先完成移交，再維修改造，按照技術(shù)合理、經(jīng)濟(jì)合算、運(yùn)行可靠的要求，以維修為主、改造為輔，促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化整合。（2）移交企業(yè)要做好移交資產(chǎn)清查、財(cái)務(wù)清理、審計(jì)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)變更及登記等工作。接收單位為國(guó)有企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)的，依據(jù)《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)分離辦社會(huì)職能有關(guān)財(cái)務(wù)管理問題的通知》（財(cái)企〔2005〕62號(hào)）的規(guī)定，對(duì)分離移交涉及的資產(chǎn)實(shí)行無償劃轉(zhuǎn)，由企業(yè)集團(tuán)公司審核批準(zhǔn)，報(bào)主管財(cái)政部門、同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)備案。（3）國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)的物業(yè)管理可由國(guó)有物業(yè)管理公司接收，也可由當(dāng)?shù)卣付ㄓ嘘P(guān)單位接收，支持實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的國(guó)有物業(yè)管理公司跨地區(qū)接收移交企業(yè)的物業(yè)管理職能。已經(jīng)進(jìn)行過房改的職工家屬區(qū)，也可在當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)下，由業(yè)主大會(huì)市場(chǎng)化選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，或者施行業(yè)主自我管理。

3 “三供一業(yè)”物業(yè)職能分離移交實(shí)施中存在的問題

1）項(xiàng)目變更的程序和內(nèi)容繁雜。在施工過程中，部分家屬區(qū)維修改造項(xiàng)目因設(shè)計(jì)缺項(xiàng)、政府規(guī)劃調(diào)整、原材料價(jià)格變動(dòng)及居民意見等原因造成項(xiàng)目的工程量出現(xiàn)變更，特別是因各類因素調(diào)整導(dǎo)致重新核算的造價(jià)超過中標(biāo)價(jià)等，作為建設(shè)方的國(guó)有企業(yè)不清楚如何履行項(xiàng)目變更程序及確認(rèn)變更的工程量，從而導(dǎo)致變更的工程量在項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)不被認(rèn)可，引發(fā)雙方糾紛。

2）對(duì)“先移交后改造”方式缺少監(jiān)督和制約。部分職工家屬區(qū)采用“先移交后改造”的方式，即先與接收單位簽訂分離移交協(xié)議，將物業(yè)職能全部移交，并按照協(xié)議約定支付家屬區(qū)維修改造資金，由接收方負(fù)責(zé)改造。但在實(shí)際工作中，一旦完成物業(yè)職能和改造資金移交后，移交方對(duì)接收方也就失去了協(xié)商的主動(dòng)權(quán)，具體維修改造的工作進(jìn)度和完成情況無法及時(shí)掌控，給財(cái)政補(bǔ)助資金的使用帶來了監(jiān)管空白。

3）國(guó)有資產(chǎn)的移交事項(xiàng)存在盲點(diǎn)。“三供一業(yè)”分離移交所引起的國(guó)有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)主要是因家屬區(qū)移交所產(chǎn)生的，包括物業(yè)配套設(shè)施和部分經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的移交，有的國(guó)有企業(yè)或作為接收方的地方政府，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的移交事項(xiàng)還存在盲點(diǎn)，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的形成、財(cái)務(wù)處理和產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不清楚，甚至移交或接收的資產(chǎn)權(quán)屬不清，導(dǎo)致在移交工作中往往出現(xiàn)反復(fù)。

4）業(yè)主委員會(huì)成立難度較大。按照“三供一業(yè)”物業(yè)職能分離移交的有關(guān)規(guī)定，每個(gè)職工家屬區(qū)在移交前都應(yīng)按照要求同步啟動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的成立工作。分離移交的職工家屬區(qū)多屬于上世紀(jì)建成的老舊小區(qū)，經(jīng)過多年變遷，多數(shù)職工都已把原家屬區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)出售或租賃，原企業(yè)的職工數(shù)量基本不超過現(xiàn)有家屬區(qū)內(nèi)居民數(shù)的30%，加上新住戶的不積極和業(yè)主委員會(huì)成立流程的復(fù)雜，導(dǎo)致該項(xiàng)工作難度極大，完全成立的寥寥無幾。

