房地產(chǎn)未來(lái)十年前景分析(三)

馬欣 毛星海

摘要：依據(jù)黨的十九大報(bào)告確立的新時(shí)代國(guó)家戰(zhàn)略，從四大方面針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行前景分析研究。一是黨的十九大報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響;二是從經(jīng)濟(jì)人口、婚姻狀況變更、城鎮(zhèn)化率、中心城市引領(lǐng)作用及三、四線城市互補(bǔ)作用進(jìn)行分析;三是從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析;四是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)十年的發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);未來(lái)十年;前景分析

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0014-20 收稿日期：2019-07-10

4從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析

從房地產(chǎn)行業(yè)的三個(gè)維度來(lái)剖析行業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景，第一個(gè)維度是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需角度進(jìn)行分析，涉及五個(gè)方面討論，分別為庫(kù)存情況、空置率情況、人均住房面積需求情況、城市變革與商品房增量之間的關(guān)系分析、改善性住房需求情況及租賃市場(chǎng)情況進(jìn)行分析。第二維度從金融改革導(dǎo)向闡述房地產(chǎn)行業(yè)需高度重視防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及未來(lái)房地產(chǎn)金融的變革方向。第三維度從通過(guò)政府對(duì)行業(yè)的調(diào)控政策分析房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景預(yù)判，通過(guò)這三個(gè)維度的分析旨在盡可能清晰地勾勒出房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展前景。

第一個(gè)維度是從房地產(chǎn)的供需情況分析。

一是庫(kù)存情況分析，從2015年底開(kāi)始房地產(chǎn)去庫(kù)存，已成為國(guó)家十分關(guān)注的事情，列入2016年重點(diǎn)工作。時(shí)任中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平于2015年11月10日上午主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。包括后續(xù)的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策出臺(tái)，這一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)“去庫(kù)存”起到極大的推動(dòng)作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年一季度各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的商品房待售面積（包含住宅、辦公、商業(yè)用房）為5.1646億平方米、同比減少9.9%，而實(shí)際的住宅商品房待售面積僅為2.46億平方米，同比減少15.4%，對(duì)比同期的商品房銷售面積2.9829億平方米，同比減少只有0.9%，其中住房商品房銷售面積為2.5954億平方米，同比減少0.6%，反觀房屋竣工面積為1.8474億平方米，其中住宅面積為1.043億平方米，通過(guò)增量與銷量的對(duì)比，兩項(xiàng)抵扣，可以看出未來(lái)庫(kù)存將會(huì)持續(xù)減少，特別從2015年1月份以來(lái)，全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但庫(kù)存減少的趨勢(shì)不改。

目前南方的一二線城市甚至還庫(kù)存緊缺，以南京為例，截至2019年3月底全市庫(kù)存商品房約為3.5萬(wàn)套，庫(kù)存面積約為94萬(wàn)平方米，去化周期約4.5個(gè)月，存在庫(kù)存緊缺。

從庫(kù)存分布來(lái)看，我國(guó)庫(kù)存分布不均仍然持續(xù)，庫(kù)存主要集中在三四線城市。西部地區(qū)包括北方地區(qū)庫(kù)存大大高于南方，從可售庫(kù)存看，2019年1月一線、二線、三四線樣本城市庫(kù)存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個(gè)月，三四線城市從2018年下半年以來(lái)有一定上升。從廣義庫(kù)存看，2017年西部地區(qū)、四線城市土地消化周期分別為2.5、2.1年。如東三省、內(nèi)蒙、山西這些省份庫(kù)存高企，去化周期都在5年以上，尤其是內(nèi)蒙古，去化需要7.4年，全國(guó)最高;東三省則需6.5年以上。

由此可以看出，目前的庫(kù)存真正高企的地方主要集中在三四線城市，隨著國(guó)家對(duì)7大城市群的發(fā)展布局，未來(lái)遠(yuǎn)離這7大城市群的三四線城市的房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)越來(lái)難以為繼，庫(kù)存將尾大不掉，如東北的鶴崗市就是典型案例，房?jī)r(jià)每套只有10萬(wàn)元左右，且還無(wú)人問(wèn)津。所以關(guān)于庫(kù)存問(wèn)題要區(qū)別看待，未來(lái)7大城市群的一、二線城市的房地產(chǎn)不是解決庫(kù)存的問(wèn)題，而是如何增加供應(yīng)量的問(wèn)題。

