關于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化研究

摘 ? ?要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進程不斷推進，人們對生產(chǎn)、生活所需房屋的需求量增加，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間，目前已經(jīng)成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)。本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程管理的重要性入手，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程管理中存在的問題，探討房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程管理的優(yōu)化措施，為保證房地產(chǎn)項目開發(fā)質(zhì)量提供一些思路。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;工程管理;優(yōu)化策略

1 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程管理的重要性

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，按照國家規(guī)定大致可將項目開發(fā)劃分為幾個時期，在每一個時期中房地產(chǎn)企業(yè)所需要進行管理工作內(nèi)容都不相同，都關系到房地產(chǎn)項目最終的開發(fā)質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項前期，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理內(nèi)容主要是土地利用、資金預算、建筑工程規(guī)劃、住戶拆遷等方面，給出的項目開發(fā)方案要具備可行性，要符合政府對于市容市貌的規(guī)劃，要滿足原住戶安居的需求，要在自身財政實力承受范圍內(nèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項后、施工前期，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理內(nèi)容主要是確認權證、組織工程設計、招標施工團隊、核算項目開發(fā)資金成本等方面，這一階段的工程管理主要是為項目開發(fā)準備資金、團隊、設計方案和資源，為保證項目的開發(fā)質(zhì)量奠定基礎。待房地產(chǎn)開發(fā)項目進入到施工時期，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作主要是控制成本支出、工期、質(zhì)量、安全，更多地工作是施工團隊在做，起到監(jiān)督管理的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目進入竣工期時，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔起竣工驗收、備案、工程款結算等管理工作，保障自身、政府、施工團隊、消費者的多方利益。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程管理工作是一項貫穿始終的工作，是為項目開發(fā)奠定基礎的工作，是保證項目順利推進、順利竣工的重要力量，必須得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

2 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程管理中存在的問題

2.1 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準備不足

房地產(chǎn)爭取土地、準備項目立項開發(fā)前，還有很多準備工作要做，例如：根據(jù)土地所在地理位置、商圈距離制定開發(fā)方向;整合開發(fā)土地現(xiàn)場數(shù)據(jù)，為工程開發(fā)設計師工作奠定基礎;根據(jù)商定的開發(fā)方向準備資料，向政府相關部門進行備案，準備好項目施工所需的文件資料，避免開發(fā)資格、施工許可被卡的情況發(fā)生;對開發(fā)項目體量有大致的預估，為項目的施工團隊招標工作圈定大致范圍，不至于盲目招標或為了壓低成本犧牲工程質(zhì)量。以上這些都屬于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前需要做的準備，若準備工作做得不到位，會為后續(xù)的項目開發(fā)、工程施工帶來各種各樣的麻煩，影響項目的開發(fā)質(zhì)量，影響消費者的生活品質(zhì)，影響企業(yè)自身的口碑和品牌形象。

2.2 ?對施工許可等方面的管理不嚴格

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快將投資的成本回收，盡快獲取預期的經(jīng)濟效益，希望開發(fā)項目能夠盡快開始施工，但項目順利推進的基礎是各項準備工作做到位。很多時候，施工團隊也希望能夠盡快施工，為此可能會在未得到動工允許的情況下開始施工。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)若沒有及時進行制止，很容易招致政府相關部門的介入，反而影響項目的順利推進。

2.3 ?房地產(chǎn)企業(yè)的完工驗收、備案管理不到位

在外行人的眼中，建筑物的施工全部完成，就代表著項目開發(fā)順利完成，但在房地產(chǎn)開發(fā)角度上來講，到工程竣工時房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作尚未完結，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照驗收流程、驗收制度對工程進行驗收，驗收完成后還需要進行工程款的結算。很多時候，房地產(chǎn)企業(yè)和施工團隊都希望盡快完成竣工驗收，為此盲目加快驗收速度，在缺少驗收資料的情況下進行驗收、結算，這樣的管理方式所造成的結果有兩個，一個是工程勉強驗收了，但后續(xù)的問題一直糾糾纏纏難以徹底解決，另一個則是工程無法按時驗收，房地產(chǎn)企業(yè)和施工團隊之間無法按時了解工程款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在工程施工過程中就時刻跟進，收集工程驗收所需的資料，盡可能將驗收資料收集完全，使工程施工完畢后的竣工驗收工作能夠順利推進，順利完成工程的交付，按時結清工程的款項。

