關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的探討

■ 周艷（中交地產(chǎn)重慶公司）

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重要性

伴隨著我國市場經(jīng)濟體制改革工作的深入開展，加快推動了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這不僅僅為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，也使其面臨著一些挑戰(zhàn)。在加快推動經(jīng)濟發(fā)展的過程中，逐步體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的重要作用。與普通的商品有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目需要投入大額資金，并且項目周期時間比較長，進而對會計核算工作所提出的要求，更加嚴格。通過房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的開展，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)劃的制定提供重要參考依據(jù)，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)社會效益的增長，幫助企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中，占據(jù)一席之地，為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

（一）會計制度不合理

現(xiàn)階段，針對房地產(chǎn)行業(yè)而言，我國會計核算的相關(guān)規(guī)定，缺乏針對性，目前需要解決的問題就是，怎樣通過會計制度，促使房地產(chǎn)企業(yè)會計核算效率與質(zhì)量得到提升。我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度通常以其他企業(yè)為依據(jù)，在開展具體核算的過程中，不能夠依據(jù)行業(yè)具體情形，開展相關(guān)核算工作，例如：房銷售收入配比、開發(fā)與前期投入成本核算等規(guī)定不夠詳盡、具體。

（二）當前房地產(chǎn)行業(yè)收入與成本不匹配

由于受到一系列因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)無法在5年內(nèi)收回資金，所以，房地產(chǎn)企業(yè)會對開發(fā)性與資本性支出進行劃分。針對房地產(chǎn)行業(yè)而言，未進一步明確將開發(fā)性支出與資本性支出區(qū)分開來。房地產(chǎn)行業(yè)在開展項目尚未竣工結(jié)算工作的過程中，盡管會開展預售活動，但是相關(guān)資金只能以預售賬款形式存在。針對房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境而言，前期只有相關(guān)成本，不存在相應(yīng)收入，進而很難匹配房地產(chǎn)行業(yè)的成本和收入。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)借款費用的核算不夠規(guī)范

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在前期階段，需要投入大量資金費用，關(guān)于這些資金來源方面，通常情況下都是依靠銀行借款。在開展后期快捷處理工作的過程中，關(guān)于會計核算工作方面，其中的工作難點之一就是，怎樣將這些銀行借款的資本化、費用化與相關(guān)成本周期區(qū)別開來。房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)成本歸集的精確性直接受到這些借款費用的影響。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)賬簿設(shè)置不合理

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了非常詳盡的賬簿，在開展相關(guān)核算工作的過程中，關(guān)于登記賬戶與賬務(wù)處理方面，相關(guān)會計人員所花費的時間非常多。因為在房地產(chǎn)企業(yè)整個項目的過程中，需要花費大量成本費用，其類型缺乏穩(wěn)定性，在所有環(huán)節(jié)中，針對有關(guān)成本費用，應(yīng)當開展核算與整理工作，這樣就會致使會計工作人員工作比較繁雜，進而對會計核算的精確度造成影響。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不足

為了確保企業(yè)經(jīng)營活動的穩(wěn)定性，幫助企業(yè)對良好的形象進行樹立，在開展對外選擇信息披露工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著避重就輕問題。房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的職業(yè)能力與修養(yǎng)有所差別，其對現(xiàn)金流量的認識也就有所不同，很難保障會計核算人員對投資、經(jīng)營活動，以及現(xiàn)金流量認識的一致性。除此之外，在開展相關(guān)投資或者開發(fā)活動的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)未披露有關(guān)重大經(jīng)營風險。因為房地產(chǎn)行業(yè)很難同步現(xiàn)金流入與流出，所以，關(guān)于投資與經(jīng)營活動的披露方面，缺乏一定的系統(tǒng)性，進而影響企業(yè)活動的順利開展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算開展策略

（一）完善會計制度

為了加快推動房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，應(yīng)當對于行業(yè)相關(guān)的會計核算制度進行制定，并不斷對其進行完善，進而加快推動房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。針對一系列不合理的制度，應(yīng)當注重開展深化改革工作，進而使會計核算工作效率得到提升，不斷增強會計核算工作質(zhì)量。在相關(guān)制度中，應(yīng)當進一步確定房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算、收入核算與利潤核算相關(guān)內(nèi)容。與此同時，還應(yīng)當制定相關(guān)制度，明確規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)階段中，成本與收入的確認問題，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的收入與成本作出明確判定。