二是人均住房面積需求，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到2018年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約為36.9平方米，而實(shí)際使用面積只有23平方米，從人均住房面積來(lái)看，我們的住房面積還是偏小，同時(shí)我國(guó)的住房是按建筑面積計(jì)算，而主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體國(guó)家是按套內(nèi)使用面積計(jì)算，比如日本今天的水平約33.1平方米（約合建筑面積47.1平方米），從橫向上看面積相近，但國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑采用的是實(shí)際使用面積，而我國(guó)是采用建筑面積，我國(guó)商品房得房率一般在75%-80%左右，由此我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積未來(lái)至少還有20%的提升空間。

根據(jù)國(guó)家人口普查的數(shù)據(jù)計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從2000年的21.2平方米/人上升到2010年的27.9平方米/人，并進(jìn)一步上升到2017年的35.2平方米/人。然而，即使是這樣，中國(guó)的人均住房套內(nèi)使用面積與其它一些主要國(guó)家相比仍然偏少。在收入增長(zhǎng)和家庭小型化的推動(dòng)下，如果到2030年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積達(dá)到日本今天的水平約33.1平方米（約合建筑面積47.1平方米），全國(guó)大陸總?cè)丝跒?39538萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口8.3137億人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，城鎮(zhèn)戶籍人口為6.0517億，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約為36.9平方米，2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%的目標(biāo)，再加上城鎮(zhèn)人均住房面積提升20%的空間計(jì)算，僅人口方面到2030年城鎮(zhèn)還要增加約2億人口，按人均使用面積40平方米計(jì)算，這就需要80億平方米，外加現(xiàn)有城鎮(zhèn)人均面積提升20%的面積（66億平方米）計(jì)算，兩者相加需要新增量146億平方米的商品房，保守估計(jì)每年也需要新增住房建筑面積約12億平方米。所以當(dāng)前的房地產(chǎn)投資還遠(yuǎn)未見(jiàn)頂，房地產(chǎn)投資更不可能出現(xiàn)斷崖式下跌的情況。

三是空置率的情況分析，對(duì)于城市空置率較大的原因，要區(qū)別看待這個(gè)問(wèn)題，不同的統(tǒng)計(jì)口徑、不同的區(qū)域所反映出的空置率原因也不盡相同。

2018年3月全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組原副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文曾講述“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%?！睆臄?shù)據(jù)上看比較高，然而，從人口普查的情況來(lái)看，集體住宿、合租和群租也是城市常住人口的正常住房形態(tài)。對(duì)于一些富裕家庭，在城市里擁有超過(guò)一套住房（有的屬于不同城市），也屬于正?，F(xiàn)象。從人均住房面積來(lái)看中國(guó)的住房狀況還很難說(shuō)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了富裕的水平?？紤]到中國(guó)貧富差距較大，人口仍在大量進(jìn)入城市，空置率超出正常水平也很難作為房屋已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩的證據(jù)。

另外由于前些年房地產(chǎn)的粗放型發(fā)展，許多三四線城市過(guò)度的土地供應(yīng)，帶來(lái)了不按城市實(shí)際需求過(guò)度開(kāi)發(fā)，外加隨著人口外遷，造成的結(jié)果就是三四線城市商品房供過(guò)于求，囤積了大量的空房，這種現(xiàn)象主要集中在全國(guó)的三四線小城市和中國(guó)東北部。而一二線城市的空置率主要是統(tǒng)計(jì)口徑的不同造成空置率偏高，從銷售市場(chǎng)端情況看，三四線城市由于過(guò)高的空置率，政府層面只有通過(guò)貨幣化棚改來(lái)減少庫(kù)存，而一二線城市則需求旺盛，個(gè)別城市甚至通過(guò)搖號(hào)來(lái)獲得購(gòu)房資格。

