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    開發(fā)商逾期交房,逾期辦理房產(chǎn)證 購房者該如何維權(quán)

    2019-12-09 08:58:18張琪
    婦女 2019年11期
    關(guān)鍵詞:交房買賣合同違約金

    張琪

    【案情摘要】

    2016年4月19日,張某和劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同(預(yù)售)》,購買其公司開發(fā)建設(shè)的商品房一套作為婚房,建筑面積為140.29平方米,總價款1064100元(壹佰零陸萬肆仟壹佰元整)。

    誰知,到了合同約定的交房期限,開發(fā)商仍然不能交房,并且明確告知當年不能交付商品房了。張某和劉某二人一下傻眼,這意味著婚禮不能如期舉行,而且是否能在第二年的“十一”完成裝修也是未知數(shù)。

    我們來看一下案涉合同的具體條款:

    《商品房買賣合同(預(yù)售)》約定,張某和劉某于2016年4月20日前,一次性付清全部房款;開發(fā)商于2016年9月30日向買受人交納商品房。開發(fā)商預(yù)期交房的違約責任:“逾期之日起,按已付購房款萬分之一計算”。但在辦理房產(chǎn)證的條款項下,辦理時間及違約責任空格處全部打×。

    張某和劉某于2016年4月20日一次性支付了全部房款,但開發(fā)公司卻于2017年4月19日才將商品房交付張某和劉某。并且,至今未能辦理房屋所有權(quán)證書。

    那么,對于張某和劉某的損失,購房者該如何維護自身的權(quán)利呢?

    【法律解析】

    上述案例中分別涉及兩種違約責任:逾期交房與逾期辦證。1.若合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約條款,則購房者可依據(jù)違約條款,主張權(quán)利(包括解除合同或者繼續(xù)履行合同而請求開發(fā)商支付違約金)。2.若合同中沒有約定逾期交房與逾期辦證的違約條款,則購房者可以按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定,主張權(quán)利包括解除合同或者繼續(xù)履行合同而請求開發(fā)商支付違約金。

    上述案例中,購房者可以索要的違約金數(shù)額:1.開發(fā)商預(yù)期交付商品房的違約金按合同約定執(zhí)行:已付購房款×0.01%×違約天數(shù);2.逾期辦證的違約責任因合同未明確約定,按相關(guān)法律條款執(zhí)行:已付購房款×中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息×違約天數(shù)。

    【相關(guān)條款】

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當承擔違約責任:

    (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

    (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

    (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

    合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

    【律師建議】

    遼寧玉乾律師事務(wù)所高尚律師建議,一般而言,在住宅交付時,開發(fā)商應(yīng)該給予購房者商品房產(chǎn)權(quán)證,如果缺少,購房者有權(quán)拒絕接收房屋。如果已經(jīng)入住房屋,卻沒有在規(guī)定時限內(nèi)拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主,應(yīng)該及時尋求法律幫助,避免因為訴訟時效(2年)過期,而不能保障自己應(yīng)有的權(quán)益。此后過了一定的期限,房產(chǎn)商還是沒有辦理產(chǎn)權(quán)證,購房者可以要求退房。

    商品房買賣中,開發(fā)商經(jīng)常處于強勢地位,而購房者處于相對弱勢地位,若開發(fā)商違約,購房者可積極主動維權(quán),扭轉(zhuǎn)被動局面,爭取自身的合法權(quán)益。

    編輯/李文勇

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