投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用中存在的問題及對(duì)策

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，與之對(duì)應(yīng)的傳統(tǒng)的以歷史成本會(huì)計(jì)計(jì)量模式為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)已經(jīng)無法完全滿足當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。本文對(duì)公允價(jià)值存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值;問題;對(duì)策

1.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用中存在的問題

1.1會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的限制

在我國(guó)有關(guān)的法律，特別是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)公允價(jià)值的使用有著明確的要求。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的措辭可以看出，我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)公允價(jià)值模型的運(yùn)用并不是特別鼓勵(lì)，態(tài)度也比較謹(jǐn)慎。一方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)不能從公允價(jià)值模型向成本模型轉(zhuǎn)變。但房地產(chǎn)市場(chǎng)并不總是保持穩(wěn)定，一旦未來不能持續(xù)、可靠獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或企業(yè)未來獲得新的投資房地產(chǎn)由于地理位置偏遠(yuǎn)無法獲得企業(yè)的公允價(jià)值將如何處理，是企業(yè)在決定改變成本模式下的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模型需要考慮很多問題。另一方面，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋》指出，上市公司對(duì)其持有的全部投資房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量只能選擇一種模式。然而，實(shí)際情況是，許多公司在不同的地理位置有許多投資房地產(chǎn)。一些投資性房地產(chǎn)位于交易價(jià)格活躍的交易市場(chǎng)，而另一些則位于沒有交易價(jià)格的偏遠(yuǎn)地區(qū)。由于標(biāo)準(zhǔn)的限制，這類上市公司只能放棄公允價(jià)值模型，采用成本模型來衡量其持有的全部投資房地產(chǎn)。

1.2市場(chǎng)條件不成熟

（1）不完全資本市場(chǎng)，使公允價(jià)值易于成為利用的工具

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)投資的收益計(jì)算并不是以當(dāng)前的價(jià)值來進(jìn)行評(píng)定，資本化的運(yùn)作能夠很好的反映出企業(yè)未來的投資回報(bào)。二者之間存在著明顯的影響關(guān)系。因此，保障投資收益，就需要采用公允價(jià)值的核算方式。在考慮收益與風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，傳統(tǒng)的商業(yè)銀行在存款收益上的較小風(fēng)險(xiǎn)仍然是其它金融渠道所無法比擬的;然而，利率市場(chǎng)化并沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，以利率來反映房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值與收益，既不準(zhǔn)確，也不能真實(shí)的反映出其中的風(fēng)險(xiǎn)，因此單純依靠公允價(jià)值來進(jìn)行評(píng)估，也存在一定的偏差。

（3）市場(chǎng)參與者成熟度低

在我國(guó)，投資者對(duì)上市公司進(jìn)行投資，一個(gè)主要的信息來源就是其提供的年報(bào)。在我國(guó)證券市場(chǎng)上，很多投資者都不是專業(yè)的投資人員，不具備專業(yè)科學(xué)客觀的理論知識(shí)，其投資行為帶著僥幸的心理。在市場(chǎng)環(huán)境比較好的時(shí)候，企業(yè)年報(bào)中的公允價(jià)值往往也非常具有誘惑力，能夠起到吸引投資者的作用，但是在市場(chǎng)環(huán)境不好的時(shí)候，公允價(jià)值的反映也不好，投資者很有可能會(huì)因此而放棄投資。另外，大部分的投資者還不是很了解公允價(jià)值這個(gè)概念。所以即便是在信息披露中有公允價(jià)值這一項(xiàng)，但是還是會(huì)有很多投資者選擇其它的指標(biāo)，如歷史成本。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，企業(yè)很多時(shí)候都無法獲得有參考意義的價(jià)格，也難以計(jì)量出準(zhǔn)確的公允價(jià)值，這個(gè)時(shí)候，企業(yè)只能夠依靠第三方的專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行公允價(jià)值的評(píng)估。這也意味著，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，第三方的評(píng)估機(jī)構(gòu)在公允價(jià)值運(yùn)用中扮演著重要的角色。然而，受到市場(chǎng)發(fā)展程度的限制，我國(guó)專業(yè)的具有較高水準(zhǔn)的價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)并不多，行業(yè)內(nèi)的機(jī)構(gòu)水準(zhǔn)不一，缺乏專業(yè)的優(yōu)秀的評(píng)估人才，有的機(jī)構(gòu)自己都沒有一套科學(xué)的評(píng)估體系，也不具備專業(yè)的能力水平。

1.3會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求嚴(yán)格

公允價(jià)值的使用比一般的成本計(jì)算要更加的復(fù)雜，所以也要求會(huì)計(jì)人員在專業(yè)技能和知識(shí)儲(chǔ)備方面，要更勝一籌。會(huì)計(jì)人員要能夠及時(shí)的掌握市場(chǎng)信息，并且對(duì)影響資產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行收集和分析，運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)，來選擇合適的技術(shù)方式進(jìn)行估值，而這都需要會(huì)計(jì)人員具備更高的專業(yè)水平。但是，我國(guó)的在職會(huì)計(jì)人員中，對(duì)公允價(jià)值有了解的不少，但是能夠?qū)ζ溆?jì)算方式進(jìn)行掌握，能夠合理的運(yùn)用公允價(jià)值的卻非常少。另外，我國(guó)在這方面的規(guī)定雖然具體，但是缺乏可操作性，所以企業(yè)在實(shí)施的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)誤解和操作困難。