由此空置率要從不同區(qū)域、不同城市級(jí)別區(qū)別看待，分析中不能采用一刀切的方法進(jìn)行分析。

四是從城市變革與商品房增量之間的關(guān)系分析，這方面分析已從上面的按照2030年城鎮(zhèn)人口約10.1億人，人均住房面積按目前的40平方米計(jì)算，則中國(guó)城鎮(zhèn)住房總建筑面積需要達(dá)到412億平方米，去掉2018年預(yù)估的286億平方米存量，則2018-2030年需要新增約126億平方米住房。另外受三四線“收縮型城市”的影響，這可能還不是中國(guó)居民對(duì)于住房需求的全部——收縮的三四線城市可能意味著還有額外至少4億平方米的新增商品住房需求。在中國(guó)600多個(gè)城市中間有180個(gè)城市（超過(guò)1萬(wàn)的建制鎮(zhèn)和街道）的人口在流失。這些流失人口的城市不僅僅在東北、山西等一些重工業(yè)和資源密集型的省份，也遍及大城市的周邊、四川盆地、乃至于長(zhǎng)江三角洲。目前而言，中國(guó)收縮城市的收縮程度比起國(guó)外城市如底特律等還處于初級(jí)階段。大部分城市的人口收縮都沒(méi)有超過(guò)10%，而相關(guān)城市的GDP和城市建成區(qū)面積甚至還在增長(zhǎng)。但是伴隨著中國(guó)進(jìn)入到城鎮(zhèn)化的中后階段，人口進(jìn)一步向大中城市和中心城市圈聚集，可以斷定必將有更多的三四城市面臨城市設(shè)施因人口流出而出現(xiàn)逐步廢棄。實(shí)際上，在東北一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了建筑面積幾十平方米但是售價(jià)僅有幾萬(wàn)元的房屋——顯著低于建造成本，暗示了這些房屋將被廢棄的命運(yùn)。如果保守估計(jì)2016年底中國(guó)657個(gè)城市中，非一二線城市的30%可能出現(xiàn)收縮，這些城市2018-2030年城市住房建筑面積每年有0.5%可能因?yàn)闊o(wú)人使用而廢棄，意味著在其它城市（主要是一二線和核心都市圈）可能還要增加4億平方米左右的新建住房建筑面積。

由此到2030年中國(guó)仍然需要134億平方米左右的新增住房建筑面積，意味著2018-2030年間中國(guó)的住房銷售平均面積約在12億平方米左右，從這個(gè)口徑計(jì)算的結(jié)果與之前第二方面“人均住房面積需求”中所計(jì)算的2018-2030年間中國(guó)的住房銷售需求約12億相吻合。再次印證現(xiàn)在就斷言中國(guó)的房地產(chǎn)供給已經(jīng)顯著的供過(guò)于求可能還為時(shí)過(guò)早。

五是從住房質(zhì)量的改善分析，黨的十九大報(bào)告中提出現(xiàn)今我國(guó)社會(huì)主義主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，這個(gè)矛盾也體現(xiàn)在老百姓對(duì)住房質(zhì)量改善的需求上。

我國(guó)住房建筑平均壽命30年，住房建筑質(zhì)量跟國(guó)際比還是有很大的差距，住房質(zhì)量的改善，也將推動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)。特別是高質(zhì)量的商品房供應(yīng)總體上比較欠缺，總體中國(guó)居民仍有巨大的改善居住條件的意愿，所以在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)改善型需求占比將逐年遞增。

另外，從租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析;過(guò)去三十年，我國(guó)商品房市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，相當(dāng)程度上滿足了人們的住房需求，然而這十年也是商品房?jī)r(jià)格連創(chuàng)新高的十年，造成了相當(dāng)一部分居民購(gòu)房困難。房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，其中一個(gè)重要原因就是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。在巨大的利益驅(qū)動(dòng)下，新房市場(chǎng)獨(dú)輪高速運(yùn)轉(zhuǎn)，而支撐住房體系的另外幾個(gè)車輪保障房、二手房以及租房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后。

尤其是房屋租賃市場(chǎng)，發(fā)展不規(guī)范、散亂，客戶體驗(yàn)差，再加上之前很多地方的戶籍制度的僵化，把戶籍、小孩教育、醫(yī)療服務(wù)等與產(chǎn)權(quán)住房捆綁，使得租房者不能上戶口，不能享受包括義務(wù)教育在內(nèi)的公共服務(wù)，因此“結(jié)婚必須有房”就成了天經(jīng)地義的觀念，使得相當(dāng)大一部分城市新移民不得不透支自己和家庭的未來(lái)，擠向新房市場(chǎng)，從而人為放大了買房的“剛性需求”，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。

因此，發(fā)展規(guī)范的租賃市場(chǎng)，完善有梯次的住房供應(yīng)體系，就會(huì)起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，政策方面的鼎力相助使得房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)難得一次的發(fā)展機(jī)遇。十九大報(bào)告指出：“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！弊赓?gòu)并舉的住房制度一石激起千層浪，隨著政策的全面鋪開(kāi)，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了蓬勃發(fā)展的春天。