3 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程管理的優(yōu)化措施

3.1 ?做好項目開發(fā)的各項準備工作

準備工作是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要基礎工作，準備工作的質(zhì)量直接關系到房地產(chǎn)項目能否順利開發(fā)，關系到房地產(chǎn)企業(yè)能否順利回收成本、獲取利潤，這是一項十分具有挑戰(zhàn)性的工作，也是必須做好的基礎工作。首先，在開發(fā)項目立項前，房地產(chǎn)企業(yè)需要為土地征收、原住戶安置付出的成本進行估算，其中包含土地稅費、銀行利息、安置房建設成本、原住戶拆遷成本等，房地產(chǎn)企業(yè)要為項目開發(fā)準備充足的資金成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要對項目開發(fā)后所能獲得的經(jīng)濟效益進行估算，根據(jù)土地所處交通位置、周圍商圈距離、學校醫(yī)院覆蓋來估算項目有可能達到的經(jīng)濟價值。當這些準備工作完成后，房地產(chǎn)企業(yè)才可以將項目向政府相關部門報備，申請開發(fā)項目立項。

3.2 ?加強對工程合同的管理

工程合同是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要管理內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)進行工程管理的主要手段。工程合同在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目中有著或大或小的差異，主要體現(xiàn)在工期規(guī)定、工期獎懲措施、工程成本支出等方面，與房地產(chǎn)項目本身相契合。房地產(chǎn)企業(yè)在面對不同的開發(fā)項目時，也要注意對不同的工程合同的管理，與施工團隊達成共識，在雙方皆認同工程合同條款的情況下開啟工程施工。房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程合同管理時，有權利根據(jù)工程中重要的施工部分加強要求，比如：要求樁基工程施工過程中的抽檢，要求樁基達到持力層的設計;工程合同中針對重要環(huán)節(jié)的施工要求，能夠有效提升房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量，保證項目的開發(fā)質(zhì)量，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工團隊雙方。

3.3 ?重視對房地產(chǎn)工程的竣工驗收管理

工程的竣工驗收是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要階段，能否順利、按時在規(guī)定時間內(nèi)完成驗收，關系到工程能否順利交付，關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否按照預期與消費者進行房屋的交接，關系到施工團隊能否順利拿到工程款項，由此可見，工程的竣工驗收是一個關系到各方利益的關鍵管理工作，必須引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視對工程的竣工驗收，在正式驗收前就盡可能收集、準備工程的相關材料，為按照流程、順序進行驗收奠定基礎。工程監(jiān)理單位對工程施工的過程監(jiān)督，能夠及時發(fā)現(xiàn)施工過程中存在的問題和隱患，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)監(jiān)理單位提供的補救措施監(jiān)督施工團隊的改進，盡可能將工程的質(zhì)量安全問題解決在工期中，而不是將其拖到竣工期。

4 ?結束語

建設工程管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要組成部分，這份管理工作貫穿項目開發(fā)的始終，是必須被房地產(chǎn)企業(yè)所重視的重要工作。工程管理工作做不到位會直接影響到項目的立項、設計、招標、施工、竣工驗收，帶來的影響和問題不計其數(shù)，會嚴重影響到房地產(chǎn)企業(yè)、政府、施工團隊、業(yè)主的多方利益?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)必須重視建設工程管理工作。

參考文獻：

[1] 黃志君.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化研究[J]. 時代農(nóng)機，2015（12）：63～64.

[2] 林斌.房地產(chǎn)開發(fā)項目項目管理過程中存在的問題[J]. 居舍，2019（1）：181.

作者簡介：

劉婷婷（1983—）女，漢族，吉林省長春人，本科，職稱：中級工程師，主要研究方向：建筑工程。