2.完善公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策和建議

2.1完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

2.1.1修訂公允價(jià)值使用條件

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)于公允價(jià)值的使用有著一系列的規(guī)定，這些規(guī)定都直接關(guān)系到公允價(jià)值在實(shí)際操作中的運(yùn)用情況。但是在投資性房地產(chǎn)中，公允價(jià)值的使用有著比較嚴(yán)格的要求，所以筆者認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)這些規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷模瑢?duì)可以使用公允價(jià)值計(jì)量模式的情況，進(jìn)行具體的規(guī)定，如只有存在可觀察輸入值的時(shí)候，才能夠按照這種模式來計(jì)算公允價(jià)值等等。

2.1.2制定投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用指南

要發(fā)揮公允價(jià)值的作用，需要首先確定相應(yīng)的計(jì)量準(zhǔn)則，在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)于公允價(jià)值的計(jì)量方法，也應(yīng)該具體的細(xì)化。選擇什么樣的輸入值，直接關(guān)系到公允價(jià)值的計(jì)算結(jié)果，也影響到結(jié)果的可靠性和有效性。企業(yè)可以自己來建立信息平臺(tái)，收集相關(guān)的信息，選取準(zhǔn)確的輸入值，也可以與專業(yè)的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行合作，讓其來提供輸入值。國(guó)家相關(guān)部門以及房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，要根據(jù)房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)情況，來給出一個(gè)最優(yōu)的方案，也就是公允價(jià)值應(yīng)用指南，在指南中給出建議，幫助企業(yè)做出合適的輸出值選擇。另外，還要就選擇的輸入值如何正確的進(jìn)行運(yùn)用和計(jì)算，來給出具體的示例，讓企業(yè)能夠?qū)W習(xí)和模仿，讓企業(yè)的會(huì)計(jì)人員、機(jī)構(gòu)的注會(huì)人員等都能夠從中學(xué)習(xí)到公允價(jià)值的計(jì)量方法，這樣也能夠更大范圍的發(fā)揮公允價(jià)值的作用，減少因?yàn)椴磺‘?dāng)?shù)氖褂枚a(chǎn)生的差異。

2.2完善市場(chǎng)報(bào)價(jià)機(jī)制

采用公允價(jià)值加量模式來進(jìn)行投資交易，需要有一個(gè)活躍的市場(chǎng)環(huán)境，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格往往是判斷、影響公允價(jià)值的直接因素。公司的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上積極參與交易活動(dòng)，能夠讓公司更快更好的獲得其公允價(jià)值，從而在投資的時(shí)候更加的有把握，投資的可靠度更高。我國(guó)也應(yīng)該通過各種政策和制度，來讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)更加的規(guī)范、活躍。對(duì)此，政府需要對(duì)自身的定位有重新的認(rèn)識(shí)，要將通過制度來保證房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作，建立交易市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍度提高。第二，政府要積極的利用大數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，將房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息進(jìn)行收集、整理，并且對(duì)市場(chǎng)公開，讓企業(yè)能夠共享這些信息，然后在進(jìn)行房地產(chǎn)交易的時(shí)候，能夠更加合理準(zhǔn)確的判斷公允價(jià)值。第三，國(guó)家要進(jìn)一步的進(jìn)行金融市場(chǎng)的創(chuàng)新發(fā)展和深入改革，降低市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，讓更多的資本能夠參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中來，同時(shí)還要給予完善的法律制度的保障，來維護(hù)公平的市場(chǎng)環(huán)境。資本市場(chǎng)要在保持現(xiàn)有模式的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步的細(xì)化，形成多元化的局面。要進(jìn)行多方面的宣傳教育，讓更多的投資者能夠了解和掌握公允價(jià)值這一概念，并且能夠正確的判斷公允價(jià)值，運(yùn)用公允價(jià)值來評(píng)估投資目標(biāo)的價(jià)值，從而進(jìn)行更加科學(xué)可靠的投資。

2.3提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)素養(yǎng)

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，已經(jīng)加入了公允價(jià)值計(jì)量模式的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)于投資型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展非常重要，直接關(guān)系到投資的收益，會(huì)計(jì)人員的職業(yè)技能和專業(yè)知識(shí)，估值的能力，對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)和掌握等等，都非常重要。特別是對(duì)于采用自評(píng)法確定公允價(jià)值的企業(yè)，提高企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)，可以從源頭上有效防止利潤(rùn)操縱的發(fā)生。因此，為了更好地促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模型在我國(guó)上市公司的應(yīng)用，政府和企業(yè)應(yīng)加大對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)力度，采取多元化的方式培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力。

【參考文獻(xiàn)】

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作者簡(jiǎn)介：徐一千（1968—），女，吉林省德惠人，吉林建筑大學(xué)教授，碩士學(xué)位 ，研究方向：稅收。