目前，我國(guó)租賃市場(chǎng)的需求呈現(xiàn)多樣性，第一，城鎮(zhèn)化衍生的租賃需求。我國(guó)城鎮(zhèn)化率長(zhǎng)期維持在1%的增長(zhǎng)率之上，城鎮(zhèn)化率從1995年的29.0%提高到2005年的43.0%，再到2016年的57.4%。不斷提高的城鎮(zhèn)化率，為城市帶來(lái)了大量的流動(dòng)人口，這些流動(dòng)人口往往在工作地租房居住，他們是租賃需求的重要構(gòu)成。此外，畢業(yè)時(shí)間較短的外地大學(xué)生在工作的城市也是以租房為主。第二，租金與房?jī)r(jià)背離導(dǎo)致部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)為租賃需求。租房和買房都是實(shí)現(xiàn)住有所居的途徑，但我國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超租金漲幅，導(dǎo)致租金與房?jī)r(jià)背離，這從衡量二者背離程度的指標(biāo)——租金收益率便可以看出，我國(guó)一線城市和二三線城市的租金收益率從2016年開(kāi)始便一路下滑，一線城市的租金收益率更是只有1.5%左右，二三線城市的租金收益率也均不足3%，這就說(shuō)明我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)租金漲幅。這種情況下，購(gòu)房成本要遠(yuǎn)高于租房成本，兩相權(quán)衡之下。越來(lái)越多的人便會(huì)從購(gòu)房轉(zhuǎn)為租房。第三，樓市調(diào)控政策導(dǎo)致部分購(gòu)房需求被迫轉(zhuǎn)為租賃需求。近年來(lái)房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策及因城施策出臺(tái)。樓市進(jìn)入了“五限”時(shí)代。這些調(diào)控政策在管控投資投機(jī)需求的同時(shí)，也存在著誤傷購(gòu)房剛需的可能。部分樓市調(diào)控政策涉及到首付的提高和購(gòu)房資格門檻的提高，這將使一部分潛在的購(gòu)房需求變得不能買房或買不起房，從而被迫轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。第四，晚婚導(dǎo)致的單身群體衍生的租賃需求。根據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)，2012年20-24歲登記結(jié)婚的人口占比相較于2007年下降3%，而30歲以上登記結(jié)婚的人口占比則上升4%，登記結(jié)婚的年齡出現(xiàn)了推遲，而晚婚帶來(lái)的單身群體通常會(huì)選擇租房。第五，居民觀念轉(zhuǎn)變使得租賃需求增加。“90后”和“80后”相對(duì)于“70后”來(lái)說(shuō)，思想更加開(kāi)放和自由，所受到的束縛較少，因此對(duì)租賃的接受度要更高，并且租房比買房更加靈活自由，契合了“90后”和“80后”的觀念，因此他們正逐漸成為租賃市場(chǎng)的主力軍。

2016年5月4日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上定調(diào)發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)“購(gòu)租并舉”，隨后包括住建部在內(nèi)的中央相關(guān)部門也出臺(tái)了相應(yīng)的配套政策。這是我國(guó)住房制度改革的重要一步，意味著我國(guó)的住房體系將發(fā)生重要的變化。多項(xiàng)政策推動(dòng)培育住房租賃市場(chǎng)，到2018年，以加快“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”政策落地，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，大力培育住房租賃市場(chǎng)為主。地方政府通過(guò)集體土地建設(shè)租賃住房、搭建租賃住房信息平臺(tái)、開(kāi)展人才專項(xiàng)租賃住房試點(diǎn)、商業(yè)用房改建租賃住房、保障房建設(shè)分配等方式，多角度、全方位地推進(jìn)政策落地。

從城市范圍看，除首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市外，上海、北京等多個(gè)非試點(diǎn)城市陸續(xù)發(fā)布相關(guān)政策，預(yù)計(jì)未來(lái)住房租賃政策會(huì)在更多城市落地。在繼續(xù)推進(jìn)住房租賃試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，健康有序、有質(zhì)量地發(fā)展一二線城市租賃市場(chǎng)，將成為重點(diǎn)。

通過(guò)中央政府制定的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，來(lái)看我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然性。