（二）匹配收入與成本

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身特征，導致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具備比較長的周期，并且需要投入大量資金。所以，在房地產(chǎn)行業(yè)中，有關(guān)收入與成本的匹配具有至關(guān)重要的作用。倘若房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品具備相關(guān)使用條件，然而相關(guān)配套設(shè)施不夠完善，針對已經(jīng)售出開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)當依據(jù)具體成本費用，開展相關(guān)計算工作，還應(yīng)當將除物業(yè)之外的相應(yīng)成本費用進行結(jié)轉(zhuǎn)，確保有關(guān)收入與成本的匹配性。在開展項目結(jié)算驗收工作的過程中，針對相應(yīng)的配套建設(shè)費用，應(yīng)當合理進行調(diào)整，進而使銷售與未售相關(guān)成本分攤的科學性、精確性與統(tǒng)一性得到保障。

（三）規(guī)范借款費用核算

針對房地產(chǎn)行業(yè)所有環(huán)節(jié)利用資金借款，應(yīng)當通過部分輔助工具與數(shù)據(jù)，開展科學統(tǒng)計工作，進而對成本核算與借款費用間所存在的關(guān)聯(lián)進行明確。利用所有環(huán)節(jié)記錄工作的開展，來對有關(guān)計量進行明確，在各個環(huán)節(jié)的最終成本費用中，應(yīng)當將各個環(huán)節(jié)借款費用的投入，包括進來，這樣能夠使借款費用合理成本化得到保障，預防成本歸集不明晰問題的產(chǎn)生。針對有關(guān)借款費用，還應(yīng)當開展專門管理工作，針對其使用情況與利息歸集情況方面，應(yīng)當定期對相關(guān)內(nèi)容進行掌握，這樣能夠?qū)杩钯M用的資本化與費用化進行良好區(qū)分，進而加快推動房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作的發(fā)展。

（四）合理設(shè)置賬簿

關(guān)于會計賬簿設(shè)置方面，應(yīng)當依據(jù)具體情況，對其開展歸類與設(shè)置工作。應(yīng)當分類設(shè)置相關(guān)會計賬戶，在各個類別中，對具體支出進行歸類，注重對小數(shù)額費用進行合并，進而為后期結(jié)算工作的開展創(chuàng)造便捷條件。通過會計賬簿分類設(shè)置，還能夠?qū)崿F(xiàn)會計人員核算效率的提升。與此同時，針對房地產(chǎn)行業(yè)會計賬簿，應(yīng)當依據(jù)有關(guān)工期，將其分成若干階段，依據(jù)相關(guān)順序，開展成本核算工作。關(guān)于成本支出內(nèi)容方面，可以利用匯總表格形式來進行，注重將相對應(yīng)的成本項目都加入進來。

（五）標準披露信息

要想使房地產(chǎn)信息披露朝著更加標準的方向發(fā)展，應(yīng)當強化開展相關(guān)工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲備量方面，應(yīng)當提升信息披露的透明化程度。對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢而言，其方向標就是土地儲備量。房地產(chǎn)行業(yè)未來的基本情況取決于土地儲備量。除此之外，還應(yīng)當對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量披露給予高度關(guān)注。在房地產(chǎn)未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流居于基礎(chǔ)地位，發(fā)揮著重要的保障作用。利用現(xiàn)金流量披露工作的開展，能夠?qū)⑾嚓P(guān)經(jīng)營開發(fā)情況良好體現(xiàn)出來。

四、結(jié)束語

針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算發(fā)揮著重要的支撐作用。因為房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，應(yīng)當不斷對該行業(yè)的會計核算制度進行健全，對有關(guān)會計核算方式方法進行改進與優(yōu)化，以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風險的降低，全面保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進步。在健全房地產(chǎn)行業(yè)會計核算之后，有助于信息披露工作的開展，進而將更加完善的參考信息提供給利益相關(guān)者，應(yīng)當積極采取多種措施，加快推動房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)、和諧發(fā)展，進而促進我國國民經(jīng)濟的發(fā)展與進步。