4 “三供一業(yè)”物業(yè)職能分離移交的有關(guān)工作建議

1）完善項(xiàng)目變更流程。針對(duì)物業(yè)維修改造過程中出現(xiàn)的項(xiàng)目變更，建議國(guó)有企業(yè)按照下列程序進(jìn)行：一是由建設(shè)方組織有關(guān)各方召開項(xiàng)目論證會(huì)，變更請(qǐng)求主體得到建設(shè)方同意。二是依次在變更簽證上附變更請(qǐng)求主體的意見和原招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)出具的項(xiàng)目變更審核報(bào)告。三是在變更簽證上加蓋設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、方案評(píng)審方（一般指最初設(shè)計(jì)方案的評(píng)審機(jī)構(gòu)）、施工圖審查方、施工方和建設(shè)方的公章。四是建設(shè)方（國(guó)有企業(yè)）要嚴(yán)格履行項(xiàng)目變更的內(nèi)部決策程序。

2）充分論證項(xiàng)目變更內(nèi)容。在建設(shè)工程項(xiàng)目中，部分地區(qū)出臺(tái)過工程結(jié)算價(jià)一般不超過中標(biāo)價(jià)10%的地方性指導(dǎo)意見。但從司法實(shí)踐中，基于《合同法》第六十條和《招標(biāo)投標(biāo)法》第五十九條的規(guī)定精神，法律一般以尊重客觀事實(shí)為基本原則，可以支持合理的變更工程量，不會(huì)以上述類似的指導(dǎo)意見作為法律裁判的依據(jù)，從而確認(rèn)建設(shè)方的不當(dāng)?shù)美?。同時(shí)，還要依據(jù)招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定，如果招標(biāo)文件對(duì)此沒有明確說明，就意味著該工程項(xiàng)目可以允許變更，或者變更的工程量可以超過中標(biāo)價(jià)的10%，在合理范圍內(nèi)可以不需要重新進(jìn)行招投標(biāo)。

3）加強(qiáng)維修改造的事中監(jiān)督。依據(jù)“三供一業(yè)”財(cái)政補(bǔ)助資金的相關(guān)規(guī)定，移交方是財(cái)政補(bǔ)助資金使用的被審計(jì)主體，對(duì)其使用和物業(yè)改造工程進(jìn)度負(fù)有督促、監(jiān)督之責(zé)，不是所有的責(zé)任一交了之。因此，筆者建議采用“先移交后改造”的企業(yè)要通過工作函等形式積極與接收方溝通，一是在物業(yè)職能分離移交協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議中與接收方明確各自的權(quán)利義務(wù)，細(xì)化工作分工，加強(qiáng)工作協(xié)同。二是加強(qiáng)對(duì)家屬區(qū)維修改造工作的過程監(jiān)督，督促接收方承擔(dān)起維修改造主體責(zé)任，掌握工程進(jìn)展和財(cái)政資金使用情況，及時(shí)收集相關(guān)資料，以備財(cái)政補(bǔ)助資金審計(jì)之需。

4）厘清國(guó)有資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。一是對(duì)無償劃轉(zhuǎn)的國(guó)有資產(chǎn)要界定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，特別是因歷史遺留問題導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)不清的國(guó)有資產(chǎn)，要進(jìn)一步加以明晰。對(duì)有證資產(chǎn)，移交方要嚴(yán)格履行內(nèi)部決策程序，及時(shí)與接收方辦理產(chǎn)權(quán)變更。對(duì)無證資產(chǎn)且短期內(nèi)難以辦理權(quán)證的，要與接收方在移交協(xié)議中明確該資產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)和法律責(zé)任，并以移交使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)為主。二是要按照項(xiàng)目分類核算維修改造成本，并形成資產(chǎn)移交，待財(cái)政審計(jì)清算后，做好賬務(wù)核銷工作。

5 結(jié)語

國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”物業(yè)職能分離移交是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，一直是國(guó)有企業(yè)剝離社會(huì)職能中難啃的“硬骨頭”。文章通過論述物業(yè)職能分離移交中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和痛點(diǎn)難點(diǎn)的工作實(shí)踐，以促進(jìn)構(gòu)建良性移交的分離管理模式，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”全面順利移交。

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作者簡(jiǎn)介

歐園（1986-），男，漢族，安徽合肥人，研究生，安徽省國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)控股集團(tuán)有限公司，研究方向：國(guó)有企業(yè)改革和管理。