首先，國(guó)家培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向與保障。地方各級(jí)人民政府相繼出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn)、規(guī)章。這些政策和法規(guī)給廣大住房租賃市場(chǎng)主體吃了定心丸，為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了極好的政策環(huán)境保障。各地多措并舉，搭建市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃平臺(tái)，加強(qiáng)住房租賃規(guī)范管理與服務(wù)，使我國(guó)住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)生機(jī)勃勃的大好發(fā)展新趨勢(shì)。

其次，城鎮(zhèn)化率提升和租賃需求增加是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年我國(guó)城鎮(zhèn)化率分別為52.57%、53.73%、54.77%、56.10%和57.35%，年均增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。中投顧問(wèn)發(fā)布的《2017-2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)流動(dòng)人口將超過(guò)3億人，屆時(shí)住房租賃市場(chǎng)將有廣闊發(fā)展空間。2016年，全國(guó)共有3，150萬(wàn)戶家庭通過(guò)市場(chǎng)化途徑租賃住房，占城鎮(zhèn)全部家庭的13.9%。預(yù)計(jì)2020年住房租賃市場(chǎng)空間為16199億元，2030年住房租賃市場(chǎng)空間為46014億元，屆時(shí)將有約2.7億人通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題。其中，外來(lái)務(wù)工人員和異地就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生是流動(dòng)人口的主體，租房是外來(lái)務(wù)工人員解決就業(yè)地住宿的主要方式。特別是在一線和重點(diǎn)二線城市的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生，在目前房?jī)r(jià)水平持續(xù)較高情況下，畢業(yè)后的前3年基本以租房為主。

再次，住房租賃是住房成熟市場(chǎng)的必然選擇。根據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)公布數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)普遍在20%-30%。比如德國(guó)，住房自有化率才40%多。因此說(shuō)，成熟的住房市場(chǎng)必然是住房租賃高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)。再?gòu)奈覈?guó)當(dāng)前購(gòu)房與租房的需求對(duì)比情況看，據(jù)中投顧問(wèn)發(fā)布的《2017-2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析，2016年我國(guó)采用租房解決居住問(wèn)題的人口數(shù)目約1.6億人，是通過(guò)購(gòu)買新房解決居住問(wèn)題人數(shù)的4倍，且逐年有上升趨勢(shì)。中國(guó)投資咨詢網(wǎng)發(fā)表的《2017-2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀》一文中指出，租賃房屋供給來(lái)源中40%來(lái)自于商品房租賃，18.8%來(lái)自于老式公寓，8.2%來(lái)自于農(nóng)民自建房，其他來(lái)自于回遷房和小產(chǎn)權(quán)房。

最后，高房?jī)r(jià)和限購(gòu)措施對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起著積極影響作用。從20世紀(jì)90年代中國(guó)啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)一直是由個(gè)人投資者占據(jù)主導(dǎo)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緩慢。不過(guò)近年來(lái)，由于市場(chǎng)和人口結(jié)構(gòu)的變化，加之政府限購(gòu)措施的導(dǎo)向作用，推進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。以上海為例，位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的一套面積百余平方米的住房均價(jià)，從2006年的約200多萬(wàn)元飆升至2016年的約1400萬(wàn)元，2017年均價(jià)達(dá)到1530萬(wàn)元。高昂的購(gòu)房?jī)r(jià)格，大大超過(guò)目前乃至今后一個(gè)時(shí)期廣大中低層收人人群購(gòu)置新房的經(jīng)濟(jì)承受能力，況且政府對(duì)住房的限購(gòu)力度也在加碼。因此，通過(guò)租房解決住有所居，必然成為特別是一、二線城市居民的重要途徑。

但是在“理想很豐滿”的同時(shí)，我們也應(yīng)注意到“現(xiàn)實(shí)的骨感”，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)制度建設(shè)仍然很不完善，制度建設(shè)相對(duì)滯后。具體來(lái)講，我國(guó)到目前為止仍然沒(méi)有出臺(tái)任何保護(hù)租房者的法律法規(guī)，某種程度上造成了無(wú)法可依的尷尬局面，從政府機(jī)構(gòu)上來(lái)看，我國(guó)沒(méi)有設(shè)立專門的管理租賃市場(chǎng)的職能部門，并且備案制度也未能很好的落實(shí)，因此造成了租賃市場(chǎng)的監(jiān)管缺失，從政策環(huán)境來(lái)看，財(cái)稅和金融等方面的配套政策還未跟上，現(xiàn)有的環(huán)境還不足以推動(dòng)租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。面對(duì)目前良莠不齊的租賃市場(chǎng)亟待解決以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，地下租賃市場(chǎng)活動(dòng)仍然比較猖獗。國(guó)家在加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中一直要求“加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管”“對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒”“依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，地下租賃市場(chǎng)（即地下租賃黑市）嚴(yán)重影響著住房秩序。在諸多城市隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等現(xiàn)象仍然大量存在，甚至地下租賃市場(chǎng)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了登記備案的公開(kāi)租賃市場(chǎng)，給承租者帶來(lái)了暴力租賃、環(huán)境臟亂、設(shè)施老化等風(fēng)險(xiǎn)隱患。政府管理部門由于人員、財(cái)政資源等原因不能做到有效治理。第二，地下租賃市場(chǎng)導(dǎo)致國(guó)有土地收益和稅款大量流失。由于大量的房屋紛紛流人地下黑市，逃避稅費(fèi)的征收管理，致使稅款不能及時(shí)足額征收入庫(kù)。第三，地下租賃市場(chǎng)引發(fā)的各種社會(huì)問(wèn)題嚴(yán)重。地下租賃市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，法律糾紛不斷。比如，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、縮短租期等損害租戶權(quán)益現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮;擾民等違背治安管理?xiàng)l例事件經(jīng)常發(fā)生。更有甚者，在許多中小城市，出現(xiàn)租賃住房已成為納污藏垢之所，違法犯罪刑事案件時(shí)有發(fā)生。近幾年，雖然各地公安、房管、工商、稅務(wù)等部門出臺(tái)一系列治理措施，進(jìn)行相應(yīng)懲戒、打擊，但并未能從根本上解決上述問(wèn)題。第四，租賃住房租金居高不下影響住房需求者租房積極性。由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)積極主動(dòng)參與度不高，市場(chǎng)租房供給不足，加之租賃住房租金居高不下，直接影響住房需求者租房積極性。在北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)城市租房支出對(duì)于作為租房需求主體的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工群體來(lái)說(shuō)，已成為沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第五，租房者尚未享受到“租售同權(quán)”的公共服務(wù)待遇。雖然國(guó)家在培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)中明確規(guī)定“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)”。各地陸續(xù)出臺(tái)措施，賦予租房者與住房所有者同樣的權(quán)利。但鑒于目前公共資源稀缺等多層主客觀原因，這些政策真正“落地”依然充滿變數(shù)，許多租房者尚未真正享受到“租售同權(quán)”的教育和醫(yī)療等公共服務(wù)待遇，客觀上制約著住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。

上述問(wèn)題存在的原因主要有：一是依法租賃的觀念淡薄;二是違法租賃問(wèn)題處理難;三是管理體制短時(shí)間難以理順;四是行業(yè)管理法規(guī)不健全;五是住房租賃市場(chǎng)改革滯后。

未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展第一方面是提高人們對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)重要性的認(rèn)識(shí)。充分認(rèn)識(shí)培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位的重要性，加快租購(gòu)并舉制度的建立，有效解決城鎮(zhèn)新市民住房問(wèn)題，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，全面建成小康社會(huì)住有所居目標(biāo)，從而自覺(jué)參與和支持推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速培育和發(fā)展。

第二方面是健全法規(guī)制度，依法管理住房租賃市場(chǎng)。首先，法規(guī)體系盡快建立起來(lái)。符合規(guī)定的才準(zhǔn)許進(jìn)入市場(chǎng);其次，建立住房租賃合同制度。通過(guò)住房租賃合同的登記備案，承租人提供合法有效身份證件，不給不法分子以可乘之機(jī);再次，建立租賃信息采集制度和租賃信息平臺(tái)，按時(shí)申報(bào)住房出租信息。整理信息資源，為房地產(chǎn)管理部門提供決策依據(jù)。建立信息監(jiān)管平臺(tái)，規(guī)范發(fā)布出租房源信息、公開(kāi)租房?jī)r(jià)格，形成信息透明、價(jià)格合理的供需體系;最后，健全日常管理措施，形成系統(tǒng)檔案資料，以規(guī)范市場(chǎng)管理。

第三方面是建立統(tǒng)一的住房租賃管理機(jī)制。一是統(tǒng)一執(zhí)法主體，避免多頭管理。要盡快理順住房租賃管理體制，確立以房地產(chǎn)管理部門為主、其他部門為輔的新體制;二是執(zhí)法統(tǒng)一，統(tǒng)一工作規(guī)程，確保住房租賃照章運(yùn)行;三是強(qiáng)化政府市場(chǎng)監(jiān)管。政府部門牽頭，聯(lián)合公安、房管、計(jì)衛(wèi)、工商、稅務(wù)、街辦等多部門，整合管理資源，為租房戶提供平安、和諧、穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。第四方面是建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格體系。住房租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇，要將住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格放開(kāi)，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況決定。但為了指導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，需要制定科學(xué)合理的住房租賃指導(dǎo)租金，并定期予以公布，為住房租賃雙方合理確定租金價(jià)格提供依據(jù)。即租金在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，綜合考慮租房的不同地段、不同結(jié)構(gòu)等因素，采取科學(xué)測(cè)算方法，定期制定和公布出租房屋階段性租金。指導(dǎo)租金既為租賃當(dāng)事人提供價(jià)格參考，也為政府有關(guān)部門收繳稅費(fèi)等提供計(jì)價(jià)基數(shù)。同時(shí)，還為司法機(jī)關(guān)裁決房地產(chǎn)租賃糾紛提供依據(jù)。第五方面是調(diào)整住房租賃稅收政策。建議適度下調(diào)住房租賃業(yè)租金收入納稅稅率和增設(shè)住房租賃稅收的緩、減、免優(yōu)惠項(xiàng)目。

這樣，住房出租成本會(huì)有實(shí)質(zhì)性下降，能激勵(lì)租房主的積極性，有利于促使那些“地下”房屋租賃走到“地上”來(lái)，同時(shí)有利于培植增加國(guó)家稅源。第六方面是在縣（含縣級(jí)市）以上城市成立住房租賃市場(chǎng)服務(wù)中心。其具體職責(zé)可確定為：（1）向社會(huì)提供信息，廣泛招租;（2）對(duì)租賃雙方，主要是對(duì)出租戶實(shí)施合法性資格審查，進(jìn)行登記備案;（3）收繳場(chǎng)地占用費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)保證金;（4）督促出租經(jīng)營(yíng)戶按時(shí)足額繳納稅款;（5）對(duì)中心管理范圍的所有租賃投訴負(fù)全責(zé)處理，維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益;（6）配合房地產(chǎn)、工商、稅務(wù)、公安、司法、計(jì)衛(wèi)、街辦等部門協(xié)調(diào)處理相關(guān)事宜等。第七方面是向住房租賃企業(yè)提供有力的金融支持。各商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)卣e極引導(dǎo)鼓勵(lì)下，“按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則”，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。比如，在供給端，銀行可以直接融資給地產(chǎn)商進(jìn)行住房租賃項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，還可以通過(guò)信托基金方式獲得資金支持：支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融資本的深度介入，必將快速推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

綜合來(lái)看，雖然目前我國(guó)租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系和政策制度仍然存在著種種不足，政府在培育規(guī)范的租賃市場(chǎng)過(guò)程中還處于摸著石頭過(guò)河階段，但是現(xiàn)在以及未來(lái)的租賃市場(chǎng)不可否認(rèn)規(guī)模是巨大的，在各項(xiàng)租賃規(guī)范制度出臺(tái)及相關(guān)利好政策頻出的情況下，未來(lái)的租賃市場(chǎng)將是一片藍(lán)海。補(bǔ)上了租賃市場(chǎng)的短板后，才能真正建立起租購(gòu)并舉的住房制度，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也將愈發(fā)成熟。

以上通過(guò)房地產(chǎn)供需角度的庫(kù)存情況、空置率情況、人均住房面積需求情況、城市變革與商品房增量之間的關(guān)系分析、改善性住房需求情況及租賃市場(chǎng)情況分析等六個(gè)方面進(jìn)行客觀分析，厘清了長(zhǎng)期以來(lái)的各種論調(diào)，由此得出未來(lái)的商品房不論是銷售還是租賃都有巨大的潛在需求空間;而房地產(chǎn)行業(yè)仍有繼續(xù)扮演國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的需求基礎(chǔ)。同時(shí)也感受到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從之前的高速粗獷型增長(zhǎng)，產(chǎn)品單一供給模式階段轉(zhuǎn)向均速、高質(zhì)量的租售并舉規(guī)范化發(fā)展階段。（未完待續(xù)）